أجمع عدد من على ضرورة أن تتخذ الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان والمرافق وهيئة المجتمعات العمرانية قرارا إيجابيا بشأن إعادة النظر في مسألة الكثافة السكانية في الفدان نظرا لاحتياج السوق العقارية لتلبية متطلبات الشرائح متوسطة الدخل في إنشاء الوحدات المتوسطة المساحة والتي تتراوح بين 80 و 100 متر وهي الأكثر طلبا بالسوق.
طارق شكري: على الحكومة عدم وضع قيود على نسبة الكثافة في الفدان نظرا لصغر مساحة الوحدات
قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان تتفهم مطالب المطورين العقاريين في إعادة النظر بمسألة الكثافة في الفدان، لافتا إلى أنه طبقا لآخر اجتماع للمطورين مع الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان، أكد قناعة الوزير بمطالب المطورين ضرورة إلغاء تلك الآلية التي تعد أحد معوقات السوق أمام المطورين.
وأضاف شكري، خلال تصريحات لـ “المال”، أن مشاركة المطور العقاري في تنفيذ وحدات سكنية طبقا لمعايير التمويل العقاري يستلزم إنشاء وحدات بمساحات أقل من 150 مترا تامة التشطيب، وبالتالي تلك المساحة غير متاحة لدى كل المطورين، مشيرا إلى أن المساحات الأصغر ستستلزم كثافة أكبر والتالي لاتحتاج أن تضع الحكومة قيود وتضيقات على نسبة الكثافة.
فكرة الكثافة قائمة على عدد الأفراد بالنسبة للفدان
وأشار إلى أن فكرة الكثافة قائمة على عدد الأفراد بالنسبة للفدان، موضحا أنه يتم تحديد عدد 120 أو 150 فردا على الفدان مقسوما على 4.3 “عدد الأسرة المحدد من هيئة المجتمعات العمرانية” لينتج عن ذلك عدد الوحدات السكنية، وبالتالي مع إنشاء وحدات سكنية ذات مساحات صغيرة سينتج عنه زيادة عدد الأراد الأمر الذي سيتعارض مع توجه الحكومة بعدم زيادة الفرد عن النسبة المحددة للفدان كما لو أنه يجبر المطور بإنشاء وحدات ذات مساحات كبيرة لا يحتاجها السوق.
إلغاء آلية الكثافة لإتاحة الفرصة لإنشاء وحدات صغيرة ومتوسطة
وأكد شكري ضرورة إلغاء آلية الكثافة لإتاحة الفرصة لإنشاء وحدات صغيرة ومتوسطة لشريحة أصحاب الدخول المتوسطة، لافتا إلى أن وزير الإسكان على قناعة بتفعيل الآلية مع وضع تقنين للمرافق سواء للمياه أو الكهرباء بناء على المساحات المباعة والتزام المطورين بذلك.
ولفت إلى أن المطورين اتفقوا على تسريع مبادرة غرفة التطوير مع البنك المركزي وموافقة الحكومة بتذليل جميع المعوقات التي تواجه مبادرة التمويل العقاري، خاصة مع جدية الحكومة في تفعيل المبادرة، مشيرا إلى أن أفضل ما في المبادرة مخاطبتها لأكبر شريحة في المجتمع وهي شريحة متوسط الدخل.
وأفاد أنه سيتم البحث مع المطورين كيفية تنفيذ وحدات سكنية أقل من مساحة 150 مترا مربعا تامة البناء والتشطيب لتكون جاهزة للطرح طبقا لألية التمويل العقاري بالفائدة المنخفضة الـ 10% متناقصة.
فتح الله فوزي: مساحات 80 و100 متر الأكثر طلبا بالسوق والتوسع في الآلية يحقق المطلوب
وطالب المهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستشارات العقارية، بضرورة زيادة الكثافة السكانية في الفدان لتكون 150 أو 180 شخصا بدلا من 120 حاليا، مشيرا إلى أنه كلما زادت كثافة الفدان جاء ذلك في صالح المطور ببناء الوحدات ذات المساحات الصغيرة التي تتراوح بين 80 و 100 متر التي تتماشى مع متطلبات السوق العقاري حاليا نظرا لضعف القدرة الشرائية.
ولتوضيح ذلك، قال إن المساحة المسموح للبناء عليها وبيعها كل 10 أفدنة تقدر بحوالي 33.6 ألف متر، وفي حالة اعتماد الكثافة السكانية الحالية والمقدرة بـ 120 فردا فلن يسمح إلا ببناء 280 شقة لكل فدان لأن عدد أفراد الأسرة كما اعتمدته المجتمعات العمرانية هو 4.3 شخص.
وفي هذه الحالة ستكون مساحة الشقة 120 مترا مع العلم أن هذه المساحات غير رائجة في السوق حاليا لاحجام العملاء عن شرائها وهو ما سيتسب في خسائر فادحة للمطورين.
وأوضح أنه لو اتجه المطور لبناء وحدات بالمساحات المطلوبة لشريحة متوسطي الدخل في ظل الكثافة الحالية سيكون هناك نحو 10 آلاف متر مربع غير مستغلة ولن يتم البناء عليها أو بيعها.
وأضاف فوزي، أنه عند زيادة الكثافة السكانية للفدان سيكون بمقدور المطورين بناء وحدات سكنية يفضلها العملاء بمسحات تتراوح بين 80 و100 متر، ليكون عدد الشقق التي ستشملها مساحة الـ 10 فدنة هي 420 شقة (بمساحة 80 متر) دون أن تفقد الشركات مساحات بيعية مسموح بالبنا عليها مع تلبية احتياجات العملاء.
وزير الإسكان يعد بإعادة النظر في مسألة الكثافة
وأشار، إلى أن وزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار قد وعد بإعادة النظر في مسألة الكثافة في الفدان والسماح بزيادتها للتتماشى مع متطلبات المطورين العقاريين وبالتالي السوق العقاري دون التأثير على حجم المرافق بالمشروع.
محمد البستاني: الظروف الاقتصادية جعلت الطلب على الوحدات السكنية الصغيرة كبير جدا
وفي السياق ذاته، قال المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدرة شركة البستاني للتطوير العقاري، إن نتيجة الظروف الاقتصادية التي مرت بها الدولة وارتفاع أسعار الأراضي أصبح السوق العقارية يتجه في الطلب نحو الوحدات ذات المساحات الصغيرة والمتوسطة والتي تبدأ بـ 80 متر “غرفتين وصالة”.
وأضاف البستاني، أن الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية لابد أن تعيد التفكير في مسألة الكثافة على الفدان لساعدة المطور على تنفيذ وحدات سكنية تتناسب مع دخل الفرد، خاصة شريحة متوسط الدخل المستهدفة من قبل المطوريين العقاريين.
الحكومة هي من تحدد الاشتراطات البنائية
وأشار إلى أن الحكومة هي من تحدد الاشتراطات البنائية، وبالتالي هي اللي تزود كثافة الفرد على الفدان بحيث تقلل من مساحة الشقق ويمكن بيعها لقطاع عريض لمحدودي ومتوسطي الدخل بحيث تبدأ المساحات من 80 متر “غرفتين وصالة”.
يفضل أن تتراوح الكثافة بين 200 إلى 300 فرد لكل فدان
وأوضح، أنه من الأفضل أن تكون الكثافة للفرد تتراوح من 200 إلى 300 فرد لكل فدان حتى يمكن الوصول بالمساحات لـ 90 متر حتى 120 متر مثلما تقوم الحكومة بطرح وحدتها بتلك المساحات بمشروعاتها، وبالتالي من الضروري أن يكون القطاع العقاري مماثلا لما تنتجه الدولة.
وأكد البستاني ضرورة دخول المطور العقاري بالمشاركة مع الدولة ببناء المساحات الصغيرة والمتوسطة المساحة لافتا أن المطور لديه القدرة على التعامل مع هذه المساحات التي تعطي دفعه كبيرة للسوق العقاري.