هل يفقد القطاع العقاري لقب «الملاذ الاستثماري الآمن»

العربى الأفريقى: عودة الطلب الحقيقى مرهون بالعودة لمستوى ما قبل التعويم

«الملاذ الآمن»؛ هكذا يصف الجميع القطاع العقاري ، ولكن دوام الحال من المُحال، فقد تبدلت تلك النظرة لدى شريحة كبيرة من المستثمرين، فى ظل تحول الأنظار صوب أوعية أخرى مغرية.

حاولت «المال» حصر توقعات محللى القطاع بالنسبة لمبيعات الشركات خلال العام المقبل، وهل يأتى حاملاً معهُ آمال جديدة أم تستمر الأوضاع كما هي، وجاءت أرائهم متباينة بين المتحفظة والإيجابية.

توقع محمود جاد، محلل القطاع العقاري ، أن تستمر حالة الهدوء والتباطؤ بمعدلات نمو مبيعات القطاع العقارى خلال العام المقبل، مع احتمالية أن تسوء الأوضاع بشكل أكبر .

ترقب لمصير مبيعات الشركات المقيدة فى البورصة 2020

أضاف أن حالة التباطؤ ظهرت منذ 2018، واستمرت خلال العام الجاري، بالسوق الثانوية للعقار الخاصة بإعادة البيع .

قال إن السوق العقارية شهد عقب «تعويم الجنيه» وتحديدًا 2017 انتعاشة حقيقة جاءت مدعومة من المستثمرين المصريين فى الخارج الذين توجهوا للاستثمار بالقطاع فى مصر، فى ظل ضعف إقبال المتعاملين المحليين .

أوضح أن العقار ينقسم لنوعين؛ أولاً الطلب السكنى والثانى الاستثمار، مشيرا إلى أن الطلب على العقار السكنى تراجع بسبب زيادة الأسعار وضعف القوة الشرائية وزيادة الالتزامات الأخرى للفرد فى ظل ثبات الأجور، أما الطلب على شراء العقارات كوسيلة ادخار أو استثمار فقد تراجع بسبب ارتفاع معدلات الفائدة.

لفت إلى أنهُ رغم تباطؤ المبيعات إلا أنها موجودة ولكن بشكل أقل، كما أن المطورين العقاريين يطرحون مشروعات جديدة.

أشار إلى أن عامل آخر كان من ضمن الأسباب التى أدت لتراجع السوق العقارية تتمثل فى دخول منافسين جُدد، ما أدى إلى زيادة المنافسة فى ظل استمرار ضعف القوى الشرائية .

لفت المحلل المالى لدى «العربى الأفريقي»، إلى أن عودة الطلب الحقيقى على العقارت مرهون بعدة عوامل، تتمثل فى تعافى القوة الشرائية، واستمرار تخفيض أسعار الفائدة حتى عودتها لما قبل «التعويم»، وطرح المزيد من البدائل التمويلية واستقرار أسعار مواد البناء، أو تحركها بشكل هادئ .

خفض البنك المركزى أسعار الفائدة بمعدل إجمالى بلغ %2.5 خلال العام الجاري، وجاء الخفض الأول باجتماع 22 أغسطس بواقع %1.5 وكانت خلال فبراير السابق، الثانى فى اجتماع 26 سبتمبر المنقضي، لتصل بذلك أسعار الفائدة على الإيداع والإقراض لليلة واحدة إلى %13.25، و%14.25 وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزى %13.75، وسعر الائتمان والخصم %13.75 .

سيجما تتبنى نظرة متفائلة بمستهدفات بيعية مرتفعة

قالت كريستين حنا، المحلل المالى لقطاع العقارات ببنك الاستثمار «سيجما»، إنهُ عقب «تعويم الجنيه» نهاية 2016، شهدت سوق العقارات إقبالاً كبيرًا، وضخ بعض المستثمرون أموالاً ضخمة فى شراء وحدات (خاصة من المغتربين المصريين الذين تحسنت قدراتهم الشرائية فجأة نتيجة التعويم).

أضافت أنهُ ارتفعت التكلفة على المطورين في القطاع العقاري للمشروعات بالتزامن مع التعويم، فى ظل ارتفاع أسعار المواد الخام التى حدثت نتيجة زيادة سعر الدولار للضعف .

أشارت إلى أن أسعار الفائدة زادت عقب تحرير سعر الصرف بنسبة واضحة، كهدف من البنك المركزى المصرى لتشجيع الادخار، ما جعل شريحة كبيرة من المستثمرين يتوجهون للودائع البنكية كونها أكثر إغراء وجاذبية، ليحدث تباطؤ بسوق العقارات، الذى تأثر بضعف القوة الشرائية للطلب الحقيقى بعد تباطؤ الطلب الاستثمارى .

لفتت إلى أن ذلك التباطؤ استمر حتى الفترات الحالية، أمر تستشعرهُ الشركات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية تحديدًا، ما يدفعها لتقديم تسهيلات أكبر للسداد على فترات زمنية أكبر كأحد عناصر الجذب للمتعاملين.

لكنها توقعت أن تشهد مبيعات الشركات نوعًا من التحسن خلال العام المقبل 2020، بدعم من العروض المغرية الخاصة بتسهيلات السداد التى تقدمها الشركات للمواطنين ومستثمرى القطاع، وتراجعات أسعار الفائدة والمرجح استمرارها خلال الفترة المقبلة.

أوضحت أن خفض الفائدة له 3 مميزات الأولى أنهُ يدعم وضع المبيعات بالتقسيط، والثانى إمكانية توجه مستثمرى الودائع للقطاع العقارى لتدنى العائد على الودائع، والثالث يتعلق بخفض التكاليف التمويلية للشركات صاحبة القروض المرتفعة وعلى رأسها بالم هيلز .

تجدر الإشارة إلى أن «بالم هيلز» أعلنت بقوائمها المالية عن النصف الأول من العام الجارى أن معدل الديون لديها بلغ 2.6 مليار جنيه، فيما نُشر عقبها أخبار تُفيد بمفاوضات جديدة للشركة لاقتراض 1.5 إلى 2 مليار جنيه.

رجحت حنا أن تُحقق شركات القطاع العقاري نهاية العام الجارى المستهدفات المحددة سالفًا، ما يُعد جيدًا.

توقعت أن تُحقق «بالم هيلز» مبيعات بقيمة 5.5 مليار جنيه نهاية العام المقبل وأرباحًا بقيمة 1.3 مليار جنيه.

كانت الشركة حققت ارتفاعًا هامشيًا بأرباحها النصفية من العام الجاري، وبلغت الأرباح 451.47 مليون جنيه، مقابل أرباح بلغت 439.9 مليون جنيه بالفترة المقارنة من 2018، رغم من تراجع الإيرادات لتصل إلى 2.5 مليار جنيه، مقابل إيرادات بلغت 3.3 مليار جنيه.

توقعت أن تسجل «السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك» أرباحًا بقيمة 1.4 مليار جنيه ومبيعات 4.7 مليار جنيه خلال العام المقبل.

كانت ربحية الشركة تراجعت خلال 6 شهور الأولى من العام بنسبة %10 لتصل 337.9 مليون جنيه، مقابل أرباح بلغت 374.09 مليون الفترة المماثلة، وزادت إيرادات الشركة الفترة ذاتها لتسجل 2.01 مليار جنيه، مقابل إيرادات بلغت 1.05 مليار جنيه فى النصف المقارن من 2018.

تابعت: «نتوقع أن تسجل طلعت مصطفى مبيعات بقيمة 9 مليارات جنيه، وأرباح 2.5 مليار جنيه فى 2020».

كانت أرباح «طلعت مصطفى» صعدت %10 لتصل إلى 852.2 مليون، مقابل أرباح 774.2 مليون جنيه الفترة المقارنة من 2018، ومبيعات بقيمة3.02 مليار جنيه.

على صعيد «مدينة نصر للإسكان والتعمير» فرجحت أن تسجل الشركة مبيعات بقيمة 3.4 مليار جنيه، و1.7 مليار جنيه كربحية فى العام المقبل.

تراجعت ربحية الشركة النصف الأول من العام بنسبة %15.7 لتصل إلى 515.6 مليون جنيه مقابل أرباح بقيمة 611.7 مليون جنيه، وهبطت الإيرادات %14 لتسجل مليار جنيه مقارنة 1.2 مليار جنيه .

أوضحت أنه على الرغم من التوقعات المتفائلة لـ»بالم هيلز» إلا أنهم فى حالة ترقب لأدائها الفترات المقبلة، لكونها تعمل بعدد كبير من المشاريع التى قد تفوق طاقتها، ما يدفع للتساؤل بشأن مدى قدرتها على تطويرتلك المشروعات.

أكدت أن «طلعت مصطفى» هى من أكثر الشركات التى يمكن الاعتماد عليها بالقطاع العقارى الوقت الحالى لاتساع محفظة أراضيها ومشاريعها القائمة .

لفتت إلى أن الشركة لديها مخطط خلال العامين المقبلين لتدعيم النشاط الفندقى والإداري، وتستهدف أن يمثل %45 من إيرادات الشركة الإجمالية خلال العامين المقبلين، مقارنة %25 الفترة الحالية .

توقعت ميار العشري، المحلل المالى لقطاع العقارات ببنك الاستثمار «فاروس»، أن تستمر حالة الهدوء التى تهيمن على شركات القطاع العقارى المدرجة بالبورصة المصرية خلال العام المقبل، على غرار ما يشهدهُ العام الحالي.

أضافت أن مبيعات العقارات للعام المقبل تظل خافتة، موضحة أن توقعاتها تقل عن مستهدفات الشركات المحددة للعام الحالي.

أبقت على توقعاتها للعام الحالى الخاصة بأسعار البيع والتكلفة، التى تظل كما هى بالنسبة للعام المقبل، أن تشهد أسعار البيع زيادة %5 و %10 بالنسبة للتكلفة الخاصة بالإنشاءات، مع استبعاد أن تقوم الشركات العقارية بتمديد الفترات الزمنية للسداد.