تواصل شركة «cred» العقارية تحقيق النجاحات فى السوق المصرية وحققت نقطة فاصلة فى صفحاتها من خلال إطلاق مشروع «ever» بمنطقة غرب القاهرة والذى سيتم بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وهى خطوة تعكس مدى تطور مستهدفات الشركة فى السوق عبر إطلاق مشروعات جديدة، بخلاف إضافة أذرع استثمارية مكملة ومهمة للتطوير العمرانى ومنها العلامات التجارية “الفرانشايز”.
«المال» حاورت المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذى للشركة لمعرفة مستهدفاتها خلال العام الجارى خاصة بعد تغيير علامتها التجارية، والخطط الزمنية لمشروعاتها المتنوعة وكذلك خططها التوسعية بمناطق الساحل الشمالى وغرب القاهرة، علاوة على رؤيتها لأوضاع السوق العقارية فى مصر.
وأكد «منصور» أن مشروع «ever» أحدث طفرة كبيرة فى مبيعات الشركة خلال ثلاثة أشهر فقط منذ إطلاقه، إذ وصل حجم مبيعاته لنحو 700 مليون جنيه خلال فترة قصيرة للغاية، مشددا على أن السوق المصرية تمثل أولوية للشركة فى المرحلة الحالية ولا تخطط لاقتحام أسواق خارجية، فرؤيتها ترتكز على التواجد فى الأماكن الرئيسية بالسوق المصرية.
وحول مشروعات الشركة فى العاصمة الإدارية الجديدة، أشار إلى تلقى عروض من مستثمرين أجانب بخصوص الدخول فى شراكات فى بعض مشروعاتها أو الاستحواذ على البعض الآخر، ولكن إستراتيجيتها حاليا تركز على تطورها ونموها.
وتستعد شركة «cred» لتسليم 100 وحدة بمشروع «كاسيل لاند مارك» بالعاصمة الإدارية الجديدة بنهاية 2022 والبدء فى إنشاءات «ever» بحلول عام 2023 .
وإلى نص الحوار.
المال: ما هو أداء الشركة خلال النصف الأول من العام الجارى فى ظل التغيرات الاقتصادية فى الاقتصاد العالمي؟
أحمد منصور: تمتلك شركة «cred» عدة مشروعات، منها مشروع «ever» غرب القاهرة وهو لايزال فى مرحلة الحجوزات، ومشروع «كاسيل لاند مارك» بالعاصمة الإدارية وأوشكنا على الانتهاء من أعمال الإنشاءات.
وخطتنا البيعية المستهدفة هى تحقيق 3 مليارات جنيه مبيعات، تتوزع بواقع مليار جنيه مستهدف من مشروع «كاسيل لاند مارك»، و2 مليار من «ever» كحد أقصى، وحين الوصول لهذا الرقم سيتم إغلاق باب الحجز.
وحققت «cred» مبيعات تقدر بقيمة مليار و100 مليون جنيه حتى الآن، تتوزع بنحو 700 مليون جنيه بمشروع «ever» و400 مليون جنيه من مشروع «كاسيل لاند مارك».
المال : بالنسبة لمشروع «كاسيل لاند مارك» العاصمة الإدارية الجديدة، كم حجم المبيعات التى حققتها الشركة؟
أحمد منصور: تم بيع حوالى 80% من «كاسيل لاند مارك» منذ إطلاقه، ويتبقى عدد من الوحدات السكنية والتجارية بالمشروع كانت تقدر قيمتها فى السابق بنحو 1.5 مليار جنيه، ولكن بعد رفع «cred» لأسعار الوحدات، فالقيمة البيعية لهذه الوحدات المتبقية تسجل نحو 2.7 مليار، ويصل سعر المتر بها لنحو 22 ألفا.
وتستهدف «cred» بيع الوحدات المتبقية بمشروع «كاسيل لاند مارك» بالعاصمة الإدارية الجديدة خلال العامين الجارى والمقبل بنحو مليار جنيه مستهدفة خلال النصف الثانى من العام الحالى والباقى خلال 2023 .
وكان «كاسيل لاند مارك» بالعاصمة الإدارية الجديدة هو المسيطر الأكبر على مبيعات الشركة حتى شهر أبريل الماضي، ثم تولى الراية منه مشروع «ever» خلال شهرى يونيو ويوليو الماضيين، نظرا لإطلاقه وتميز المنطقة الحيوية التى يقع بها المشروع.
وسيطر الهدوء على حركة المبيعات بمشروع “كاسيل لاند مارك” بالعاصمة الإدارية الجديدة قبل عيد الأضحى الماضي، ولكنه لم يلبث أن استعاد نشاطه مرة أخرى خلال الفترة الحالية.
ومازال هناك طلب على مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة، ويكمن التحدى الأكبر لدى الشركات المتواجدة بها وأيضا أمام الدولة فى مرحلة التشغيل والتسكين، وليس فى بيع وحداتها.
الدولة تواجه تحديات خارجية عنيفة للغاية، على غرار الصراع الروسى الأوكراني، والركود التضخمي، وأزمة سلاسل التوريد، بالإضافة إلى وجود نقص حاد فى السيولة لكبح جماح التضخم وتوجد صعوبة فى التحكم بها، فهى فى وضعية رد الفعل وما عليها غير محاولة التأقلم وإيجاد الحلول المؤقتة لمجابهة تلك الصعوبات.
المال : ما حجم الإنشاءات بمشروعات الشركة سواء فى العاصمة الإدارية الجديدة أو غرب القاهرة؟
أحمد منصور: حجم الإنشاءات فى مشروع «كاسيل لاند مارك» مرتفع جدا، وأوشكنا على الانتهاء منه فى أجل قريب، والشركة ضخت خلال 2022 حوالى 400 مليون جنيه بإنشاءات المشروع، وتخطط لتسليم حوالى 100 وحدة إجمالية فى ديسمبر المقبل وفقًا لمواعيد التسليم الفعلية المحددة، مع الانتهاء من توصيل جميع المرافق، ومن المخطط أنه بحلول عام 2024 أن تكون الشركة أنهت تسليم ثلاث مراحل من «كاسيل لاند مارك».
أما بالنسبة لمشروع «ever» فحجم استثماراته المرتقب ضخها حالياً ليس بالكبير لأنه بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية، على أن يتم البدء فى الإنشاءات مع بداية 2023، وبدء التسليمات بالمشروع فى 2024 والجزء الإدارى 2025 مع الانتهاء من كامل المشروع والتشطيبات النهائية له بحلول 2026.
المال: ما حجم استثمارات العام الحالي؟
أحمد منصور: من المقرر ضخ حوالى 1.1 مليار جنيه، منهم 450 مليونا فى «كاسيل لاند مارك» وحوالى 70 إلى 80 مليونا تقريبا بمشروع «ever».
المال: هل لجأت الشركة لأى قروض مصرفية لتمويل مشروعاتها؟
أحمد منصور: تمت الموافقة على قرض للشركة بقيمة 700 مليون جنيه لتمويل إنشاءات مشروع كاسيل لاند مارك العاصمة الإدارية الجديدة، ولكن لم يتم استخدامه بعد لعدم الحاجة إليه حاليًا، ومع الانتهاء من تسليم «كاسيل لاند مارك» ستكون لدينا السيولة اللازمة لتمويل مشروعاتنا فى الوقت الحالي.
المال: هل توجد أى أراض أخرى تخص الشركة بالعاصمة الإدارية الجديدة؟
أحمد منصور: لدينا قطعتا أرض بالحى الاستثمارى والداون تاون، الأولى بها مشروع “إيست سايد” بالحى الاستثماري، وانتهينا من أعمال الحفر والصب، وتلقت “ cred” طلبا من أحد المستثمرين بغرض الاستحواذ على المشروع بعد إنشائه، وعرض على الشركة بعض التعديلات على الرسومات الهندسية للمشروع، وبالفعل قامت بتغيير تصميمات المشروع، لأنه الأفضل، بغض النظر عن دخول المستثمر أم لا.
أما بخصوص قطعة أرض الداون تاون، فتتلقى «cred» يوميا طلبات من المستثمرين لبيع القطعة، ولكن تنوى الشركة أن تكون تلك القطعة مقرها الدائم خلال 10 سنوات.
المال : ما الخطة الزمنية الموضوعة لمشروعات «cred»؟
أحمد منصور: بالنسبة لـ«إيست سايد»، ستبدأ الشركة فى تنفيذ الرسومات الهندسية وتصميم المشروع بشكله الحديث، بناء على طلب المستثمر، ووفقا للرسومات الهندسية المرسلة من الاستشارى الهندسي، وتبلغ التكلفة الإنشائية له حوالى 350 مليون جنيه، خاصة بعد تطبيق توجيهات الدولة بالانتهاء من %30 من المشروع قبل طرحه.
وبالنسبة لمشروع الداون تاون، تمتلك الشركة قطعة أرض رقم 65 مخصصة لنشاط تجاري، ويتكون من 5 أدوار، ومن المرتقب خلال أسبوعين استخراج التراخيص وبدء أعمال الحفر، وتلقت الشركة تعديلات كثيرة على التصميمات الخاصة بقطعة الأرض لأنها موقع إستراتيجي، وتبلغ التكلفة الاستثمارية للمشروع نحو 250 مليون جنيه.
وعلى صعيد المنافسة فى سوق العاصمة الإدارية الجديدة، بدأت المنافسة فى الجزء السكنى تكون منتقاة، ولكن مازال هناك إقبال كبير من الأفراد على الأجزاء التجارية والإدارية.
المال: نظراً للظروف الحالية، توجد شركات كثيرة واجهت حالات تعثر وصعوبة فى الاستمرار فى ظل استمرار التغيرات الاقتصادية، هل هناك فرص استثمارية متاحة نجمت عن تصفية تلك الشركات؟.
أحمد منصور: عنصر رأس المال هو الحاكم فى هذه الفترة، بمعنى أن من يمتلك سيولة كافية يستطيع اقتناص أى فرص استثمارية والوصول لمستهدافاته بسهولة.
أما بالنسبة للاستحواذات الخارجية التى نشهدها بالسوق المحلية على الكيانات العقارية المصرية فهو أمر يبعث بالتفاؤل فى نفوس المطورين لإدراك المستثمرين الخارجين ببيئة الاستثمار المميزة فى مصر.
المال: بعد اختراق منطقة غرب القاهرة بمشروع «ever» بالشراكة مع المجتمعات العمرانية، ما الحلم التى ترغب الشركة فى تحقيقه هناك؟
أحمد منصور: مشروع «ever» كان واحدًا من بين الأسباب لتغيير اسم الشركة، وكان حلمنا عند التفكير فى المشروع تصميم منتج عقارى متكامل وفقًا للمعايير العالمية تتوافر به كل عناصر الحياة العصرية المستقرة مستعينين فى ذلك بما نمتلكه من خبرات من خلال أذرع الشركة وما تمتلكه من خبرة عملية داخل مصر وخارجها بالمملكة العربية السعودية، إلى جانب ما نمتلكه من ميزة مهمة تتمثل فى خبرة شركاتنا بإدارة المرافق.
تمت إعادة تصميم المشروع حوالى 20 مرة، وشارك ثمانى استشاريين فى إعداد الرسوم الهندسية، وأشرف مكتب محرم باخوم فى النهاية على التصميمات، وحظى مشروع «ever» بغرب القاهرة على إعجاب الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وطلب عرض المخطط الرئيسى (الماستر بلان) على وزير الإسكان المهندس عاصم الجزار.
المال:ما مكونات المشروع؟
أحمد منصور: اتبعت الشركة حلولا بنائية سهلة وبسيطة تركن بصفة أساسية للتفكير والاستغلال الأمثل للمساحات بشكل جيد، فالمشروع يتكون من 3 أجزاء، الأول جزء سكنى مستقل يحتوى على 36 مبنى، بإجمالى 500 وحدة سكنية، ويتكون كل مبنى من دور أرضى و4 طوابق بمساحات مختلفة، وهناك جزء إدارى تجارى يقع على مساحة 20 فداناً، مقسمة إلى 6 مبان ويتكون كل مبنى منها من دور أرضى و3 أدوار متكررة، وعلى مساحة 20 فدان ببوابات مستقلة.
والجزء الثالث عبارة عن برج سكنى تجارى فندقى مستقل، ويصل ارتفاعه لنحو 36 مترا بإجمالى 500 وحدة سكنية فندقية، ويبلغ إجمالى عدد الوحدات التجارية والإدارية بالمشروع 1200 وحدة تجارية إدارية، وفى الفترة الأخيرة قدمنا على طلب بخصوص زيادة ارتفاع البرج من 36 مترا لنحو 70 مترا.
أما الجزء الطبى من المشروع فيتمتع بمدخل خاص ويحتوى على خدمات طبية متنوعة من صيدلية وعيادات ومعامل تحاليل، وتم توفير كل سبل الراحة به من خلال وجود جراجات وخدمات ومرافق تيسر الحركة والتنقل بالمكان.
وقد انتهت الشركة من الرسومات الهندسية للجزء السكنى والتجارى والإداري، ولكن لايزال البرج متعدد الاستخدام فى مرحلة الإعداد.
ومؤخرا تم تعيين شركتين لإجراء دراسات تخص الاستعمال الأمثل ودراسات السوق الخاصة بالمشروع، وخلال الفترة الماضية عرض مستثمرون أجانب من دول جديدة على غرار الصين الدخول فى شراكات مع «cred» لإنشاء فندق بمشروع «ever» غرب القاهرة، والشركة مستعدة ومقبلة على أى شراكة جديدة لوجود ماستر بلان قوية، وإقبال عال من العملاء على المشروع لموقعه المتميز.
المال: ما كواليس مشروع «ever» منذ بداية الطرح وحتى الآن من حيث شرائح العملاء، ونوعية الوحدات؟
أحمد منصور: فى السوق العقارية، لدينا 4 أسواق رئيسية وهى شرق القاهرة وغرب القاهرة والساحل الشمالى وسوق العاصمة الإدارية.
العاصمة الإدارية سوق منفصلة ومختلفة تماماً عن القاهرة الجديدة والتجمع الخامس من ناحية مستويات الأسعار وحجم الطلب والقوة الشرائية، فالمقدرة الشرائية فى التجمع أعلى، أما سوق غرب القاهرة فتتميز بأن المعروض محدود مع قوة شرائية مرتفعة لدى العملاء.
وأكبر شركات التطوير العقارى فى السوق المصرية كانت بدايتها فى غرب القاهرة، والدخول بمشروع «ever» والمنافسة معهم لم يكن أمرا سهلا، ولكن المشروع يمتلك واجهة مميزة ويقع على المحور الرئيسى وذات منطقة حيوية وهو ما جعله ينال إقبال كثير من العملاء، خاصة على الوحدات الطبية والإدارية ومن ثم السكنية وهو ما كان واضحًا خلال طرح الوحدات المختلفة للبيع، للدرجة التى وصل لها العميل لحالة التذمر نتيجة لقفل باب الحجوزات، وعدم وجود وحدات متاحة للشراء خلال تلك المرحلة.
وتم بالفعل بيع 100 وحدة سكنية فى حين يبلغ عدد الوحدات الطبية بالمشروع 200 وخلال ساعة إلا ربع من الطرح تم بيع حوالى 120 وحدة، حيث بدأ سعر المتر فى الجزء الطبى من 40 ألف جنيه، ونظراً للإقبال الشديد عليه وصل إلى 60 ألفا للمتر، وأغلقت الشركة الجزء الطبى بأكمله، وكان %90 من العملاء أطباء.
المال: هل ستستعين الشركة بشركات مقاولات خارجة لتنفيذ مشروعاتها؟
أحمد منصور: ننفذ مشروعاتنا بصورة ذاتية حيث ستمد شركات المقاولات التابعة لنا والموجودة بالمملكة العربية السعودية شركتنا بمصر بالخبرات اللازمة للقيام بأعمال الإنشاءات وإدارة المرافق حيث إنها نفذت العديد من المشروعات الكبيرة بالسعودية التى اكسبتها القدر الكافى من الممارسة والخبرة التى ستساعدنا فى تنفيذ مشروعاتنا بشكل مميز.
المال: ما الفئة العمرية التى استحوذت على مبيعات المشروع؟
أحمد منصور: معظم العملاء الذين حرصوا على الشراء بمشروع «ever» كانوا فى سن الأربعينيات، وأولياء الأمور الذين يرغبون فى شراء وحدات لأبنائهم فى العشرينيات.
المال: هل تنوى «cred» زيادة مساحة مشروع «ever» فى ظل النجاحات المحققة حتى الآن ؟
أحمد منصور: هناك بعض الأراضى فى مواقع متميزة بهذه المنطقة الحيوية ولكن بعيدة عن مشروع «ever» نقوم بالفعل بدراسة مدى جدوى الحصول عليها، إلا أن الشركة لا تسعى حاليَا إلى زيادة مشروعاتها فالرؤية غير واضحة وتوجد مخاطرة حاليًا، فنحن نركز على استكمال مشروعاتنا بالشكل المميز الذى نسعى إليه منذ بدايتنا فالهدف تقديم منتج عقارى متميز قادر على المنافسة وليس فقط زيادة مساحات الأراضي.
المال : هل تخطط الشركة للتوجه نحو شرق القاهرة والساحل الشمالى بالفترة القادمة؟
أحمد منصور : تخطط الشركة لتعزيز محفظتها فى غرب القاهرة، مع النية للدخول فى سوق الساحل الشمالى للتوسع بمشروعاتها، ولا توجد لديها أى رغبة للتوجه نحو شرق القاهرة، مع إمكانية التفكير فى سوق العاصمة الإدارية والمنافسة فيه مرة أخرى بمشروعات سكنية بالعام القادم.
وتبحث الشركة فرص استثمارية لاقتناص قطعة أرض فى غرب القاهرة تكون مساحتها فى حدود 60 فدانا، بينما فى الساحل الشمالى تتراوح مساحتها من 100 إلى 200 فدان لتنفيذ مشروعات جديدة بنظام الشراكة.
المال: عرضت فى السابق إمكانية دخول مساهمين فى بعض المشروعات أو مراحل المشروعات، هل لايزال متاح ذلك العرض؟
أحمد منصور: تفضل شركة «cred» حالياً الانتظار على هذا الأمر لأننا فى مرحلة تحول فى ظل تغيير الاسم التجارى الخاص بالشركة وسعيها لدخول سوق جديد بغرب القاهرة من خلال مشروع” ever” ومسألة دخول مساهمين خاصة الأجانب منهم بالشركة فى هذه المرحلة قد يعرقل الحركة داخل الشركة بشكل كبير ويحد من خطواتها الساعية إلى النمو والتطور خلال الفترة القادمة.
خطواتنا بالشركة تسير حاليًا بمرونة كبيرة فالجميع متفهم لما تمر به الشركة من تغيير؛ فعلى سبيل المثال قرار تغيير اسم الشركة من «كاسيل» لـ«cred» لم يتطلب مجهودا كبيرا واستغرق يوما واحدا فقط، ونتيجة لوجود هذه المرونة واليسر فى اتخاذ القرارات، وعدم وجود أبعاد كثيرة تم تغيير الاسم بشكل سريع والاستقرار عليه بدون اختلافات.
المال: «cred» بعد 5 سنوات، كم شركة تطمح أن تكون تابعة لها، وما تطلعاتك تجاهها؟
أحمد منصور: لدينا ثلاث شركات تشرف على عملية تنفيذ وإدارة مشروعاتنا الحالية كل على حدة فنحن نحرص على أن تخرج مشروعاتنا بالشكل اللائق والمميز لذلك حرصنا على وجود شركة مستقلة لكل مشروع، علاوة على ذلك فهناك شركة لإدارة المشروعات ستظهر فى الربع الأخير من العام الحالي، وتم الاستقرار بالفعل على الفريق المكون لها والرئيس التنفيذي.
المال: هل تنوى الشركة إضافة أذرع استثمارية جديدة ؟
أحمد منصور: شركة «cred» بصدد تأسيس شركة للعلامات التجارية، “الفرانشايز” لتوفير الماركات العالمية الخارجية داخل مشروعاتها المتنوعة، سواء على صعيد الأطعمة أو المشروبات وتجارة التجزئة أو الملابس، ولكن سبب تعطيل التأسيس هو وجود أزمة فى الاستيراد، مما نجم عنه التوقف فى المفاوضات فى الوقت الحالي، وسيتم البدء فيها مرة أخرى فى عام 2023.
وتتبنى «cred» فكرة التكامل فى كل ما تقدمه بمعنى أنها دائماً ما تبحث عن الصناعات المكلمة لنشاطها الأصلى حيث بدأنا بشركة المقاولات، ثم التطوير العقارى ومن ثم انتقلت الشركة إلى مرحلة إدارة مشروعات، وها نحن بصدد استكمال جميع الخدمات التى لابد من توافرها بالمشروعات العمرانية المتكاملة من خلال توفير مجموعة من الخدمات المتميزة والجديدة عبر توفير علامات تجارية وماركات عالمية من خلال شركتنا الجديدة.
المال: نتيجة لضوابط السوق، هل تغيرت إستراتيجية الشركة؟
أحمد منصور : الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية غالبا يتم استثناؤها من الضوابط الحالية، ولكن لا يمكن إنكار أن الضوابط منطقية وجاءت فى الوقت المناسب لتنظيم السوق العقارية وإعاده ترتيبها، ولكن هناك بعض التساؤلات حول آلية التطبيق على أرض الواقع، فحتى الآن لم تحدد جهة الرقابة وكيفية التنفيذ، ومن سيقوم بتقييم المشروع من ناحية الالتزام بالجدول الزمني، كما أن هناك بعض النقاط بهذه الضوابط تتعارض مع أحكام القانون فى اتحاد الشاغلين.
المال: هل تفكر «cred» فى الذهاب لدول خارجية وتطوير مشروعات بها، كوسيلة للتصدير العقاري؟
أحمد منصور: السوق المصرية تمثل الأولوية بالنسبة لنا فى الوقت الحالي، ونريد التوسع بمشروعاتنا فى جميع المناطق الرئيسية بها، نتيجة لوجود حركة بالسوق، وهناك إقبال من العديد من الجنسيات من دول عربية وغير عربية للاستثمار فى مصر بمختلف المناطق خاصة الساحل الشمالي، والشركة لا تفكر حاليا فى الذهاب خارجيا، فالسوق المصرية تمتلك جميع المقومات الداعمة لنجاح القطاع وتعظيم المبيعات.
المال: هناك مشكلات تسعير.. ما مستويات ارتفاع الأسعار خلال عام 2022؟
أحمد منصور: قامت شركة «cred» برفع أسعار وحداتها بنسبة 5% خلال الفترة الأخيرة، والقطاع العقارى يحتاج لزيادة الأسعار بنسبة %30 تحسبا لأى أزمات طارئة تجعل هناك فجوات تمويلية كبيرة جدا بين تكلفة التنفيذ وسعر البيع، مما ينجم عنه عدم الحصول على أى ربح من المشروع «وأكنك بتشتغل ببلاش فى الآخر».
ولولا جهود الدولة لكبح جماح التضخم من خلال اتباع سياسة نقدية انكماشية ورفع أسعار الفائدة وسحب السيولة من الأسواق، لكنا بالفعل لجأنا لرفع الأسعار لأكثر من %5 ومن المتوقع أن تشهد السوق زيادة فى الأسعار تتراوح من 5 إلى %10 حتى نهاية العام الجارى ونحن فى «cred» حريصون على متابعة السوق ودراسته بشكل دورى والملاحظة الأسبوعية للتقارير الخاصة بالتكاليف الإنشائية للمشروعات لتحديد أسعار البيع بدقة.
المال: هل ستلجأ الشركة لبحث آليات تمويلية جديدة ناهيك عن القروض؟
أحمد منصور : احتمال وارد وليس بعيدا عن أهداف الشركة فى تنويع محفظتها التمويلية، ومن الممكن أن تتبنى هذه الآليات حيث إن الشركة ستكون قد سلمت ما يقرب من 400 وحدة من مشروع «كاسيل لاند مارك» بالعاصمة الإدارية بنصف العام المقبل.