تطوير مصر: ضوابط تنظيم السوق العقارى مهمة لتحديد العلاقة بين المطور والعميل

قال الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر ، إن ضوابط تنظيم السوق العقارى جاءت بعد اجتماعات مكثفة بين مسئولى التطوير العقارى والحكومة للاتفاق على تنظيم السوق وتحديد شكل العلاقة بين المطور والعميل.

ورأى أن الضوابط مهمة للغاية لحماية الشركات الجادة من المنافسة الصعبة مع الكيانات الجديدة، وبالمثل توفر الحماية الكاملة للعملاء من الشركات غير الجادة.

وأكد شلبي فى تصريحات خاصة لـ “المال” ان السوق العقارى يشهد تزايد مستمر فى عدد المطورين يصاحبه اتجاه شريحة منهم لتنفيذ عروض بيعية او تنافسية تضر بالسوق ككل، وبالتالى لا بديل عن التدخل الحكومى لايقاف تلك الظاهرة والتأكد من جدية المطورين.

نص قرار الضوابط

وكان الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، قد أصدر قراراً أمس ينظم كل “كبيرة وصغيرة” فى ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين، فى خطوة رحب بها مسئولو عدة شركات تطوير عقارى، لدورها فى تنظيم السوق واستفادة الشركات الجادة.

وأعلن مجلس الوزرا صدور قرار ينص على إلزام جهات الولاية بإدراج ضوابط بيع الوحدات ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري، وإدراجها ضمن العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.

حساب بنكي

وحدد القرار عدة ضوابط منها إلزام المطور بفتح حساب بنكي مستقل للمشروع أو المرحلة المعروضة للبيع ، يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع / المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة ، وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة التى تفوق 1000 فدان.

وفي حالة حصول المطور العقاري على قرض للمشروع / المرحلة، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أي حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي.

كما تشمل الضوابط الالتزام بالبرنامج الزمني المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع / المرحلة، ويجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع في ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة .

و حول قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، نصت الضوابط على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

غطاء نقدى أو بنكي

ويلتزم المطور بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالمشروع أو المرحلة، تتناسب قيمته مع المساحة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ نقدى أو في صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو التسهيلات الائتمانية ، أو خطاب ضمان بنكي.

كما نصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة أو الجزء المراد بيعه بالحساب البنكي الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد.

و على المطور تسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، يكون معتمداً من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يوماً من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.

مراقب حسابات مقيد بسجلات المركزي أو الرقابة المالية

كما يلتزم المطور العقاري بالاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطي، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطي بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطي، ويتم الإفراج عن المتبقي من هذا الاحتياطي بعد إتمام تسليم المرحلة.

ووفقا للقواعد، يجب أن يكون مراقب حسابات المطور من المقيدين بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي ، أو الهيئة العامة للرقابة المالية

كما يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى 50% من المطروح شريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع .

وفى حالة عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور والعميل ، وعند تأخر المطور في تسليم الوحدة عن الموعد المتفق عليه في العقد، شريطة التزام جهة الولاية باستخراج التراخيص ، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد و سداد الأقساط المستحقة عليه في مواعيدها ، يتم منح المطور 12 شهراً للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن 12 شهراً ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.

وفي حال تجاوز مدة التأخير عن 24 شهراً يكون من حق العميل الاختيار بين الاستمرار لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده في خلال مدة 3 أشهر من الطلب .

ويسرى حكم مادة الفسخ على كافة المشروعات، بما في ذلك المشروعات الجاري تنفيذها قبل الضوابط، وفي حال النص في العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الوارد بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجاري تنفيذها في حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال 12 شهراً من تاريخ صدور الضوابط.

المشروعات الجاري تنفيذها

وبالنسبة للمشروعات الجاري تنفيذها، ألزمت الضوابط التزام المطور بفتح حساب بنكي للمراحل اللاحقة، والتي سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبي الحسابات مع الالتزام بإيداع المتحصلات التي سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة في الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة.

وفى حال الإخلال بالضوابط ، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة ، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ثم الإعلان في وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط.

وأكدت الحكومة أن الضوابط تسري على كافة مشروعات التطوير العقاري سواء السكنية أو السياحية ، ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري .