لا فقاعة عقارية ..والسوق يعاني من الركود
مطالب بعدم استثمار الدولة في العقارات ..وتسهيل التسجيل العقاري
انتهت جميعة رجال الأعمال بالتعاون مع الجميعة المصرية لخبراء التقييم من إعداد رؤية لإنقاذ القطاع العقاري في مصر.
وأكدت أن مصر لاي توقع لها حدوث فقاعة عقارية.
وقالت إن إشاعة وجود فقاعة عقارية في السوق قد تكون لها علاقة بآراء السوق وخبراء الإقتصاد في بعض الأسهم من حيث أسعارها في البورصة ، وليس الخبراء العاملين بمجال التطوير العقاري.
واستدركت "لكن يوجد تباطؤ وانكماش للسوق في وقت راهن، وهي تعد ظاهرة صحية لتطهير السوق العقاري من الدخلاء حيث يقوم السوق بتنظيم نفسه بشكل تلقائي".وفيما يلي نص تقرير الجميعة
مقدمة
• لا يتوقع خبراء التطوير العقاري حدوث فقاعة عقارية في مصر ولا زالت مصر واعدة في الإستثمار العقاري وجاذبة له وإن إشاعة وجود فقاعة عقارية في السوق قد تكون لها علاقة بآراء خبراء الإقتصاد في بعض الأسهم من حيث أسعارها في البورصة ، وليس الخبراء العاملين بمجال التطوير العقاري، ولكن يوجد تباطؤ وانكماش للسوق في وقت راهن وهي تعد ظاهرة صحية لتطهير السوق العقاري من الدخلاء حيث يقوم السوق بتنظيم نفسه بشكل تلقائي.
• من المتوقع زيادة الطلب على العقارات خلال الفترة القادمة ويرتبط ذلك بارتفاع دخول الأفراد وتوفير الخدمات اللازمة في المدن الجديدة
• إن مشكلة الأساسية التي تقابل أسعار العقارات في مصر تكمن في عمليات إعادة البيع للوحات السكنية حيث أن صاحب الوحدة يطالب ببيعها نقدًا بنفس القيمة السوقية التي تعرضها شركة التطوير العقاري آنذاك بالتقسيط وخلال فترات سداد حايًا إلى 95% بالإضافة إلى وجود رقابة جيدة من قبل البنك المركزي المصري لمنع حدوث فقاعة وهي جميعها مؤشرات تؤكد على عدم وجود مخاطر في القطاع العقاري مستقبلا.
• إن أغلب شركات التمويل العقاري في مصر مصدره مدخرات الأفراد وليس عن طريق تمويل العقار أكثر من مرة من خلال أكثر من جهة مع وجود قدرة شرائية جيدة والتزام العملاء بالسداد وبالتالي لا توجد عوامل للفقاعة العقارية في مصر
أهم التوصيات المتفق عليها لضمان عدم حدوث فقاعة عقارية
أولا توصيات تقوم بها الدولة
• ضرورة تنظيم عمليات طرح الأراضي بشكل منظم ووضع عقود متوازن في مشروعات الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص ووضع ضوابط تضمن جدية وسرعة تنفيذ المشروعات من خلال وضع حد أدنى للاشتراطات بحيث لا يكون السعر هو المحدد الوحيد لتقييم عرض المطور العقاري
• ضرورة تنظيم سوق العقارات في مصر بحيث يتم دراسة تشكيل لجنة ثلاثية تضم وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ولجنة الإسكان بالبرلمان ومجتمع الأعمال المعنية لتنظيم عملية طرح الأراضي للاستثمار العقاري.
• السماح للقطاع الخاص للعمل كمطور عام
• العمل على إتاحة الأراضي الصناعية للمطورين ووضع توصيف دقيق للمطور العقاري والسما له بقيام اتحادات للمطورين العقاريين لوضع حلول للمشكلات التي تواجههم
• العمل على وضع تصنيف للمطورين العقاريين لضبط السوق
• وضع الآلية والمنظومة الكاملة لبدء تصدير العقار من مصر لما لها من ميزة نسبية تضمن المنافسة مع الدول المصدرة ومنها السعودية والدول العربية المجاورة حيث ان تصدير العقار في بعض دول العالم يحقق عوائد تتراوح بين 17 إلى 18 مليار دولار مع العمل على إنشاء صندوق مالي ضد المخاطر يتم تمويله من أرباح الشركات العقارية
• العمل على وضع آليات البدء في تفعيل قانون التمويل العقاري
• العمل على تحويل استثمارات الدولة للأنشطة الصناعية والزراعية وكذلك الإسكان الإقتصادي والمتوسط فقط وترك القطاع الخاص يمارس عمله الأساسي في الإستثمار العقاري
• تسهيل إجراءات تسجيل العقارات
• تسهيل إجراءات استخراج التراخيص
ثانيا توصيات لمطوري العقارات في مصر
• العمل على تطوير السوق العقاري لتلبية احتياجات الطبقات الأقل دخلا.
• الدعوة للتنوع في نوعية الإستثمار العقاري بحيث لا ترتكز على المباني السكنية والتجارية فقط بل وتشمل الاستثمار الثقافي والرياضي والسياحي
• محاولة تغيير نمط المساحات الكبيرة في السكن من خلال زيادة الكثافة السكانية عن طريق تقليل المساحات الخاصة بالوحدات السكنية وبالتالي زيادة عددها وخفض أسعارها وذلك نظرًا لتوزيع تكلفة الإنشاء على عدد أكبر منها.
• ضرورة تنظيم سوق السمسرة من خلال تأهيلهم وتكوين شركات مساهمة لها سجل تجاري يسمح لهم الانضمام إلى السوق الرسمية بعد تدريبهم بالشكل المطلوب حيث أن السوق يتسم بالعشوائية بسبب إنتشار السماسرة غير المؤهلين وبشكل غير مدروس حيث يستحوذون على نسبة 70% من معاملات سوق العقارات وتؤثر ممارساتهم على أسعار الوحدات بشكل كبير
• عدم بيع العقارات بدون تشطيب للحد من الوحدات المغلقة والتي وصل عددها 10 ملايين شقة وبالتالي التحول للإستثمار في الإيجار وليس التملك المتوسط الطويل
• دراسة إمكانية إنشاء صندوق دعم للمخاطر وتمويله خلال استقطاع نسبة لا تتعدى 1-2% من أرباح شركات التطوير العقاري للتدخل السريع في تقليل المخاطر وتمويل الشركات في حالات انكماش السوق العقاري
