تستهدف شركة سوديك للاستثمار العقاري تحقيق إجمالي مبيعات متعاقد عليها خلال 2021، تصل إلى 8.8 مليار جنيه بمعدل نمو 19% مقارنة بمبيعات 2020.
وتتوقع الشركة القيام بتسليم حوالي 1200 وحدة وتحقيق إجمالي إيرادات 7 مليارات جنيه، بينما تتوقع سوديك أن تصل مصروفات العمليات الإنشائية إلى 3.9 مليار جنيه على مدار العام.
اقترح مجلس إدارة سوديك توزيع أرباح نقدية على المساهمين بواقع 0.55 جنيه للسهم، بشرط موافقة الجمعية العامة العادية للشركة.
مقترح توزيع الأرباح
إنّ مقترح توزيع الأرباح للعام الثالث على التوالي، يُعد شهادة عملية على ثقة الإدارة في التطلعات والتوقعات المستقبلية الإيجابية للشركة ومرونة قطاع التطوير العقاري ومتانته على الرغم من حالة عدم الإستقرار المصاحبة لتفشي وباء كورونا المستجد.
و تؤكد توزيعات الأرباح أيضًا على سعي سوديك بالتوزيعات المستمرة على المساهمين بدعم من السيولة المرتفعة التي تتمتع بها قائمة المركز المالي للشركة والأداء المالي المتميز والتدفقات النقدية القوية.
الديون
خلال العام المالي الماضي، وقعت شركة سوريل للاستثمار العقاري المملوكة بالكامل لشركة سوديك على حزمة ائتمانية متوسطة الأجل بقيمة 2.57 مليار جنيه مع البنك العربي الأفريقي الدولي وفقًا لمبادرة البنك المركزي لتمويل المطورين العقاريين.
سيتم توجيه التسهيل الائتماني لتمويل مشروع “فيليت” في القاهرة الجديدة، بما في ذلك الأعمال الانشائية والتشطيبات الخاصة بنادي فيليت الرياضي وكذلك المباني السكنية المقرر تأجيرها.
إطلاق مشروعات جديدة
أطلقت سوديك خلال العام مشروع Karmell، وهو ثاني مشروعات سوديك التي يتم إطلاقها في قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 500 فدان بزايد الجديدة.
ساهم المشروع الجديد بنسبة 6% من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال العام على الرغم من إطلاقه أواخر ديسمبر 2020؛ يأتي إطلاق مشروع Karmell بعد نجاح إطلاق مشروع VYE والذي يمثل أولى مشروعات سوديك على هذه القطعة من الأرض والذي تمكن منذ إطلاق المشروع في ديسمبر 2019 من تحقيق 3.6 مليار جنيه من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها مع ختام عام 2020.
آخر مستجدات مشروع ملاذ
نظرًا لتأخر تصاريح البناء في منطقة الساحل الشمالي، لم تتمكن سوديك من إطلاق مشروع ملاذ خلال عام 2020 وقد كان من المخطط أن يساهم المشروع بمبلغ مليار جنيه ضمن مستهدفات سوديك للمبيعات خلال العام.
وعلى الرغم من تأجيل إطلاق المشروع على العام المالي 2021، إلا أنّ المشروع شهد عددًا من التطورات الإيجابية، بالأخص نقل تبعية قطعة الأرض إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
و قررت إدارة الشركة القيام بالتطبيق المبكر لتعديلات معايير المحاسبة المصرية/المعايير الدولية للتقارير المالية على القوائم العام المالي 2020.
هذا وسيصبح تطبيق هذه التعديلات الزاميًا اعتبارًا من 2021. بالإضافة لذلك، تم إطلاق بعض التصنيفات والتغييرات الجديدة في عرض القوائم المالية هذا العام، لتصبح أكثر وضوحاً خاصةً في جانب الإلتزامات للعملاء، وتخفيض اجمالي الإلتزامات لتحسين معدلات الرافعة المالية.
خلال العام المالي الماضي، أعلنت سوديك عن تعيين الوزير السابق أسامة صالح في منصب رئيس مجلس الإدارة غير التنفيذي للشركة اعتبارًا من الأول من أبريل 2020، خلفًا للدكتور هاني سريّ الدين الذي شغل هذا المنصب لمدة 6 أعوام. بالإضافة لذلك، تم قبول استقالة حسين شكري-عضو مجلس الإدارة المستقل.
العام المالي 2020 بأكمله
قامت سوديك ببيع 1361وحدة خلال العام، وهو ما ادى الى وصول اجمالي المبيعات المتعاقد عليها إلى 7.4 مليار جنيه بزيادة 2%، مقارنة بـ 7.3 مليار جنيه في العام الماضي.
تمكنت الشركة من تنفيذ استراتيجيتها الهادفة لنمو مبيعات الوحدات السكنية مع الاحتفاظ بالأصول التجارية المتميزة للتأجير، حيث بلغت مبيعات الوحدات غير السكنية 3% فقط من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها التي حققتها سوديك على مدار العام مقارنة بـ 17% خلال 2019، بينما بلغ اجمالي المبيعات المتعاقد عليها للوحدات السكنية 7.2 مليار جنيه، بزيادة 19% مقارنة بـ 6 مليار جنيه تم تسجيلها خلال العام المالي 2019.
إنّ التواجد القوي والأداء المتميز لسوديك في منطقة غرب القاهرة ساهم في تحقيق مبيعات كبيرة للجيل الجديد من مشروعات الشركة والمتمثل في مشروعي VYE وThe Estates بالإضافة لمشروع Karmell، ، حيث ساهمت مشروعات سوديك في غرب القاهرة مجتمعة بنسبة 61% من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال العام، بينما ساهمت مشروعات شرق القاهرة بنسبة 39% من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال العام، بمساهمة من مشروعي فيليت وسوديك ايست، ومثلت نسبة الغاءات المبيعات إلى 14% من إجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال العام.
وتأثرت الالغاءات خلال العام سلبيًا بالإلغاءات المرتفعة بصورة استثنائية نتيجة الموجة الأولى من انتشار وباء كورونا في مصر أوائل العام، وكذلك نتيجة الغاء صفقة مبيعات كبيرة في الربع الثالث من العام؛ ولكن مع استبعاد أثر تلك الصفقة، ستصل نسبة الغاءات المبيعات خلال العام إلى 10% من اجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال العام.
بلغ صافي المتحصلات النقدية خلال الفترة 4.3 مليار جنيه، مع نسبة تعثر في السداد بلغت 8%، مقارنة بمتحصلات نقدية بلغت 4.6 مليار جنيه ونسبة تعثر 6% خلال 2019. لقد ارتفعت نسبة التعثر في السداد خلال النصف الأول من العام نتيجة لأزمة كورونا، ولكن هذه النسبة تراجعت خاصة مع استقرار الأوضاع واستئناف الأنشطة الاقتصادية المتنوعة.
قامت سوديك بتسليم 1163 وحدة على مدار العام، مقارنة بـ 1176 وحدة خلال 2019. هذا وقد وصل عدد الوحدات التي تم تسليمها في مشروعات شرق القاهرة، وبالتحديد في كل من ايستاون ريزيدانسيز وفيليت، إلى 678 وحدة من اجمالي عدد الوحدات التي تم تسليمها، بينما وصل عدد الوحدات التي تم تسليمها في مشروعات غرب القاهرة إلى 424 وحدة.
وخلال العام بدأت سوديك في تسليم وحدات عدد من مشروعاتها في سوديك وست، حيث بدأت في تسليم وحدات المشروع السكني One 16 بإجمالي عدد وحدات 71 وحدة، وكذلك تسليم المشروعات التجارية The Portal وستريب II ووستاون ميديكال سنتر بإجمالي عدد وحدات 27 و5 و54 وحدة تم تسليمها في تلك المشروعات على التوالي.
بدأت الشركة في تسليم وحدات مشروع أكتوبر بلازا في غرب القاهرة، حيث قامت سوديك بتسليم 152 وحدة في هذا المشروع. في الوقت نفسه بلغ اجمالي النفقات الاستثمارية للإنشاءات خلال الفترة 3.4 مليار جنيه مقارنة بـ 3.1 مليار جنيه خلال 2019.
العام المالي 2020 بأكمله
بلغت ايرادات النشاط خلال العام 5.6 مليار جنيه بدافع من عمليات التسليم بمشروعي شرق القاهرة ايستاون ريزيدانسيز وفيليت بشكل رئيسي واللذان ساهما بنسبة 33% و25% من القيمة الإجمالية لعمليات التسليم خلال العام على التوالي، بينما ساهمت مشروعات غرب القاهرة بنسبة 35%.
تجدر الإشارة أنّ الإيرادات الناتجة عن المبيعات العقارية خلال العام تأثرت بتطبيق تعديلات معايير المحاسبة المصرية/المعايير الدولية للتقارير المالية والتي تضمنت مبلغ 547 مليون جنيه تمثل المكون التمويلي الهام عن الأقساط المحصلة من العملاء للوحدات التي تم تسليمها خلال العام والمستحقة عن الفترة من تحصيل الأقساط وحتى تاريخ استلام الوحدة، وهو ما يتوافق مع المعيار رقم 48 من معايير المحاسبة المصرية.
وبصورة مشابهة، تتضمن تكاليف المبيعات العقارية مبلغ 547 مليون جنيه تمثل الفائدة المرسملة على الأقساط المحصلة من العملاء للوحدات المسلمة خلال العام.
ارتفع مجمل الربح خلال العام ليصل إلى 1.8 مليار جنيه، ويسجل هامش مجمل ربح بنسبة 32%. ومع استبعاد تأثير لتطبيق المبكر لتعديلات معايير المحاسبة المصرية، ستصل هوامش مجمل الربح إلى 34% مقارنة بـ 27% العام الماضي.
ويرجع هذا التحسن إلى زيادة هامش ربح مشروع فيليت خاصة مع مواصلة سوديك تسليم المراحل اكثر تقدم من المشروع. هذا بالإضافة إلى تحسن مزيج عمليات التسليم حيث كان لمشروع ايستاون ريزيدانسيز المتقدم النصيب الاكبر من حيث القيمة المسلمة خلال العام.
من ناحية أخرى وصلت أرباح التشغيل إلى مليار جنيه خلال العام وبهامش أرباح تشغيل 18%. ومع استبعاد تأثير التطبيق المبكر لتعديلات معايير المحاسبة المصرية، يصل أرباح تشغيل الي 20% مقارنة بـ 13% خلال 2019.
ويأتي هذا التحسن على خلفية ارتفاع هوامش مجمل الربح بالإضافة لزيادة الإيرادات الأخرى، وبالتحديد من الشروط الجزائية الناتجة عن التأخيرات ورسوم الالغاءات؛ وصل صافي الربح بعد خصم الضرائب وحقوق الملكية غير المسيطرة خلال العام إلى 820 مليون جنيه.
وقد تحسنت هوامش صافي الربح لتسجل 15% نتيجة ارتفاع ربحية العمليات التشغيلية، ولكنها تأثرت سلبًا بانخفاض 68% صافي دخل التمويل بسبب الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة خاصة بعد خفض البنك المركزي المصري لها خلال العام.
ومع استبعاد تأثير التطبيق المبكر لتعديلات معايير المحاسبة المصرية، ستصل هوامش صافي الربح الي 16%، مقارنة بـ 13% خلال 2019.
قائمة المركز المالي
بلغ الرصيد النقدي وما يعادله 2.2 مليار جنيه مصري. ومن الجدير بالذكر أن ذلك المبلغ لا يتضمن حوالي 1.3 مليار جنيه تمثل ودائع الصيانة للعملاء.
تاريخيا كان حساب الرصيد النقدي وما يعادله في قائمة المركز المالي يُظهر الرصيد الإجمالي للنقدية وما يعادلها، وبالتالي يتضمن المبالغ المرتبطة بودائع الصيانة للعملاء.
ولكن بالنسبة للقوائم المالية الخاصة بعام 2020 بأكمله، فقد قامت الشركة بإعادة تصنيف وفصل ودائع الصيانة للعملاء من حساب النقدية وما يعادلها وتوجيهها محاسبيًا لرصيد حساب المدينين وحسابات مدينة أخرى.
استمرت الرافعة المالية للشركة منخفضة عند مستوى 0.37x، حيث وصل رصيد الديون المصرفية المستحقة إلى 2.3 مليار جنيه. وخلال العام وقعت لسوديك على تسهيل ائتماني بقيمة 2.57 مليار جنيه موجه لمشروع فيليت، من خلال احدى الشركات التابعة.
وقد تقوم سوديك بزيادة رافعتها المالية تدريجيًا لتمويل الاستثمار في الأصول العقارية ذات الإيرادات المتكررة بشكل رئيسي.
قامت الشركة أيضًا بإعادة تصنيف الاستثمارات العقارية تحت التنفيذ خلال العام، والتي كانت تندرج قبل ذلك تحت حساب مشروعات تحت التنفيذ.
ومع نهاية العام المالي 2020، قامت الشركة باستثمار 2.1 مليار جنيه في أصول عقارية تحت التنفيذ للتأجير وهو ما يعكس استراتيجية الشركة الهادفة لتكوين محفظة من المشروعات ذات الإيرادات المتكررة.
هذا وتعكس أرقام نهاية العام المالي 2020 عرضًا جديدًا لرصيد العملاء – دفعات حجز، عن طريق إستبعاد الشيكات الاجلة غير المحصلة من العملاء أصحاب الوحدات التي لم يتم تسليمها (الشيكات الأجلة غير المدرجة ضمن بنود المركز المالى)، بهدف تحسين عرض هذه الالتزامات من خلال إظهار المبالغ التي تم تحصيلها فقط والتي وصلت إلى 7.6 مليار جنيه.
وقد وصل رصيد الإيرادات غير المحققة من المبيعات المتعاقد عليها للوحدات التي تم بيعها ومازالت تحت التطوير إلى 21.4 مليار جنيه في 31 ديسمبر 2020، وهو ما يوفر رؤية واضحة لإيرادات الشركة. ويمكن احتساب هذا الرصيد الآن بجمع قيمة رصيد عملاء – دفعات حجز ورصيد الشيكات الآجلة غير المدرجة ضمن بنود المركز المالى بقيمة 13.8 مليار جنيه.
هذا وقد بلغ رصيد أوراق القبض 15.8 مليار جنيه، منها 4.4 مليار جنيه تمثل أوراق قبض قصيرة الأجل (تعكس الشيكات الآجلة المدرجة وغير المدرجة ضمن بنود المركز المالى)، وهو ما يوفر رؤية واضحة للتدفقات النقدية للشركة.
وتم إعادة تصنيف أوراق القبض المدرجة في قائمة المركز المالي لتمثل رصيد أوراق القبض المرتبطة بالوحدات التي تم تسليمها فقط والتي تم اثباتها في رصيد الإيرادات وسجلت 2 مليار جنيه في ديسمبر 2020.
أما قيمة أوراق القبض المرتبطة بالوحدات التي لم يتم تسليمها سيتم الإفصاح عنها في إيضاحات قائمة المركز المالي (الشيكات الآجلة غير المدرجة ضمن بنود المركز المالى) وصلت قيمتها إلى 13.8 مليار جنيه في نهاية 2020.
وتعليقًا على النتائج المالية، يقول ماجد شريف-العضو المنتدب لشركة سوديك: “لقد كان 2020 عامًا مليئًا بالتحديات لكافة القطاعات الاقتصادية، ورغم ذلك تمكنا من تحقيق نتائج مالية قوية خلال العام، ونمواً كبيراً في كل من مبيعات الوحدات السكنية ومعدلات الربحية، لتتميز سوديك مرة اخرى بقدرتها على الوفاء بالتزاماتها تجاه كافة شركائها رغم التحديات.
تستمر سوديك فى تنفيذ استراتيجية الاحتفاظ بالأصول غير السكنية المتميزة والتي تساهم في نمو الإيرادات المتكررة في المستقبل، وإطلاق جيل جديد من المشروعات في المجتمعات العمرانية الجديدة.
إنّ مقترح توزيع الأرباح هذا العام يُعد شهادة على التزامنا تجاه المساهمين، كما أنّ نمونا المستهدف لعام 2021 يعكس ثقتنا في السوق العقاري المصري وقدرة سوديك على خلق القيمة فى شتى مجالاتها “.