أيمن عبدالحفيظ
عدلت شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار »سوديك« من استراتيجيتها في مواجهة الأزمة المالية العالمية منذ اندلاعها في نهاية الربع الثالث من العام الماضي وتداعياتها علي السيولة بالسوق، والقدرات المالية للعملاء الحاليين والمرتقبين واتجاهات الطلب في السوق نحو الإسكان المتوسط بصفة عامة، فضلاً عن تأثيراتها علي قدرة عملاء مشروعاتها علي السداد.
أكد أحمد دبوس، المدير المالي بسوديك، أن السوق العقارية المصرية تنمو بفعل الطلب الذي يتوالد مع النمو الاقتصادي، الزاحف نحو تحقيق معدلات نمو ايجابية لن تقل عن %4، مدفوعاً بالنمو السكاني وزيادة الطلب علي الوحدات السكنية، والمحال التجارية والمباني الادارية للارتفاع واستمرار نمو الطلب بالسوق العقارية.
أضاف أنه يوجد طلب غير مستوفي بعد علي الوحدات السكنية والمكتبية والتجارية، ورغم توقع تباطؤ الطلب علي الوحدات السكنية الفاخرة في 2009، فإن الطلب علي القطاعات العقارية الاخري لا يزال حيويا، وقال إنه يمكن تصنيف نحو %30 من سكان مصر كذوي دخول متوسطة ومرتفعة، كما توجد فجوة بين العرض والطلب للوحدات السكنية لهذه الشريحة بحوالي 30 الف وحدة، ومن المتوقع ان تستمر هذه الفجوة حتي عام 2012 وفقا لدراسة اعدها بنك »كريدي سويس« بالاضافة الي ان اسعار الوحدات السكنية المتميزة في القاهرة اقل من مثيلاتها من المدن الاقليمية والعالمية وفقا لسيتي بنك.
أما بالنسبة للوحدات المكتبية، فيتوافر بالقاهرة عدد قليل من المباني المخصصة للاغراض الادارية، مما يرفع من العوائد السنوية للايجار مقارنة بتكلفة بناء هذه المباني لتصل الي %30 سنويا.
وفيما يتعلق بالوحدات التجارية، تعد مصر من اقل الدول التي لديها مساحات تجارية للفرد بواقع 0.01 متر مربع/فرد مقابل 0.19 متر مربع في السعودية علي سبيل المثال، مع توافر 600 الف متر مربع من المساحات التجارية المنظمة في القاهرة، كما ان اجمالي المساحات التجارية الموجودة الان، والمتوقع تطويرها بحلول عام 2015 - بافتراض عدم تأخر اي من المشاريع المخطط تنفيذها - تمثل نصف المساحات التجارية المنظمة الموجودة بدول ذات اجمالي ناتج محلي للنسمة مماثل لمصر.
وكشف »دبوس« عن ان زيادة طلب العملاء علي المنتجات جيدة التصميم من شأنها تقديم قيمة اعلي مقارنة باسعار الوحدات وتزايد عدد المشروعات العقارية المعروضة وخيارات العملاء، الذين يسعون بدورهم إلي المشاريع ذات التخطيط الافضل، التي تقدم لهم قيمة اعلي لتلبية احتياجاتهم.
وفيما يتعلق بشركة سوديك، اوضح »دبوس« انها تتمتع بموقف مالي جيد، حيث تملك 238 مليون جنيه وفقا لمركزها المالي في 31 ديسمبر الماضي، كما أن مديونياتها للمصارف محدودة، علاوة علي امتلاكها رصيداً من الاراضي مدفوعة الثمن بالكامل باستثناء مبلغ 183 مليون جنيه مصري واجب السداد علي أن تبدأ في 2010 وتنتهي في 2016، أي حوالي 36 مليون جنيه سنويا بعد احتساب الفائدة المصرفية، وفي المقابل تتمتع الشركة بتدفقات نقدية قوية، حيث تبلغ اوراق القبض حوالي 2.4 مليار جنيه اعتبارًا من ميزانية 31 ديسمبر 2008 من بينها 1.1 مليار جنيه من المقرر تحصيلها علي مدي العامين الحالي والمقبل.
فيما بلغ متوسط التحصيل 60 مليون جنيه شهريا بين منتصف 2008 وحتي مارس 2009، وما يصل من 45 مليون جنيه شهريا علي مدار العامين المقبلين..
كما يصل معدل المدفوعات المتأخرة للشركة لدي عملائها الي حوالي 20 مليون جنيه اعتبارًا من نهاية مارس 2009 مع توقع انخفاضها اكثر علي مدار الأشهر القليلة المقبلة.
من جهته، اشار محمد خارما مدير علاقات المستثمرين بسوديك، الي أن شركته تعمل علي تطويع مشروعاتها لتتمشي مع الظروف الاقتصادية الحالية، فنتيجة تباطؤ حركة البيع والشراء بالسوق تصمم الشركة منتجات جديدة تتعامل مع الموقف الاقتصادي الحالي، كما استمرت في اطلاق مشروعات جديدة تأخذ في الاعتبار احتياجات السوق المتغيرة، وهو الأمر الذي رفع من حصة »سوديك« في السوق اخذا في الاعتبار النشاط المنخفض في سوق العقارات.
وفي هذا الاطار اطلقت سوديك المرحلة الرابعة من مشروع »ألجريا« للبيع في يناير الماضي بواقع 94 تاون هاوس، تم بيع 79 وحدة منها قيمتها 118 مليون جنيه، كما تستعد لاطلاق المرحلة الثالثة من مشروع »ألجريا« في الربع الحالي من العام، وتتكون هذه المرحلة من 5 مستويات تطل علي القاهرة، وقد تمت إعادة تصميمها لتشمل حوالي 230 وحدة بدلا من 130 وحدة، وتتراوح مساحة الوحدات بين 230 و320 متراً مربعاً من المباني.
أما مشروعا »ايست تاون« و»ويست تاون« في شرق وغرب القاهرة وتطورهما بالتعاون مع سوليدير اللبنانية فقد تم الحصول علي الموافقات الخاصة بالمخططات العامة للمشروعين في اكتوبر الماضي، وتم تأجيل موعد فتح البيع بالمشروعين، وكان من المفترض ان يكون في نوفمبر 2008، نتيجة المناخ الاقتصادي الحالي.
وتعكف الشركة حاليا، وفقا لمحمد خارما علي إعادة تصميم المراحل الاولية منهما بما يتمشي مع الظروف الاقتصادية الحالية، حيث تعتزم طرح المرحلة الاولي من »ويست تاون« الواقع علي طريق القاهرة ــ الاسكندرية الصحراوي، ويجاور مشروع ألجريا، في الربع الاخير من العام الحالي، واطلقت عليه الشركة اسم »40 ويست« وتضم هذه المرحلة 50 الف متر مربع من المساحة المبنية التي تشمل 200 شقة و9000 متر مربع من المساحات المكتبية، وفندقا مكوناً من 50 غرفة علاوة علي 20 منفذاً لاغراض ترفيهية وتجارية.
كانت الشركة قد حصلت علي الموافقات الخاصة بالمخطط العام للمشروعين في اكتوبر 2008، ويبلغ اقصي ارتفاع 20.5 متر في ايست تاون، و25 متراً في ويست تاون، وتبلغ المساحة البنائية في المشروعين حوالي 3.1 مليون متر.
وبادرت الشركة بالتعامل مع آثار الازمة علي اوضاع العملاء، من خلال تدعيمهم في مواجهة مشكلات التدفقات النقدية علي المدي القصير، من خلال تقديم خطط بديلة للسداد مع اعادة جدولة الاقساط، من اجل تدعيم العملاء الجادين دون التنازل عن حقوق الشركة او التأثير علي قدرتها علي تنفيذ مشروعاتها.
وتركز سوديك خلال المرحلة الحالية، وفقا لأحمد »دبوس« المدير المالي بالشركة، علي الاسراع بالتنفيذ بكفاءة عالية، وقبل المواعيد المحددة، واستغلال تكاليف الانشاء المنخفضة مما يعظم من العوائد المالية علي المشاريع في المستقبل، وتقديم خطط سداد بديلة للعملاء الجادين الذين يواجهون بعض المصاعب بالنسبة للتدفقات النقدية، واستخدام تسهيلات ائتمانية محدودة لتحسين هيكل الشركة المالي، واعادة تصميم الوحدات من اجل مواجهة الطلب المتزايد علي العقارات السكنية، حيث يتوجه الطلب نحو الوحدات الاصغر حجمًا التي تتطلب تدفقات نقدية اقل، فضلا عن التخفيف من شروط السداد لمواجهة تقلص دخول العملاء وتدفقاتهم النقدية، حيث تعمل علي تكييف شروط السداد الحالية لتواكب ظروف السوق الحالية، وتنويع تصميم وحدات سكنية لتناسب ذوي الدخول المتوسطة والمرتفعة، وتصميم وحدات ادارية بمساحات مختلفة لاستيعاب الشركات الصغيرة ومتوسطة الحجم، وتصميم وحدات تجارية في المناطق التي يوجد بها طلب متزايد للوحدات التجارية والترفيهية.
وفيما يتعلق بمشروع »ألجريا« فقد تحققت مبيعات تزيد قيمتها علي 2.4 مليار جنيه تم التعاقد علي وحدات بقيمة 2 مليار جنيه منها، وبلغ متوسط سعر بيع الارض 2400 جنيه مصري للمتر، مقابل متوسط سعر بيع متر الارض حاليا الذي يتراوح بين 3 الاف و6 الاف جنيه.
وأكد ان عدد الحجوزات الملغاة منذ اندلاع الازمة المالية 49 وحدة من مجموع يزيد علي 800 وحدة مبيعة منذ اطلاق المشروع في ابريل 2007، واسفرت السياسة التي انتهجتها الشركة للتخفيف عن عملائها بتعديل العقود، سواء بتغيير الحجوزات الي وحدات اغلي او اقل او الجمع بين اكثر من وحدة منذ سبتمبر الماضي الي فقدان نحو 40 مليون جنيه من اجمالي قيمة المبيعات، بنسبة تقل عن %2 من اجمالي القيمة، كما بلغ متوسط قيمة اوراق القبض للعملاء المتأخرين عن الدفع حوالي 12 مليون جنيه، وهو نفس متوسط السنة الماضية.
عدلت شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار »سوديك« من استراتيجيتها في مواجهة الأزمة المالية العالمية منذ اندلاعها في نهاية الربع الثالث من العام الماضي وتداعياتها علي السيولة بالسوق، والقدرات المالية للعملاء الحاليين والمرتقبين واتجاهات الطلب في السوق نحو الإسكان المتوسط بصفة عامة، فضلاً عن تأثيراتها علي قدرة عملاء مشروعاتها علي السداد.
أكد أحمد دبوس، المدير المالي بسوديك، أن السوق العقارية المصرية تنمو بفعل الطلب الذي يتوالد مع النمو الاقتصادي، الزاحف نحو تحقيق معدلات نمو ايجابية لن تقل عن %4، مدفوعاً بالنمو السكاني وزيادة الطلب علي الوحدات السكنية، والمحال التجارية والمباني الادارية للارتفاع واستمرار نمو الطلب بالسوق العقارية.
أضاف أنه يوجد طلب غير مستوفي بعد علي الوحدات السكنية والمكتبية والتجارية، ورغم توقع تباطؤ الطلب علي الوحدات السكنية الفاخرة في 2009، فإن الطلب علي القطاعات العقارية الاخري لا يزال حيويا، وقال إنه يمكن تصنيف نحو %30 من سكان مصر كذوي دخول متوسطة ومرتفعة، كما توجد فجوة بين العرض والطلب للوحدات السكنية لهذه الشريحة بحوالي 30 الف وحدة، ومن المتوقع ان تستمر هذه الفجوة حتي عام 2012 وفقا لدراسة اعدها بنك »كريدي سويس« بالاضافة الي ان اسعار الوحدات السكنية المتميزة في القاهرة اقل من مثيلاتها من المدن الاقليمية والعالمية وفقا لسيتي بنك.
أما بالنسبة للوحدات المكتبية، فيتوافر بالقاهرة عدد قليل من المباني المخصصة للاغراض الادارية، مما يرفع من العوائد السنوية للايجار مقارنة بتكلفة بناء هذه المباني لتصل الي %30 سنويا.
وفيما يتعلق بالوحدات التجارية، تعد مصر من اقل الدول التي لديها مساحات تجارية للفرد بواقع 0.01 متر مربع/فرد مقابل 0.19 متر مربع في السعودية علي سبيل المثال، مع توافر 600 الف متر مربع من المساحات التجارية المنظمة في القاهرة، كما ان اجمالي المساحات التجارية الموجودة الان، والمتوقع تطويرها بحلول عام 2015 - بافتراض عدم تأخر اي من المشاريع المخطط تنفيذها - تمثل نصف المساحات التجارية المنظمة الموجودة بدول ذات اجمالي ناتج محلي للنسمة مماثل لمصر.
وكشف »دبوس« عن ان زيادة طلب العملاء علي المنتجات جيدة التصميم من شأنها تقديم قيمة اعلي مقارنة باسعار الوحدات وتزايد عدد المشروعات العقارية المعروضة وخيارات العملاء، الذين يسعون بدورهم إلي المشاريع ذات التخطيط الافضل، التي تقدم لهم قيمة اعلي لتلبية احتياجاتهم.
وفيما يتعلق بشركة سوديك، اوضح »دبوس« انها تتمتع بموقف مالي جيد، حيث تملك 238 مليون جنيه وفقا لمركزها المالي في 31 ديسمبر الماضي، كما أن مديونياتها للمصارف محدودة، علاوة علي امتلاكها رصيداً من الاراضي مدفوعة الثمن بالكامل باستثناء مبلغ 183 مليون جنيه مصري واجب السداد علي أن تبدأ في 2010 وتنتهي في 2016، أي حوالي 36 مليون جنيه سنويا بعد احتساب الفائدة المصرفية، وفي المقابل تتمتع الشركة بتدفقات نقدية قوية، حيث تبلغ اوراق القبض حوالي 2.4 مليار جنيه اعتبارًا من ميزانية 31 ديسمبر 2008 من بينها 1.1 مليار جنيه من المقرر تحصيلها علي مدي العامين الحالي والمقبل.
فيما بلغ متوسط التحصيل 60 مليون جنيه شهريا بين منتصف 2008 وحتي مارس 2009، وما يصل من 45 مليون جنيه شهريا علي مدار العامين المقبلين..
كما يصل معدل المدفوعات المتأخرة للشركة لدي عملائها الي حوالي 20 مليون جنيه اعتبارًا من نهاية مارس 2009 مع توقع انخفاضها اكثر علي مدار الأشهر القليلة المقبلة.
من جهته، اشار محمد خارما مدير علاقات المستثمرين بسوديك، الي أن شركته تعمل علي تطويع مشروعاتها لتتمشي مع الظروف الاقتصادية الحالية، فنتيجة تباطؤ حركة البيع والشراء بالسوق تصمم الشركة منتجات جديدة تتعامل مع الموقف الاقتصادي الحالي، كما استمرت في اطلاق مشروعات جديدة تأخذ في الاعتبار احتياجات السوق المتغيرة، وهو الأمر الذي رفع من حصة »سوديك« في السوق اخذا في الاعتبار النشاط المنخفض في سوق العقارات.
وفي هذا الاطار اطلقت سوديك المرحلة الرابعة من مشروع »ألجريا« للبيع في يناير الماضي بواقع 94 تاون هاوس، تم بيع 79 وحدة منها قيمتها 118 مليون جنيه، كما تستعد لاطلاق المرحلة الثالثة من مشروع »ألجريا« في الربع الحالي من العام، وتتكون هذه المرحلة من 5 مستويات تطل علي القاهرة، وقد تمت إعادة تصميمها لتشمل حوالي 230 وحدة بدلا من 130 وحدة، وتتراوح مساحة الوحدات بين 230 و320 متراً مربعاً من المباني.
أما مشروعا »ايست تاون« و»ويست تاون« في شرق وغرب القاهرة وتطورهما بالتعاون مع سوليدير اللبنانية فقد تم الحصول علي الموافقات الخاصة بالمخططات العامة للمشروعين في اكتوبر الماضي، وتم تأجيل موعد فتح البيع بالمشروعين، وكان من المفترض ان يكون في نوفمبر 2008، نتيجة المناخ الاقتصادي الحالي.
وتعكف الشركة حاليا، وفقا لمحمد خارما علي إعادة تصميم المراحل الاولية منهما بما يتمشي مع الظروف الاقتصادية الحالية، حيث تعتزم طرح المرحلة الاولي من »ويست تاون« الواقع علي طريق القاهرة ــ الاسكندرية الصحراوي، ويجاور مشروع ألجريا، في الربع الاخير من العام الحالي، واطلقت عليه الشركة اسم »40 ويست« وتضم هذه المرحلة 50 الف متر مربع من المساحة المبنية التي تشمل 200 شقة و9000 متر مربع من المساحات المكتبية، وفندقا مكوناً من 50 غرفة علاوة علي 20 منفذاً لاغراض ترفيهية وتجارية.
كانت الشركة قد حصلت علي الموافقات الخاصة بالمخطط العام للمشروعين في اكتوبر 2008، ويبلغ اقصي ارتفاع 20.5 متر في ايست تاون، و25 متراً في ويست تاون، وتبلغ المساحة البنائية في المشروعين حوالي 3.1 مليون متر.
وبادرت الشركة بالتعامل مع آثار الازمة علي اوضاع العملاء، من خلال تدعيمهم في مواجهة مشكلات التدفقات النقدية علي المدي القصير، من خلال تقديم خطط بديلة للسداد مع اعادة جدولة الاقساط، من اجل تدعيم العملاء الجادين دون التنازل عن حقوق الشركة او التأثير علي قدرتها علي تنفيذ مشروعاتها.
وتركز سوديك خلال المرحلة الحالية، وفقا لأحمد »دبوس« المدير المالي بالشركة، علي الاسراع بالتنفيذ بكفاءة عالية، وقبل المواعيد المحددة، واستغلال تكاليف الانشاء المنخفضة مما يعظم من العوائد المالية علي المشاريع في المستقبل، وتقديم خطط سداد بديلة للعملاء الجادين الذين يواجهون بعض المصاعب بالنسبة للتدفقات النقدية، واستخدام تسهيلات ائتمانية محدودة لتحسين هيكل الشركة المالي، واعادة تصميم الوحدات من اجل مواجهة الطلب المتزايد علي العقارات السكنية، حيث يتوجه الطلب نحو الوحدات الاصغر حجمًا التي تتطلب تدفقات نقدية اقل، فضلا عن التخفيف من شروط السداد لمواجهة تقلص دخول العملاء وتدفقاتهم النقدية، حيث تعمل علي تكييف شروط السداد الحالية لتواكب ظروف السوق الحالية، وتنويع تصميم وحدات سكنية لتناسب ذوي الدخول المتوسطة والمرتفعة، وتصميم وحدات ادارية بمساحات مختلفة لاستيعاب الشركات الصغيرة ومتوسطة الحجم، وتصميم وحدات تجارية في المناطق التي يوجد بها طلب متزايد للوحدات التجارية والترفيهية.
وفيما يتعلق بمشروع »ألجريا« فقد تحققت مبيعات تزيد قيمتها علي 2.4 مليار جنيه تم التعاقد علي وحدات بقيمة 2 مليار جنيه منها، وبلغ متوسط سعر بيع الارض 2400 جنيه مصري للمتر، مقابل متوسط سعر بيع متر الارض حاليا الذي يتراوح بين 3 الاف و6 الاف جنيه.
وأكد ان عدد الحجوزات الملغاة منذ اندلاع الازمة المالية 49 وحدة من مجموع يزيد علي 800 وحدة مبيعة منذ اطلاق المشروع في ابريل 2007، واسفرت السياسة التي انتهجتها الشركة للتخفيف عن عملائها بتعديل العقود، سواء بتغيير الحجوزات الي وحدات اغلي او اقل او الجمع بين اكثر من وحدة منذ سبتمبر الماضي الي فقدان نحو 40 مليون جنيه من اجمالي قيمة المبيعات، بنسبة تقل عن %2 من اجمالي القيمة، كما بلغ متوسط قيمة اوراق القبض للعملاء المتأخرين عن الدفع حوالي 12 مليون جنيه، وهو نفس متوسط السنة الماضية.
