أكد شريف رشدى، رئيس مجلس إدارة شركات «إيدار» و«إيدار سى فيو» للتسويق العقارى، أن شركاته تركز خلال العام الحالى على آليتين رئيسيتين الأولى تتمثل فى توقيع بروتوكولات مع هيئات وشركات ومؤسسات مالية يرغب العاملون فيها فى شراء حدات من مشروعات كبرى بأسعار مناسبة، والثانية تعتمد على استقطاب فرص استثمارية وشرائية لراغبى الحصول على وحدات عقارية بدول خارجية وخاصة فى الدول المانحة للإقامة مدى الحياة أو لفترات زمنية طويلة.
 |
| شريف رشدى |
ولفت شريف رشدى فى حواره مع «المال»، إلى ارتفاع حدة المنافسة بين شركات التسويق العقارى وزيادة معدلات استعانة الشركات العقارية بها بداية من العام الماضى مع استمرار آلية التسويق الذاتى المتبعة من قبل الشركات للتغلب على أزمة ضعف المبيعات.
وقال شريف رشدى إن «إيدار» لجأت إلى تغيير سياستها فى العامين الأخيرين لتتناسب مع متطلبات القطاع العقارى، حيث بدأت تركز على تسويق الوحدات صغيرة المساحة لاهتمام الشريحة الكبرى من العملاء، إضافة إلى وضع آلية للتعاقد مع هيئات للبحث عن وحدات بمشروعات كبرى بأسعار مميزة ومن ثم إتاحة فرص للمطور العقارى مالك المشروع للحصول على سيولة نقدية من خلال بيع وحدات «بالجملة»، مشيراً إلى البروتوكول المبرم مع نادى القضاة الذى استطاعت «إيدار» من خلاله تسويق 1750 وحدة من مشروع «جاردن هيلز» بمدينة 6 أكتوبر خلال عام 2010 و1550 وحدة بمشروع «سكوير» بالتجمع الخامس فى 2012.
ولفت إلى نية إيدار إبرام تعاقدات مع شركات وبنوك خلال المرحلة الحالية لتوفير وحدات سكنية للعاملين بها بأسعار وتسهيلات مميزة فى مشروعات كبرى تتمثل فى تخفيضات سعرية نظراً لبيع الوحدة بالجملة أو مد أجل السداد لمدة تتراوح بين عام وعامين إضافيين عن مدة التقسيط المحددة، مشيراً إلى تأنى الشركة فى دراسة تلك العروض قبيل تفعيل البروتوكولات لضمان الحفاظ على سمعة الشركة ومصداقيتها بالقطاع.
وأشار إلى سياسة التسويق الخارجى المتبعة من قبل الشركة فى السنوات السابقة من خلال فرع «إيدار موسكو» الحاصل على فرانشايز من «فاين كانترى» الإنجليزية والذى يهتم بالبحث عن عقارات ووحدات سكنية بالمناطق السياحية، خاصة فى الغردقة للإنجليز والروس نظراً لتفضيلهم امتلاك وحدات ساحلية بتلك المناطق والتى تعد الأرخص مقارنة بالوحدات فى الأسواق السياحية المشابهة، إلا أن تأثير الأوضاع السياسية والأمنية وتحذير الدول الخارجية رعاياها من التوجه إلى السوق المصرية فى ظل الاضطرابات الأخيرة ساهما فى ضعف معدلات الإقبال وإحجام تلك الشريحة عن شراء وحدات وإصابة التسويق الخارجى بالشلل التام.
وأشار رشدى إلى تغيير سياسة الشركة لتتلاءم مع المتغيرات الأخيرة فى القطاع، حيث لجأت فى البداية إلى تسويق الوحدات العقارية فى إنجلترا إلى العملاء المصريين ولكن نظراً لارتفاع أسعارها ومحدودية الفئة القادرة على شراء وحدات بتلك الدول، اتجهت «إيدار» إلى البحث عن فرص استثمارية خارجية ووحدات عقارية بدول جديدة منها قبرص واليونان والتى تتسم بمناسبة أسعارها ووجود ميزات تنافسية للعملاء المحليين الراغبين فى تنويع المحفظة العقارية لهم والحصول على وحدات بدول أجنبية، فضلاً عن جاذبية هاتين الدولتين لكونهما الأقرب إلى مصر والأرخص سعراً مقارنة بالدول الأوروبية الأخرى.
ولفت إلى مساهمة قوانين التملك فى قبرص والتى تسمح لمالك العقار بالحصول على إقامة مدى الحياة خلال شهر كحد أقصى بشرط ألا يقل سعر الوحدة عن 300 ألف يورو وفقاً لقانون التملك الجديد أو من 100 إلى 150 ألف يورو خلال 10 أشهر وفقاً للقانون القديم، فى جذب شريحة من العملاء المصريين مع الأحداث السياسية المضطربة ورغبتهم فى البحث عن بدائل للاستقرار والسكن فى حال استمرار تدهور الأوضاع.
وأكد تأثير الأزمة الاقتصادية فى اليونان على أسعار الوحدات العقارية ولجوء مالكيها إلى المرونة فى التفاوض ومنح وحدات بخصومات وتسهيلات مميزة، إضافة إلى دراسة تعديل قوانين التملك لتسمح بالحصول على إقامة مدى الحياة، حيث يسمح القانون الحالى لرجل الأعمال الذى يقدر دخله السنوى بـ30 ألف يورو بالحصول على إقامة لمدة تتراوح بين سنة و5 سنوات حال تملك وحدة سكنية بسعر لا يقل عن 50 ألف يورو.
وأشار إلى أن الشركة بدأت تسويق تلك المشروعات خلال العام الماضى ونجحت فى تحقيق مبيعات جيدة على الرغم من حداثة السوقين القبرصية واليونانية واقتصار رغبات الشريحة الكبرى على الوحدات العقارية والسياحية بالسوق التركية، لافتاً إلى حرص الشركة على جذب ثقة العملاء من خلال تنظيم لقاءات شهرية مع ملاك المشروعات والراغبين فى شراء الوحدات، إضافة إلى زيارات مجانية إلى مواقع المشروعات لضمان جدية الشركات وإتاحة فرص للعميل باختيار المشروع الذى يتناسب مع احتياجاته.
وكشف رشدى عن نية الشركة أيضاً التوجه إلى تسويق وحدات عقارية بالسوق الإسبانية خاصة مع انخفاض الأسعار بها نسبياً خلال الفترة الأخيرة لزيادة عمليات إعادة البيع من قبل الأجانب مالكى الوحدات بها، إلا أنها تتسم بارتفاع الأسعار عن قبرص واليونان ليصل الحد الأدنى لتملك الوحدة العقارية إلى 500 ألف يورو.
وأكد تركيز العملاء على شراء وحدات عقارية كمخزن للقيمة مع زيادة معدلات التضخم وتراجع قيمة العملة المحلية ومن ثم ظهور توجه للعملاء بتنويع المحفظة العقارية من خلال شراء وحدات فى الأسواق المحلية و الخارجية خاصة مع وجود تسهيلات من الدول الأجنبية والتى تستهدف بيع أصول، مشيراً إلى اختلاف آلية تسويق الوحدات فى تلك الدول عن شراء وحدات سكنية فى كندا والولايات المتحدة الأمريكية والتى تمنح جنسية لمالك الوحدة السكنية فى حال الهجرة.
وبالعودة إلى السوق المحلية أشار رئيس مجلس إدارة إيدار للتوسيق العقارى، إلى زيادة اعتماد المطورين العقاريين على شركات التسويق خلال العام الماضى، نظراً لامتلاكها آليات ترويجية وقاعدة عملاء ضخمة تساهم فى تحسين حجم المبيعات فى تلك الشركات مع الإبقاء على آلية التسويق الذاتى والتى كانت الشركات تعتمد عليها فقط إبان فترات الرواج التى شهدها القطاع فى عامى 2009 و2010، إضافة إلى تراجع نسب التسويق الحصرى ولجوء المطور إلى التعاقد مع عدة شركات لتسويق المشروع الواحد للحد من فرص عجز أى من الشركات على الترويج للمشروع من خلال البيع الحصرى ومن ثم ضرورة توزيع المخاطرة بين الشركات فى المرحلة الحالية.
ولفت إلى تركيز الطلب على الوحدات صغيرة المساحة بأسعار تتراوح بين 200 و300 ألف جنيه، خاصة مع تحرك أسعار الوحدات وبدء العملاء تفعيل جزء من الطلب المؤجل فضلاً عن زيادة عمليات إعادة البيع فى المرحلة الحالية وخلق سوق ثانوية تتسم بانخفاض الأسعار أحياناً فى بعض المناطق مقارنة بأسعار الوحدات الجديدة المطروحة من الشركات.
وأرجع التغيرات السعرية الأخيرة فى الوحدات السكنية إلى لجوء المطورين العقاريين لإعادة النظر فى هامش الربح المحدد مع تغير أسعار مدخلات الإنتاج، إضافة إلى لجوء العملاء لتفعيل جزء من الرغبات الشرائية وسط تخوفات بإمكانية تضاعف الأسعار فى المرحلة المقبلة، وعودة الطلب على شراء عقارات بغرض الاستثمار.
 |
| شريف رشدى يتحدث لـ المال |
وأشار إلى امتداد تأثير معدلات التضخم المتزايدة على الوحدات السكنية حيث يتسم العقار بتأخر امتداد تأثير التضخم على أسعاره، إلا أنها تظهر فجائية ومن ثم ترتفع أسعار الوحدات بنسبة قريبة من التضخم.
ولفت إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية فى المشروعات بنسبة %10 ومعاناة شركات التسويق من لجوء المطورين إلى تغيير الأسعار بصورة دورية خلال الفترة الأخيرة ومن ثم زيادة الأعباء على شركات التسويق نظـراً لأنها تواجه صعوبة فى بيع الوحدات بالأسعار السوقية القديمة مما يهدد فرص بيعها مع الزيادات السعرية الأخيرة.
وأشار إلى مخاوف السوق من استمرار زيادة أسعار الوحدات السكنية ومعدلات التضخم لتصل إلى الحد الذى تعجز من خلاله القدرة الشرائية للعملاء على الإقبال على الوحدات العقارية بالأسعار المطروحة فى السوق ومن ثم إمكانية حدوث أزمة فى تلبية احتياجات الطاقات السكانية على الأجل الطويل.
وأكد اتباع عدد من الشركات آليات تسويقية جديدة تتمثل فى الاحتفاظ بالأسعار ثابتة دون إجراء أى تعديلات أو زيادات سعرية عليها مقابل إلغاء التسهيلات التى كان من المقرر اتباعها من تقديم خصومات على سعر الوحدة أو مد أجل السداد ومن ثم اكتساب تلك الشركات ميزة تنافسية من حيث بيع الوحدات بأسعار ثابتة وعدم إجراء أى تعديلات مقارنة بالشركات التى لجأت إلى رفع أسعارها تأثراً بالأزمة الأخيرة.
ولفت إلى تحسن معدلات الطلب على الوحدات السكنية نسبياً بداية من العام الحالى إلا أنها لم تصل حتى الآن إلى معدلات البيع فى عام 2010 نظراً لتغير طبيعة السوق من اختفاء شريحة الطلب على الوحدات من قبل الأجانب وا لعرب وتغير القدرة المالية لراغبى الحصول على وحدات سكنية مع الظروف الاقتصادية الأخيرة.
وأشار رئيس مجلس إدارة «إيدار سى فيو»، إلى تراجع القيم السوقية للوحدات السياحية بنسبة تتراوح بين 20 و%25 فى السوق الثانوية الموازية، وتراجع الطلب على تلك الوحدات بنسبة تتخطى %50 مقارنة بعام 2011 تأثراً بالمتغيرات الاقتصادية والسياسية، لافتاً إلى أن المؤشرات تؤكد استمرار تراجع تلك القيم السوقية مع حرص العملاء على بيع الوحدات مقابل سيولة فورية.
وكشف رشدى عن اقتصار الاهتمام والطلب على الوحدات السياحية على المستثمرين الخليجيين مع استمرار انخفاض أسعار تلك الوحدات، وزيادة فرص تعثر الشركات المالكة للفنادق والوحدات السياحية، لافتاً إلى اقتصار طلبات الشراء والسؤال عن مواصفات المشروعات على تلك الجنسيات وإجراء دراسات سوقية لفرص الاستثمار فى المنطقة مع زيادة المشروعات المتعثرة.
وأشار إلى زيادة طلب شريحة العاملين بالخارج على الوحدات السكنية فى الآونة الأخيرة مع انخفاض الأسعار نسبياً وظهور جدية من قبل شركات التطوير ومالكى الوحدات السكنية للبيع وإعطاء تسهيلات للعملاء للحصول على سيولة نقدية مما ساهم فى لجوء تلك الشريحة إلى استغلال الفرص الشرائية الحالية قبيل حدوث تغيرات ملحوظة فى أسعار الوحدات.
وأوضح أن أهم المشكلات التى تواجه شركات التسويق العقارى فى المرحلة الحالية ضعف الإقبال على شراء الوحدات، وعدم جدوى عدد من الآليات المتبعة فى الأعوام الأخيرة كآلية رئيسية للبيع، ومنها التسويق بالمعارض الداخلية والخارجية، والتى تشارك فيها الشركات فقط لإثبات وجودها فى القطاع دون انتظار المردود من تسويق وحدات سكنية بها، مشيراً إلى وجود «إيدار» بمعرض عقارى بروسيا والتى تعد الشركة المصرية الوحيدة به واستطاعت من خلاله جس نبض الطلب الخارجى على الوحدات العقارية والذى يعد ضعيفاً للغاية.
ولفت إلى نية الشركة افتتاح فرع لها فى اليونان خلال الفترة الحالية فى إطار خطة التوسعات الخارجية، كما تخطط الشركة للحفاظ على عمالتها خلال العام الحالى والتغلب على الظروف الاستثنائية التى يشهدها القطاع.