تضمنت الجلسة الثانية بعنوان «التكلفة والتعويضات.. المطور بنهاية السلسلة»، عددًا من المحاور، تمثلت فى كيفية خلق آلية لدعم ومساندة المطور عند الأزمات، وهل المناخ الحالى يمثل حماية لأى مطور يتعرض لتعثر أو توقف فى المشروعات، وما مدى التزام المطورين بتنفيذ أفكار جديدة عند الانطلاق.
وانصب موضوع هذه الجلسة على افتراضية المطور الجاد، والذى يرغب فى تنفيذ المشروع، وبالفعل حقق نسب إنجاز لا بأس بها على أرض الواقع، وهذا المطور تعرض لعدة مستجدات وتجديات اقتصادية على الساحتين الداخلية والخارجية، أثرت بشكل مؤكد على خططه ورفعت تكلفة المشروع.
واشتملت الجلسة على 5 من المتحدثين، تنوعت مجال عملهم بين التطوير العقارى والمقاولات والاستشارات الهندسية.
جاء ذلك خلال مؤتمر التطوير العقارى -السنة السادسة- الذى تنظمه شركة «المال جى تى إم» فى 30 أكتوبر من كل عام، تحت عنوان “تحديات ترسم مستقبل القطاع العقاري”، ويضم 4 جلسات متتالية، ترتكز كل جلسة على مناقشة أبرز ملامح القطاع خلال عام 2022، والقضايا محل الاهتمام لدى المطورين العقاريين.
فى البداية، رحب مدير الجلسة، شريف عمر رئيس قسم العقارات بجريدة المال بالحضور، ووجه سؤالًا عامًا “ما البنود الأساسية التى يحتاج المطور التركيز عليها فى بداية مشروعاته المتنوعة؟”
قال أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة «كريد» للتطوير العقاري، إن المطور بحاجة إلى أن ينصب تركيزه على الإعداد الجيد لدراسات السوق ودراسات الجدوى، علاوة على أن يتسم نشاطه بالوضوح والشفافية طبقاً للظروف المحيطة بالقطاع.
وتابع «منصور»، أنه يلزم أن يكون المطور على وعى كامل بالتحديات الموجودة بقطاع التطوير العقاري، سواء من ارتفاع أسعار مواد بناء، أو تراجع قيمة العملة المحلية، أو ضعوبة تدبير المواد المستوردة، وأخيرًا الركود التضخمى العالمي، ليتمكن من مواكبة تلك الأحداث، ويتفادى عنصر المفاجأة بالسوق.
وأكد أن تدهور قيمة العملية المحلية تسبب فى خسارة للمطورين العقاريين، سواء على صعيد المبيعات، أو المشكلات التمويلية، إذ ترتفع تكاليف التنفيذ،
وهو ما يحتاج إلى حجم تمويل أكبر، ومن ثم تأخر معدلات التنفيذ والسداد، وهو ما يقود إلى حدوث تعثر لدى بعض الشركات، ولكن بنسبة ضئيلة للغاية وهى %10 فقط من الشركات العاملة بالسوق، وهذا أمر ليس بغريب.
وبالنسبة إلى متطلبات العملاء فى الوحدة السكنية، أوضح منصور: «العميل ليس بحاجة لكل هذا التعقيد الذى شهدناه فى الفترة الأخيرة فى تصميم الوحدات السكنية، فالعملاء أكثر بساطة من المشروعات المدشنة فى الحقبة الماضية، وهو يحتاج فقط لمكان بسيط ومريح وبه كل احتياجاته الحالية والمستقبلية».
وأفاد «منصور» بأن الاقتصاد، لا سيما بالقطاع العقاري، مر بالعديد من الأزمات فى الآونة الأخيرة، وهو ما شكل خبرات جيدة عند معظم العاملين بالقطاع لتفادى الأزمات الحالية ومواجهتها بالشكل الصائب، وكذلك اتباع الأساليب الرشيدة للتعامل مع العقبات.
وبالتتابع، قال فتح الله فوزي، رئيس شركة مينا للاستشارات العقارية إن السوق خلال القترة الماضية شهدت بيع مشروعات عقارية بأقل من أسعار تكلفتها، مبينا أن سعر المتر بالسوق فى الوقت الحالى يتراوح من 3000 إلى 8000 جنيه وأن على المطورين تسعير المشروعات وفقا للتكلفة علاوة على حساب سعر المتر عند الانتهاء من المشروع.
وتابع أن على المطورين دراسة نسبة التضخم، علاوة على قراءة السوق بشكل جيد قبل البدء فى تنفيذ اية مشروعات، إضافة إلى متابعة المشروع بشكل ربع سنوي، مشيرًا إلى أن حساب تكلفة المشروعات وتوجيه المطورين، إلى جانب المحافظة على الأصول تسهم فى نجاح المشروعات والتغلب على الأزمات المالية والاقتصادية المتكررة.
وأرجع اختفاء عدد من شركات التطوير العقارى من السوق بشكل مفاجئ ومتكرر إلى الدراسات الخاطئة التى يتم وضعها قبل البدء فى التنفيذ، متابعًا أن المطورين يخطئون فى تسعير الوحدات التى يجب أن تسعر باختلاف مراحل البناء علاوة على أهمية حساب الكلفة الهندسية.
وانتقل مدير الجلسة بتوجيه سؤال لأحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، عن رؤيته لأبرز تحديات القطاع العقارى سواء كان على صعيد التنمية العمرانية أو المقاولات، وأجاب «عبد الله» أن بداية تطوير أى مشروع تبدأ أولًا من اختيار مكان المشروع وإعداد دراسات الجدوى، ومن ثم تحديد مراحله، مرورًا باحتساب تكلفته التمويلية، وختاماً بحصر المخاطر الممكن حدوثها خلال فتره إنشائه.
وأوضح عبدالله كل سوق ولها مخاطر معينة، فمثلًا السوق المصرية تكمن أبرز مخاطرها فى سعر صرف العملة، إذ ارتفع سعر الدولار بنسبة %46 أمام الجنيه، وفقاً لحسابات البنك المركزي، إضافة إلى وجود ندرة فى معظم المواد المستوردة، حيث تعتمد معظم صناعة العقار على الاستيراد من الخارج، وهو ما شكل عبئًا إضافيا على الشركات العاملة بالسوق المحلية، فهناك حالة من عدم توافر المواد اللازمة للانتهاء من المشروعات، سواء كانت سكنية، فيوجد نقص فى مواد البناء، أو صناعية، حيث يوجد نقص فى مواد الإلكتروميكانيكال.
وتابع أن التعويم الحر للعملة يوم الخميس الماضي، واتباع نظام سعر صرف مرن يقوم على مبدأ قوى العرض والطلب، قد يزيد التكلفة بنسبة تتراوح بين %13 إلى %20 وبالتالى يحتاج المطور إلى تسعير الوحدات بشكل صائب قبل عملية الطرح والبدء فى إنشاءات مراحل المشروع.
ولفت إلى أنه مع وجود العديد من المخاطر التمويلية، فإن هناك العديد أيضاً من مصادر التمويل المختلفة، فإذا وجد المطور صعوبة فى الحصول على قرض من البنوك المصرية، فإنه قد يلجأ للأدوات التمويلية غير المصرفية، والتى منها سندات التوريق والتأجير التمويلي، الصكوك الإسلامية، والسوق العقارية شاهدة على كثير من هذه الآليات.
ونوه بأنه من الضرورى تحديد المطور لنوعية التمويل الذى يحتاج إليه المشروع سواء كان طويل أو قصير المدى.
وبالنسبة للتمويل العقاري، أفاد عبدالله بأنه يستحيل تفعيل آلية التمويل العقارى بشكلها صحيح، فى ظل وجود أسعار فائدة مرتفعة للغاية، فتنشيط هذه الآلية يحتاج إلى معدلات فائدة معتدلة على الأقل.
و فى سياق متصل، أوضح محمد طارق، المدير التنفيذى لمنطقة شمال أفريقيا بشركة اتحاد المقاولين العالمية CCC، إن سوق العقارات المصرية تشهد آليات تسعير غير منطقية فيما يخص عمليات البناء، مبينًا أن الكلفة تعتمد على خبرة المطور العقاري، علاوة على أن شركات المقاولات لا تقوم بالتسعير بالمتر المربع.
وأكد طارق أن المطور الناجح عليه أن يدير عددا من المخاطر فيما يخص الاستثمار فى مجال العقارات، منها مراقبة كلفة المشروعات وتحديد الأسعار على المدى القريب، فى ظل الازمات الاقتصادية الحالية، إضافة إلى الثبات على الأسعار وعدم تغييرها باستمرار، خاصة إذا وصل المشروع إلى مراحل متقدمة فى بنائه، لافتا إلى أحقية العملاء فهم آليات التسعير.
وأوضح أن هناك نوعين من المخاطر تواجه المطورين العقاريين هما: توافر العملاء وتدبير العملة الصعبة، فى ظل التقلب المستمر فى أسعار صرفها، منوهًا بأن وجود ثقافة الحوار مع العملاء علاوة على تقييم ظروفهم الاعتمادية من أهم إجراءات التحوط ضد تلك المحاطر، خاصة أن شركات القطاع العقارى غير قادرة على تحمل كلفة التعثر المالى للعملاء.
وعلى صعيد متصل، انتقلت الكلمة لشريف جمال الشريك المؤسس لمكتب «أر أم سى» للاستشارات الهندسية، إذ تركز حديثه حول أن المطور هو الوحيد القادر على مساعدة نفسه فى تحقيق هدفه المرجو من تطوير الأراضي، وليس أى طرف آخر.
وقال شريف جمال، إن المطور يجب أن يتسم بوجود رؤية محددة له، لإعداد دراسات السوق والدراسات التصمينية القائمة على تقديم منتج مبتكر، وبسعر تنافسي، علاوة على ضروره إدراكه للمخاطر المحيطه به، سواء كانت محلية أو خارجية.
وأوضح «جمال» أنه ليس كل مستثمر مطور، فالمطور يميزه وجود رؤية واضحة ومحددة، أما المستثمر فيبحث عن الربح بشكل أولى دون النظر لمستهدفات مشروعه أو نوعيه التصميم الذى يحتاجه، أو الفئة المختارة للمشروع.
وتابع أن الفيصل بين مطور وآخر هو مدى صواب القرارات المأخوذة خلال حقبة المشروع، فجميع المطورين فى السوق حالياً يجمعهم عنصر الجدية، ولكن الفرق إذا كانت عملية اتخاذ القرار تسير فى دورتها الصحيحة أم لا، ثم ينتقل بعضها لأصحاب الخبرة، سواء كانت استشارات للتصميم، أو مقاولات للتنفيذ.
وأفاد الشريك المؤسس لـ«آر إم سى» للاستشارات الهندسية بأن دور المكتب يتمثل فى مساعدة المطور فى عملية الاستشارات، من خلال إعداد دراسات السوق والرسومات التصميمية، بواسطة تحديد المطور لتكلفة المشروع يتحرك من خلالها، ويضع ما هو متماشياً معها.
وأشار إلى أن جمعية رجال الأعمال للاستشارات الهندسية عقدت عدة اجتماعات فى الفترة الأخيرة لبحث آليات توفير المادة الخام المستوردة فى السوق المحلية، وذلك من خلال حث المصانع على إنتاج تلك المواد والارتقاء بها لمستوى المواد المستوردة، بجانب الاعتماد عليها بصفة أسساسية فى استكمال المشروعات، وذلك فى إطار عملية توطين الصناعة.
وعاد مدير الجلسة مرة أخرى، موجهاً سؤالاً لأحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كريد للتطوير العقاري، حول رؤيته لمناخ الاستثمار فى مصر فى قطاع العقارات، وهل هو كافٍ حالياً لتنمية وتطوير القطاع، أم يحتاج إلى عدد من الحفزات ذات التأثير الكبير ليستكمل عملية تقدمه؟
وردًا على سؤال مدير الجلسة، قال أحمد منصور إن التجارب الماضية أثبتت أنه لا شيء يدوم، وجميع العقبات يمكن تجاوزها والمضى قدمًا نحو هدف الشركة المخطط له، فهذه ليست المرة الأولى على القطاع أن يواجه تلك التحديات العصيبة.
وبسؤاله عن الآليات المطلوبة لدعم المطورين العقاريين، ركز منصور بشكل أكبر على ضرورة دعم الدولة وحمايتها للعميل، مشيرًا إلى أن المطورين المتعثرين بحاجة أيضًا إلى دعم ومساندة الدولة، سواء كان من خلال مد أقساط الأراضى أو زيادة مدد التنفيذ، أو تسهيل منح التمويلات اللازمة لاستكمال المشروعات، أو منح تعويضات نتيجة ارتفاع الأسعار وتراجع صرف العملة المحلية.
وتابع أنه بعد قرار المركزى يوم الخميس الماضى باتباع نظام سعر صرف مرن يخضع بالكامل لقوى العرض والطلب، ما أسفر عنه وصول الدولار لمستوى 24 جنيها، فمن المتوقع أن تسجل التكاليف زيادة قدرها %15 سيتم فرضها على مراحل مختلفة للبيع.
وفى رأى «فتح الله فوزى» رئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستشارات ان هناك عددا من الآليات المطلوبة لدعم المطورين العقاريين أبرزها: تأجيل أقساط الأراضى وزيادة فترة إنشاء المشروعات علاوة على استحداث آليات جديدة للتمويل منها: التأجير التمويلى الذى يلجأ إليه %90 من المطورين العقاريين.
وكان آخر البنود التى نوقشت أثناء الجلسة الثانية هى فكرة تبنى معايير الاستدامة والمبانى الخضراء، وأثرها على رفع تكلفة إنشاء العقارات، وبدأ المتحدثون إبداء آرائهم بذلك الشأن.
وأكد أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، أن هناك اتجاها عالميا صوب الأبنية الذكية والخضراء التى تتميز بأسعار إنشائية ملائمة لشريحة محددة من المستهلكين، مشيرًا إلى أن ارتفاع أسعار العقارات الحالى بسبب توافر الخدمات فى المجمعات السكنية والمشروعات العمرانية.
وتابع أن الأبنية الذكية والخضراء تسهم فى توفير من 25 إلى %30 من استهلاك الكهرباء، الأمر الذى يؤدى إلى تخفيض كلفة البناء، مشددًا على أهمية أن يدرس المطورون المتغيرات السوقية المختلفة فى قطاع العقارات خاصة أن زيادة عدد الخدمات تؤدى إلى الرواج فى عمليات البيع.
وأكد محمد طارق، المدير التنفيذى لمنطقة شمال افريقيا بشركة، CCC أن التحدى الأكبر الذى يواجه المطورين فى بناء المدن الخضراء والذكية هو دعم الدولة للمرافق العامة مثل الكهرباء.
وأشار إلى أن صناعات مواد البناء لا تقتصر على الأسمنت والحديد فقط، بل تشمل المنتجات الإلكتروميكانيكية، لافتًا إلى أن المطورين بدأوا الاعتماد على المنتجات المحلية، خاصة أن عدد المشروعات المحلية أكبر من القدرة الاستيعابية للسوق العقارية بمصر.
ومن وجهة نظر شريف جمال، الشريك المؤسس لمكتب رأفت ميلر للاستشارات الهندسية، فإن معايير الاستدامة أصبحت ضرورية بشكل كبير، خاصة فى فئة النشاط السياحى والفندقي، لافتاً إلى أن تكاليف التنفيذ ترتفع وفقًا لعدد الشهادات المطلوب الحصول عليها بالنسبة للمشروع.
وتابع أن تبنى معايير الاستدامة ليس رفاهية، وفى نفس الوقت لا أستطيع أن أقول عليه ضرورة، فمعظم المشروعات يتم ترويجها وتسويقها من خلال تضمين عنصر الاستدامة بها.
واختتمت الجلسة من خلال الرد على سؤال من أحد الحضور للمتحدثين، وهو «ما تأثير رفع سعر الفائدة على التكاليف وحركة المبيعات والأسعار؟».
جاوب عنه أحمد منصور قائلًا: «لا أحد يمكنه تحديد حركة الأسعار خلال الفترات القادمة فى الوقت الحالي، فالسوق تسيطر عليها حالة غبارية لا نستطيع معرفة ملامحها بالظبط، أو حتى التنبؤ بأوضاعها أثناء الفترة المقبلة».
وأشار إلى أن الشركات يوميًا ما تعمل على إعادة تسعير وحدات مشروعاتها، نتيجة المستجدات الفجائية بشكل مستمر، سواء تمثلت فى ضوابط الدولة، أو فى تحركات الأسعار وسعر صرف الجنيه، فجميعها أشياء كانت غير متوقعة.
أحمد منصور : المطور عليه أن ينصب تركيزه على الإعداد الجيد لدراسات السوق والجدوى
فتح الله فوزى : الفترة الماضية شهدت بيع مشروعات بأقل من أسعار تكلفتها
اختفاء عدة كيانات بشكل مفاجئ بسبب الدراسات الخاطئة
أحمد عبدالله: التعويم الحر قد يزيد النفقات بنسبة تتراوح بين %13 إلى %20
يجب تحديد المطور لنوعية التمويل الذى يحتاج إليه سواء كان طويل أو قصير المدى
محمد طارق كامل: آليات تسعير غير منطقية فيما يخص عمليات البناء
شريف جمال: معايير الاستدامة أصبحت ضرورية بشكل كبير خاصة فى فئة النشاط السياحي والفندقى
كتب ـ فريق المال: