قبل 14 عاما من الآن، كانت العقارات وما يرتبط بها من ذيول مالية ضخمة، بطلا لأزمة عالمية تسببت فى إفلاس بنوك وانهيار مؤسسات عملاقة، والآن بينما يمر العالم بظروف اقتصادية مضطربة تكالبت فيها عناصر متناقضة تفتك بالمستهلكين وتقوض فرص النمو، يخشى مراقبون من تأثيرات مخيفة قد تطال أسواق الإنشاءات حول العالم.
يتسم قطاع العقارات بكونه كثيف العمالة والتشغيل، وهو محرك أساسى للنمو فى اقتصادات عديدة ويشغل حيزا كبيرا من معدلات الناتج المحلى الإجمالى فى عدة دول، وهو أيضا ترس أساسى فى عمليات الإقراض والتمويل التى تديرها كبرى البنوك.
وفى قطاع بهذه الأهمية، يخشى المراقبون دوما من انهيارات مفاجئة قد تحدث نتيجة ما اصطلح على تسميته بـ«الفقاعة العقارية» التى تنشأ عادة فى بيئة تتوافر فيها السيولة الرخيصة من حيث التسهيلات الائتمانية الكبيرة بفوائد منخفضة وشروط تصل إلى حد منح القروض بدون ضمانات واقعية، ولاحقا تتغير الظروف عبر رفع أسعار الفائدة مثلا وبالتالى تقل القدرة الشرائية ويتعثر المقترضون فى السداد وتنهار الأسعار وبالتتابع تنفجر الفقاعة فى وجه المستثمرين.
حاليا، يواجه الاقتصاد العالمى تضخمًا محتدمًا، واضطرابا فى سوق الأسهم، وتداعيات متجددة للحرب الروسية الأوكرانية، بينما تقوم البنوك المركزية فى جميع أنحاء العالم بزيادة أسعار الفائدة بوتيرة سريعة، وقد أدى هذا إلى تعطيل الطلب وتأجيل قرارات الشراء.
تظهر الآثار المنطقية لهذا التحول على أسواق العقارات حول العالم، حتى تلك التى كانت منذ فترة بسيطة تشهد نشاطا محتدما مثل كندا والولايات المتحدة وأستراليا ونيوزيلندا.
ووفق بلومبرج، يخشى المراقبون من تحول حاد بعد سنوات من ارتفاع الأسعار الذى غذته معدلات الرهن العقارى المتدنية والتحفيز الحكومى والطلب المتنامى خلال فترة جائحة كورونا التى دفعت الموظفين للعمل من منازلهم وبالتالى البحث عن منازل بمساحات أكبر.
ويُظهر تحليل أجرته «بلومبرج إيكونوميكس» أن نسبتى الإيجار إلى السعر، وسعر المنزل إلى الدخل، أصبحتا أعلى مما كانتا عليه قبل الأزمة المالية لعام 2008 فى 19 دولة من دول منظمة التعاون الاقتصادى والتنمية، وهى مؤشرات على أن الأسعار حاليا باتت أعلى من المنطقية.
كيف تتفاعل السوق مع بيئة الفائدة المرتفعة؟
بشكل منطقي، يتباطأ التمويل المتاح لسوق العقارات فى ظل أسعار الفائدة المرتفعة، وتتراجع القدرة الشرائية فى ظل ارتفاع تكاليف الاقتراض، كما تتراجع قدرة المطورين على العمل.
ومع ذلك، فإن هذه الظروف لا تشير إلى متاعب حقيقية فى سوق الإسكان حتى تظهر أولى الدلائل الخطرة وهى ارتفاع معدل البطالة.
ترفع البنوك المركزية أسعار الفائدة مستهدفة بشكل رئيسى خفض التضخم، وهى تعلم أن الفائدة العالية تعزز فرص الركود، والركود هو البيئة الحقيقى لنمو البطالة، وفقا لموقع «إيفر ستيت».
إذا أصبح الكثير من الناس بلا عمل، فإن مبيعات المنازل تتراجع بحدة ويصبح تعثر سداد الديون العقارية أمرا أكثر ورودا، كما تتزايد أزمات البنوك مع العملاء قضائيا.
لكن من ناحية أخرى، يتسبب ارتفاع معدل التضخم فى انخفاض قيمة الأموال، مما يعطى بريقا للأصول الملموسة كالعقارات.
التضخم نفسه الذى يتم محاربته، مؤشر أيضا على زيادة أسعار مواد البناء، وتراجع معروضها مما يؤجل قرارات المشاريع الجديدة بالنسبة للمطورين، ومن شأن ذلك أن يؤدى إلى تفاقم النقص فى المساكن، مما يزيد من اختلال التوازن بين العرض والطلب.
فى ظل هذا الاضطراب، فإن المستهلكين العاديين يؤجلون قرار الشراء مع توقع تغير فى الأسعار فى فترة زمنية قصيرة، خاصة إذا ترافقت أزمة العقارات مع استمرار ارتفاع أسعار المساكن.
سيناريو «الفقاعة» مستبعد فى أمريكا
كانت المرة الأخيرة التى بدت فيها سوق الإسكان الأمريكية متباطئة خلال الفترة من 2005 إلى 2007، ثم انهارت أسعار العقارات، وتوالت العواقب الوخيمة.
حينما انفجرت «الفقاعة العقارية»، غرق الاقتصاد العالمى فى أعمق ركود منذ الكساد الكبير، والآن أصبحت السوق العقارية الأمريكية مهددة بارتفاع أسعار الرهن العقارى والركود المحتمل، ما حدا بالمشترين المحتملين وأصحاب المنازل لطرح السؤال المعتاد: هل السوق على وشك الانهيار؟
«انهيار العقارات» أضحت واحدة من أكثر عبارات البحث عبر جوجل فى الفترة الماضية بالولايات المتحدة، وبأكثر من أى وقت مضى منذ العام 2007، وفقًا لبيانات «جوجل تريندز» .
يعكس هذا علامات قلق واضحة بين المستهلكين من «سيناريو الفقاعة»، لكن هذا السيناريو مستبعد وفقا لتحليل نشرته صحيفة «يو إس نيوز».
ومع ذلك، يشير التحليل بوضوح إلى أن سوق العقارات الأمريكية ستتأثر حتما، إذ بدأت فى إظهار علامات التباطؤ.
وتقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين فى الولايات المتحدة إن أسعار المنازل القائمة قفزت بنسبة %14.8 خلال الفترة من مايو 2021 وحتى الشهر ذاته من 2022.
كما ارتفعت الأسعار بنسبة %45 منذ بدء جائحة فيروس كورونا المستجد “كوفيد-19” فى مارس 2020، وفقًا لبيانات الرابطة.
فيتش: انخفاض «نعم» انهيار «لا»
مؤخرا حذرت وكالة فيتش للتصنيف الائتمانى من «بعض التصحيحات فى أسعار المنازل»، لكنها لم تتوقع انخفاضًا واسع النطاق فى الأسعار.
وأوضحت: على الرغم من احتمالات تصحيح أسعار المساكن، نعتقد أن انهيار سوق الإسكان بصورة كتلك التى حدثت إبان الأزمة المالية الكبرى «أمر مستبعد للغاية».
وحسب فيتش، فإن الأسباب الرئيسية لتوقع عدم حدوث انهيار هو أن مخزون المساكن لا يزال محدودا، كما أنه من غير المرجح أن يبيع أصحاب المنازل الحاليون الذين استفادوا من أسعار الرهن العقارى المنخفضة عقاراتهم.
«فقاعة وهمية»
يقول فيل شوميكر ، المسؤول فى شركة الإقراض العقارى «هوم بوينت فاينانشيال»: «الشيء الوحيد الذى أُسأل عنه مرارًا وتكرارًا هو: هل هذه فقاعة؟».
وتابع: «إذا نظرت إلى ما يحدث مع ارتفاع أسعار المنازل، ستشعر بالفقاعة. ولكن إذا نظرت إلى الأساسيات الكامنة وراء ذلك، فمن الصعب أن تقول ذلك».
فى الواقع ، تبدو أسس سوق الإسكان الأمريكية أكثر استقرارًا بكثير مما كانت عليه قبل 15 عامًا. فلا يزال المعروض من المنازل المعروضة للبيع بالقرب من أدنى مستوياته على الإطلاق، وأصبح المقترضون يتمتعون بجدارة ائتمانية أعلى من أى وقت مضى.
وعلى الرغم من هذه التأثيرات السلبية المحتملة على الأسعار، تستمر قيمة المساكن فى الارتفاع.
الأسعار فى أهم منطقة حضرية فى الولايات المتحدة وهى بونتا جوردا بولاية فلوريدا، شهدت ارتفاعا فى أسعار المنازل بنسبة %34.4 خلال الربع الأول من عام 2022، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
ومن بين المناطق الأخرى التى تشهد ارتفاعًا سريعًا، أوكالا بولاية فلوريدا، بزيادة %33.8 وأوجدين بولاية يوتا بزيادة %30.8.
نمو «غير صحى»
يتفق خبراء الاقتصاد فى قطاع الإسكان الأمريكى على أنه لا يلوح فى الأفق أى انهيار فى السوق العقارية.
ويقول لوجان محتشامى ، كبير المحللين فى شركة «هاوسينج واير»: «ليس لدينا فقاعة، ولكن لدينا فقط نمو غير صحى فى أسعار العقارات».
وساق الخبراء 3 أسباب رئيسية هى السبب فى استبعاد حصول أزمة عقارية وشيكة، أولها أن مخزونات المنازل تقترب من أدنى مستوياتها القياسية.
وتقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن معروض المنازل سجل 2.4 وحدة شهريا للبيع فى سبتمبر 2021، وفى فبراير 2022 انخفض هذا الرقم إلى أدنى مستوى له مع وجود معروض بواقع وحدتين فى الشهر.
ويفسر عدم وجود مخزون، اندفاع المشترين نحو المزايدة على الأسعار، كما أنه يشير إلى أن معادلة العرض والطلب لن تسمح ببساطة بانهيار الأسعار فى المستقبل القريب.
أما السبب الثاني، فهو أن المطورين العقاريين، لا يستطيعون بناء المنازل بالسرعة الكافية لتلبية الطلب. خاصة وأن شركات بناء عديدة قد انسحبت من السوق منذ الأزمة المالية، ولم تعد وتيرة البناء بعد إلى مستويات ما قبل 2007.
السبب الثالث يتمثل فى شروط الإقراض صارمة، إذ فى 2007 ، كانت «القروض الكاذبة» التى لا يحتاج المقترضون فيها إلى توثيق دخلهم، شائعة.
فى السابق كان المقرضون يمنحون قروضًا عقارية لأى شخص تقريبًا بغض النظر عن تاريخ الائتمان أو قيمة الدفعة المقدمة.
لكن المقرضون يفرضون اليوم معايير صارمة على المقترضين، كما أن أولئك الذين يحصلون على رهن عقارى يتمتعون بتصنيف ائتمانى ممتاز.
توجيه دقيق للتمويل والأولوية للمشاريع الواعدة المتعثرة
حلول من الصين.. خطة «بكين» لتحفيز السوق وتفادى الانهيار
يمر قطاع العقارات فى الصين بأزمة واضحة بدت مؤشراتها حتى قبل اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية، فى ظل مخاطر إفلاس واجهتها شركة إيفرجراند العملاقة بسبب تفاقم ديونها.
ويعد قطاع الإسكان فى الصين واحدة من أقوى الأسواق فى العالم، ويحظى دوما بتدخلات تنظيمية من الحكومة التى تراقب السوق وتحاول تبديد مشاكلها عبر تحركات تستهدف تحريك السوق دون تحمل عواقب تهور المطورين.
حاليا، تشهد السوق بأزمة تمويل نتج عنها توقف مؤقت فى نمو القطاع، ما أدى إلى تعثر المشاريع فضلا عن توقف مشترين عن سداد الرهون العقارية المستحقة عليهم مشترطين استئناف العمل لاستئناف الدفع.
ووفق هذه الصورة، تتحرك الحكومة الصينية فى عدة اتجاهات لحل الأزمة، لكن الهدف الرئيسى على ما يبدو، هو التوجيه الدقيق للتمويل بحيث يصل إلى المشاريع الواعدة التى تعثرت لظروف خارجة عن إرادتها بينما تمتلك الجدية الكافية لاستكمال أعمالها.
كيف تأزمت سوق العقارات الصينية؟
أطلقت الحكومة الصينية العنان لقطاع العقارات بعد إصلاحات سوقية عام 1998 وكان هناك ازدهار لافت فى قطاع التشييد بفعل الطلب من الطبقة المتوسطة المتنامية التى رأت فى القطاع العقارى استثمارا عائليا مهما ومؤشرا على المكانة الاجتماعية.
وشهد قطاع العقارات الصينى طفرة منذ أوائل العقد الأول من القرن الحادى والعشرين، وصلت إلى ذروتها فى 2018 قبل أن تتلاشى تدريجيا، ثم تتحول إلى انكماش حاد فى المبيعات فى أوائل العام الحالي، وفقا لموقع «ذا كونفيرسيشن».
هبطت مبيعات المنازل الجديدة فى الصين بشكل كبير فى 2022، ووصل الانخفاض إلى قرابة 22% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
وتزامن ذلك مع التداعيات الاقتصادية لسياسة الصين التى تهدف إلى القضاء نهائيا على فيروس كورونا المستجد والمعروفة باسم «صفر-كوفيد»، ما تسبب بدوره فى تعطيل العمل مرارا بالعديد من المشاريع.
وأدى تباطؤ السوق العقارية فى الصين إلى خفض التمويل المتاح ما قاد إلى موجة من الإفلاسات بين المطورين العقارية، وهو ما مثل الخطر الأكبر على سوق الإسكان وتسبب فى عدم إكمال بناء عدد كبير من العقارات فى أنحاء البلاد.
تبع ذلك إضراب أصحاب المنازل عن سداد قروضهم العقارية، وهى نار اشتعل فتيلها فى وقت سابق على 2022 بين مجموعة من الأشخاص الذين اشتروا منازل طورتها «إيفرجراند» عملاقة العقارات الصينية المتعثرة، وسرعان ما امتدت الإضرابات المماثلة إلى مشترين فى مشاريع أخرى فى جميع أنحاء البلد الآسيوى الأكبر تعدادا للسكان فى العالم.
ثمة أكثر من 300 مجموعة من أصحاب المنازل الذين يرفضون سداد ما بين 150 و370 مليار دولار فى شكل قروض منزلية، وفقًا لاستطلاعات رأى غير رسمية.
ويشترك هؤلاء فى شيء واحد، هو أنهم قد دفعوا الرهون العقارية، غالبًا بمعدل يتراوح من 5 إلى %6 لمنازل لم يعيشوا فيها من قبل. حيث بيعت هذه العقارات قبل بنائها وفقًا لما يسمى بـ نظام «البيع المسبق» the presale system وهى طريقة شائعة لشراء العقارات فى الصين.
تعثر «البيع المسبق»
كان الدافع وراء الإضرابات هو الاعتقاد السائد بأن الأموال التى دفعها أصحاب المنازل مقدمًا لشركات بناء هذه المشاريع العقارية قد أسيء استخدامها.
وينص نظام البيع المسبق على أن يقوم المشترون بإيداع الأموال فى حساب قبل بناء العقار. وتلتزم البنوك الصينية والسلطات المحلية بمراقبة استخدام المطورين العقاريين لهذه الأموال.
وليس من المفترض أن يتمكن المطورون من الوصول إلى جميع الأموال حتى يحققوا بعض البنود المتفق عليها مسبقًا أثناء عملية البناء.
لكن المشترين اشتكوا مؤخرا من أن العديد من البنوك تقدم قروضًا للمطورين قبل الوصول إلى المرحلة المطلوبة من العمل.
واشتكى المشترون أيضا من أنه على الرغم من أنه كان ينبغى الاحتفاظ بهذه الأموال فى حسابات ضمان مخصصة يمكن للجهات التنظيمية مراقبتها، لم يحدث هذا على أرض الواقع فى كثير من الأحيان، مما يتيح للمطورين التهرب من اللوائح التنظيمية.
العقارات.. قطاع اقتصادى قائد
يحظى القطاع العقارى فى الصين باهتمام الحكومة كونه قطاعا قائدا للاقتصاد، وتمتد المخاطر من أى أزمة عقارية محتملة إلى الاقتصاد الأوسع عبر البنوك والحكومات المحلية، وهما أكبر كيانين يدعمان نمو الاقتصاد الصيني.
وتقدر مساهمة قطاع العقارات والقطاعات المرتبطة به بما يصل إلى ربع إجمالى الناتج الداخلى الصيني.
وتقوم البنوك بمنح قروض لكل من المشترين والمطورين العقاريين، وبالتالى قد تواجه زيادة فى الديون المعدومة إذا انهارت سوق الإسكان.
ومع ذلك، فإن هذه القروض لا تشكل سوى نسبة صغيرة من إجمالى أنشطة الإقراض فى البنوك.
ووفقا لتقديرات تستند على أرقام حكومية، شكلت قروض الرهن العقارى أقل بقليل من %20 من إجمالى إقراض البنوك بحلول نهاية 2021، بينما لم تتأثر سوى حوالى %0.01 فقط من تلك القروض بالإضرابات الحالية، بحسب ما أعلنته البنوك الكبرى.
الحل الرئيسي: خفض سعر الفائدة
تركزت حلول الصين حول توفير مصادر منطقية للتمويل وفق قاعدة رئيسية هى عدم الدخول فى دوامات منح الإنقاذ والتمويل غير المستدام.
وكحل رئيسي، اتجهت الصين إلى خفض أسعار الفائدة مؤخرًا، على عكس الاقتصادات الكبرى الأخرى.
وخفض البنك المركزى الصينى سعر الفائدة الأساسى على القروض العقارية لأجل خمس سنوات بمقدار 1.5 نقطة مئوية، وهو ما يمثل أكبر خفض له على الإطلاق.
فى وقت سابق من هذا العام، سمحت الصين للبنوك ومديرى الديون المعدومة بتخفيف القيود المفروضة على بعض القروض لتخفيف أزمة السيولة.
وبالتوازي، أعلنت الحكومة الصينية عن توفير 200 مليار يوان (29.3 مليار دولار) فى شكل قروض خاصة لضمان تسليم مشاريع الإسكان المتعثرة للمشترين.
والشهر الماضي، قالت “بلومبرج” إن المساكن غير المستكملة فى الصين تمثل مساحة تصل إلى 225 مليون متر مكعب.
وقالت مصادر لبلومبرج، إن بنك الشعب الصينى ووزارة المالية سيوجهان الأموال من خلال بنوك الحكومة مثل بنك التنمية الصينى وبنك التنمية الزراعية الصيني.
وفى أبريل الماضي، عقد البنك المركزى اجتماعا مع حوالى 20 من البنوك الكبرى وشركات إدارة الأصول للمساعدة فى حل الأزمات فى عشرات الشركات العقارية الكبيرة.
كما عرضت السلطات المحلية مجموعة متنوعة من حوافز الإسكان، بما فى ذلك خفض متطلبات الدفعة الأولى وحتى تشجيع العائلات التى لديها عدد أكبر من الأطفال على امتلاك عقارات متعددة.