شهدت الجلسة الرابعة لمؤتمر التطوير العقارى السادس The 6th Real Estate Debate 2022 أمس الأحد مناقشة مقترحات شركات التطوير العقارى، لبحث سبل الخروج من الأزمة التى يتعرض لها القطاع العقارى خلال الفترة الأخيرة، بعد ارتفاع سعر صرف الدولار أمام الجنيه، ودراسة تقديم حلول تمويلية، تساند القطاع خلال الفترة الحالية.
وشمل قائمة المتحدثين أيمن عبدالحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى، وأحمد إمام، الرئيس التنفيذى لشركة أملاك للتمويل العقارى، وأحمد فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة كونتكت للتطوير العقارى، والمهندس أحمد الشناوى، رئيس شركة أدفا للتطوير العقارى، والمهندس وليد مرسى، رئيس مجلس إدارة مكتب دى سى آى بلس معماريون للاستشارات الهندسية، وأدارتها رانيا يعقوب، رئيس شركة ثرى واى للأوراق المالية.
وبدأت رانيا يعقوب الجلسة بسؤال لأيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس إدارة شركة الأولى للتمويل العقاري، حول رؤيته لحجم الدعم المقدم من الجهات الممولة لشركات التطوير العقاري.
قال «عبد الحميد» إن هناك تحفظا ملحوظا من البنوك على عملية تمويل ودعم المشروعات العقارية، معتبرًا أن اشتراطاتها قاسية جدًا خاصة على الشركات الصغيرة والمتوسطة.
وأضاف أن الأمر يحتاج إلى نوع من المرونة، ولا بد أن تتحرك البنوك وتتحمل جزءا من المخاطر ومواجهة الموجة الحالية.
وذكر «عبد الحميد» أن %95 من العقارات التى تباع تكون على فترات طويلة نظرًا لأنها تحت الإنشاء، مشيرًا إلى أن البنك المركزى أوقف تمويل تلك الوحدات فى وقت سابق، بسبب التعثر.
ونصح بأن نتبع طريقة العالم فى تأسيس كيان أو هيئة تجمع أطراف المنظومة العقارية، وبقوة القانون يتابع التنفيذ والتمويل، لتحديد الطريقة التى تسمح بالاستمرار للمنظومة.
ووجهت مديرة الجلسة سؤالًا لأحمد الشناوي، رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري، حول البدائل المتوافرة لدى المطورين لتجاوز الأزمة الحالية؟
قال «الشناوى»: للأسف الشديد المطوريون العقاريون يعانون بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة بسبب عدم استقرار السوق، معتبرًا أن المطور يتحمل كل النتائج للأوضاع التى تشهدها البلاد، مؤكدًا أنه مهما كانت الملاءة المالية للمطور لكن الوضع الآن بات صعبًا للغاية.
وأضاف نحتاج إلى مرونة أكثر، خاصة مع الشركات الصغيرة والمتوسطة التى تعمل فى السوق لضمان الحفاظ عليها من الأزمات المتلاحقة والمتسارعة، مشيرًا إلى أن عملية الانشاء باتت مكلفة جدًا، ولا بد من وجود قرار حول تمويل الوحدات تحت الإنشاء، مع وجود جهات رقابية، بما يضمن الحفاظ على أوضاع الشركات.
وأشار إلى أن أغلب المشروعات التى يتم تنفيذها تعود ولايتها إما لشركة العاصمة الإدارية الجديدة، وإما لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ومن الممكن أن تكون هذه الجهات ضامنة لعمليات التمويل تحت الإنشاء.
وأضاف «الشناوى» أن محور تمويل الشركات لديه مرونة أكثر من البنك، تشمل تمويلات والتكلفة، إضافة إلى خطط تسويقية، مشيرًا إلى أن تمويل الأفراد يخدم العقارات تحت الإنشاء.
وأكد «الشناوى» أنه يجب فتح حساب مشترك لضمان التدفقات النقدية الواردة للمشروع، ومكاتب استشارية رقيبة وصلاحيات لمتابعة المستقبل القريب.
قال المهندس علاء خضر، العضو المنتدب لشركة سكوب للتطوير العقارية، إن الشركة تعمل على تطوير مشروع هام جدًا وهو تطوير كورنيش المقطم، والتى تحظى باهتمام رسمى من القيادة السياسية، وتم بدء مارثون المشروع فى ابريل الماضي.
ولفت إلى أن شركة سكوب تعتبر شركة سعودية، متواجدة فى السوق المصرية منذ 3 سنوات تستعين بأكبر المكاتب الاستشارية والخبرة لمشروع المقطم، ومنها شركة إنجليزى سفلز، وأشهر مصمم عالمى فوستر اند بارتنرز ومكتب صبور للاستشارات الهندسية.
وتابع إننا نعمل على آليات محددة لتنفيذ المشروع والحد من المخاطر المحيطة بالمشروع، خاصة التغلب على ارتفاع العملة الأجنبية والتواصل مع بنوك عالمية فى دعم الصادرات وتبادل تجارى للحد من تلك المخاطر.
ولفت إلى أن 50% من مواد البناء قادمة من الخارج، وهو تحدٍ أمام كيفية العمل بالسوق المصرية خلال تلك الفترة.
وتابع أن أولى خطوات العمل هو تسويق المشروع خارج مصر بنسبة مبيعات أجنبية مستهدفة تصل إلى %15 و%20 بدلًا من مستهدفات الشركات المماثلة النشاط بنسب من 4 و%5.
ولفت إلى أن الحرب الروسية أحدثت طفرة فى السوق العقارية فى دول مثل تركيا والإمارات فى حجم تصدير العقار فى تلك الأنحاء.
وذكر أن الشركة تستهدف التسويق خارج مصر والخليج والدول الأوروبية للوصول إلى المسثمر الأجنبى والمصريين بالخارج.
وأوضح”خضر” أننا نعمل على استغلال كل الفرص لاستيعاب المستثمرين فى العقار الأجانب داخل مصر، وتوفير منتج أساسى بمعايير عالمية من تشطيب وتكنولوجيا متطورة وبنية تحتية، إضافة إلى ما يتميز به المشروع من مكان فريد ورائع وكذلك ميزة اقترابه من المطار وهو من عوامل التميز فى تصدير العقار.
وردًا على سؤال مديرة الجلسة الخاص بدور المكاتب الاستشارية فى تنفيذ مشروعات تحقق التنمية المستدامة، قال وليد مرسي، رئيس مجلس إدارة مكتب دى سى آى بلس “معماريون للاستشارات”، إن المكتب الاستشارى يتركز دوره فى التخطيط للمستقبل، وكذلك العمل على الوصول بالمبنى للاستخدام الأمثل والتشييد الجيد له.
وأضاف «مرسى» أن العوامل البيئية لا بد أن توضع فى اعتبارات التشييد والبناء، خاصة أن عملية إنشاء المشروعات التى تحقق التنمية المستدامة تكلفتها مرتفعة فى البداية، لكن تؤتى ثمارها مع مرور الوقت، مشيرًا إلى أهمية العمل على تخزين المساحات.
وأفاد بأنه يجب العمل على دمج عنصر الاستدامة بشكل أكبر فى القطاع، مع عدم الاعتماد على الاستيراد، متابعًا: «توجهت القطاعات التمويلية بالفعل لهذا الاتجاه، من طرح التمويل الأخضر والمبادرات التى تمول التشييد والبناء وفقًا لشروط الاستدامة».
وأوضح «مرسى» أن الاستثمار العقارى لا يشمل فقط الوحدات السكنية، لكنه يتسع ليشمل الاستثمار العقارى الصناعي، الطبي، الفندقي، والسياحي، موضحًا أن شريط البحر الأحمر يحوى كل هذه الأنواع من الاستثمار العقاري.
وتابع أن المطورين المصريين يتجهزون للتمويل الأخضر، مؤكدا أنه كلما تم فرض قواعد تشريعية لتنظيم السوق العقارية، أصبحت السوق أكثر انتعاشًا.
وأفاد بأن قرار تحرير سعر الصرف الأخير سيساعد على زيادة تنافسية مصر فى مجال التصدير العقاري.
ووجهت مديرة الجلسة تساؤلًا لأحمد إمام، الرئيس التنفيذى لشركة أملاك للتمويل العقارى، حول مدى مساهمة التحول الرقمى فى توفير التمويلات المالية؟
وقال “إمام” إن عمليات التمويل الرقمى باتت جزءًا من ثقافة التمويل العقارى سواء كتمويل للأفراد أو للشركات العقارية، معتبرًا أن هذه الخطوة سيكون لها تأثير على العديد من الصناعات، وكذلك على الدخل القومى نتيجة تفعيل أغلب الأنشطة والصناعات.
وأشار إلى أن المشكلة الحقيقية التى تواجه المستثمرين تتمثل فى مشكلة تسجيل العقارات، مضيفًا نحن كشركة لدينا تواجد فى 3 دول عربية، وقمنا بالفعل باجراء عمليات بيع، مطالبًا بضرورة قيام البنوك بتقديم %5 على الأقل من مخصصاتها لصالح عمليات التمويل العقاري، مع ضرورة اتخاذ خطوات فى تسهيل عملية التسجيل العقاري.
وأكد أن الدولة لو نجحت فى بيع تسويق وبيع 100 ألف وحدة سكنية فقط لصالح الأجانب فإن الأمر سيكون لها دور كبير على حركة السياحة، لأن هذا الرقم يمكن ترجمته لـ15 مليون ليلية سياحية، علاوة على التدفقات المالية المستمرة للعملة الأجنبية.
واعتبر أن العميل لا يمكن أن يقدم على شراء وحدة سكنية إلا بعد معرفة حجم الأموال المطلوبة وكيفية سدادها، مؤكدًا أن هذه الأمور يتم الانتهاء منها فى أوربا وعدد من الدول العربية بشكل ديجتال.
وتوجهت مديرة الجلسة بسؤال للمهندس أحمد فكري، حول كيفية خلق بدائل لعمليات التمويل؟
وقال “فكري” إن أغلب مبيعات الشركات خلال الفترة الأخيرة تتم بنظام التقسيط على فترات مختلفة، مطالبًا بضرورة تقديم الجهاز المصرفى لمبادرات تمويل عقاري، معتبرًا أن أغلب المبادرات التى تم تقديمها لم تلبِّ حاجة المطورين وأغلب العملاء.
وأوضح الأصل فى الأمر أن المطور العقارى يقدم فكرة التطوير ولو امتلك القدرة على الحصول على الأرض، فالفكرة تتحول إلى مشروع، وفى النهاية لا بد أن تكون هناك جهات للتمويل، كما هو متبع فى أغلب دول العالم.
وأضاف أن الضوابط التى تم وضعها عام 2018 صدرت لظروف معينة، ونعتقد أنها انتهت، ويجب مراجعتها فى الوقت الحالي، فى ظل ما يعيشها الاقتصاد المحلى والعالمى من أزمات متشابكة.
واقترح أن يتم اللجوء لصناديق الاستثمار بعيدًا عن التشدد فى إجراءات البنوك على أن يكون هناك تشريع يحد من الفوائد المرتفعة على الصناديق العقارية، كما اقترح على شركات التمويل أن تلجأ لإعادة تقسيط الأراضى التى سبق وأن حصل عليها المطورين خلال الفترة الماضية.
وعن تصدير العقار، أشار المهندس أيمن عبد الحميد، إلى أنها جزء أساسي، موضحًا أن هناك قانون رقم 260 لسنة 1996، حظر على المصريين التصرف فى العقار فى الملكية قبل 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية، إلا من وزير مجلس الوزراء، وألزم غير المصرى حال اكتساب ملكية أرض فضاء بالبناء عليها مدة لا تتجاوز الخمس التالية لشهر تصرفه، وإلا زيدت مدة الحظر من التصرف فيه مدة مساوية للتأخر فى البدء فى البناء، مشيرًا إلى أنه استهدف تحجيم دخول وغسيل الأموال، لكن الآن الأمر أصبح منظمًا أكثر.
وأوضح «عبد الحميد» أنه يجب منح مزيد من حرية التصرف فى العقار للمالك، خصوصًا فى حالة المرور بضائقة مالية دون الرجوع إلى رئيس الوزراء.
وتابع أنه يجب تشريع قانون ملزم للأطراف الثلاثة المتمثلة فى الممول، العميل والمطور، وخضوعهم لجهة مسئولة غير حكومية.
وحول وجود بدائل أخرى لعملية التمويل قال أحمد إمام، هناك بعض الدول تطبق عملية التمويل الجماعى بمعنى الدخول فى شراكات بمشروعات عقارية بنظام الأسهم، وتتم عمليات البيع والشراء عن طريق ابليكيشن بكل سهولة ويسر.