جريدة المال - نائب رئيس قصر السلام للاستثمار العقارى: حزمة مشروعات تغير الخريطة الاقتصادية بالإسكندرية
أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.60 17.70 بنك مصر
17.60 17.70 البنك الأهلي المصري
17.60 17.70 بنك القاهرة
17.60 17.70 بنك الإسكندرية
17.60 17.70 البنك التجاري الدولي CIB
17.60 17.70 البنك العربي الأفريقي
17.59 17.73 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
649.00 عيار 21
556.00 عيار 18
742.00 عيار 24
5192.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
14.00 الزيت
9.00 السكر
10.00 المكرونة
8.00 الدقيق
3.75 الشاي 40 جم
105.00 المسلى الطبيعي
38.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

الإسكندرية

نائب رئيس قصر السلام للاستثمار العقارى: حزمة مشروعات تغير الخريطة الاقتصادية بالإسكندرية

كينج مريوط
إيهاب زكريا
كينج مريوط

■ المحافظة افتقدت إلى مخططات التنمية لعقود ويتم العمل حاليا على تطبيق «مصر 2030»
■ ‎مناطق برج العرب والساحل الشمالى افتقدت إلى محركات الجذب ولم تحقق الامتداد العمرانى
■ ‎نجاح «العلمين» مرتبط بتنمية ما حوله
■ أسعار العقارات بالثغر لم تعد فى صالح شركات الاستثمار العقارى
■ إعداد مخاطبات رسمية عبر» الغرفة التجارية»

السيد فؤاد:

كشف المهندس إيهاب زكريا، نائب رئيس شركة قصر السلام للاستثمار العقارى بالإسكندرية، عن وجود عدد من المشروعات التى تبنتها الحكومة خلال الفترة الأخيرة، من شأنها تغيير خريطة الاستثمار العقارى بالمحافظة. ‎
وأضاف - فى حواره مع «المال»- أن تلك المشروعات تأتى فى وقت افتقدت فيه المحافظة إلى أى مشروعات تنمية إستراتيجية منذ عشرين عاما، حتى تراجع معدل المؤشر الاقتصادى للمحافظة مؤخرا. ‎وأكد أن مدينة الإسكندرية رغم تاريخها وبعدها الثقافى، تراجعت بصورة كبيرة اقتصاديا خلال الفترة الأخيرة، بعد أن كانت تعرف بمدينة المال، على غرار مدينة نيويورك بالولايات المتحدة فى عشرينيات القرن الماضى، حتى أصبح يتركز النشاط الاقتصادى بنسبة %80 بالقاهرة، ولم يتخط %6 بالعاصمة الثانية. ‎
ولفت إلى أن القاهرة خضعت إلى تنظيم وتخطيط ومشروعات أكثر بكثير من الإسكندرية، وتلك الخطط عملت على المدى الطويل فى إنشاء امتداد عمرانى للمدنية، من خلال إنشاء طرق وكبارى وبنية تحتية، فى حين لم تخضع الإسكندرية لمثل هذه المشروعات، ولكن اليوم تشهد الإسكندرية مخططا إستراتيجيا يضمن معايير للاستدامة بمراعاة الكثافة السكانية - إلى حد ما - على حد وصفه. ‎
وأضاف أن الإسكندرية تعانى من عدم وجود تخطيط أو توسع عمرانى مواز لما حدث بالقاهرة، وما تم من توسعات كانت فى معظمها عشوائية، مشيرا إلى أنه على سبيل المثال تمت الموافقة على مخطط منذ عام 2006 من قبل المجلس المحلى، إلا أنه لم ير النور، وكان يستهدف توسعا عمرانيا حقيقيا غربا. ‎

كما أنه كانت هناك خطط ومشروعات عمرانية وتوسعية، إلا أنها واجهت مشكلات قانونية، مثل مشروع الإسكندرية الجديدة، ومشكلات بيئية أخرى واجهت مشروعات عمرانية، مثل ردم أجزاء من بحيرة مريوط، موضحا أن طرح أى مشروع لابد أن يراعى أبعادا اقتصادية واجتماعية وبيئية، وأى صدام مع تلك المحاور كفيل بوقف المشروع لسنوات كما حدث فى المحافظة. ‎

وأوضح أن التوسع العشوائى يقضى على أحياء راقية بالكامل، ويحولها إلى أحياء عشوائية، ضاربا المثال بحى العجمى، الذى كان يعرف بحى الأثرياء والنخبة، بسبب عدم وجود تخطيط، إذ يتم البناء من دون رخص ولا تخضع لظروف بيئية صالحة من صرف صحى وخدمات، ولا تخضع أيضا للمواصلات الكافية وتكدس طرق بشكل غير مسبوق. ‎

ولفت إلى أن الإسكندرية كانت أكثر المدن التى تحتاج إلى تخطيط مستدام بسبب تجاهله الـ20 - 25 سنة الماضية، وكانت كل التوسعات الموجودة فردية وعشوائية، بل تم السماح بالتوسع الرأسى ضمنا لحل مشكلة التوسع الأفقى، رغم أن التوسع الأفقى كان متاحا من خلال محفظة ضخمة من الأراضى بمناطق برج العرب والساحل الشمالى وبحيرة المطار وبحيرة مريوط.

‎وتابع أن تكلفة البنية التحتية للتوسعات الأفقية غير مكلفة مقارنة بالعائد التنموى منها، وإذا تمت وفقا لدراسات وتسعيرات عادلة للمواطن، فكان يمكن تنفيذ طرق ووسائل مواصلات، مثل المترو أو «مونوريل» أو المحاور المرورية، مثل محور المحمودية لتنمية تلك المناطق، لتحقيق عائد اقتصادى واجتماعى، خاصة أن الدولة هى المستثمر الرئيسى فى تنمية المجتمع، إلا أنه لم يكن هناك تخطيط، علاوة على أنه كانت هناك مشكلات إدارية فى المحليات لعدم الوعى تجاه احتياجات القطاع العقارى للمدينة عبر العشرين عاما الماضية. ‎

وأوضح أن تجاهل التخطيط أدى إلى زيادة معدلات المخالفات، ونمو الفساد فنتج عنه احتلال الإسكندرية المرتبة الأولى فى المخالفات فى المبانى وزيادة العشوائيات، لذا بدأ محافظ الإسكندرية عبد العزيز قنصوة، مؤخرا تطبيق التنمية المستدامة بأسلوب علمى طبقا لخطة مصر 2030، خاصة أن مؤشرات المحافظة فى نشاط التنمية متراجعة بشكل كبير، خصوصا بالنسبة للخدمات. ‎
وأشار إلى أن أهم الحلول الهندسية التى بدأتها الدولة هو نقل وتطوير المناطق الملتهبة والعشوائية فى وسط المدينة، وتم تنفيذ مشروع «بشائر الخير» بمراحله الثلاث بقيادة المنطقة الشمالية العسكرية، والذى يعد أول مشروع عقارى اجتماعى خيرى ضخم فى تاريخ المحافظة، وله بعد إنسانى ويتكلف المليارات، ويعد بمثابة إعادة صياغة للمجتمعات العشوائية وتأهيل المواطنين الذين حرموا من الخدمات لعقود رغم مواجهته مقاومة من المنتفعين من استمرار الشكل العشوائى للمنطقة. ‎

وحول الاستفادة الاقتصادية من الإمكانيات الموجودة للمدينة، قال، إنه تمت إعادة تأهيل منطقة «الداون تاون»، موضحا أن المنطقة عبارة عن إحدى المناطق المتاخمة للمدينة، وكان الهدف من إنشائها سحب الاستثمار خارج المدينة، إلا أنها أدت الهدف منها حاليا لأن العمران امتد لها فتم سحب الأرض من المستثمرين لإعادة تخطيطها، على أن يتم نقل هذا النشاط السياحى لمنطقة أخرى. ‎

وأشار إلى ضرورة تطبيق معايير المدن المستدامة فى تخطيط منطقة مطار النزهة، لتحقيق التنمية المستدامة طبقا لخطة «مصر ٢٠٣٠ « فى مما يعرف بالمناطق ذات الامتداد الطبيعى للتوسع العمرانى للمحافظة، خاصة أنها مناطق شاسعة، علاوة على أن منطقة المطار بها بحيرة ضخمة من أهم البحيرات غير الملوثة على مستوى الجمهورية، ولم يتم استغلالها الاستغلال الأمثل، كقيمة عقارية وسياحية.

وأشار إلى أن مشروع محور المحمودية يعد من أكبر المشروعات فى تاريخ الإسكندرية، وتحت مظلة أكبر المكاتب الاستشارية، وسيمثل طفرة للمجتمع السكندرى. ‎

وطالب بضرورة مراعاة نسب المناطق الخضراء فى تلك المناطق الجديدة، مشيرا إلى معايير «الهرم الأخضر» حتى تستطيع أن تحقق معايير المدن المستدامة، لعدم الوقوع فى أخطاء العشرين عاما الماضية، وكان التخطيط عشوائيا وزادت الكثافة السكانية عن المعتاد، وغابت أى مساحات خضراء سوى فى مناطق بسيطة مثل برج العرب، وهو ما يتعارض مع «رؤية 2030 « من ناحية، بالإضافة إلى تأخر مدينة الإسكندرية وسط التصنيفات العالمية فى المدن التى تحقق التنمية المستدامة من ناحية أخرى. ‎

ولفت إلى أن الإسكندرية تحتل المرتبة الثانية فى تصنيف «سيمنز» للمدن الخضراء بين أهم مدن أفريقية من «المدن الخضراء»، إذ تأتى فى المرتبة الأولى «دار السلام»، وتقع الإسكندرية، ثم القاهرة فى تصنيف متوسط، وهو ما لا يليق بالإسكندرية الواقعة على البحر المتوسط، ومكانتها التاريخية والسياحية. ‎

وأكد أن الفرص الاستثمارية فى النشاط العقارى، يتم النظر إليها بعين الاعتبار، والتى تأتى فى مقدمتها تنمية منطقة بحيرة مريوط، والتى بدأت كفيلات حاليا، ويمكن تنمية المساحات الخضراء، بالإضافة إلى التنمية السياحية، موضحا أن الرئيس عبدالفتاح السيسى، أصدر تعليماته لتنفيذ خطة تستهدف تنمية بحيرة مريوط وتحد من التلوث بها لتحقيق التنمية المستدامة للإسكندرية. ‎
وأوضح أن مدينة برج العرب منظمة للغاية، إلا أنها تفتقد إلى عناصر الجذب السكانى المهم، ومن أبسط عناصر الجذب السكانى وجود الجامعات، مشيرا إلى أن هناك تخطيطا قديما للمدينة يحتوى على أراض مخصصة للجامعة، إلا أنه لم ير النور حتى الآن. ‎

ولفت إلى أن عدد الفيلات والوحدات السكنية المغلقة تعدى الوحدات الشاغرة لعدم وجود مثل هذه العناصر، كما لا توجد طرق منفصلة لتلك المنطقة، ووسيلة مواصلات تستطيع أن تنقل كتل سكنية من مدينة الإسكندرية إليها، خاصة أنها تعد الامتداد العمرانى الطبيعى للمدينة. ‎

وأكد أن الاتجاه الحكومى بتنفيذ «مونوريل» وربط مدينة برج العرب بالإسكندرية، يعد اتجاها محمودا، إلا أنه لابد أن يكتمل بعنصر الجذب السكانى مثل تنفيذ الجامعات على أرض الواقع من ناحية، والأندية من ناحية أخرى، ومنح مزايا وحوافز للجامعات الخاصة التى يمكنها فتح فروع هناك، وتوسعات الجامعات الموجودة بالفعل مثل الجامعة اليابانية. ‎

وأشار «زكريا» إلى أن هناك مشكلة كبيرة فى الساحل الشمالى لافتقاده أيضا إلى عنصر الجذب السكانى، وهو التحدى الأكبر أمام مدينة العلمين، خاصة أنها تواجه تكدسا كبيرا فى شهور الصيف « 3 أشهر فقط « وباقى العام تعد جميع الوحدات مغلقة، مؤكدا أن عنصر الجذب التعليمى، هو ما يسمح بإنعاش الحركة طوال العام. ‎وكذا لابد من تقليل التلوث الذى تستقبله بحيرة مريوط، حتى يمكن استغلالها سياحيا، واستثمار عقارى، كما يمكنها أن تكون من جهات الأمن الغذائى لمصر بوجه عام. ‎

ولفت إلى أن مصر لا توجد فيها معايير للمدن المستدامة الخضراء حتى الآن، إلا أنه صدرت مؤخرا معايير خاصة بالهرم الأخضر، وهو قانون لتقييم المبنى الأخضر فقط، وألمح إلى أنه لا تزال هناك تساؤلات تدور فى ذهن شركات الاستثمار العقارى حول ما العائد الذى يعود عليها فى حالة تطبيق تلك المعايير، موضحا أنها تفتقد إلى الحوافز التى يمكن أن تتحقق لها فى حالة تطبيقه للهرم الأخضر. ‎

وأكد أن فكرة «الهرم الأخضر» تعتمد على تقليل الكربون المنبعث من المبنى والمساحات الخضراء والطاقة المتجددة، وبقدر الإمكان توفير الطاقة التقليدية، والبحث عن البدائل مثل الاعتماد على الطاقة الجديدة والمتجددة، والاعتماد على الخامات غير الملوثة للبيئة خلال عملية الإنشاءات نفسها. ‎

وبالنسبة للاشتراطات الجديدة التى وضعتها وزارة الإسكان مؤخرا للبناء فى منطقة الساحل الشمالى، أوضح أنه ينظر إلى منطقة الساحل الشمالى على أنها من الامتدادات الطبيعية لمدينة الإسكندرية، خاصة أن تنمية بحيرة مريوط مع مدينة برج العرب، علاوة على الساحل الشمالى فيتكامل هذا المثلث ليصب فى النهاية لتنمية منطقة العلمين. ‎

وتابع أنه من دون تنمية الثلاثة مناطق بمشروعات تنمية إستراتيجية لن يتم تنمية منطقة العلمين، والتى تتجه الدولة حاليا لاعتبارها من المشروعات العملاقة، مثل العاصمة الإدارية، بل قد تتخطى فى أهميتها العاصمة الإدراية من جهة موقعها إذ تعد امتدادا عمرانيا ضخما داخل الصحراء الغربية. ‎

وطالب بضرورة وجود حوافز استثمارية للشركات للاستثمار فى الساحل الشمالى، حتى يمكنها تنفيذ مشروعات عقارية، وليست سياحية فقط كما عليه الوضع حاليا، معتبرا أن حوافز الجذب العقارى غير موجودة فى تلك المنطقة، فلا يمكن أن يقطن مواطن سكندرى فى الساحل الشمالى، ويعمل أو يتعلم فى الإسكندرية، فى الوقت الذى لا تحقق الخدمات الموجودة هذا الانتقال اليومى من شبكة طرق ومواصلات. ‎

وأكد أن مشروع العلمين يتخطى فى أهميته العاصمة الإدراية أيضا لأنه يستهدف جذب 30 مليون مواطن على المدى الطويل، ويعد شريانا موازيا لوادى النيل فى الصحراء الغربية. ‎

ولفت إلى أن الخطط التى وضعتها الدولة لتنمية منطقة العلمين تعد جيدة، إلا أنه لم يتم ترجمتها إلى برامج وقوانين محركة لتنفيذ تلك الخطط على أرض الواقع على المستوى المحلى، ليتم ترجمة «رؤية 2030 «على مستوى الحى ولا تصطدم بالروتين الحالى،. ‎وبخصوص اشتراطات البناء بالإسكندرية، وكشف عن ضرورة مراجعتها مرة أخرى، خاصة أن تلك الشروط لم تعد تتناسب مع الواقع، مؤكدا أن %95 من مناطق الإسكندرية تم الانتهاء من الاستثمار العقارى فيها. ‎

وأكد أن تلك الاشتراطات تقوم على تنفيذ بعض الطرازات فى بعض المناطق، وهو ما يعد غير موجود على أرض الواقع، فلم يعد هناك طراز موحد فى كل مكان كما كانت عليه الإسكندرية سابقا،. ‎وكشف عن وجود تحديات تواجه شركات الاستثمار العقارى فى الإسكندرية، والتى تتركز معظمها فى ارتفاع أسعار الأراضى بصورة كبيرة، بسبب ندرتها داخل المدينة، مقارنة بالارتفاعات المسموح بها « أرضى و11 دورا، علاوة على ضعف البنية التحتية المتهالكة فى المدينة. ‎

كما أن الإسكندرية مرت بمرحلة فوضى ضخمة خلال السنوات الماضية، مما زاد من مخالفات البناء بصورة غير مسبوقة، خاصة ما بعد ثورة يناير 2011 وحتى 2015 مما جعلها تحتل الصدارة، وسط المحافظات فى البناء العشوائى والمخالف.

‎ومن بين التحديات، عدم خروج تصنيف للإسكندرية بين المحافظات السياحية العالمية، وتركيز هذا النشاط على السياحية الداخلية فقط وفى مناطق الساحل الشمالى، خاصة أن هناك العديد من المشروعات السياحية لم تنته مثل المتحف اليونانى على سبيل المثال. ‎ولفت إلى أن غياب التخطيط فى الإسكندرية أدى إلى أنها تفتقد إلى إنشاء مشروعات سكنية حديثة، على غرار ما يتم بالقاهرة « كمباوند «، مؤكدا أن تلك المشروعات هى التى تعد مؤهلة لتنفيذ ما يعرف بالتنمية المستدامة بها وزيادة المساحات الخضراء بها.

‎وأكد أن هناك ارتفاعات فى أسعار العقارات بالإسكندرية بصورة كبيرة، حتى وصل الأمر إلى أنه أصبح سعرا غير مرض لفتح شهية شركات الاستثمار العقارى، نظرا لارتفاع أسعار الأراضى، مقارنة بالارتفاعات المسموح بها، مشددا على أن ذلك من أهم أسباب إلغاء العديد من المزادات التى يتم عقدها لبيع أراضى، ولم يتقدم إليها أحد.
ولفت إلى أن هذا السبب سيؤدى إلى تراجع النشاط العقارى، مع ارتفاع أسعار الأراضى وارتفاع أسعار الخامات من ناحية أخرى. ‎

وأكد أن شركته تستهدف تنفيذ عدد من المشروعات، أهمها تنمية مشروع غرب الإسكندرية، بالقرب من برج العرب والذى يقع على مساحة 150 فدانا، إلا أنه لا يزال فى مرحلة التخطيط ولم تصدر التراخيص له حتى الآن، ونواجه تباطؤا فى الإجراءات، كما تقوم الشركة بتنفيذ مشروعات لها داخل مدينة الإسكندرية، إذ يتم تنفيذ مشروع فى شارع أبو قير على مساحة ألف متر، وآخر مماثل فى منطقة ولوران 2500 متر مربع على كورنيش الإسكندرية.
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة