انهيارات المبانى المتكررة
محمد عبدالمنعم :
على الرغم من انهيارات المبانى المتكررة داخل محافظة الإسكندرية، لكن شركات التأمين لم تتمكن حتى الآن من استحداث منتج جديد لتغطية جزء من قيمة العقار المؤمن عليه من خلال كشف هندسى على العقار قبل إصدار وثيقة تأمين تضمن سلامته، واكتفت المنتجات بتغطية الأضرار الناتجة عن الانهيارات سواء فيما يتعلق بالقتلى والمنكوبين أو المنشآت المجاورة.
وطالب عدد من الخبراء بضرورة وجود تعديل تشريعى يسمح بالتأمين على العقارات المخالفة بعد إصدار شهادات سلامة لها، وتغطية جزء من قيمتها حال انهيارها، حتى لا تتحمل الدولة وحدها تكلفة أزمة العقارات المنهارة.
وانتقدوا غياب المتابعة والرقابة على التزام شركات الاستثمار العقارى بالرسوم الإنشائية المعتمدة من قبل المجمعة العشرية «وثيقة التأمين الإجبارية على المباني»، مؤكدين أن نحو %99 من العقارات غير ملتزمة بتلك الرسومات وبالتالى لا تغطيها عملية التأمين، على عكس ادعاءات الشركات بمتابعة هذا الأمر من قبل الحى وشركات الاستشارات العقارية.
فى البداية كشف هاشم أبوالعلا، مدير فرع بالشركة المصرية للتأمين التكافلى بالإسكندرية، الخبير التأمينى، عن عدم وجود أى منتجات للتأمين على المبانى بالسوق المحلية، مشيرا إلى أن كلا من التأمين على الحرائق أو الزلازل أو «المجمعة العشرية» لا يغطى تكلفة المبنى، ولكنه يغطى الأضرار الناتجة عن الأخطار السابقة، موضحا أن المجمعة العشرية تهدف إلى ضمان عدم انهيار المبنى خلال 10 سنوات نتيجة أخطاء إنشائية.
وأوضح أن الشركة تقوم بتغطية التأمين على الوفيات و الأضرار الجانبية، فى حال انهيار المبنى خلال 10 سنوات، مؤكدا أن المجمعة لا تشمل تغطية قيمة المبنى، ولا يمكن تجديدها بعد انتهاء مدتها.
وأشار إلى أن كلا من الحى والمكتب الاستشارى الإنشائى، الذى يشارك فى اعتماد الرسومات الإنشائية، يقوم بمتابعة تنفيذ عمليات البناء وفقا لتلك الرسومات.
ولفت إلى أن التأمين على المبانى من خلال المجمعة العشرية، لا يمثل أكثر من %3 من سوق التأمين، موضحا أن وجود عدد كبير من المخالفات فى الإسكندرية يتسبب فى إنخفاض التأمين عن طريق المجمعة.
وأكد أبوالعلا عدم وجود منافسة بين شركات التأمين على المجمعة العشرية، نظرا لأن الوثيقة تعد إجبارية وأسعارها لا تختلف من شركة لأخرى، علاوة على انخفاض أهميتها النسبية للشركات.
وأضاف أن عدم انتشار الوعى التأمينى على مخاطر العقارات فى الإسكندرية، يجعل السوق تعتمد بشكل أساسى على التأمين الإجبارى ضد الحريق نتيجة طلبات البنوك خلال عمليات رهن العقارات، موضحا أن العميل فى تلك الحالة يكون مضطراً للتأمين من أجل استكمال مستنداته للحصول على قرض البنك، وليس نتيجة وعيه التأمينى.
وقال أبوالعلا إن الانهيارات الأخيرة لعدد من العقارات بمحافظة الإسكندرية، لم تؤثر إطلاقا على الإقبال على المجمعة العشرية أو على الوعى التأمينى لملاك العقارات، مرجعا ذلك إلى عدة عوامل أهمها عدم بذل جهد كاف من جانب شركات التأمين، إضافة إلى عدم وجود بيئة ثقافية مناسبة لانتشار الفكر التأمينى، بجانب عدم وجود أحكام قضائية رادعة تلزم المالك بتعويضات كبيرة فى حال حدوث مخاطر الانهيارات.
وشدد على ضرورة قيام الاتحاد المصرى للتأمين بدوره لزيادة الوعى فى كل أنواع التأمين بالتنسيق مع الهيئات المختلفة.
وأوضح أن ثقافة التأمين تنتشر بشكل أكبر بين الشركات الكبيرة، لافتا إلى أن نسبة التأمين ضد الحريق تتخطى %20 من إجمالى حجم أقساط التأمين بالمحافظة.
وأردف أن أسعار وثائق التأمين فى محافظة الإسكندرية لا يمكن أن تقل عن مثيلاتها فى القاهرة، حتى لو اختلفت ظروف الطلب والعرض من محافظة لأخرى، رغم أن المراكز الرئيسية فى العاصمة لديها حرية أكبر فى تحريك الأسعار من الفروع.
ويختلف المهندس إيهاب زكريا، نائب رئيس شركة قصر السلام للاستثمار العقارى والتجارى، مع الرأى السابق، مؤكدا أن %99 من العقارات فى محافظة الإسكندرية مرفوع عنها الغطاء التأمينى للمجمعة العشرية، نظرا لمخالفتها الرسومات الإنشائية أو الارتفاعات المقررة فى ظل عدم وجود متابعة خلال عملية البناء.
وأرجع زكريا عدم انتشار التأمين على العقارات إلى عدم وجود برامج مطروحة من قبل شركات التأمين، حتى الآن، للتأمين على سلامة المنشآت، مطالبا الشركات باستحداث منتجات تأمينية تتمكن من تغطية جزء من قيمة المبنى حال انهياره، بدلا من اقتصار برامج تأمين العقارات على حوادث السرقة والحريق.
واقترح قيام شركات التأمين بعمل لجان هندسية للوقوف على مدى سلامة العقارات المخالفة وإصدار شهادات تأمين لها، لتجنب حدوث أزمة مجتمعية فى حال إذا أصاب زلزال المحافظة، فى ظل انتشار البناء العشوائى خلال السنوات الأخيرة، لافتا إلى ضرورة سن تشريع للتأمين على العقارات حتى لا تتحمل الدولة وحدها تكلفة الأزمة.
وطالب زكريا شركات التأمين بتغطية ما بين 70 و80 % من قيمة العقار، حتى تتمكن الأسر المشردة من إيجاد سكن بديل فى حال انهيار سكنهم، موضحا أن قيمة التأمين لن تكون كبيرة بعد توزيعهاعلى الوحدات الموجودة بالمبانى.
وأشار إلى استحواذ شركات الحكومة على النسبة الكبرى من التأمين على المجمعة العشرية، نظرا لأن أرباحها تكون غير مغرية للمنافسة من قبل الشركات الخاصة.
قالت المهندسة جيلان منصور، مديرة مكتب استشارات هندسية، إن استخراج المجمعة العشرية يعد إجراء روتينياً مكملاً لإجراءات استخراج تراخيص البناء، مشيرة إلى أن تراخيص البناء تنقسم إلى ثلاث مراحل، الأولى متعلقة بملكية الأرض تصدرها الشئون القانونية للحى التابع له.
وأضافت أن المرحلة الثانية تختص بمدى تطابق الرسومات المعمارية للمشروع مع قانون البناء الموحد، فى حين تتعلق المرحلة الأخيرة بالإنشاءات ومدى الالتزام بالكود المصرى للبناء، حرصا على سلامة المنشأة وهذه المرحلة تتطلب من شركة الاستثمار العقارى استخراج المجمعة العشرية.
وأوضحت أن الهدف من المجمعة العشرية ليس التأمين على المبنى، وإنما متابعته من الناحية الإنشائية، لافتة إلى أن الجهة الراغبة فى استخراج الترخيص تتقدم بالرسومات الإنشائية إلى شركات التأمين والتى تعرضها بدورها على مكاتب استشارية متخصصة فى الهندسة الإنشائية لمراجعتها من ناحية مدى سلامة المنشأ.
وأشارت إلى أن المجمعة العشرية اشترطت وجود مهندس مشرف على البناء مسجل فى الحى، للتأكد من تنفيذ الرسومات و سلامة الأوراق التى تعتمدها المجمعة، ومن ثم يمكن الرجوع إليه فى حال حدوث أى انهيارات نتيجة عدم الالتزام بالرسومات الإنشائية.
وأكدت جيلان منصور أن الالتزام بتنفيذ تلك الرسومات يضمن عدم انهيار المبنى طوال عشر سنوات حددتها المجمعة كفترة كافية لظهور أية علامات ناتجة عن مشكلة فى تأسيس المبنى.
ولفتت إلى أن الملاك يعتبرون تكاليف المجمعة البالغة %0.2 من قيمة العقار على أساس سعر تقييم 600 جنيه للمتر، كجزء من مصاريف استخراج التراخيص، مشيرة إلى أن القانون يضع مليون جنيه أو أربعة طوابق، أيهما أقل، حداً أدنى للعقار يلزم الشركات باستخراج المجمعة حال تخطيه، وأضافت أن المجمعة تعد من التعديلات الإيجابية لقانون البناء خلال العقود الأخيرة.
من جانبه رأى المهندس طه السيد عبداللطيف، أن الطلب على تأمين المبانى منخفض بدرجة كبيرة فى الإسكندرية، نتيجة غياب ثقافة التأمين على العقارات بالمحافظة، حيث إن الملاك نادراً ما يقدمون على التأمين على عقاراتهم، إلا فى حال التأمين الإجبارى من خلال المجمعة العشرية.
وأضاف أن وثيقة التأمين تلغى تلقائيا، ولا تعتبر سارية، فى حال مخالفة المستثمر الرسومات الإنشائية، موضحا أن أسعار التأمين على العقارات تتناسب مع حجم الطلب على التأمين فى المحافظة.
وطالب عبداللطيف بنشر ثقافة التأمين ومنح تعويضات كبيرة فى حال حدوث أى مخاطر، لدفع المستثمرين للتأمين على العقارات بشكل اختيارى بدلا من إجبارهم على دفع رسوم التأمين .
على الرغم من انهيارات المبانى المتكررة داخل محافظة الإسكندرية، لكن شركات التأمين لم تتمكن حتى الآن من استحداث منتج جديد لتغطية جزء من قيمة العقار المؤمن عليه من خلال كشف هندسى على العقار قبل إصدار وثيقة تأمين تضمن سلامته، واكتفت المنتجات بتغطية الأضرار الناتجة عن الانهيارات سواء فيما يتعلق بالقتلى والمنكوبين أو المنشآت المجاورة.
وطالب عدد من الخبراء بضرورة وجود تعديل تشريعى يسمح بالتأمين على العقارات المخالفة بعد إصدار شهادات سلامة لها، وتغطية جزء من قيمتها حال انهيارها، حتى لا تتحمل الدولة وحدها تكلفة أزمة العقارات المنهارة.
وانتقدوا غياب المتابعة والرقابة على التزام شركات الاستثمار العقارى بالرسوم الإنشائية المعتمدة من قبل المجمعة العشرية «وثيقة التأمين الإجبارية على المباني»، مؤكدين أن نحو %99 من العقارات غير ملتزمة بتلك الرسومات وبالتالى لا تغطيها عملية التأمين، على عكس ادعاءات الشركات بمتابعة هذا الأمر من قبل الحى وشركات الاستشارات العقارية.
فى البداية كشف هاشم أبوالعلا، مدير فرع بالشركة المصرية للتأمين التكافلى بالإسكندرية، الخبير التأمينى، عن عدم وجود أى منتجات للتأمين على المبانى بالسوق المحلية، مشيرا إلى أن كلا من التأمين على الحرائق أو الزلازل أو «المجمعة العشرية» لا يغطى تكلفة المبنى، ولكنه يغطى الأضرار الناتجة عن الأخطار السابقة، موضحا أن المجمعة العشرية تهدف إلى ضمان عدم انهيار المبنى خلال 10 سنوات نتيجة أخطاء إنشائية.
وأوضح أن الشركة تقوم بتغطية التأمين على الوفيات و الأضرار الجانبية، فى حال انهيار المبنى خلال 10 سنوات، مؤكدا أن المجمعة لا تشمل تغطية قيمة المبنى، ولا يمكن تجديدها بعد انتهاء مدتها.
وأشار إلى أن كلا من الحى والمكتب الاستشارى الإنشائى، الذى يشارك فى اعتماد الرسومات الإنشائية، يقوم بمتابعة تنفيذ عمليات البناء وفقا لتلك الرسومات.
ولفت إلى أن التأمين على المبانى من خلال المجمعة العشرية، لا يمثل أكثر من %3 من سوق التأمين، موضحا أن وجود عدد كبير من المخالفات فى الإسكندرية يتسبب فى إنخفاض التأمين عن طريق المجمعة.
وأكد أبوالعلا عدم وجود منافسة بين شركات التأمين على المجمعة العشرية، نظرا لأن الوثيقة تعد إجبارية وأسعارها لا تختلف من شركة لأخرى، علاوة على انخفاض أهميتها النسبية للشركات.
وأضاف أن عدم انتشار الوعى التأمينى على مخاطر العقارات فى الإسكندرية، يجعل السوق تعتمد بشكل أساسى على التأمين الإجبارى ضد الحريق نتيجة طلبات البنوك خلال عمليات رهن العقارات، موضحا أن العميل فى تلك الحالة يكون مضطراً للتأمين من أجل استكمال مستنداته للحصول على قرض البنك، وليس نتيجة وعيه التأمينى.
وقال أبوالعلا إن الانهيارات الأخيرة لعدد من العقارات بمحافظة الإسكندرية، لم تؤثر إطلاقا على الإقبال على المجمعة العشرية أو على الوعى التأمينى لملاك العقارات، مرجعا ذلك إلى عدة عوامل أهمها عدم بذل جهد كاف من جانب شركات التأمين، إضافة إلى عدم وجود بيئة ثقافية مناسبة لانتشار الفكر التأمينى، بجانب عدم وجود أحكام قضائية رادعة تلزم المالك بتعويضات كبيرة فى حال حدوث مخاطر الانهيارات.
وشدد على ضرورة قيام الاتحاد المصرى للتأمين بدوره لزيادة الوعى فى كل أنواع التأمين بالتنسيق مع الهيئات المختلفة.
وأوضح أن ثقافة التأمين تنتشر بشكل أكبر بين الشركات الكبيرة، لافتا إلى أن نسبة التأمين ضد الحريق تتخطى %20 من إجمالى حجم أقساط التأمين بالمحافظة.
وأردف أن أسعار وثائق التأمين فى محافظة الإسكندرية لا يمكن أن تقل عن مثيلاتها فى القاهرة، حتى لو اختلفت ظروف الطلب والعرض من محافظة لأخرى، رغم أن المراكز الرئيسية فى العاصمة لديها حرية أكبر فى تحريك الأسعار من الفروع.
ويختلف المهندس إيهاب زكريا، نائب رئيس شركة قصر السلام للاستثمار العقارى والتجارى، مع الرأى السابق، مؤكدا أن %99 من العقارات فى محافظة الإسكندرية مرفوع عنها الغطاء التأمينى للمجمعة العشرية، نظرا لمخالفتها الرسومات الإنشائية أو الارتفاعات المقررة فى ظل عدم وجود متابعة خلال عملية البناء.
وأرجع زكريا عدم انتشار التأمين على العقارات إلى عدم وجود برامج مطروحة من قبل شركات التأمين، حتى الآن، للتأمين على سلامة المنشآت، مطالبا الشركات باستحداث منتجات تأمينية تتمكن من تغطية جزء من قيمة المبنى حال انهياره، بدلا من اقتصار برامج تأمين العقارات على حوادث السرقة والحريق.
واقترح قيام شركات التأمين بعمل لجان هندسية للوقوف على مدى سلامة العقارات المخالفة وإصدار شهادات تأمين لها، لتجنب حدوث أزمة مجتمعية فى حال إذا أصاب زلزال المحافظة، فى ظل انتشار البناء العشوائى خلال السنوات الأخيرة، لافتا إلى ضرورة سن تشريع للتأمين على العقارات حتى لا تتحمل الدولة وحدها تكلفة الأزمة.
وطالب زكريا شركات التأمين بتغطية ما بين 70 و80 % من قيمة العقار، حتى تتمكن الأسر المشردة من إيجاد سكن بديل فى حال انهيار سكنهم، موضحا أن قيمة التأمين لن تكون كبيرة بعد توزيعهاعلى الوحدات الموجودة بالمبانى.
وأشار إلى استحواذ شركات الحكومة على النسبة الكبرى من التأمين على المجمعة العشرية، نظرا لأن أرباحها تكون غير مغرية للمنافسة من قبل الشركات الخاصة.
قالت المهندسة جيلان منصور، مديرة مكتب استشارات هندسية، إن استخراج المجمعة العشرية يعد إجراء روتينياً مكملاً لإجراءات استخراج تراخيص البناء، مشيرة إلى أن تراخيص البناء تنقسم إلى ثلاث مراحل، الأولى متعلقة بملكية الأرض تصدرها الشئون القانونية للحى التابع له.
وأضافت أن المرحلة الثانية تختص بمدى تطابق الرسومات المعمارية للمشروع مع قانون البناء الموحد، فى حين تتعلق المرحلة الأخيرة بالإنشاءات ومدى الالتزام بالكود المصرى للبناء، حرصا على سلامة المنشأة وهذه المرحلة تتطلب من شركة الاستثمار العقارى استخراج المجمعة العشرية.
وأوضحت أن الهدف من المجمعة العشرية ليس التأمين على المبنى، وإنما متابعته من الناحية الإنشائية، لافتة إلى أن الجهة الراغبة فى استخراج الترخيص تتقدم بالرسومات الإنشائية إلى شركات التأمين والتى تعرضها بدورها على مكاتب استشارية متخصصة فى الهندسة الإنشائية لمراجعتها من ناحية مدى سلامة المنشأ.
وأشارت إلى أن المجمعة العشرية اشترطت وجود مهندس مشرف على البناء مسجل فى الحى، للتأكد من تنفيذ الرسومات و سلامة الأوراق التى تعتمدها المجمعة، ومن ثم يمكن الرجوع إليه فى حال حدوث أى انهيارات نتيجة عدم الالتزام بالرسومات الإنشائية.
وأكدت جيلان منصور أن الالتزام بتنفيذ تلك الرسومات يضمن عدم انهيار المبنى طوال عشر سنوات حددتها المجمعة كفترة كافية لظهور أية علامات ناتجة عن مشكلة فى تأسيس المبنى.
ولفتت إلى أن الملاك يعتبرون تكاليف المجمعة البالغة %0.2 من قيمة العقار على أساس سعر تقييم 600 جنيه للمتر، كجزء من مصاريف استخراج التراخيص، مشيرة إلى أن القانون يضع مليون جنيه أو أربعة طوابق، أيهما أقل، حداً أدنى للعقار يلزم الشركات باستخراج المجمعة حال تخطيه، وأضافت أن المجمعة تعد من التعديلات الإيجابية لقانون البناء خلال العقود الأخيرة.
من جانبه رأى المهندس طه السيد عبداللطيف، أن الطلب على تأمين المبانى منخفض بدرجة كبيرة فى الإسكندرية، نتيجة غياب ثقافة التأمين على العقارات بالمحافظة، حيث إن الملاك نادراً ما يقدمون على التأمين على عقاراتهم، إلا فى حال التأمين الإجبارى من خلال المجمعة العشرية.
وأضاف أن وثيقة التأمين تلغى تلقائيا، ولا تعتبر سارية، فى حال مخالفة المستثمر الرسومات الإنشائية، موضحا أن أسعار التأمين على العقارات تتناسب مع حجم الطلب على التأمين فى المحافظة.
وطالب عبداللطيف بنشر ثقافة التأمين ومنح تعويضات كبيرة فى حال حدوث أى مخاطر، لدفع المستثمرين للتأمين على العقارات بشكل اختيارى بدلا من إجبارهم على دفع رسوم التأمين .
