استعرض خبراء ومطورو القطاع العقارى من خلال الجلسة الثالثة فى مؤتمر التطوير العقارى الخامس لشركة المال جى تى إم، فرص التمدد العمرانى والاستثمار العقارى فى مدن غرب القاهرة خلال الفترة الحالية، ودور القطاع المصرفى فى التمويل العقارى، وتوفير وحدات سكنية للشرائح المجتمعية المختلفة كمحدودى ومتوسطى الدخل.
فوزى: إشادة بخطة الدولة لتطوير منطقتى الحزام الأخضر وسفنكس
وضمت الجلسة مجموعة من المتحدثين، وهم: فتح الله فوزى رئيس شركة مينا للاستشارات العقارية، ورامى يوسف الرئيس التنفيذى لشركة نيوسيتى العقارية، وأمجد خطاب شريك مؤسس مكتب ES للمبانى المستدامة، وأخيرًا إيمان أبوزيد رئيس قطاع الائتمان بميد بنك، وأدارها هانى توفيق خبير الاستثمار.
وافتتح الجلسة هانى توفيق، خبير الاستثمار، معبرًا عن رأيه فى التطور اللافت للقطاع العقارى الفترة الحالية، مؤكدا ضرورة استغلال الوحدات السكنية المغلقة، موجهًا السؤال للمهندس فتح الله فوزى رئيس جمعية رجال الأعمال وشركة مينا للاستشارات العقارية، حول وجود 15 مليون وحدة عقارية مغلقة أى حوالى 15 تريليون جنيه مجمدين فى مواد البناء المختلفة كالحديد والأسمنت، لافتا إلى أن استثمار هذه المواد فى مشروعات اقتصادية أخرى سيكون لها عائد أكبر مما هى عليه حاليًّا.
ومن جانبه، قال فتح الله فوزى، رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس شركة مينا للاستشارات العقارية، إن مصر لم تشهد طفرة عمرانية سريعة منذ 1991م مثلما يحدث الآن، لا سيما فى السبع سنوات الماضية، التى شهدت تنمية عمرانية شرقًا وغربًا، مشيرًا إلى أن حركة التوسعات العمرانية بدأت من شرق القاهرة، إذ تستوعب ¾ سكان القاهرة، بينما تستوعب غرب القاهرة النسبة الباقية.
كما أشاد فوزى بخطة الدولة نحو تطوير منطقتى الحزام الأخضر وسفنكس، إذ تحجيم العشوائيات، مشيرًا إلى أن مصر تشهد حاليًا فكرة التخطيط قبل العمران، حيث التخطيط لإنشاء مدن جديدة ضمن المخطط الاستراتيجى للتنمية العمرانية لعام 2052، إذ إن جميع المدن الجديدة التى أطلقتها الدولة المصرية الفترة الأخيرة وضع لها مخطط لاستيعاب الزيادة السكانية السنوية فى مصر، والتى تقدر بنحو 2.5 %.
كما أشاد فوزى بالتيسيرات الحكومية التى تمنحها الدولة للمطورين العقاريين شرقًا وغربًا، من أجل التوسع العمرانى، مشيرًا إلى أن الحصول على أرض جديدة لمشروع بات يتستغرق مدة لا تتجاوز الثلاثة أشهر، بينما كان فى الماضى يستغرق عامين أو أكثر، وبالتالى الإجراءات الإدارية لإنشاء مشروع جديد أصبحت أٌقل، وذلك لتشجيع التوسع العمرانى شرقًا وغربًا.
ويرى فوزى أن توسع الدولة شرقًا وغربًا توسع محمود، لأنه مناسب لاستيعاب الزيادة السكانية السنوية والتى تقدر بـ %2.5، ضمن المخطط الاستراتيجى 2052، لافتا إلى أن الدولة تخطط من خلاله أيضًا أن يعيش 30 مليون نسمة فى مدينة العلمين الجديدة ورأس الحكمة.
وعن التوسع شرقًا، أكد فوزى أن الدولة المصرية لديها خطة تنموية واضحة لمدن الصعيد، إذ إنها تمنح المطورين تيسيرات إجرائية، كما تتيح لهم الأراضى بوفرة وبأسعار قليلة جدًّا، فيتراوح سعر المتر بين 500 إلى 1000 جنيه فقط، مشيرًا إلى أنه خلال العامين الماضيين بدأ 10 مطورين عقاريين فى التوجه نحو مدن الصعيد، فهناك طلب حقيقى على الأراضى فى مدن سوهاج وأسيوط والمنيا.
وعلى صعيد متصل، قال رامى يوسف، الرئيس التنفيذى لشركة نيو سيتى للتطوير، إن شركته لها تجربة فريدة من نوعها فى التعامل مع محدودى ومتوسطى الدخل، لمواجهة الفجوة بين العرض والطلب المتمثلة فى زيادة عرض وحدات إسكان فاخر لا تتناسب مع غالبية الشرائح المجتمعية الأخرى فى مصر، لذا حرصت الشركة على توفير وحدات سكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل، فهم أكثر فئة تحتاج لمنتج سكنى متكامل الخدمات يلبى احتياجاتهم، مشيرًا إلى أن الفجوة العقارية فى مصر نوعية أكثر منها كمية.
وتابع: هناك طلب حقيقى فى الشريحة المجتمعية التى تخاطبها الشركة، وبالتالى تختلف أهداف الشركة عن غيرها من المطورين العقاريين الآخرين، لأنها تخاطب الشريحة التى تبحث عن منتج عقارى كمأوى لهم، لافتًا إلى أن تجربة الشركة على مدار السنوات الماضية تجربة مثمرة.
كما أشار يوسف إلى أن استهداف الشركة الشريحة المتوسطة ومحدودة الدخل لا يؤثر على ربحية الشركة، مقارنة بغيرها من الشركات لما تمثله هذه الشريحة من طلب حقيقى على الوحدات العقارية التى تعد بمثابة سكن أول لهم.
ومن جانبه، وجه هانى توفيق سؤالا: هل هناك استطاعة للشباب فى دفع أقساط الوحدات السكنية المخاطبة للفئات محدودة ومتوسطة الدخل التى تخاطبها الشركة، وما هى المدة الزمنية لفترة السداد المتحة لهم؟
أجاب رامى يوسف أن الشركة تحدد قيمة القسط الشهرى وفقًا للدخل الشهرى للعميل، فإذا كانت الوحدة السكنية تقدر بنحو 800 ألف جنيه، تكون فترة السداد 8 سنوات، بقسط شهرى حوالى 5000 جنيه، أى أن متوسط الدخل للعميل فى حوالى 20 ألف جنيه.
كما أضاف يوسف أن الشركة لا تركز فقط على التوسع غربًا فقط بل تتوسع فى مدن الصعيد أيضًا، وتمتلك الشركة مشروع قنا جاردنز الذى من المقرر إطلاق مرحلته الثانية فى 2022م، بعد أن استطاعت الشركة من خلال المرحلة الأولى تسكين 500 أسرة.
وأشار يوسف إلى التكامل بين القطاعين الحكومى والخاص، من خلال منح الدولة تيسيرات للمطورين من إتاحة أراضى ومبادرات التمويل العقارى.
خطاب: تطبيق معايير الاستدامة فى البناء ترفع التكاليف بنحو %2 فقط
ومن جانبه، أوضح أمجد خطاب، الشريك المؤسس لمكتب إى إس للمبانى الخضراء والاستشارات، أن أكبر تحدٍ يواجه العام حاليًّا هو ظاهرة التغير المناخى، مما خلقت الحاجة إلى تقليل انبعاثات ثانى أكسيد الكربون من خلال تبنى استراتيجية الاستدامة للمبانى التى توفر من الطاقة والمياه، وأصبح حاليًّا فى مصر شهادة “ترشيد” التى تمنح للمشروع المطابق للمواصفات التى وضعتها الدولة للمبانى المستدامة أو عالية الكفاءة.
وأضاف خطاب أن التكلفة على المطور العقارى لهذه المبانى لا تتجاوز نسبة زيادتها عن الوحدات الأخرى غير %1 تقريبًا.
وتابع: يعمل المكتب فى مصر منذ عام 2010، إذ تم تنفيذ 15 مشروعًا من خلال تبنى استراتيجية الاستدامة، التى تبين من خلالها أن التكلفة لم تكن الشكل الكبير الذى يعتقده البعض.
وأِشار إلى أن هناك صعوبة فى تبنى استراتيجية الاستدامة فى المشروعات السكنية على عكس المشروعات التجارية والإدارية.
أبوزيد: البنوك تعتمد فى تمويل المشروعات العقارية على الملاءة المالية ودراسات الجدوى
وفى سياق متصل، قالت إيمان أبو زيد، رئيس قطاع الائتمان المصرفى والقروض المشتركة بميد بنك، إن البنك عادة ما يفضل الدخول فى شراكة فى أى مشروعات عقارية متكاملة من خلال توفير المبانى والمدارس والمبانسى التجارية بشكل عام، وأضاف من خلال كلمتها فى الجلسة الثالثة بالمؤتمر، أن البنك استفاد كثيرا من المبادرات التى أعلن عنها البنك المركزى خاصة المتعلقة بمشروعات الإسكان الاجتماعى، مشيرة إلى أن البنك شارك فى تدبير قرض مشترك لتمويل مشروع بغرب القاهرة.
وأوضحت أن البنك المركزى يولى اهتماما كبيرا بقطاع المشروعات الصغيرة والمتوسطة بجانب دعم البنك للقطاع العقارى من خلال مبادرتى الـ%3 و%8.
وأضافت أبو زيد أن البنك يعتمد فى إعطاء التمويلات للمشروعات العقارية على الملاءة المالية للشركات ودراسات الجدوى الخاصة بكل مشروع، مشيرة إلى أن مدن الصعيد بها فرص استثمارية حقيقية.
وعلق فتح الله فوزى على الضوابط الأخيرة التى تدرسها الدولة لضبط السوق العقارية فى مصر، بأنها يجب أن تمر أولا بفترة انتقالية لتأهيل السوق العقارية لهذه الضوابط، لأنها إذا تم تطبيقها دون فترة انتقالية ستمثل عائقًا على المطورين العقاريين.
ووجه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، سؤالًا لأعضاء الجلسة حول توقعاتهم بشأن ربحية شركات التطوير العقارى بعد تطبيق الضوابط التى تدرسها الدولة من أجل تنظيم السوق العقارية فى مصر، فأجاب فتح الله فوزى أن معظم شركات التطوير العقارى تحتاج من 20 إلى %25 موارد ذاتية، والنسبة الباقية تعتمد على أقساط العملاء، فمعظم الشركات تصل تكلفة أرض مشروعها والمبانى إلى حوالى %60 من إيرادات المبيعات، والنسبة الباقية تمثل ربحًا صافيًّا.
وفى ذات السياق عبر رامى يوسف، الرئيس التنفيذى لشركة نيو سيتى للتطوير العقارى، عن قلقه بشأن تأثر السيولة النقدية لدى شركات التطوير فى حال تطبيق الضوابط المقترحة حاليًّا لتنظيم السوق العقارية مثل توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى بتنفيذ %30 من إنشاءات المشروع قبل الإعلان عنه.
فريق المال:
مدحت إسماعيل
منى عبدالبارى
دعاء محمود
أحمد صبحى
إيمان ممدوح
سارة لطفى
إسلام عزام
دينا مجدي
إشراف:
شريف عمر
تصوير:
محمد عبده