تشهد سوق الصناديق العقارية المصرية حالة من التباطؤ لم تكن متوقعة عند انطلاق ذلك النوع من صناديق الاستثمار، عبر محاولة أولى غير ناجحة من شركة النعيم القابضة فى عام 2017 ثم المحاولة الثانية الناجحة من خلال شركة المصريين للإسكان فى عام 2018.
يُذكر أن شركة النعيم القابضة أسست صندوق استثمار عقارى فى يوليو 2017 بحجم مستهدف مليار جنيه إلا أنها قررت رد أموال المكتتبين نظرًا لارتفاع سعر الفائدة بنحو 200 نقطة أساس والتى أثرت على نسبة تغطية الاكتتاب العام والبالغة %20 فقط.
فيما نجحت شركة المصريين للإسكان وشقيقتها المصريين فى الخارج بتأسيس صندوق استثمارى عقارى هو الأول من نوعه فى عام 2018 عبر تجميع 80 مليون جنيه عبر الاكتتاب الأول للصندوق.
ورغم تميز سوق الصناديق الاستثمارية العقارية فى الأسواق الأخرى وعلى رأسها الأمريكية فإن نظيرتها المحلية لم تشهد أى محاولات لتأسيس صناديق عقارية جديدة منذ عام 2018.
“المال” تسعى عبر السطور المقبلة إلى الوقوف على وضع الصناديق العقارية ومتطلبات تحفيزها و العوائق التى تقف أمام انتشارها باعتبارها أحد السبل التمويلية المهمة للمشروعات العقارية فى السوق المحلية.
ويأتى ذلك اتساقا مع توجه الدولة نحو تحفيز الصناديق العقارية، إذ أكد الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزارء، أن الصناديق العقارية تمثل آلية مهمة وفعالة لتعظيم فرص الاستثمار العقارى، وتوفير مصادر تمويل للأنشطة المرتبطة بهذا القطاع الحيوى، ومن ثم يجب العمل على تبنى التيسيرات التى من شأنها زيادة عدد الصناديق العقارية وتنشيط دورها.
واجتمع رئيس الوزراء مطلع يناير الماضى، بكل من الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، والدكتور محمد عمران، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، والمهندسة مى عبد الحميد، المدير التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى، ومحمد أبو موسى، وكيل أول محافظ البنك المركزى، لمناقشة عدد من التعديلات المقترحة على القواعد المنظمة للصناديق العقارية.
وأكد محمد عمران، رئيس هيئة الرقابة المالية، أن الهيئة وافقت من قبل على عدد من التيسيرات فى بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال، والمرتبطة بنشاط صناديق الاستثمار العقارى، لكن تظل هناك حاجة لتعديلات تقدم مزيدا من المحفزات،مشيرا إلى أنه تم التشاور خلال الفترة الماضية مع كل الأطراف ذات الصلة بعمل الصناديق العقارية، وأخذ ملاحظاتها فى الاعتبار عند صياغة التعديلات المقترحة.
وأوضح “عمران” أن تنوع المشروعات والأنشطة العقارية التى يمكن لتلك الصناديق الدخول فيها يجعلها أداة مهمة لتطوير السوق العقارية، وتجميع الأموال اللازمة للاستثمار.
من جهتهم، أكد خبراء الاستثمار فى سوق المال، ضرورة وأهمية الصناديق العقارية للسوق المصرية، فهى تعد الوسيلة الأمثل لصغار المستثمرين الراغبين فى التوجه نحو الاستثمار العقارى، وأضافوا أن هناك حاجة إلى مزيد من التوعية عن طرق الاستفادة من تلك الصناديق.
وأضافوا أن الصناديق العقارية فى السوق المحلية بحاجة إلى تعديلات سواء المتعلقة بالملف الضريبى عبر منحها ميزات ضريبة لتشجيعها على تملك أصول تُدر إيرادات قصيرة ومتوسطة الأجل، بجانب تخفيض نسبة الاستثمار فى الوحدات العقارية التى تأتى بدخل أو قيم إيجارية و زيادة نسب المشروعات تحت التطوير.
واقترحوا ضرورة تشجيع الصناديق العقارية ذات الغرض الواحد مثل تطوير مشروع عقارى واحد، وكذلك صناديق عقارية مخصصة لمشروعات محددة مثل مراكز التسوق أو إنشاء مجمعات صناعية بغرض إعادة بيعها أو إنشاء صناديق فرعية من الصندوق العقارى الأصل، لتسهيل إجراءات الترخيص.
شريف سامى: يجب استغلالها للاستفادة من أصول الدولة
من جانبه، طالب شريف سامى رئيس مجلس إدارة البنك التجارى الدولى والرئيس السابق للرقابة المالية، بإعطاء ميزة ضريبية للصناديق العقارية، بهدف تشجيع تملك أصول تدير المشروعات العقارية مثل الجراجات متعددة الطوابق والأبراج المحمولة والإسكان الإدارى لتحقق إيرادات ومكاسب فى الأجل المتوسط والطويل، وليس بهدف إعادة البيع.
وأضاف أن هناك ضرورة لاستغلال الأصول العقارية التابعة للدولة بكثير من الوزارات والهيئات الحكومية ودواوين المحافظات غير المستغلة.
وأكد حرص الرئيس عبد الفتاح السيسى على توجيه المسئولين خلال كثير من الاجتماعات المنعقدة بحسن إدارة واستغلال تلك الأصول، لذا فالسوق تحتاج لدعم كاف من الدولة لصناديق الاستثمار العقارى، إذ إنها تمثل وعاء مثاليا لإدارة هذه الأصول بواسطة محترفين ومطورين عقاريين بما يعود بالنفع على جميع الأطراف.
محمد مصطفى: السوق تبحث عن تنشيط «المتخصصة»
من جهته، قال محمد مصطفى، العضو المنتدب لشركة العربى الأفريقى لإدارة الاستثمارات، إن السوق بحاجة إلى محفزات للصناديق لتنشيط تلك النوعية المتخصصة من صناديق الاستثمار.
وأضاف أن حل مشكلات صناديق الاستثمار العقارى سيكون حجر الزاوية لجعلها منصة استثمارية للأفراد وبديل عن التملك المباشر للوحدات العقارية، خاصة عقب ارتفاع أسعار العقارات خلال الأعوام الماضية، مما أثر سلبًا على فئة المستثمرين الأفراد وقدرتهم على الشراء العقارى كاستثمار المباشر.
وأوضح أن الإعفاءات الضريبية هى أهم التعديلات التى تحتاجها السوق العقارية، بجانب تخفيض نسبة الاستثمار فى الوحدات العقارية التى تأتى بدخل أو قيم إيجارية بألا تزيد عن %50 من إجمالى الاستثمارات، مشددا على أهمية زيادة نسب المشروعات التى لاتزال تحت التطوير مما ينعكس إيجابيًا على المعدلات الربحية بما يجذب المزيد من المستثمرين.
وأكد ضرورة تشجيع الصناديق العقارية ذات الغرض الواحد كتطوير مشروع عقارى واحد، بحيث يتم انتهاء أجل الصندوق مجرد إتمام تنفيذ المشروع وبيع كامل وحداته، وكذلك صناديق عقارية مخصصة لمشروعات محددة مثل مراكز التسوق أو إنشاء مجمعات صناعية بغرض إعادة بيعها.
محمد حسن: تعديلات «البورصة» تشجع المؤسسات على التوجه نحوها
من جانبه، قال محمد حسن، العضو المنتدب لشركة بلوم لإدارة الأصول، إن السوق خلال الفترة الماضية شهدت خروج مستثمرين كُثر من الصناديق الاستثمارية نتيجة لزيادة الضرائب والتى تصل إلى %22.5 فضلًا عن الضريبة الفردية المفروضة على كل استثمار عقارى يتبناه الصندوق، مما يجعله لم يحقق أى عائد موجب لصاحب الوثيقة على استثماره.
وأشار إلى التعديلات الأخيرة التى تم الاتفاق عليها وفى انتظار قرار تطبيقها من قبل مجلس النواب، والتى بموجبها سيتم إعفاء صناديق الاستثمار من الضرائب المقررة عليها، وهذا يعد محفزًا رئيسيًا يثير إنشاء الصناديق العقارية والتوجه لها كبديل للبورصة التى تفرض ضريبة الرأسمالية بنحو %10 وهذا يعزز فئة المؤسسات بالصناديق الاستثمارية.
أيمن أبوهند: نطالب بتأسيس صناديق فرعية من الصندوق العقارى الأم
فى السياق نفسه، قال أيمن أبوهند، خبير الاستثمار والمؤسس ومدير الاستثمار بشركة “أدفايزبول هولدينج” إن السوق العقارية بحاجة إلى سُبل تمويلية وليس قنوات استثمارية، موضحًا أن صناديق الاستثمار العقارية توفر التمويلات المطلوبة للقطاع.
وأضاف أن الشكل الطبيعى لصندوق الاستثمار العقارى يقوم على فكرة تمويل المطورين عن طريق الإقراض بهدف البناء أو التشطيب للمشروعات التى يتبناها الصندوق، وليس عن طريق الاستثمار بتلك المشروعات.
وأوضح أنه يجب تسهيل إجراءات تأسيس الصناديق العقارية لتأتى على رأس المحفزات التى تحتاجها السوق العقارية، مطالبًا بتوفير فرص إنشاء صناديق فرعية من الصندوق العقارى الأصل، لتسهيل إجراءات الترخيص.