ترى وحدة ابحاث بنك الاستثمار “بلتون” أن شركة بالم هيلز للتعمير قد اصبحت جاذبة للاستثمار بعد تنفيذ صفقة بيع شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار “سوديك” مؤخرا إلى تحالف الدار الاماراتية.
وقالت “بلتون” في ورقة بحثية أن بالم هيلز هي الأقرب إلى شركة سوديك من حيث الانتشار الجغرافي، وتوافر محفظة أراضي تضمن مبيعات مستقبلية واستراتيجية (خاصة في الساحل الشمالي).
واشارت إلى أن سهم بالم هيلز يأتي على قمة الأسهم العقارية المفضلة لديها، مع توصية بالشراء (للارتفاع المحتمل بنحو 86%، وقيمة عادلة 3.40 جنيه/ للسهم).
وترى “بلتون” أن قيمة شركة بالم هيلز للتعمير ناتجة من عدة عوامل في مقدمتها انتشارها الجغرافي في المناطق الأكثر طلباً (غرب القاهرة، بفضل مشروع باديا؛ 22% من القيمة العادلة وشرق القاهرة، بفضل مشروع بالم هيلز القاهرة الجديدة)، إضافة إلى الساحل الشمالي.
أما العامل الثاني بحسب “بلتون” فيتمثل في تحسن مركزها المالي وأدائها التشغيلي، والعامل الثالث المحفزات المستقبلية من طروحات عدة مشروعات تجارية و ادارية مما يعني توافر تدفقات دخل للشركة.
أضافت: “رغم الاستقرار المتوقع للمبيعات التعاقدية تقريبا في عام 2022 مقارنة بالمستويات المرتفعة في 2021 نظراً لطروحات الساحل الشمالي، مازلنا نتوقع تحقيق بالم هيلز للتعمير إجمالي مبيعات تعاقدية بنحو 78,1 مليار جنيه بين 2022-2026”.
رجحت أن تحافظ شركة سوديك على مؤشرات أساسية متماسكة مع نمو صافي المبيعات التعاقدية بنحو 9% على أساس سنوي في 2022، واتجاه النمو بشكل طفيف إلى الساحل الشمالي (41% من المبيعات) إلى جانب موجة أخرى من المبيعات القوية من مشروع JUNE سوديك الساحل الشمالى (3.67 مليار جنيه خلال العام)، ثم غرب القاهرة (34% من المبيعات)، خاصة مع استمرار المبيعات في مشروع The Estates في تسجيل نمو متماسك والاستئناف المتوقع للمبيعات في مشروع الـ 500 فدان، بعد توقفها في عام 2021.
توقعتأن تكون المبيعات في شرق القاهرة (26% من المبيعات) مدعمة بطرح مراحل متوالية في سوديك إيست واستمرار المبيعات في مشروع ڨيليت.
دعم قوي للقطاع من الطروحات الجديدة والطلب المؤجل
قالت “بلتون” الشركات العقارية الستة المدرجة في البورصة المصرية وهي تحديداً مجموعة طلعت مصطفى، بالم هيلز، وأوراسكوم للتنمية مصر وسوديك ومجموعة بورتو القابضة ومدينة نصر للإسكان والتعمير قد سجلت نمو قوي في المبيعات التعاقدية (+69% على أساس سنوي في التسع شهور الأولى من 2021) مسجلة 55 مليار جنيه بدعم من الطروحات الرئيسية الجديدة خلال عام 2021.
1- سجلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة مستوى قياسي للمبيعات بدعم من مشروع نور الجديد الذي تجاوز 18 مليار جنيه مبيعات في التسع شهور الأولى من 2021 .
2- حققت طروحات شركتي بالم هيلز للتعمير وسوديك مراحل في مشروعات الساحل الشمالي نجاحا في النصف الأول من 2021 بدعم من الطلب المؤجل بهذه المنطقة.
3- استمرار الطلب على المنازل الثانوية، الذي اتضح في مبيعات شركة أوراسكوم للتنمية مصر في الجونة ومكادي (+73% على أساس سنوي و+154% على أساس سنوي على الترتيب، باستثناء مبيعات الأراضي).
حققت الشركات العقارية سالفة الذكر فضلاً عن شركة إعمار مصر إجمالي إيرادات بنحو 45% على أساس سنوي مسجلة 31.1 مليار جنيه (مع أخذ الإيرادات العقارية فقط في الاعتبار) نظراً لتسريع معظم الشركات العقارية أعمال الإنشاء والتسليمات التي كانت مؤجلة خلال عام 2020 نظراً للجائحة.
استمرار نمو مبيعات القطاع ولكن بوتيرة أبطأ
توقعت “بلتون” عودة نمو القطاع العقاري المصري لمستوياته الطبيعية في عام 2022 مقارنة بأعلى مستوياته العام الماضي نظراً للطروحات الرئيسية بالمشروعات والطلب المؤجل، هذا إلى جانب توقعاتنا بعدم وجود طروحات رئيسية من جانب كبرى المطورين العقاريين خلال عام 2022.
ورجحت ارتفاع التضخم في عام 2022، مما يشكّل ضغوطاً على الاستهلاك، ولكننا نتوقع أيضا استمرار الطلب على المشروعات العقارية خلال عام 2022 مع اعتبار المصريين القطاع العقاري بمثابة ملاذاً آمناً وأحد سبل التحوط ضد التضخم، وبدعم أيضا من خطط الدفع المرنة إلى جانب التركيبة السكانية المتماسكة، حيث ينمو متوسط عدد السكان بمعدل 2.5% ويبلغ عدد الزيجات 960 ألف سنويا.
وياتي ذلك على الرغم من فرض المطورين العقاريين زيادات للأسعار بمتوسط 15% نتيجة ارتفاع سعر المكونين الرئيسيين في أعمال التشييد وهي الحديد والأسمنت، حيث ارتفع سعرهما بنحو 36% على أساس سنوي و 40% على أساس سنوي على الترتيب.
وتساعد هذه الزيادات السعرية على حفاظ شركات التطوير العقاري على هوامش أرباحها، بالإضافة إلى استفادتها أيضاً من تثبيت تكلفة هذه المواد مع المقاولين خلال عام 2022.
فضلاً عن ذلك، تتوقع بلتون أن تكون آجال الدفع الطويلة (على مدار 8 سنوات) غير متاحة بنفس القدر خلال عام 2022، حيث بدأنا ملاحظة تقليل عديد من المطورين العقاريين أجال الدفع، خاصة للوحدات الجاهزة، وأيضاً في ضوء مراجعة فريق الاقتصاد الكلي لدى بلتون المالية توقعات أسعار الفائدة، متوقعين ارتفاعها بنحو 100 نقطة أساس.
التغيرات الهيكلية للسوق أقوى المحفزات
قالت “بلتون” أن عام 2021 قد شهد العديد من المبادرات التي تشير إلى الاتجاه إلى الاندماجات في القطاع العقاري، اذ لاحظنا اقتراحات وقوانين تشير إلى فلترة السوق والاتجاه نحو بقاء الأصلح.
وتتوقع أن تحفز هذه التغييرات كفاءة وتدفق السيولة في السوق العقاري، مما سيضع ضغطاً تنافسيا على الشركات لزيادة كفاءتها في التسليمات بالمواعيد المحددة وفي طرح منتجات جديدة، خاصة مع نماذج البيع على المخطط لدى الشركات، مما يعطي فرصة للاندماج ويقلص فرص دخول الشركات الصغيرة للسوق.
وتتوقع أن تحي هذه التغيرات المبيعات الأولية والثانوية، لأنها ستلبي احتياجات فئات أكبر من خلال جذب مشتريين جدد خاصة في سوق المبيعات الأولية.