سوق «الثغر» ترحب بصدور «ضوابط بيع الوحدات السكنية»

◗❙شوقى: ممارسات البعض بمثابة بوابة مفتوحة للعمل غير المشروع

◗❙زكريا: القرار يستهدف ضمان حقوق المُشترين فى ظل المتغيرات العالمية

رحب عدد من الخبراء والمطورين العقاريين بقرار رئيس الوزراء د. مصطفى مدبولى، الصادر مؤخرًا، بشأن تحديد ضوابط لبيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لحماية حقوق المشترين، مؤكدين أنه استهدف تنظيم السوق العقارية، ويُعد ضماناً لاستمرار نمو القطاع فى المستقبل.

وشهدت محافظة الإسكندرية فى الآونة الأخيرة تنفيذ العديد من المشروعات السكنية والسياحية الضخمة التى غيرت من خريطة الثغر العمرانية كُلياً، وتُعد الدولة فيها جهة الولاية، مُمثلة فى وزارة الإسكان، كما يعتبر المطور العقارى العامل الرئيسى لاستكمال تلك المشروعات التى استهدفتها تلك الضوابط لضمان عدم الإخلال بتسليمها فى المواعيد المُحددة.

بدايةً، أكد نبيل شوقى، مدير عام شركة ديوان للاستثمار العقارى، أن قرار رئيس الوزراء يستهدف حماية ممتلكات الدولة، وزيادة الوضع المُقنن بين جهات الولاية سواء وزارة الإسكان أو ديوان المحافظة أو وزارة السياحة، وبين المطور العقارى المتعاون معها بنظام المشاركة من خلال الأرض التى يحصل عليها الأخير من تلك الجهات وفق ضوابط.

وأوضح أن المُعتاد فى القطاع العقارى هو حصول المطور على الأرض من جهة الولاية لإقامة مشروعه عليها وفق ضوابط مُمثلة فى جدول زمنى تنفيذى وملاءة مالية، ولكن كان العائق دائما يتمثل فى عدم استكمال الملاءة المالية لدى المُطور، ومن ثم تعطيل المشروع، والإضرار بالطرف الثالث الأصيل وهو «المُشترى» وهو ما يستهدف القرار حمايته.

وأرجع وقوع تلك العقبات إلى تقاضى المُطور من «المُشترى» مبالغ مالية للبدء فى المشروع، لافتا إلى أنه من الممكن أن يوظف المُطور تلك الأموال فى مشروعات أخرى لديه، مما يتسبب فى أضرار على الأطراف المتعاقدة.

وتابع إن تلك الممارسات كانت بمثابة بوابة مفتوحة «للعمل غير المشروع» وهو ما استهدف القرار القضاء عليه كنوع من أنواع الحماية للمُشترى.

ولفت إلى وجود بند مُستحدث فى القرار يوازى أحد القرارات التى اتخذتها السعودية بإنشاء «صندوق حماية» ينفذ من خلال برنامج «وافى» لحماية المُشترى ضمن صفقات التطوير والإستثمار العقارى هناك.

وأكد «شوقى» أن هذا البرنامج يُفعل فى المعارض العقارية التى تُقام بالسعودية، ويتقاضى مبالغ مالية من الشركات العقارية نظير عرض مشروعاتهم أمام العملاء من خلال تأمين غير مُسترد لحماية المنتفع.

يُشار إلى أن القرار الذى أصدره «مدبولى» لتحديد ضوابط بيع الوحدات السكنية، شمل إنشاء «صندوق تأمين ضد المخاطر» ووضع آليات تمويله وقواعد الصرف منه بمعرفة اتحاد المطورين.

وقال «شوقى» إن هذا القرار جاء مكتملا، فضلاً عن أن الضوابط التى تضمنها تضع منهجية جديدة تستهدف المطورين الذين يعملون بالشراكة مع الدولة بهدف حماية المنتفعين، مشيرا إلى أنه يُمهد لخلق بيئة مناسبة للأعمال بالقطاع العقارى فى مصر.

وأكد المهندس إيهاب زكريا عطالله، عضو مجلس الشيوخ، ورئيس مجلس إدارة شركة قصر السلام للاستثمار العقارى، أن القرار يستهدف استقرار السوق العقارية المحلية، وضمان حقوق مُشترى الوحدات فى ظل المتغيرات الاقتصادية العالمية بدءا من جائحة «كوڤيد – 19» ثم الحرب الروسية الأوكرانية، وتأثيرها على سلاسل التوريد ونقص المواد الخام والارتفاع القياسى لمستويات التضخم عالميا.

وأشار إلى أن الدولة تسعى إلى العبور بالاقتصاد المصرى من صدمات الأسواق الناشئة خاصة القطاعات كثيفة العمالة مثل التطوير العقارى والمقاولات، من خلال اتخاذ عدد من السياسات، ومن ضمنها هذا القرار.

وتابع إنه كان من المهم أن يتزامن معه صدور تشريع منظم للتطوير العقارى، إلى جانب إعادة تنظيم عملية التمويل بهدف الحصول على دعم المؤسسات التمويلية، مما يساهم فى رفع النسب السوقية للقطاع.

وأكد الأهمية الإستراتيجية لتصدير ما لا يقل عن 20 % من المنتج العقارى للأسواق الأجنبية، لافتا إلى أن التطوير العقارى فى حد ذاته لا يستطيع تحقيق تنمية اقتصادية مستدامة منفردا مالم يعتمد على دمج أدوات اقتصاد المعرفة ، أو ما يُطلق عليه «الإقتصاد الجديد».

تجدر الإشارة إلى أن أبرز الضوابط التى حددها القرار رقم 2184 لسنة 2022 هى إنشاء المشروعات العقارية بداية من فتح حساب بنكى لكل مشروع مُنفصل، وقصر الإنفاق من هذا الحساب على المشروع فقط، على أن يودع المطور مبلغ مالى بالحساب تتناسب قيمته مع مساحة المشروع، ويقدم تقريرا ماليا نصف سنوى للحكومة مُعتمدًا من مراقب حسابات الشركة.

كما شملت الضوابط منح الشركات 12 شهرا لتوفيق أوضاعها، بجانب شروط الإعلان عن بيع الوحدات، واشترطت عدم الإعلان قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام للمشروع، وحددت أيضا ضوابط مراحل تطويره، ونسب الإنجاز بكل مرحلة، حتى يتم تسليم الوحدات للعملاء «المُشترين» فضلا عن قواعد التعامل مع تأخير الشركات فى تسليم الوحدات للعملاء، وإدارة المشروعات بعد تشغيلها والإنفاق على صيانتها.