– بروتوكول مرتقب بين «المصرية» و«المركزى» لتحديد مشاركة الشركات فى مبادرة الـ%3
– المطورون اتجهوا لتغيير مكون المشروعات والتركيز على العمارات السكنية بدلًا من الفيلات
تُواصل شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» سياستها الاستثمارية التوسعية فى السوق المحلية، بعد تعيين رئيس تنفيذي جديد منتصف العام الماضى، تستند إلى أكثر من محور؛ منها إضافة مزيد من فئات العملاء بالتمويل العقاري لتعزيز الربحية ومحفظة التمويلات، بجانب تنشيط الكيانات التابعة فى مجالي التأجير التمويلى والتطوير العقارى.
أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى، حلّ ضيفًا، مساء الخميس الماضى، على برنامج CEO Level الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، ويُذاع على القناة الرسمية للجريدة على اليوتيوب؛ للكشف عن كل خطط الشركة خلال الفترة المقبلة، وما تم تنفيذه منذ تولّيه قيادتها في النصف الثانى من 2021.
وخلال الحوار تناول عبد الحميد عدة نقاط جوهرية فى خطة الشركة، والتى تمثلت فى إضافة شريحة التمويلات العقارية لعملاء الطبقة فوق المتوسطة والمرتفعة، لتضاف إلى نقطة تميزها فى تمويل محدودي ومتوسطي الدخل، بجانب تخطي مستهدف محفظة التمويلات فى العام الماضى؛ بفضل تلك الشريحة الجديدة، والتى تعزز الملاءة المالية للشركة وتعوِّضها عن الربحية المفقودة فى تمويلات الإسكان الاجتماعى.
واستعرض عبد الحميد خطة الأولى لتنشيط أذرع التأجير التمويلي والتطوير العقارى. وإلى نص الحوار…..
● حازم شريف: دعنا نبدأ بسؤال: من هو أيمن عبد الحميد؟ أين بدأ؟ وكيف تدرّج فى المناصب؟
أيمن عبد الحميد: بدأت العمل فى مجال البنوك، وانتقلت إلى مجال التمويل العقارى فى عام 2004 عبر شركة التمويل العقارى التى كانت تتبع البنك المصرى الأمريكى، تلا ذلك العمل فى البنك التجارى الدولى، وفى مرحلة تالية توليت الإدارة التنفيذية لشركة أملاك مصر للتمويل العقارى، وحاليًّا ومنذ أقل من عام توليت قيادة شركة الأولى للتمويل العقارى.
وخلال فترات عملي السابقة فى البنوك؛ ومنها كريدي أجريكول والتجارى الدولى وإيه بى سى، كنت أعمل فى قطاع التجزئة والأفراد، وهو ما عزّز الخبرات المهنية للتعامل فى مجال التمويل العقارى.
● حازم شريف: ننتقل من هنا للحديث عن شركة الأولى للتمويل العقارى، ودعنا نتعرف بشكل مبدئى على الشركة وكيف كانت قبل تولّيك؟ وما أبرز الأهداف التى تنوي تحقيقها فى السنوات الخمس المقبلة؟
أيمن عبد الحميد: “الأولى للتمويل العقارى” تعتبر من كبرى الشركات التى تملك محفظة تمويلات للعملاء فى مصر، وهو أمر يعود لتاريخ تأسيسها فى عام 2005، كان غرضها الأساسي تقديم خدمات التمويل العقاري لفئة العملاء من محدودى ومتوسطى الدخل، ويشار هنا إلى أن كل مساهمي الشركة من جهات حكومية؛ بهدف تنشيط التمويل العقارى وتقديم خدمة قومية.
عدد العملاء الذين موّلتهم «الأولى» منذ عملها وصل إلى 34 ألف عميل، ومنذ تولي منصب الإدارة التنفيذية اتخذت خطوات فعلية لزيادة نشاط الشركة من خلال إضافة فئات جديدة من العملاء فى السوق؛ وهم الطبقة فوق المتوسطة ومرتفعة الدخل، باعتبارهم فئات يجب خدمتهم دون أي تقليل أو خفض لدور الشركة فى تمويل محدودى ومتوسطى الدخل.
كنا نستهدف 400 مليون جنيه فى 2021 تخطيناها إلى 1.1 مليار
بدأنا، العام الماضى، فعليًّا تنفيذ خطوات استهداف الشرائح الجديدة، ونشير هنا إلى أن مستهدفات العام المالى لشركة الأولى كانت تحقيق تمويلات بقيمة 400 مليون جنيه، لكننا فى نهاية 2021 استطعنا تخطي تلك المستهدفات وإغلاق العام عند تمويلات بقيمة 1.1 مليار جنيه.
● حازم شريف: بشكل أوضح، قبل تولّيك إدارة «الأولى» كم كانت نسبة تمويلات محدودى الدخل من التمويلات الإجمالية للشركة.
أيمن عبد الحميد: بالحديث عن المحفظة الإجمالية، فالتمويلات القائمة قبل تولّي المنصب قاربت 21 ألف عميل، ارتفعت إلى 22 ألف عميل بنهاية العام الماضى، الأغلبية لصالح محدودى ومتوسطى الدخل، ولكن فى العام الماضى استطعنا توفير تمويلات لنحو 750 عميلًا من شريحة عملاء فوق المتوسطة والمرتفعة.
أما حجم المديونية الإجمالية بشركة الأولى للتمويل العقارى فكانت تدور حول %95 لصالح محدودى ومتوسطى الدخل، أما الآن فقد وصلت إلى %75 والباقى لصالح الطبقة فوق المتوسطة والمرتفعة، من إجمالى 1000 عميل تم إضافتهم.
● حازم شريف: دعنا نواصل الحديث هنا عن الأنشطة المختلفة لشركة الأولى، فالأخيرة تملك حصصًا فى شركات أخرى؛ منها التخصيم والتأجير التمويلى وهو ما يُحدث تكاملًا فى قطاع الخدمات المالية غير المصرفية، حدِّثنا عن إستراتيجية “الأولى” للتطوير والخطة المستقبلية لها.
أيمن عبد الحميد: بالفعل، الشركة الأم تملك حصة حاكمة فى شركة الأولى للتأجير التمويلى، والتى حققت أداءً وربحية جيدة فى العام الماضى، دفَعَتنا لإجراء زيادة نقدية لرأسمالها- ما زالت تنتظر إقرارها رسميًّا- من 170 إلى 300 مليون جنيه؛ لمواصلة التوسعات وزيادة محفظة التمويلات والتى تدور حاليًّا قرب ملياريْ جنيه.
● حازم شريف: وماذا عن ذراع التطوير العقارى التي تختلف بشكل كبير عن الخدمات المالية غير المصرفية، ما رؤيتكم لتطوير هذه الشركة؟
أيمن عبد الحميد: ذراع التطوير العقارى تدرس فى المرحلة الراهنة عدة بدائل استثمارية من مبان إدارية وتجارية وسكنية، وما زلنا ننتظر دراسة الجدوى الخاصة بهذا التوسع لإقرارها فى الفترة المقبلة.
● حازم شريف: هل من الممكن أن تحدِّثنا عن ملامح الخطة التوسعية لذراع التطوير العقاري؟
أيمن عبد الحميد: ندرس كل البدائل المتاحة؛ وأبرزها من الناحية المالية، ففي حالة ارتفاع ثمن الأرض قد يتم الدخول فى شراكات، أو تنفيذ المشروع بشكل منفصل، حال قدرة المساهمين على تمويل شراء الأرض.
وحاليًّا ندرس تنفيذ مجمعين إداريين فى منطقتيْ أكتوبر والشيخ زايد، وباعتبار أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة صاحبة النسبة الكبرى من ملكية ذراع التطوير، فسوف يتم شراء الأراضى من جانب الهيئة، وتدور التكلفة التقديرية لشراء الأراضى حول 280 مليون جنيه، فيما تصل التكلفة الاستثمارية للتشييد ما بين 300 و400 مليون جنيه، لكن القرار النهائى بانتظار دراسة الجدوى.
● حازم شريف: تركيبة “الأولى” حاليًّا تضم أذرعًا مالية غير مصرفية، وأخرى عقارية، كيف تعتزمون إدارة تلك التركيبة؟
أيمن عبد الحميد: أودّ هنا تأكيد أن إدارة تلك الشركات تتم بشكل منفصل ومستقل، بما يعني أن كل شركة لديها مجلس إدارة وتنفيذى مستقل ويدرس كل مستجدّات السوق، والكل يعمل لتعظيم الربحية وزيادة حجم الأعمال.
وهناك تكامل مستمر بين الشركات فى العمل، فذراع التأجير التمويلى تخدم فى الأغلب شريحة الشركات العاملة فى السوق، أما ذراع التمويل العقارى فالركيزة الأساسية للعملاء من الأفراد، ومن ثم فلا نية لدمج تلك الكيانات.
● حازم شريف: باعتبار أن “الأولى للتمويل العقارى” تتعامل بشكل مباشر مع شركات التطوير العقارى لمشروعاتها، ثمة تعارض مصالح مع نشاطها الرئيسى فى التمويل العقارى الذى يتضمن تمويل وحدات مملوكة لمطورين آخرين؟
أيمن عبد الحميد: لا أرى تعارض مصالح أو أي قلق من المطورين حال تملكي مشروعات عقارية فى السوق، بالعكس حجم المنشآت العقارية التى يتم بيعها عبر التمويل العقارى سنويًّا لا تزيد على 200 ألف حدة، وهو رقم منخفض جدًّا عن المنتَج المطلوب أو المطروح فى السوق، كما أن العلاقة تكاملية حاليًّا بين شركات التمويل العقارى والمطورين لتنشيط وترويج أفكار التمويل العقارى.
وأزيد هنا من الحديث بالإشارة إلى أن شركات التمويل العقارى نفسها تسعى للتكامل والتعاون والتواصل فيما بينها؛ بهدف تنشيط السوق، فالتنافسية فى السوق ما زالت منخفضة، والهدف الأهم هو تعريف السوق والمواطنين بالتمويل العقارى.
● حازم شريف: هل هناك أية نوايا لتأسيس شركات جديدة تتبع “الأولى للخدمات المالية”؟
أيمن عبد الحميد: لا نفكر حاليًّا فى تلك الخطوة؛ فما زال المشوار طويلًا لتنشيط الشركات القائمة، لكننا على انفتاح دائم على السوق، وفى حال ظهور أية نشاطات ذات جدوى، قد نفكر فى إضافتها، فالسوق تشهد تجديدات مستمرة طوال الوقت.
50 مليون جنيه أرباح العام الماضى وكانت ستلامس 80 مليوناً لولا المخصصات
● حازم شريف: ما مستهدفاتك لتطوير أنشطة التمويل العقارى فى الشركة خلال السنوات المقبلة؟
أيمن عبد الحميد: بكل وضوح، وضعنا خطة خمسية لإدارة الشركة مستقبلًا، بدأنا فيها بتحقيق حجم تمويلات بقيمة 1.1 مليار جنيه خلال العام الماضى، نسعى لرفعها إلى 1.4 مليار فى 2022، وفى العموم نستهدف رفعها سنويًّا ما بين 15 و%20 بما يعني أن الشركة تستهدف محفظة تمويلات بقيمة 2.25 مليار جنيه بحلول 2026.
وبالتبعية، هناك مخططات لمواصلة الارتفاع بالأرباح المحقَّقة، فعلى سبيل المثال حققنا صافى ربح يفوق 50 مليون جنيه فى العام الماضى، ومخطط زيادته إلى 100 مليون فى العام الحالى، ثم 130 مليونًا فى العام المقبل.
أما رأس المال وحقوق المساهمين فى الشركة فقد وصلت إلى 950 مليون جنيه، ومن ثم لا حاجة بنا لإجراء أية زيادات نقدية فى رأس المال لحين الوصول لمحفظة تمويلات تلامس 11 مليار جنيه، أما الشركات التابعة “فكلما نجد فرصة جيدة وحاجة للتوسع فسوف نزيد رءوس أموالهم”.
● حازم شريف: ذكرت أن رأس المال يبلغ 970 مليون جنيه، فهل الأرباح المحققة فى العام الماضى مناسبة لحقوق الملكية؟
أيمن عبد الحميد: بالفعل، الأرباح المحققة منخفضة جدًّا بالنسبة لحقوق الملكية، ولكن لا يجب هنا إغفال تطبيق والتزام الشركة ببعض المعايير والقوانين المحاسبية التى صدرت مؤخرًا وأجبرتنا على تكوين مخصصات مالية لمواجهة الديون المستقبلية، والتى فى حال عدم تكوينها ارتفعت الأرباح إلى 80 مليون جنيه، لكن يجب الإشارة إلى أن تلك المخصصات مفيدة للشركات لتفادي أية صدمات مستقبلية.
توزيع شقق الإسكان الاجتماعى يتم بين البنوك والشركات بشكل آلي
● حازم شريف: ترغب فى زيادة التمويلات خلال العام الحالى، فعلى أية فئات سوف تركز أو تستهدف؟
أيمن عبد الحميد: يبقى الإسكان الاجتماعى لمحدودى ومتوسطى الدخل أساسًا لعمل الشركة، فهناك 8 آلاف عميل تم تمويلهم في السنوات الماضية، والشركة تُواصل سعيها لتغطية تمويلات تلك الشرئحة طوال العام، فلا توجد ميزانية مستهدَفة لتلك التمويلات خلال 2022 فالأمر مرتبط بطروحات الحكومة وصندوق الإسكان الاجتماعى، وذلك رغم انخفاض ربحية تلك التمويلات، فنحن لا نضعهم ضمن خططنا التى تستهدف التوسع فى تمويل الشرائح فوق المتوسط والمرتفع.
● حازم شريف: ما الفرق بين معدل ربحية التعامل مع شريحة محدودى الدخل، والأخرى من فوق المتوسطة والمرتفعة؟
أيمن عبد الحميد: هوامش ربحية تمويلات محدودى ومتوسطى الدخل تدور قرب %1 وهى قيمة تذهب لتغطية المخصصات اللازمة فى القوائم المالية لتغطية الديون الجيدة، ونشير هنا إلى أن الشركات لا تحقق أية ربحية فى العام الأول لتقديم تلك التمويلات، والجميع يراعي الهدف القومي لتمويل هذه الشريحة من المواطنين رغم أن تلك الربحية لا تغطي تكاليف التشغيل اللازمة لها.
أما قطاع تمويلات الطبقة فوق المتوسطة والمرتفعة فهوامش الربحية تدور حول 2.5 إلى %3.5 وهى قيمة مرتفعة تعزز قدرة الشركات على تعويض عدم ربحية القطاع الأول.
حازم شريف: نعود من جديد لقطاعي التأجير التمويلى والتخصيم، كيف كان أداء تلك الشركات قبل تولّيك المهمة؟ وما الخطة المستقبلية؟
أيمن عبد الحميد: شركة التأجير التمويلى تأسست منذ 5 سنوات، وخلال تلك الفترة وصلت محفظتها إلى مليارى جنيه، وكانت بحاجة للتوسع بعد وصولها للحد الأقصى للتمويلات، وتم بالفعل إجراء زيادة رأسمال لها، وسنواصل إجراء مزيد من الزيادات مع استمرار نمو محافظها وربحيتها.
وأيّ حديث هنا عن قدرة الشركة على احتلال مركز حتى الخمس الكبار فى مجال تمويلات التأجير التمويلى، يعد أمرًا غير منطقي فى ظل وجود شركات أخرى مؤسَّسة منذ أكثر من 20 سنة، ولديها محافظ بنكية وفروع منتشرة، لكننا نعِد بزيادة حجم الأعمال والحصول على حصة سوقية مُرضية كل عام.
برنامج دوري لإصدار سندات توريق بشكل مستمر يبدأ بـ1.9 مليار جنيه فى 2022
● حازم شريف: صرحتَ من قبل فى جريدة المال بنيّة الشركة إصدار سندات توريق بقيمة 900 مليون جنيه فى العام الحالى، ما تفاصيل هذا البرنامج؟
أيمن عبد الحميد: أوضح هنا بدايةً أن الهدف من إصدار سندات التوريق ليس الحصول على سيولة خاصة، وأن الشركة تملك رأسمال متاحًا، لكننا نصدر البرنامج لعدة أسباب؛ منها أن تكون شركة الأولى للتمويل العقارى هى أول شركة تعمل فى هذا المجال تطلق سندات توريق للاستفادة من الآليات التمويلية المتاحة بالسوق الثانوية، بخلاف تقليل نسب التركز فى المحفظة.
● حازم شريف: لكن إصدار الشركة للسندات تنتج عنه تكلفة مالية، هل يمكن توضيح تلك النقطة؟
أيمن عبد الحميد: محفظة التمويلات محلّ التوريق هى مملوكة بالأساس لصالح بنوك، ونحاول من خلال توريقها تقليل تكلفة خدمة الدَّين، والتركيز على استغلال السيولة فى منح تمويلات، يتم بعدها إصدار سندات توريق لها، وهكذا.
● حازم شريف: هل هناك برنامج متكامل لإصدار سندات التوريق لاحقًا؟
أيمن عبد الحميد: نعم، خطة الشركة تشمل إصدار نحو -3 4 مليارات جنيه سنويًّا توريق خلال الفترة المقبلة، هذا العام بدأنا بإصدار بقيمة 900 مليون جنيه، وقبل نهاية العام الحالي هناك إصدار آخر بقيمة مليار جنيه، أما فى الأعوام التالية فسننفذ كما ذكرت ما بين 3- 4 مليارات جنيه سنويًّا.
● حازم شريف: كيف تقارن وضع الشركة مقارنة بالشركات الأخرى والبنوك؟
أيمن عبد الحميد: “الأولى” تعتبر الأكثر خبرة فى قطاع تمويل محدودى الدخل، ومنذ تأسيسها فى عام 2005 موّلت أكثر من 13 ألف عميل ضمن المشروع القومى حينها، وخلال الفترات الماضية موّلنا 8 آلاف عميل بالإسكان الاجتماعى، ويأتى ذلك حصادًا لعلاقات الشركة الجيدة مع الجهات الحكومية المنظمة للطروحات؛ ومنها صندوق الإسكان الاجتماعى.
وأوضح هنا أن “الأولى للتمويل العقارى” لديها فرعان فى مدينتيْ أكتوبر والعاشر من رمضان تم إنشاؤهما خاصة لخدمة تلك الشريحة من المواطنين، فى ظل تركزهم بهذه المناطق، وهو ما يضمن سرعة ودقة إتمام الإجراءات اللازمة.
وهناك نوع آخر من التمويلات التابعة للمبادرات المركزية والرئاسية للتمويل العقارى والأخرى مبادرة %3 والتى تستعد شركات التمويل العقارى للاستفادة منها، ومنتظر توقيع بروتوكول بين الشركة المصرية لإعادة التمويل والبنك المركزي لوضع النقاط الخاصة بكيفية استفادة الشركات من المبادرة، والتى فى حال تنفيذها فبإمكان “الأولى” أن تموّل ما بين ألف وألفيْ وحدة إضافية فى العام.
● حازم شريف: بشكل تعليمى، كيف يمكن لأي مواطن محدود ومتوسط الدخل أن يتعرف على شروط حصوله على وحدة سكنية؟
أيمن عبد الحميد: تعريف محدود الدخل يتم الاتفاق عليه ما بين صندوق الإسكان الاجتماعى والهيئة العامة للرقابة المالية، وفى آخِر إعلان لبيع وحدات تم وضع حد أقصى لدخل الأعزب بقيمة 4500 جنيه شهريًّا، وللأسرة 6000 جنيه، والصندوق يعلن طرح وحدات سكنية فى بعض المناطق، ويتيح تقديم المستندات عبر الموقع الإلكترونى، وبعدها يتم الاستعلام الميداني عن العملاء للتأكد من صحة المستندات المقدَّمة.
بعد ذلك يتجه الصندوق لتحويل بعض الملفات التى تمّت الموافقة عليها لصالح عدد من البنوك وشركات التمويل العقارى، ونوضح هنا أن توزيع الملفات يتم بشكل آليّ وعشوائيّ بين البنوك والشركات، يَعقب ذلك استعلام ائتماني عن العميل وإتمام إجراءات التعاقد.
ويلاحظ هنا أن التوزيع العشوائي تنتج عنه تنافسية بين الشركات فى إنهاء إجراءات التعاقد مع العملاء فى سرعة ودقة إنهاء التعاملات، بما يعزز قدرة “الأولى” على جذب مزيد من العملاء، فالمعيار هنا هو توافر العمالة القادرة على إنهاء ملفات العملاء والتعاقدات بشكل سريع ودقيق.
● حازم شريف: بالنسبة للسوق العقارية فى مصر وبعيدًا عن الأسئلة التقليدية حول توقعات الفقاعة العقارية، كيف ترى الطلب الحقيقى على الوحدات فى مصر مؤخرًا؟
أيمن عبد الحميد: بنظرة عامة يمكن الإجابة عن هذا السؤال بتتبع تحركات كبار المطورين فى الفترة الأخيرة وتفضيلهم إنشاء عمارات سكنية، بدلًا من الفيلات الفاخرة والتى تشبّعت منها السوق منذ فترة، ففئة فوق المتوسط ترغب فى شراء وحدات سكنية داخل المشروعات، وهو ما يدفع المطورين للسعي على توفيرها.
ووفقًا لتعريفات البنك المركزى والمبادرات الأخيرة، فتلك الشريحة من الوحدات هى التى يقع سعرها بين 350 ألفًا و2.5 مليون جنيه.
● حازم شريف: أتذكر هنا حالة الجدل الناتجة عن تصريح رجل الأعمال الشهير ياسين منصور بأن سعر الوحدة فى أحد مشروعاته يبلغ 4 ملايين جنيه مع استهداف الطبقة المتوسطة، هل ترى أن تلك القيمة تناسب الطبقة المتوسطة التى حددتها؟
أيمن عبد الحميد: المبلغ بالتأكيد مرتفع على الطبقة المتوسطة، لكن يجب النظر أن المطور يتحمل عدة تكاليف إضافية عند بيع وحدة داخل الكومباوند؛ منها المنطقة الخِدمية والأمن والنظافة وغيرها، وكلها عوامل تُجبره على رفع قيمة الوحدة، والتى تباع الوحدة المثيلة لها خارج «الكومباوند» فى حدود التعريف الذى حدده «المركزى» لشريحة الطبقة المتوسطة.
نستهدف 1.4 مليار جنيه تمويلات فى 2022.. ونموّل وحدات من 2.5 إلى 150 مليون جنيه
● حازم شريف: على ماذا ستركز فى الفترة المقبلة؟
أيمن عبد الحميد: سنحاول الاستفادة من المبادرة المركزية للإسكان فوق المتوسط، ولدينا إدارة مستقلة لذلك، ولدينا قدرة على تمويل وحدات بأسعار تبدأ من 2.5 إلى 150 مليون جنيه للطبقة المرتفعة، أما فترات السداد فتدور بين 12 و15 سنة، بمتوسط 10 سنوات، وفقًا لخبراتي السابقة فى القطاع.
الطرح فى البورصة وارد .. والتوقيت الأمثل عندما ترتفع المحفظة إلى 5 أضعاف رأس المال
● حازم شريف: سؤالى الأخير سيكون حول وجود أية خطة لطرح “الأولى” فى البورصة خلال الفترة المقبلة.
أيمن عبد الحميد: فى الآونة الأخيرة لم نناقش أية أفكار مثل ذلك، لكن قد تكون الخطة محل دراسة خلال عام ونصف العام من الآن، باعتبار أن البورصة إحدى الآليات التمويلية الهامة لتدبير مزيد من السيولة لتغطية التوسعات، لكن دعْنى أوضح أن الوقت الأنسب فى تقديرى للطرح.. سيكون عندما تصل قيمة محفظة التمويلات إلى نحو 5 أضعاف رأسمال الشركة.