مصر واحدة من أكثر الدول الغنية بأراضيها، فسكانها يعيشون على 7.6% فقط من إجمالى مساحتها البالغة مليون كيلو متر مربع، ورغم المخزون الوافر من الأراضى فإن غالبية المشاكل التى يعانى منها المستثمرون فى السوق المحلية تعود لخلاف حول عقود الأراضى، وهو ما أدى إلى توقف مشروعات عملاقة؛ من شأنها توفير المئات من فرص العمل.
وأدت المشاكل على الأراضى إلى تهديد بعض المستثمرين، بل لجوء بعضهم للتحكيم الدولى تحت دافع عدم التزام مصر بتعاقداتها السابقة.
المركز الوطنى لتخطيط استخدامات أراضى الدولة، باختصار شديد تم تأسيسه عام 2001 كجهة تابعة لمجلس الوزراء؛ بهدف التنسيق والتخطيط الاستراتيجى لأراضى الدولة، كما يتولى المركز دون غيره سلطات تحديد الأراضى اللازمة للمشروعات القومية.
«المال» حاورت اللواء أحمد هشام مدير المركز؛ للوقوف على استراتيجية الحكومة خلال الفترة المقبلة، والتى تراهن عليها الدولة لاستعادة معدلات قوية من الاستثمار الأجنبى المباشر وزيادة الاستثمارات الكلية بشكل عام، فى التعامل مع الأراضى وكيفية التسهيل على المستثمرين، ولماذا تأخر إصدار قانون الأراضى الموحد حتى الآن؟!
كما تناول الحوار الموقف النهائى للأراضى التى خصصتها الدولة للمشروعات القومية المدرجة ضمن البرنامج الانتخابى للرئيس عبد الفتاح السيسى فور انتخابه (مشروع محور قناة السويس، والمشروع القومى للطرق، والمشروع القومى للاستصلاح الزراعى والمركز اللوجيستى العالمى لتخزين الحبوب فى دمياط).. وإلى نص الحوار:
«المال»: الحكومة المصرية تأمل فى أن تكون القمة الاقتصادية نقطة انطلاق للاستثمارات الأجنبية والمحلية، لكن الواقع يشير إلى أن الكثير من المشروعات التى يتعاقد المستثمرون عليها مع أجهزة الدولة لا تدخل حيز التنفيذ أو تتأخر عشرات السنوات عن البرنامج الزمنى المخصص لها بسبب عدم تخصيص أراضى الدولة، فكيف سيتم حل تلك الإشكالية خلال الفترة المقبلة؟
%75 من مشاكل الأراضى يعود إلى البيع العشوائى
مدير مركز استخدامات الأراضى: نعترف أن 75% من مشاكل الأراضى فى مصر يعود إلى البيع العشوائى لأراضى الدولة نتيجة التداخل الحاد بين جهات الولاية على أراضى الدولة، لكننا نعمل الآن على فض التشابكات التى حدثت الفترة الماضية، بحيث تتولى كل جهة إدارة النشاط الاستثمارى التابع لها فقط، فعلى سبيل المثال كانت وزارة الزراعة تخصص أراضى لإقامة مشروعات سياحية، “النهارده هنعمل حصر تلك المشروعات ونقلها لصالح وزارة السياحة، وكل ده بأوامر من مجلس الوزراء .. والأمر نفسه سيتم تطبيقه على وزارة الاسكان”، مع العلم بأنه عندما تقوم الحكومة بفض التشابكات ستلتزم الشركات المخالفة بسداد مستحقات الدولة، وجار تطبيق ذلك على الطرق الصحرواية (مصر– إسكندرية الصحراوى، مصر- الإسماعيلية، مصر – السويس).
«المال»: هل توجد تقديرات بحجم مستحقات الدولة على الطرق الصحراوية؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: لا يوجد رقم محدد لمستحقات الدولة، وجار حصرها حاليًا بمعرفة الجهات المختصة والاتفاق مع الأطراف المختلفة للنزاع.
«المال»: الحكومة بدأت مطلع الشهر الماضى إجراء حملات إزالة فى مدينة السادات على أراضى تابعة لوزارة الإسكان، هل هناك أى أعمال إزالة أخرى ستقوم بها الأجهزة المعنية خلال الفترة المقبلة؟
سيتم عقد اجتماع برئاسة رئيس الوزراء لاستكمال إجراءات إزالة التعديات على أراضى الدولة
مدير مركز استخدامات الأراضى: بعد مؤتمر القمة الاقتصادية سيتم عقد اجتماع برئاسة رئيس مجلس الوزراء لاستكمال إجراءات إزالة التعديات على أراضى الدولة، وكذلك أوضاع اليد التى ليس لها أى سند قانونى، على أن يتم البدء بـ 255 فدانًا فى محافظة البحيرة.
يشار إلى أن وزارة الإسكان كانت قد قامت بإزالة التعديات عن 56 ألف فدان فى مدينة السادات تم التعدى عليها وزراعتها، وقدرت وزارة الإسكان قيمة تلك الأراضى بحوالى 140 مليار جنيه.
«المال»: هل ستقوم الدولة بإزالة منشآت قائمة مثل منتجعات سياحية أو عمرانية مخالفة قائمة بالفعل؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: الأمر يتوقف على تقديرات جهات الولاية، لكن “لو فى منشآت قائمة ممكن يكون فى حلول، عشان الفلوس اللى تم صرفها ولكن مستحقات الدولة لن يتم تركها، ويلتزم المستثمرون بسداد فروق تحويل نشاط الأراضى من زراعى لعمرانى مقابل 375 جنيهًا لكل متر مربع، بينما تحصِّل وزارة الإسكان ما بين 600 و2500 جنيه.. وأكرر أن الأمر يتم حسمه وفقًا لكل حالة على حدة.
«المال»: الحكومة أعلنت أنها تستهدف الانتهاء من حزمة تشريعات قبل مؤتمر القمة الاقتصادية، وكان من بين تلك التشريعات قانون الأراضى الموحد، فما مصير القانون فى الوقت الحالى؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: القانون بالفعل تم الانتهاء منه وأُرسل للجنة العليا للتشريع التابعة لمجلس الوزراء، لكن ليس لدىَّ علم بالتوقيت النهائى لإقراره.. وأعتقد أنه سيتم بعد القمة الاقتصادية ولن أدخل فى تفاصيله لحين الموافقة النهائية عليه.
مشروع قانون الأراضى الموحد يستهدف وضع أسس التعامل على أراضى الدولة
يشار إلى أن مشروع قانون الأراضى الموحد يستهدف وضع أسس التعامل على أراضى الدولة من خلال آليات محددة الملامح، سواء فيما يتعلق بالتخصيص أو التسعير، وفكرة القانون تعود لسنوات قبل ثورة 25 يناير التى أطاحت بنظام الرئيس الأسبق محمد حسنى مبارك.
«المال»: الفترة الماضية شهدت اعتراضات كثيرة من بعض الجهات الحكومية ومستثمرين بشأن المرسوم بقانون رقم 14 لسنة 2012 بقانون التنمية المتكاملة لشبه جزيرة سيناء، ويرون أن القانون عائق أمام الاستثمار، خاصة فيما يتصل بمدة حق الانتفاع (30 سنة) وعدم توريثه للأجانب أو تطبيقه بنظام الأثر الرجعى، فما رأيكم فى تلك الاعتراضات بحكم عضويتكم فى إدارة جهاز تنمية سيناء؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: اعتبارات الأمن القومى تحتم أن يكون هناك جهاز ينظم الاستثمار فى منطقة سيناء، خاصة فيما يتعلق بالاستثمار الأجنبى.. وليس صحيحًا أن القانون يطبَّق بأثر رجعى، والمرسوم بالقانون أعطى الشركات 6 أشهر لتوفيق أوضاعها.
وأؤكد أن الجهاز لا يقيد أى استثمارات مصرية جادة ولأى حد صح.. لكن أكرر “القانون جاء عشان تكون سيناء للمصريين ولا يمتلكها إلا الشعب.. وعشان ميجيش يوم من الأيام وتكون سيناء ضاعت منا”.
كما أن جهاز تنمية سيناء جديد، “وأى كيان حديث لازم تقابله صعوبات كما حدث مع المركز الوطنى عندما تم إنشاؤه عام 2001”.
جهات حكومية اقترحت إدخال تعديلات على قانون سيناء على أن يتضمن 3 محاور رئيسية
يشار إلى أن جهات حكومية اقترحت أن يتم إدخال تعديلات على قانون سيناء، على أن يتضمن 3 محاور رئيسية، الأول يتمثل فى استثناء التعاقدات القائمة قبل سريان القانون الجديد، من الشروط التى ينص عليها، بحيث تطبق عليها اللوائح والتشريعات التى تعاقدت الدولة بموجبها.
أما المحور الثانى فيتضمن إعادة النظر فى المادة 8 من اللائحة التنفيذية للقانون، والتى تُلزم المصريين الحاصلين على جنسيات أخرى بالتصرف فيما يمتلكونه من أراض وعقارات فى منطقة شبه جزيرة سيناء للمصريين خلال 6 أشهر، بينما يتولى المحور الأخير تنظيم المراكز القانونية للورثة وأن القانون لا يعطى الوارثين الحاصلين على جنسيات أخرى حق التملك، لكنه يمنحهم حق الانتفاع فقط.
كان هشام زعزوع، وزير السياحة السابق، قد كشف فى تصريحات سابقة لـ”المال” العام الماضى، عن موافقة مجلس الوزراء على إعادة النظر فى قانون تنمية سيناء، خاصة أنه يظلم رجال الأعمال الحاصلين على جنسيات أخرى غير المصرية.
«المال»: المركز الوطنى كان متحمسًا للغاية لفكرة تعميم نظام حق الانتفاع عند التعامل مع جميع أراضى الدولة، لكن ما زالت جهات الولاية تقوم بتخصيص الأراضى بنظام البيع؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: المركز يبحث مع جهات الولاية آليات تطبيق نظام حق الانتفاع عند تخصيص أى أراض للمستثمرين، وفقًا للفترة الزمنية التى ترى جهة الولاية أنها تناسب طبيعة كل مشروع، فعلى سبيل المثال يتم تخصيص الأراضى الصناعية لفترات تتراوح بين 25 و49 عامًا، بينما يتراوح أجل حق الانتفاع بالأراضى الزراعية بين 5 و10 سنوات.
كما أن المشروعات الصناعية تحتاج لفترات طويلة لاسترداد الاستثمارات المنفذة، على عكس الحالى بالنسبة للمشروعات الزراعية التى لا تحتاج لأكثر من 10 سنوات لاسترداد ما تم إنفاقه وتحقيق أرباح.
ويمكن استثناء الأراضى السكنية من نظام حق الانتفاع لطبيعتها الخاصة فلا يمكننا أن نخصص وحدة سكنية لمواطن لمدة 49 عامًا بحق الانتفاع.
وأعتقد أن بعض جهات الولاية بدأت بالفعل تعميم نظام حق الانتفاع مثل هيئة التنمية الصناعية.
كل دول العالم تتبع نظام “حق الانتفاع” فى الوقت الحالى
وأختتم حديثى عن حق الانتفاع بأن كل دول العالم تتبع هذا النظام فى الوقت الحالى، وفى مقدمتهم دول الخليج.
«المال»: بحكم أن المركز الوطنى المختص بتحديد الحيز الجغرافى لأى مشروعات استثمارية، ما الموقف الحالى بالنسبة لمشروع محور قناة السويس؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: تم تحديد 11 موقعًا تتضمن ميناء العريش بمساحة 91 فدانًا، وميناء الطور بمساحة 118 فدانًا، وميناء الأدبية بمساحة 420.3 فدان، وميناء السخنة بمساحة 6332 فدانًا، وميناء غرب بورسعيد لعدد 4 قطع أراض بمساحة إجمالية 226 فدانًا، والقطاع رقم 13 بمساحة 5034 فدانًا، والمنطقة الصناعية بشمال غرب خليج السويس (الموقع الشمالى) بمساحة 19700.6 فدان، والمنطقة الصناعية بشمال غرب خليج السويس (الموقع الجنوبى) بمساحة 15632.92 فدان، والمنطقة الصناعية بالقنطرة غرب بمساحة 2744.4 فدان.
كما أننا مستعدون لزيادة المساحات المخصصة لمشروع محور قناة السويس حال طلب تحالف “دار الهندسة” ذلك، وفى لجنة برئاسة المهندس إبراهيم محلب ستتولى تحديد شكل الكيان “اللى هيدير مشروع محور قناة السويس”.
«المال»: الحكومة تقول إنها ستروج لمشروع محور قناة السويس خلال القمة الاقتصادية، فما المشروعات التى تم الاستقرار على طرحها؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: تحديد الفرص التى سيتم الترويج لها متروكة كليًّا لتحالف “دار الهندسة” الاستشارى الذى تعاقدت معه الحكومة على إعداد المخطط العام للمشروع، لكن أعتقد أن ما بين 50 و70% من المشروعات التى سيتم طرحها فى المؤتمر الاقتصادى قائمة على محور قناة السويس.
«المال»: الحكومة أعلنت من قبل أن هيئة قناة السويس ستتولى تنفيذ البنية التحتية لكامل مساحة أراضى المحور، هل سيتغير هذا الاتجاه بعد الإعلان عن تطبيق قانون المناطق الاقتصادية ذات الطبيعة الخاصة على المنطقة، مع إجراء تعديلات تسمح للقطاع الخاص بتنفيذ أعمال البنية التحتية؟
هشام: هيئة قناة السويس تعمل حاليًا على توصيل المرافق الأساسية للمشروع، ولا تراجع عن هذا الاتجاه، ولن يتم طرح مشروع دون مرافق.
تخصيص 2 مليار جنيه لتوصيل البنية التحتية لمشروع محور قناة السويس
وكانت وزارة التخطيط قد أعلنت فى وقت سابق عن تخصيص 2 مليار جنيه لتوصيل البنية التحتية لمشروع محور قناة السويس.
«المال»: هل تم الاستقرار على المساحة النهائية لمشروع المركز اللوجيستى العالمى لتخزين وتداول الحبوب فى دمياط؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: أراضى مشروع دمياط ما زال عليها خلاف مع شركة الرحاب السعودية، وتصادف أراضى الشركة داخل موقع المشروع، ولهذا السبب قرر رئيس الجمهورية تأجيل الافتتاح ووضع حجر الأساس الخاص به لحين حسم الخلاف.
وهناك مكتب استشارى عالمى يتولى حاليًا إعداد دراسات الجدوى الخاصة به، وتتولى الهيئة الهندسية للقوات المسلحة الإشراف على تنفيذه.
تجدر الإشارة إلى أن وزارة التموين كانت قد نفت وقوع أراضى شركة الرحاب السعودية ضمن مشروع المركز اللوجيستى العالمى الذى تقدر استثماراته بحوالى 15 مليار جنيه (بنية تحتية فقط).
يشار إلى أن مشروع دمياط يستهدف تحويل مصر إلى محور لوجيستى عالمى لتخزين وتداول الحبوب، وممارسة الأنشطة اللوجيستية وأنشطة القيمة المضافة، من خلال التصنيع والتغليف والتعبئة للحبوب والبذور المنتجة للزيوت والزيوت غير المكررة والسكر الخام والمواد الغذائية ذات الطابع الاستراتيجى، بحجم تداول يصل إلى 65 مليون طن سنويًا. ويقام المشروع على مساحة 3 ملايين و350 ألف متر مربع.
«المال»: أعلن المركز عن دراسة تخصيص 4 مناطق على شاطئ البحر الأحمر لإنشاء محطات كهربائية جديدة تعمل بالفحم تمهيدًا لطرحها خلال القمة الاقتصادية، هل تم الاستقرار حاليًا على تلك الأراضى؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: بالفعل وزارة الدفاع وافقت على تخصيص 4 مناطق لوزارة الكهرباء لإقامة موانئ ومحطات لاستيراد الفحم، وتم الاستقرار على 3 مواقع على ساحل البحر الأحمر فى “رأس غارب” و”سفاجا” و«الحمراوين» شمال مدينة القصير، والموقع الرابع على ساحل البحر المتوسط فى منطقة “سيد شبيب” بالقرب من مدينة الضبعة.
الحكومة وافقت على إدخال الفحم ضمن منظومة الطاقة فى البلاد
يشار إلى أن الحكومة وافقت على إدخال الفحم ضمن منظومة الطاقة فى البلاد، كوسيلة لتوفير الطاقة للمصانع بعد أزمة الطاقة التى تعرضت لها مصر بعد ثورة 25 يناير وأدت إلى حدوث توقف فى المصانع وانقطاعات مستمرة فى المنازل.
كانت وزارة الكهرباء قد وقعت، نهاية العام الماضى، اتفاقًا مبدئيًّا مع تحالف مصرى- إماراتى لإنشاء أول محطة لتوليد الكهرباء تعمل بالفحم بطاقة تتراوح بين 2000 و3000 ميجاوات بتكلفة استثمارية تقدر بحوالى 3 مليارات دولار.
«المال»: بعد تحديد مسارات المشروع القومى للطرق، هل سيتم تحديد مواقع لإقامة مشروعات على جانبى تلك الطرق؟
مدير مركز استخدامات الأراضى: الهيئة الهندسية للقوات المسلحة وجهاز التعمير التابع لوزارة الإسكان والهيئة العامة للطرق والكبارى، تقوم بتنفيذ شبكة طرق بطول 3200 كم، جميعها صدر لها قرارات منفعة عامة، وجارٍ تعويض المتضررين، ومن المقرر طرح 73 محطة خدمة (تموين سيارات…) موزعة على مستوى الجمهورية، وسيتم طرحها بمعرفة الهيئة العامة للطرق والكبارى.