«فى حلقة مليئة بالتحديات، سواء الداخلية لإعادة الهيكلة وتنظيم القطاعات المختلفة، ثم استعادة بريقها فى السوق العقارية، والتحول من مبيعات سنوية بملايين الجنيهات لاقتحام عالم المليارات واقتناص محفظة متنوعة من المشروعات» استعرض المهندس محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى لشركة السعودية المصرية للتعمير، خطته لتطوير الشركة بآخِر عامين ونصف العام من تولّيه المنصب.
وحلَّ المهندس محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، ضيفًا على برنامج CEO Level الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، وتمّت إذاعته مساء يوم الخميس الماضى على القناة الرسمية للجريدة على موقع يوتيوب.
وخلال الحوار تناول الطاهر بكل شفافية الوضع العام للشركة، والتى كانت تعانى غياب البوصلة الاستثمارية، فركز منذ منتصف عام 2019 على إعادة هيكلة أقسام المبيعات والتطوير والأبحاث عبر استقطاب كوادر من السوق نتج عنه رفع المبيعات من 250 مليون جنيه فى 2018 لتلامس 7.5 مليار فى العام الماضى.
وقبل تولّيه المنصب كانت «السعودية المصرية» تملك 6 مشروعات رئيسية فى مدن أسيوط وأسيوط الجديدة ودمياط الجديدة والقاهرة الجديدة والمعادي، بخلاف قطعة أرض فى العاصمة الإدارية الجديدة، ولم يبدأ فيها أى أعمال تطوير، وبعد تولّيه المنصب عمل على إطلاق مشروع العاصمة الإدارية، واشترت الشركة أرضًا بالقاهرة الجديدة لإنشاء مشروع تجارى متنوع، كما اقتنصت حق تسويق وتطوير وإدارة وحدات مشروع صوارى بغرب الإسكندرية، بجانب الحى اللاتينى بالعلمين الجديدة.
وإلى نص الحوار…
● حازم شريف: فى البداية، من هو محمد الطاهر؟
محمد الطاهر: تخرجت فى كلية الهندسة جامعة عين شمس شعبة كهرباء عام 2002، وبدأت حياتى المهنية فى شركة يونليفر العالمية لمدة 3 سنوات، انتقلت بعدها لمدة عام لشركة شنايدر إليكتريك، لكن قررت حينها تغيير نوعية العمل فى ظل اهتمامى بمجال البيزنس والتمويل، وبالفعل فى عام 2005 حصلت على شهادة «MBA»، تلاها الحصول على شهادة المحللين الماليين «سى إف إيه» بحلول 2012، وخلال تلك الدراسات وفى عام 2006 بدأت العمل بمجال الاستثمار العقارى من خلال شركة إعمار مصر.
عملت مع “إعمار” فى بداية اختراقها السوق المصرية، وكنت جزءًا رئيسيًّا من فريقها لإطلاق عدة مشروعات رئيسية، منها مراسى الساحل الشمالى وأب تاون كايرو وميفيدا بالقاهرة الجديدة، وبعد 7 سنوات اتجهت للعمل فى شركة طاقة للكهرباء.
بعد سنة من العمل بشركة طاقة قررت العودة من جديد للمجال العقارى، وهذه المرة بالعمل فى شركة سيتى ستارز، ومنها إلى شركة ديار القطرية، وكلها فى مهامّ مدير أو مساعد مدير لإدارات البيزنس والتحليل المالى ودراسات جدوى المشروعات المختلفة، وهو المجال المفضل لديّ، ورغبت فى تحقيق نجاحات به لتطوير الشركات والمشروعات.
فى عام 2016 توليت منصب العضو المنتدب لشركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى، والتى تتولى تطوير منطقة وسط البلد، واستمررت معها لمدة ثلاث سنوات ونصف السنة قبل الانضمام منتصف عام 2019 لشركة السعودية المصرية للتعمير فى منصب الرئيس التنفيذى.
● حازم شريف: سيرة ذاتية حافلة على مدار 20 عامًا، ولكن بتواجد تلك الخبرات لديك، ما المقصود بتولّى إدارة البيزنس والتحليل والتمويل بكل المشروعات السابقة؟
محمد الطاهر: المهمة الأساسية دراسة السوق وأبحاثها، وتحليل نقاط القوة والضعف فى كل مشروع، ووضع سياسة تسعير للوحدات، فطبيعة عملى كانت وضع رؤية طويلة الأجل للمشروع محل التطوير وقدرته على البقاء.
وهنا نتواصل باستمرار مع أقسام الإنشاءات والمبيعات والتصميمات بالشركات؛ لمراجعة مستجدّات المشروع والسوق والتحكم فى التكلفة والتسعير العادل والتصميم المميز، والأمر هنا ليس مرتبطًا بالحسابات المالية أو الأرقام، وإنما دراسة وضع المشروع ككل وتوقع مستقبله خلال 15 سنة مقبلة.
● حازم شريف: ننتقل للحديث عن الشركة السعودية المصرية للتعمير، لديك خبرات سابقة فى العمل بعدة شركات كبرى فى القطاع الخاص، أما السعودية المصرية فتم تأسيسها مناصفة بين حكومتىيْ مصر والسعودية وتعمل منذ 45 عامًا نفذت خلالها 44 مشروعًا، كيف ترى تلك المعادلة؟ وما خطتك المستقبلية لتطوير الشركة؟
محمد الطاهر: مجلس إدارة الشركة يضم 6 أعضاء؛ منهم 3 أعضاء للجانب السعودي، ومثلهم للمصري، والحقيقة قبل اقترابى من تولّى المنصب كان هناك تغيير جذرى فى مجلس الإدارة، بعد تغيير كل ممثلى الجانب السعودى واثنين من الجانب المصرى، والمجلس الجديد بدأ مراجعة موقف الشركة منذ شهر نوفمبر من عام 2018 وأبدى عدم رضاه عن الأداء والذى لا يتناسب مع تاريخها الحافل، وتساءل عن عدم وجودها فى مقدمة شركات التطوير العقارى بمصر.
فالشركة تأسست فى تاريخٍ لم تكن تعرف مصر حينها مفهوم المطور العقارى المتكامل على غرار السنوات الأخيرة، وقرروا حاجتها لضخّ دماء جديدة للتغيير، وهنا بدأت الاجتماعات لاستعراض خطة التطوير، وأؤكد هنا أننى وجدت تفاهمًا كبيرًا من مجلس الإدارة وطريقة عمل تتناسب مع أفكار وأنماط القطاع الخاص.
بدايةً، قررنا العمل على حل المشكلات القائمة وإفاقة الشركة بدلًا من وعود الحصول على أراض جديدة وطرح أحلام وردية تستند للقدرة المالية للمؤسسين وضخ مزيد من الاستثمارات، والشركة مؤسسة بقانون خاص ولا تخضع لكل معايير القطاع العام فى مصر، فهى مملوكة للمال العام، ولكن اللوائح والعمل وهيكل الرواتب وطريقة الصرف مناسبة للقطاع الخاص.
اطلعت على صحيفة الشركة وقلت «مش عاوز إلا الاستثمار العقارى فقط»
● حازم شريف: قبل تناول خطط وإستراتيجيات التطوير، هل يمكنك الكشف عن تفاصيل الوضع المالى والتشغيلى للشركة قبل تولّيك المنصب؟
محمد الطاهر: باختصار، الشركة كانت فاقدة البوصلة، وجدت مشروعات سكنية فى مناطق مختلفة، وهناك استمرار لبناء وحدات دون بيعها، وخلط فى مفاهيم الهدف التنموى لتأسيسها بجانب الربحية، والتى تعتبر هامة جدًّا لاستمرار البناء والبيع.
التخلص من أنشطة المقاولات والخلاطة وبيع أراض غير مستغَلة
كانت هناك مشكلة واضحة فى ضعف قيمة المبيعات، والاعتماد على التنفيذ الذاتى فى البناء، فالشركة لديها أذرع داخلية تعمل فى مجال المقاولات وخلاطات خرسانة وأوناش وشدّات معدنية، وكلها تمثل عبئًا وتحديات على الشركة، فوصلت لمرحلة أنها « ليست مقاول قوى أو مطور حاجة فالنص».
«أول حاجة عملتها لما جيت كان الاطلاع على صحيفة الاستثمار فوجدت أن الشركة تعمل فى مجال الاستثمار العقارى، فقررت إنى مش عاوز أشوف إلا الاستثمار العقارى بالشركة لتجنب المتاهات»
مبيبعات 2018 بلغت 260 مليون جنيه.. وبنهاية 2021 وصلت إلى 7.5 مليار
● حازم شريف: ما قيمة آخِر مبيعات حققتها الشركة خلال عام 2018 أى قبل تولّيك منصب الرئاسة التنفيذية؟
محمد الطاهر: حوالى 260 مليون جنيه، ولكن فى عام 2019 وقبل تولّى المنصب عملت على تعيين واستقطاب كوادر مميزة لقسم المبيعات بالشركة، وبالفعل خلال 2019 حققنا 2 مليار جنيه مبيعات، وبنهاية العام الماضى وصلت إلى 7.5 مليار جنيه.
الشركة كانت فاقدة البوصلة الاستثمارية.. وكان هناك 2000 وحدة تم بناؤها ولم تُبع
● حازم شريف: كم عدد الوحدات التى تم بناؤها ولم تُبَع قبل تولّيك المنصب؟
محمد الطاهر: نحو 2000 وحدة فى مشروعات مختلفة، سواء فى التجمع الخامس أو فى أسيوط، بخلاف مشروع أبراج النيل على الكورنيش، وبعض الفيلات فى مشروع دمياط الجديدة، كما أن أرض مشروع العاصمة الإدارية الجديدة لم يتم الإنشاء عليها، وكنا نتحمل فقط سداد الأقساط.
● حازم شريف: ما قيمة الخسائر المالية الناتجة عن عدم بيع هذا العدد من الوحدات، خاصة أن 260 مليون جنيه مبيعات رقم هزيل جدًّا بالنسبة لشركة كبرى فى التطوير العقارى؟
محمد الطاهر: فى القطاع العقارى لا نربط حجم المبيعات بالمكسب أو الخسارة، فالأمر مرتبط بتسليم الوحدة للعميل، ولكن يمكن القول إن الشركة حققت 25 مليون جنيه أرباحًا خلال عام 2018 كانت أغلبها من أرباح فروق العملة، وبالإشارة إلى أن رأسمال الشركة يبلغ 1.9 مليار جنيه، فالربح هنا غير مقبول.
● حازم شريف: هل تم التخلص من أنشطة أخرى بخلاف المقاولات؟
محمد الطاهر: المشكلة كانت فى عدم وجود مركز مالى منفصل لتلك الأعمال على غرار المقاولات، وإنما كانت تعمل كقطاعات داخل المجموعة، كما كانت هناك مساحات أراض تبلغ نحو 80 ألف متر تم استغلال 500 متر فقط لإقامة ورشة حديد، فقررنا إعادة هيكلة الأراضى غير المستخدمة، وتقييمها بغرض البيع.
تزامنًا مع ذلك أجرينا إعادة تسعير للوحدات التى تُباع بأسعار زهيدة جدًّا، «يمكن القول إن الشركات سابقًا كانت فى كبسولة زمنية مقفول عليها الناس كانت شغالة مع بعض وملهاش علاقة باللى بيحصل بره».
الإدارة السابقة اعتادت نمطًا معينًا من العمل نتجت عنه أرباح، لكنها لم تكن مُرضية أو مناسبة لحجم الشركة، لذلك أجرينا إعادة هيكلة عنيفة بدأت بقسم المبيعات والانتشار الجيد للمشروعات والوصول للعملاء.
ركزنا أيضًا فى الفترة الماضية على تسليم المشروعات المنفَّذة وتقفيلها وحلّ أزمة تعثر شركات المقاولات فى مشروعاتنا، وهو تعثر غير مرتبط بعدم قدرة الشركة على الوفاء بالتزاماتها المالية، وإنما بعدم معرفة المقاولين توقيتات إنهاء المشروع أو صدور قرار من الإدارة، وكل تلك الخطوات جاءت لحل الأزمات على المديين القصير والطويل.
● حازم شريف: دعْنا نتحدث بشكل مكثف حول عملية استقطاب كوادر مهنية للشركة، كيف تمت إدارة هذا الملف من جانب إقناع الموطفين الجدد بالانضمام وتحمُّل المخاطر، ومن جانب إقناع المساهمين بتحمل التكلفة المالية لتكوين فِرق العمل الجديدة؟
محمد الطاهر: استفدتُ بقوة من عملى السابق مع مجموعة من الكوادر التى تم تعيينها، فعملنا بنظام «المهاجرين» الراغبين فى تحقيق حلم نؤمن به جميعًا، ولكن الأهم هنا هو توفير مناخ عمل مستقر لهم، وفى البداية تم استقطاب مدير للمبيعات، ومن خلاله تم تقييم نقاط القوة والضعف فى باقى الأقسام بعد العمل لمدة أسابيع متواصلة، ثم شرعنا بعدها فى تطوير أقسام الموارد البشرية ثم التطوير والتنمية، فالتحليل والبيزنس، وهكذا.
● حازم شريف: كم عدد أفراد أطقم العمل الجديدة التى تم تعيينها فى الشركة بعد تولّيك المنصب؟
محمد الطاهر: نحو 60 موظفًا جديدًا بقسم المبيعات، وكلُّهم من الفئة الأولى فى القطاع، وخلال تلك الفترة كانت هناك تفاهمات مع الشركات الأخرى، والتى فضّلت الحفاظ على موظفيها من الانتقال لشركتنا، ولكن السوق صغيرة جدًّا، والكل على علاقة شخصية مميزة، وخلال الأيام القليلة الماضية كنا نتناقش حول تلقّى الشركة طلبات متزايدة من مسوّقين وفئات أخرى للانضمام لفريق العمل، رغم أننا كنا «بنتحايل على الناس دى فى السابق».
الأهم لدينا هنا هو إيمان مجلس الإدارة بضرورة وجود تلك الكوادر واستعداده لتحمل التكاليف المالية ما دامت تؤتى نتائج جيدة وسريعة.
نتولى تسويق وحدات صوارى الإسكندرية والحى اللاتينى بالعلمين الجديدة
● حازم شريف: كيف كان وضع المشروعات تحت التنفيذ لدى الشركة قبل تولّيك المنصب وعلى أية حال أصبحت بنهاية 2021؟
محمد الطاهر: قبل تولّى المنصب كان لدى “السعودية المصرية” 6 مشروعات رئيسية هي: مشروع جايد التجمع الخامس، ودرة وزهرة أسيوط، وأبراج النيل بالمعادى، وفيلات دمياط الجديدة، بخلاف أرض مشروع بلوفير العاصمة الإدارية، وفى مرحلة لاحقة وقّعنا بروتوكول تعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حول مشروع صوارى بغرب الإسكندرية على مساحة 471 فدانًا، تلاها تسويق وتطوير مشروع الحى اللاتينى بمدينة العلمين الجديدة.
قرب إطلاق مشروع تجارى متكامل على أرض السيرك فى التجمع بمبيعات 17 مليار جنيه
ومؤخرًا تم شراء قطعة أرض من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمنطقة التجمع الخامس بموقع متميز يطلق عليها أرض السيرك على شارعى التسعين الشمالى والجنوبى وقرب محور محمد نجيب، من المخطط إقامة مشروع إدارى تجارى عليها باستثمارات 12 مليار جنيه، ومبيعات مستهدفة 17 مليارًا، وسيتم التنفيذ على 4 سنوات.
وتقدمنا لشراء تلك الأرض من الهيئة، وشاركنا فى المزايدة الخاصة بها، وبالفعل اقتنصنا الأرض بقيمة 2.2 مليار جنيه، بخلاف 700 مليون جنيه أخرى فى صورة فوائد الأقساط.
● حازم شريف: وماذا عن نوعية وفلسفة الشراكات مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة؟
محمد الطاهر: لدينا مشروع شراكة بنموذج مختلف مع الهيئة فهى ليست شراكة فى التطوير، وإنما فى التسويق والبيع وخدمة العملاء وتحصيل المبيعات، وهى مطبَّقة فى مشروع صوارى بغرب الإسكندرية، وبالمناسبة فالسعودية المصرية صاحبة فكرة تأسيس المشروع وتسميته، كما دخلنا فى شراكة أخرى لتسويق وتنمية الحى اللاتينى فى مدينة العلمين الجديدة، وبالمثل كانت السعودية المصرية صاحبة مقترح التسمية.
الأهم لدينا هنا هو الإشادة بالتطورات اللافتة فى فلسفة عمل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بآخِر 5 سنوات، والتى تختلف عن باقى الهيئات الحكومية فى تطبيق تغيير جذرى بطريقة العمل واستحسان طرح الأفكار الجديدة ومرونتها فى تعديل التصميمات والتجاوب السريع، كما أن مدن الجيل الرابع شهدت انطلاقة رائعة وأضافت بعدًا جديدًا للهيئة.
● حازم شريف: هل من الممكن أن تتطور علاقة العمل مع المجتمعات العمرانية إلى الدخول فى شراكة تقليدية لتطوير مشروعات عمرانية؟
محمد الطاهر: هناك مناقشات جارية مع الهيئة للدخول فى شراكة تقليدية بمشاركة الهيئة بالأرض فى المشروع، لكنها ما زالت تحت الدراسة.
خطة للوصول بالمبيعات إلى 15 مليار جنيه بحلول 2025 يتبعها نمو سنوى %15
● حازم شريف: ذكرت أن مبيعات الشركة فى العام الماضى قاربت 7.5 مليار جنيه، ما تفاصيل خطتك المستقبلية لزيادة المبيعات؟
محمد الطاهر: أتوقع تحقيق مبيعات تدور حول 11.5 مليار جنيه فى العام الحالى تشمل مبيعات مشروع أرض السيرك، مع مواصلة ارتفاع المبيعات لتبلغ 14 مليار فى العام التالى، وصولًا إلى 15 مليار جنيه بحلول 2025، ومن ثم ارتفاع سنوى بنحو %15 بصورة دورية لاحقًا.
● حازم شريف: وماذا عن الأرباح المحقَّقة فى العام الماضى وتوقعاتك المستقبلية؟
محمد الطاهر: خلال 2021 من المرجح تحقيق صافى ربح قريب من 300 مليون جنيه، أما التوقعات القادمة فهى مختلفة، فقد نتوقع ربحًا يدور حول 800 مليون أو مليار جنيه، لكنها أرباح لسنة غير تقليدية بسبب تسليم نسبة كبيرة من الوحدات للعملاء.
ضخ 3.5 مليار جنيه فى الإنشاءات خلال 2022 بعيدة عن أقساط الأراضى وتكلفة التمويل
● حازم شريف: ما قيمة الاستثمارات المرتقب ضخُّها بالمشروعات تحت التطوير خلال العام الحالي؟
محمد الطاهر: نحو 3.5 مليار جنيه ليست متضمنة أقساط الأراضى أو أعباء تكلفة التمويل.
● حازم شريف: هل هناك مفاوضات للحصول على أراض جديدة فى الفترة المقبلة؟
محمد الطاهر: هناك مفاوضات عديدة، ويعرض علينا أراض كثيرة تتم دراستها، وذلك فى إطار العملة المستمرة للشركة، ولكن فى الوقت الحالى لا يمكن القول إن هناك أراضى محددة اقتربنا من اقتناصها.
أخطط لاستحواذ الإيرادات الدورية على %35 من الإجمالى فى 2025
● حازم شريف: ما نسبة الاقتراض بالشركة حاليًّا وفقًا لرأس المال؟
محمد الطاهر: النسبة، ولكن وفقًا لحجم الاستثمارات، تدور حول %35 مع الإشارة لوجود مشروعات تحت التطوير حاليًّا بقيمة قد تصل إلى 9 مليارات جنيه.
الشركة تملك 500 فدان تحت التطوير حاليًّا تعادل 2.1 مليون متر
● حازم شريف: ما حجم محفظة الأراضى القابلة للتطوير لدى “السعودية المصرية للتعمير”؟
محمد الطاهر: نحو 500 فدان أو ما يعادل 2.1 مليون متر مربع.
خطتى للإدارة .. وضع «السعودية المصرية» ضمن أكبر 5 شركات تطوير فى مصر
● حازم شريف: بم وعدت مجلس إدارة شركة السعودية المصرية للتعمير فى تطوير الشركة خلال السنوات الخمس المقبلة؟
محمد الطاهر: أن تكون “السعودية المصرية للتعمير” ضمن أكبر 5 شركات تطوير عقارى فى السوق المحلية، بجانب دراسة كل أوضاع السوق والعمل على خلق مصدر دائم للعوائد والإيرادات المتكررة والدورية تمثل جزءًا كبيرًا من الإيرادات السنوية، وكما ذكرت سابقًا الوصول لمبيعات سنوية تقارب 15 مليار جنيه خلال 5 سنوات من تولّى المنصب.
المارجن بالشركة يدور حول 10 – %25 أما معدل العائد الداخلى فيصل لـ%17
● حازم شريف: ما قيمة هامش الربح «المارجن» بالنسبة للشركة والقطاع العقارى؟
محمد الطاهر: المارجن يختلف من مشروع لآخر، ونحن فى الشركة بالنظر أيضًا لمعدل العائد الداخلى على الاستثمار «IRR»، ولكن يجب الأخذ فى الاعتبار الهدف التنموى من تأسيس الشركة، فلدينا مشروعات فى مدن عمرانية جديدة على غرار دمياط الجديدة وأسيوط الجديدة، فعلى سبيل المثال هناك شقق فى مشروع النايل هيلتون تبلغ قيمة الواحدة منها 30 مليون جنيه؛ لموقعها المميز، وهناك شقة فى دمياط تبلع بقيمة 600 ألف جنيه، وهنا دورنا هو إيجاد التوازن فى المشروعات الإجمالية وربحيتها وتكلفتها.
وبكل صراحة، المارجن الرئيسى للشركة وعدت الإدارة بأن يدور بحسب طبيعة كل مشروع حول 10 – %25، أما معدل العائد الداخلى فيبلغ %17.
ونحن نسعى باستمرار لزيادة حجم محفظة الأراضى «اللاند بانك» من خلال الدخول فى شراكة مع المجتمعات العمرانية أو مطورين آخرين ليست لديهم القدرة على التطوير ويرغبون فى استغلال خبراتنا فى التطوير والتنمية والتسويق والإدارة.
ومؤخرًا بدأنا نقاشًا هامًّا مع البنك الأهلى لإمكانية تطوير جزء من مساحات الأراضى المتاحة لديه، ومنها 700 فدان فى منطقة دريم لاند وتقع بالقرب من أحد مشروعاتنا السابقة، ومن ثم بدأنا المفاوضات والدراسة مع البنك الأهلى لإمكانية تطوير الأرض بنظام الشراكة.
وهنا يجب الإشارة إلى أنه فى السوق العقارية فقد تتم زيادة الأعمال بتنوع المشروعات، فعلى سبيل المثال 100 فدان سكنى تولد 8 مليارات جنيه مبيعات، أما فى المشروعات التجارية والإدارية والطبية والمكاتب فتختلف القيمة حسب سعر المتر المرتفع، وتنتج عنها أرباح استثمارات مرتفعة.
● حازم شريف: كم تمثل نسبة الإيردات المتكررة والإيجارات لدى الشركة؟
محمد الطاهر: بنهاية عام 2022 سوف تمثل %15 من الإيرادات، ونطمح أن تصل إلى 70 أو 80 مليون جنيه بنهاية العام مع بدء تشغيل فندق هيلتون على الكورنيش، والذى يضم 258 غرفة فندقية يتوقع افتتاحها خلال العام الحالي.
وخلال السنوات التالية نخطط لزيادة تلك النسبة لتدور حول 30 – %35 من الإيرادات السنوية بحلول عام 2025.
دعم مجلس الإدارة كان السبب الرئيسى لتحقيق إعادة الهيكلة والانطلاقة
● حازم شريف: هل هناك المزيد من الأصول غير المستغَلة والتى تخلصت منها الشركة مؤخرًا؟
محمد الطاهر: كان هناك أراضٍ غير مستغلة ومُعدات ووِرش وخلاطة أسمنت بالقرب من مشروعاتنا، تخلصنا منها، سواء بالبيع أو إعادة الاستخدام بالتأجير بهدف توليد إيرادات تتناسب مع قيمة الأصل، كما تم مراجعة وضعية بعض الوحدات المؤجّرة بهدف تحسين العلاقة الإيجارية.
الشركة تملك جراجات ولكنها لم تكن مُدارة فتم التخطيط لإدارتها بطريقة احترافية مقابل اشتراكات، مع السير فى إجراءات الاستفادة من بعض المساحات فى أسطح العمارات السكنية واستغلالها فى الإعلانات.
عملية التطوير والهيكلة قادتنا لتأسيس 3 شركات تابعة؛ الأولى لإدارة المشروعات، والثانية لإدارة الأصول فى المشروعات المتفرقة وهدفها الوصول لأعلى قيمة من الاصول، والأخيرة السعودية المصرية للتسويق والتى تختص بتوقيع بروتوكولات التسويق والتطوير مع الجهات الحكومية أو المطورين الآخرين.
● حازم شريف: كيف تقيِّم أداء الشركات العقارية وسط حالة التنافس المستمر بين المطورين حول قيم المبيعات السنوية وحجم الأراضى؟
محمد الطاهر: سؤال أكثر من هام، أرى تلك النقطة بشكل مختلف، واعتمد فى رؤيتى على أداء كبرى الشركات العقارية المقيدة فى البورصة، والتى بمرور السنوات تحقق أرقامًا قياسية فى المبيعات، لكن تلك النتائج لا تنعكس بشكل مباشر على سعر السهم رغم الأخبار القوية على مدار العام، وقد يمكن تقبل استقرار سعر السهم لمدة معينة ولكن ليس لعامين أو ثلاثة.
أنا أتابع أداء البورصة من فترة لأخرى، وبالنظرة السريعة أرى ثبات أسعار الأسهم العقارية للشركات الكبرى رغم تحقيقها مبيعات ضخمة وقياسية وحصولها على مزيد من المشروعات فأين الخطأ هنا؟!
الحقيقة أن الأمر الأهم للمستثمرين عند دخول شركة عقارية هو تقييمها وفقًا للدخل السنوى الذى تحصل عليه، بجانب توقعات توزيعات الأرباح المستقبلية، والتى بالأساس تكون مرتبطة بضمان حصول الشركة على إيرادات دورية.
فشركات التطوير العقارى لديها محفظة أراضٍ كبيرة، وتحقق منها مبيعات ضخمة، ولكن يجب الأخذ فى الاعتبار أن البيع ينتج عنه انخفاض فى صافى قيمة الأصول، تتجه بعدها بعض الشركات للحصول على أراض أخرى لزيادة المحفظة من جديد، وفى حال عدم تطبيق تلك الخطوة، فإن محفظة الأراضى ستتآكل بمرور الوقت.
الشركات العقارية لا بد أن تركز على خلق إيرادات دورية من خلال إنشاء مولات تجارية متنوعة أو فنادق عالمية ومبان إدارية؛ بهدف ضمان الإيرادات، ومن ثم فمن غير المقبول الحديث عن تقييم الشركات عبر المبيعات السنوية «قولى عندك إيرادات مضمونة أد إيه».
أرى أن أسباب عدم إقبال المستثمرين الأجانب على شراء أسهم عقارية بشكل قوى مؤخرًا مرتبطة أيضًا بعدم قدرتهم على قراءة وتوقع مستقبل تلك الشركات لإدارتها من جانب شخص واحد فماذا أيضًا لو تقاعد، أما وجود أصول تُدرّ عوائد دورية، فيعزز ثقة المستثمرين.
● حازم شريف: هل هناك أية نية لقيد الشركة فى البورصة لاحقًا؟
محمد الطاهر: الأمر غير مطروح على الإطلاق خلال الفترة الراهنة، فالتوقيت حاليًّا ليس مثاليًّا للبورصة، وحتى فى حالة التفكير لن تكون قبل عام 2025 لحين تحقيق المستهدفات السابق ذكرها، بعدها قد نفكر فى الاستفادة من مزايا القيد بالبورصة.
● حازم شريف: هل هناك أية مفاوضات للحصول على قروض بنكية؟
محمد الطاهر: بالفعل نتفاوض فى الوقت الراهن مع عدة بنوك، واقتربنا من الاتفاق مع بنكى الأهلى ومصر للحصول على قرض بقيمة 1.5 مليار جنيه لتمويل الأعمال الإنشائية بمشروع بلوفير العاصمة الإدارية الجديدة.
وهناك دراسة أولية للحصول على قرض آخر بقيمة مليار جنيه لتمويل جزء من المرحلة الأولى لمشروع أرض السيرك بالتجمع الخامس، مع العلم بأن الشركة بدأت تتلقى طلبات أولية بالشراء فى المشروع المرتقب طرحه قريبًا.
دراسة إصدار سندات توريق فى ظل ارتفاع شهية المستثمرين لها بالسوق المحلية
● حازم شريف: هل هناك أية آليات تمويلية أخرى ترغب الشركة فى الاستفادة منها؟
محمد الطاهر: نسير حاليًّا فى إجراء عملية قطع شيكات « تخصيم» تخص عدة وحدات مسلَّمة بقيمة 300 مليون جنيه، كما نفكر بجدية لطرح سندات توريق فى ظل ارتفاع شهية المستثمرين تجاه هذا النوع من الأوراق بالسوق المحلية، بما يدفعنا لوضعه فى الاعتبار.