أشاد محمود جاد، المحلل العقاري بشركة “العربي الأفريقي” لتداول الأوراق المالية، بمبادرة الرئيس لإلزام شركات بتنفيذ 30% من المشروعات قبل طرحها للبيع، مشيراً إلى أنها تعمل على تنظيم القطاع العقاري بالسوق المصرية وضمان لحقوق العملاء.
وأضاف في تصريحات له اليوم، أن المبادرة التي طرحها الرئيس تعد إيجابية للسوق العقارية بجميع أطرافها، سواء كان المطورين العقاريين أو العملاء، حيث أن تنفيذ 30% قبل البدء في التسويق والبيع يثبت جدية المطور، وقدرته الماليىة على استكمال المشروع.
واقترح جاد عدة حلول لمساندة فى تنفيذ تلك التوجيهات دون المساس بحقوق العملاء أو المطورين العقاريين، وهو فتح حساب ضمان “اسكرو” يتم من خلاله التحصيل من العملاء والإنفاق على المشروع الخاص بهم، ويخضع هذا المشروع لجهة رقابية مختصة.
وتابع: هناك مقترحات عند السماح للمطورين بالبيع على الخريطة ولكن بشروط تتعلق بخبرة المطور وسابقة أعماله وملاءته المالية وتقديم الدراسات الفنية والمالية للمشروع، والحصول على التراخيص والموافقات اللازمة قبل الإعلان عن أي مرحلة.
وقال المحلل العقاري : بدلاً من قيام المطور بتنفيذ ٣٠% من المشروع قبل البدء في التسويق والبيع، يمكن الاشتراط على المطور أن يقدم شيك مصرفى بضمان بنسبة ٣٠% من قيمة تطوير كل مرحلة ويتم إيداعه في حساب الضمان الخاص بالمرحلة للإنفاق عليها.
وضرب مثالاً على ذلك، في السعودية، عند تقديم المطور لطلب ترخيص البيع على الخريطة، يقوم بتقديم ضمان بنكي بنسبة لا تقل عن ٢٠% من قيمة التطوير، وفي حالة الموافقة على إصدار الترخيص يتم تسييل الضمان البنكي ونقله إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع.
وذكر جاد، أن البيع على الخريطة يتمتع بالعديد من المزايا للقطاع العقاري بأكمله، فهو يعني أن المطور يطرح الوحدات قبل البدء في تنفيذها، وأن كل ما يتم تنفيذه من وحدات على أرض الواقع لها مالك فعلي، وبالتالي لا يوجد زيادة في المعروض، عكس البيع من خلال آلية التنفيذ ثم البيع، التي قد تخلق زيادة في المعروض لأنه لا يوجد ما يضمن أن المطور سيستطيع بيع كل أو بعض تلك الوحدات.
واستكمل جاد، أن البيع على الخريطة يعني أن المطور سيحصل على دفعات وأقساط من العملاء ليستخدمها في تمويل أقساط الأرض وعملية الإنشاءات، لكن في التنفيذ قبل البيع سيتطلب ذلك الحصول على تمويلات سواء من البنوك أو المساهمين وكلاهما ليس بالأمر السهل أو الرخيص، وفي النهاية كل تكلفة يتم تحميلها على العميل.
ومن ناحية أخرى، انخفاض القدرة الشرائية للعملاء أصبح يفرض على المطورين تقديم تسهيلات أكبر في السداد قد تصل إلى ٧ و ١٠ و١٥ سنة مع مقدمات منخفضة تصل إلى ١٠% بل وصفر، وهو ما يدفع المطورين للبدء في تنفيذ وتسليم الوحدات بعد ٤ و ٥ سنوات، وبالتأكيد لن يستطع العملاء سداد نسب مقدم أعلى والتقسيط على فترات أقل.
وتابع جاد، وفقاً لآلية البيع على الخريطة، يتعاقد العميل على وحدة معينة بناء على تصميم ومواصفات أعدها المطور، وفي حالة إذا لم تتناسب المواصفات والمساحات مع العملاء، يقوم المطور بالتغييرات المناسبة وفقاً لمتغيرات السوق، على سبيل المثال، سابقاً مع ارتفاع الأسعار بشكل كبير ومفاجئ بعد التعويم لجأ المطورين إلى تقليل مساحات الوحدة حتى يتناسب السعر الإجمالي مع قدرة العميل الشرائية.