توقعت وحدات بحوث فى بنوك استثمار محلية، انخفاض مبيعات القطاع العقارى جراء تفشى فيروس كورونا المستجد، الذى يلقى بظلاله السلبية على مختلف الأنشطة الاقتصادية، بجانب تأثر عمليات التسويق والتشييد لدى الشركات العقارية.
بالاطلاع على نتائج أعمال الشركات العقارية المقيدة فى البورصة، تم اختيار 5 شركات لإجراء المسح على نتائجها خلال العام الماضى، والشركات هى إعمار مصر، ومجموعة طلعت مصطفى القابضة، ومدينة نصر للإسكان والتعمير، والسادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك»، وبالم هيلز.
وخلال العام الماضى بلغت قيمة مبيعات الخمس شركات العقارية فى البورصة 65 مليار جنيه، مقابل 57 مليار جنيه فى 2018، بنسبة صعود %12، حين انخفضت الإيرادات لتبلغ 30.5 مليار جنيه مقابل 30.7 مليار جنيه، بنسبة تراجع %1.
حققت الشركات الخمس أرباحاً مجمعة قاربت 20 مليار جنيه فى 2019 مقارنة بـ 24.2 مليار حنيه، بنسبة تراجع %4.
اتفق خبراء بنوك الاستثمار على أن تفشى فيروس كورونا، أدى لإلغاء عدة فعاليات ترويجية للقطاع سواء فى مصر أو الخارج، بما أدى لفقدان شريحة من العملاء، كما أنه حال تفاقم الفيروس وزادت الأزمة الاقتصادية، فلا يمكن الحديث عن شراء العقارات.
قال محمود جاد، محلل القطاع العقارى، بشركة العربى الأفريقى الدولى لتداول الأوراق المالية، إنه لا شك أن انتشار فيروس كورونا يمثل تحدياً كبيراً لجميع القطاعات الاقتصادية فى مصر والعالم أجمع، لكن لا يمكن قياس إلى أى مدى وبأى قدر تتأثر القطاعات الاقتصادية المختلفة وبما فى ذلك القطاع العقارى.
تابع جاد: “قياس التأثر على القطاع يعتمد على الوقت الذى يستغرقه العالم فى القضاء على هذا الفيروس والحد من انتشاره وعودة الأمور إلى طبيعتها”.
رأى أن من المتوقع أن تواجه الشركات العقارية فى الفترة الراهنة متوقع أن تواجه صعوبة فى عملية التسويق وتحقيق مبيعات جديدة لعدة أسباب، أولها عدم الطلب على العقارات، لا سيما من المصريين بالداخل، والتباطؤ الملحوظ منذ تعويم العملة فى نوفمبر 2016 بسبب ارتفاع الأسعار فى الوقت الذى انخفضت فيه القوة الشرائية للمستهلكين، ما دفع المطورين للمنافسة من خلال تقديم تسهيلات أكبر للسداد لجذب المزيد من العملاء وتحقيق مبيعات تعاقدية جديدة.
أضاف جاد أن ثانى الأسباب يتركز فى توقف المعارض العقارية وتأجيلها كما حدث فى معرض سيتى سكيب، بما يحد من قدرة الشركات على تسويق مشروعاتها، وجذب العملاء بشكل مباشر داخل وخارج مصر، فى ظل ضعف الطلب.
أشار إلى أن السبب الثالث يتمثل فى أنه فى ظل التخوفات من حدوث أى أزمات اقتصادية متوقع أن يقوم العملاء بتأجيل عملية الشراء تحسباً لعدم قدرتهم على سداد الأقساط حال حدوث تخفيض للرواتب أو تسريح من وظائفهم، والحديث هنا عن المصريين بالداخل أو بالخارج.
أكد جاد أن استمرار فيروس كورونا من شأنه أن يزيد من تباطؤ السوق العقارية، بما يدفع لاحتدام المنافسة بشكل أكبر ما كانت عليه بين المطورين، بتقديم تسهيلات أكبر فى السداد وعدم زيادة الأسعار بما يتماشى مع نسب التضخم، لا سيما بعد خفض أسعار الفائدة الذى أعلن عنه البنك المركزى مؤخراً، التى من شأنها أن تخفف من الأعباء التمويلية للمطورين سواء كان فى صورة قروض تحصل عليها الشركات لتطوير مشاريعها أو فى صورة تمويلات تقدمها للعملاء من خلال مد فترات التقسيط.
إعمار مصر وسوديك يملكان سيولة جيدة تعزز القدرة على مواجهة الموقف
عن الشركات التى تتعامل مع الموقف الحالى لخصها جاد فى عدة شركات، الأولى التى لها سيولة جيدة ورافعة مالية منخفضة، علامة تجارية وقاعدة عملاء قوية، ومشروعات عقارية موزعة جغرافياً، مثل إعمار مصر وسوديك، بجانب شركات مثل مصر الجديدة ومدينة نصر لديها مخزون أراض بأماكن مميزة وذات تكلفة تاريخية منخفضة، ولا يوجد عليها التزامات أقساط ما يعطيهما القدرة والمرونة الأكبر فى التعامل مع متغيرات السوق العقارية.
قال محمد نبيل، محلل قطاع العقارات ببنك الاستثمار نعيم ، إن تفشى فيروس كورونا المستجد متوقع أن يؤثر بشكل عام على مختلف مناحى الاقتصاد، ومنها القطاع العقارى، الذى يتأثر سلباً فى بانخفاض المبيعات، بجانب تعطل العمليات الإنشائية.
شكوك بشأن قدرة طلعت مصطفى على تحقيق مستهدفات العام البالغة 20 مليار جنيه
رأى أن شركة طلعت مصطفى كانت تستهدف تحقيق مبيعات تقارب 20 مليار جنيه خلال العام الجارى، لكن المؤشرات الحالية تشير لاحتمالية عدم قدرتها على تحقيق المستهدف، فى ظل انتشار الفيروس، كما أن الشركة كانت تستهدف مبيعات بقيمة 24 مليار جنيه فى 2019، لكنها لم تحققها.
أكد نبيل أن الربع الأول من كل عام يعتبر من أقل فترات البيع لدى شركات التطوير العقارى، لذا فالجميع يترقب النصف الثانى من العام، لقياس معدلات الطلب الحقيقى على العقار فى السوق المحلية.
وتطرق لاحتمال ارتفاع أسعار مواد البناء وتأثر عمليات النقل والعمالة، بما قد يلمح لإمكانية تأخر العمليات الإنشائية، وعدم القدرة على تسليم الوحدات الجديدة فى المواعيد المتفق عليها.
أوضح أن قرار البنك المركزى بخفض أسعار الفائدة %3 دفعة واحدة يتوقع أن يخفف من الأعباء السلبية التى تواجهها شركات العقارات، ويتيح مصدر تمويلى للشركات.
لفت إلى أن الوحدات البحثية فى البنوك الاستثمارية لا تملك القدرة على توقع مستقبل القطاع، فى ظل غياب رؤية واضحة وسيناريوهات بشأن مدى تفشى الفيروس، أو السيطرة عليه مستقبلاً.
أبدى محلل مالى فى أحد بنوك الاستثمار تخوفه من انخفاض مبيعات الشركات العقارية والعودة من جديد لما شهدته خلال عام 2011، الذى تراجعت فيه أغلبية أرباح ومبيعات الشركات، فعلى سبيل المثال أظهرت نتائج أعمال شركة بالم هيلز تكبدها خسائر بقيمة 331 مليون جنيه، مقابل 526 مليون جنيه أرباحًا خلال 2010، كما تراجعت أرباح مجموعة طلعت مصطفى القابضة لتصل إلى 570 مليون جنيه، مقابل 940 مليون جنيه، بنسبة تراجع %39.3.
فيما تكبدت شركة سوديك خسارة بقيمة 193 مليون جنيه خلال 2011، مقابل 135 مليون جنيه أرباحًا فى 2010.
وعن نتائج أعمال الشركات الخمس فى العام الماضى، سجلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة خلال 2019 ارتفاعات أرباحها بنسبة 9.7 % إلى 1.94 مليار جنيه، مقابل 1.77 مليار جنيه فى 2018.
واستفادت الشركة من ارتفاع الإيرادات لتبلغ 11.7 مليار جنيه، مقابل 10.9 مليار جنيه، وشملت إيرادات 2019، نحو 8.15 مليار جنيه للنشاط العقارى، و1.6 مليار جنيه للفندقى، و1.99 للأنشطة الخدمية.
أوضحت طلعت مصطفى أن رصيد الوحدات المباعة ولم يتم تسليمها للعملاء بلغ 49.5 مليار جنيه نهاية 2019، مقابل 41.7 مليار جنيه فى 2018.
ورأت شركة مباشر للأوراق المالية، أن ارتفاع أرباح طلعت مصطفى خلال 2019 يرجع لعدة أسباب، منها ارتفاع مجمل ربح النشاط الرئيسى %11 ليبلغ 4.512 مليار جنيه، مقابل 4 مليارات جنيه، كما استفادت من ارتفاع إيرادات البيع العقارية لتبلغ 8.1 مليار جنيه، مقابل 7.495 مليار، بجانب انخفاض مصروفات الفائدة %14.7 لتصل إلى 345 مليون جنيه، مقابل 404 ملايين جنيه فى 2018.
اعتمد مجلس إدارة المجموعة تحقيق مبيعات تعاقدية بقيمة 20.4 مليار جنيه فى 2020.
أظهرت القوائم المالية المجمعة لشركة إعمار مصر للتنمية خلال 2019، انخفاض أرباحها %49 إلى 1.7 مليار جنيه، مقابل 3.4 مليار جنيه فى 2018.
انخفضت إيرادات الشركة المجمعة إلى 5.4 مليار جنيه، مقابل إيرادات بلغت 6.3 مليار جنيه فى 2019.
أرجعت الشركة أحد أسباب انخفاض الأرباح التبرع لصالح المشروعات القومية التى تقوم بها الأجهزة الحكومية بقيمة 878 مليون جنيه.
بحسب بيانات الشركة، حققت إعمار مصر مبيعات بقيمة 15.7 مليار جنيه فى 2019 بنسبة نمو سنوى %23.9، مع تسجيل صافى مبيعات بقيمة 13.9 مليار جنيه بزيادة قدرها %21.7 عن عام 2018، وتم تسليم 1087 وحدة سكنية مقابل 1457 وحدة.
كما أظهرت القوائم المالية المجمعة لشركة بالم هيلز خلال 2019، تراجع أرباحها بنسبة %0.07 إلى 906.22 مليون جنيه مقابل 906.86 مليون جنيه فى 2018.
ارتفعت إيرادات بالم هيلز خلال 2019 لتبلغ 6.22 مليار جنيه، مقابل إيرادات بلغت 7.42 مليار جنيه فى 2018، وانخفض مجمل ربح النشاط الرئيسى إلى 2.3 مليار جنيه، مقابل 2.5 مليار جنيه.
رأت بالم هيلز أن تراجع إيراداتها يعود لانخفاض عدد الوحدات التى تم تسليمها للعملاء، التى بلغت 964 وحدة، لا سيما أن معظم المشروعات لا تزال قيد التطوير، وأوضحت الشركة أنها انتهت من إنشاء 708 وحدات حتى نهاية العام الماضى، ولم يتم تسليمها للعملاء لأن بعضها فى مناطق غير صالحة للسكن.
أشارت بالم هيلز إلى انخفاض صافى القروض لتبلغ 1.7 مليار جنيه نهاية 2019، مقابل 1.9 مليار جنيه نهاية 2018.
بلغت قيمة المبيعات الجديدة خلال العام الماضى 14.9 مليار جنيه، متجاوزة المبيعات القياسية المحققة خلال 2018، التى بلغت 12.5 مليار جنيه، وهو ما بررته الشركة بزيادة متوسط أسعار بيع الوحدات السكنية والإقبال على طروحات الشركة خاصة خلال الربع الأخير من 2019.
حققت بالم هيلز مبيعات جديدة بالمكون التجارى بلغت مليار جنيه، منها 684 مليون جنيه تم تحصيلها من مشروع جولف سنترال الإدارى.
خلال العام الماضى حققت شركة السادس من أكتوبر للتنمية سوديك صافى ربح بقيمة 719 مليون جنيه، بنسبة نمو سنوى %60 مستفيدة من تسجيل مبيعات بقيمة 7.3 مليار جنيه، بزيادة %32 على عام 2018، كما سجلت إيرادات 5.3 مليار جنيه بنسبة نمو %42.
قال ماجد شريف، الرئيس التنفيذى لسوديك، إن الشركة تستهدف مبيعات بقيمة 8.4 مليار جنيه خلال العام، بنسبة نمو %15، مع استبعاد بيع الوحدات غير السكنية، ما يتوافق مع خطة الاحتفاظ بالأصول غير السكنية، لضمان تكرار الإيرادات مستقبلًا.
توقّع تسليم سوديك 1150 وحدة خلال العام الحالى، بقيمة إجمالية 5 مليارات جنيه، وتكلفة إنشاء 3.7 مليار جنيه.
تمتلك سوديك رصيدًا نقديًّا بقيمة 4 مليارات جنيه، كما بلغ رصيد أوراق القبض (السداد الآجل) 13.1 مليار جنيه بزيادة سنوية %12، حين وصل معدل التعثر فى السداد %6، ورصيد الدفعات المقدمة من العملاء 17.7 مليار جنيه.
مخزون الأراضى فى أماكن متميزة سلاح «مصر الجديدة» و«مدينة نصر»
حققت شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير أرباحاً بلغت مليار جنيه، فى 2019، مقابل 1.11 مليار جنيه فى 2018، رغم انخفاض إيراداتها لتبلغ 2.2 مليار جنيه مقابل 2.7 مليار جنيه.
كشفت الشركة فى بيان للبورصة عن أنها تستهدف تحقيق 7.5 مليار جنيه مبيعات وحجوزات خلال العام الجارى، منها 3.8 مليار جنيه بمشروع سراى، و3.7 مليار جنيه بمشروع تاج سيتى.
أعلنت مدينة نصر أنها تستهدف ضخ 12 مليار جنيه استثمارات خلال 3 أعوام، منها 7 مليارات جنيه بمشروع سراى، و5 مليارات جنيه بمشروع تاج سيتى، اعتبارًا من العام الجارى.
تمتلك مدينة نصر للإسكان محفظة أراضٍ تتجاوز 9 ملايين متر مربع، موزعة بواقع 3.5 مليون بمشروع تاج سيتى، و5.5 مليون فى “سراي”، وما يزيد على 45 فداناً فى مدينة السادس من أكتوبر وحدائق النصر، ومشروع الواحة.
جدول يوضح الأداء المالى لأبرز 5 شركات عقارية فى البورصة
| الشركة | مبيعات 2012 | مبيعات 2019 | مستهدف مبيعات 2020 | ايرادات 2018 | إيرادات 2019 | صافى ربح 2018 | صافى ربح 2019 |
| طلعت مصطفى | 21.3 مليار | 20.4 مليار | 20.4 مليار | 10.3 مليار | 11.7 مليار | 1.7 مليار | 1.8 مليار |
| إعمار مصر | 12.7 مليار | 15.7 مليار | 6.3 مليار | 5.4 مليار | 3.4 مليار | 1.7 مليار | |
| بالم هيلز | 12.5 مليار | 14.9 مليار | 14.9 مليار | 7.4 مليار | 6.2 مليار | 812 مليونًا | 847 مليونًا |
| سوديك | 5.5 مليار | 7.3 مليار | 8.4 مليار | 3.7 مليار | 5.3 مليار | 449 مليونًا | 719 مليونًا |
| مدينة نصر للإسكان | 5.5 مليار | 6.3 مليار | 7.5 مليار | 2.3 مليار | 1.7 مليار | 1.070 مليار | 935 مليونًا |
