السيد فؤاد:
تعاني سوق الإسكان من حالة تشوه تتمثل في وجود فائض في العرض الموجه للأسر متوسطة ومرتفعة الدخل مقابل نقص العرض في الإسكان المخصص للأسر محدودة الدخل حيث يميل القطاع الخاص إلي إنشاء مشروعات إسكانية عالية المستوي تضم وحدات فاخرة بدلاً من التوجه للإسكان الذي يطلبه المستهلكون بالفعل، وفي نفس الوقت هناك عدم قدرة لآليات التمويل الموجودة علي تقريب المسافة بين القدرة المالية للأفراد والأسعار.
وقالت دراسة أعدها خبراء إحدي الشركات الأمريكية عن اتجاهات الطلب علي الإسكان في مصر لصالح وزارة الاستثمار والإسكان إن حجم الفجوة السنوية بسوق الإسكان تبلغ نحو 150 ألف وحدة سكنية سنوياً، حيث إن أكثر من ثلثي الاحتياجات الإسكانية المتوقعة في المستقبل مصدرها الأسر محدودة الدخل، ولا يفي الإسكان الحكومي إلا بجزء بسيط من هذه الاحتياجات.
أشار المهندس حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية إلي أن هذه الفجوة تزايدت بسبب الإجراءات التي اتخذتها وزارة الإسكان مؤخرا، خاصة نظام بيع الأراضي بطريقة المزايدة مما أدي إلي ارتفاع أسعارها بشكل كبير، وأضاف أنه كان من الأفضل اتباع نظام المزايدة بين الشركات علي أعلي مقدم فقط، مع إلزام هذه الشركات بتوفير جانب من المشروع الذي ستقوم ببنائه للمستويات الأقل دخلا.
وأكد أن الشباب يمثلون في مصر -حسب آخر تعداد سكاني- %35 من السكان كما يمثلون أكثر الفئات طلباً للوحدات السكنية إلا أنه مع ارتفاع أسعار الوحدات وانتشار نسبة البطالة أصبح الحصول علي وحدة سكنية أمراً صعباً بالنسبة لطبقة محدودي الدخل.
وانتقد جمعة النسبة المخصصة لمحدودي الدخل من المبادرات التي تقوم بها وزارة الإسكان، حيث تعتبر مقتصرة علي الطبقتين العليا والمتوسطة بسبب ارتفاع أسعارها، بالإضافة للارتفاع الذي تشهده الأراضي من ناحية ومواد البناء من ناحية أخري.
وقدرت الدراسة التي سبق الإشارة إليها والتي أجريت علي عينة من 9082 أسرة إجمالي حجم الطلب الحالي علي الإسكان في النطاق الحضاري للقاهرة الكبري فقط بحوالي 603 آلاف و701 وحدة سكنية، مقسمه كالآتي: 217 ألفاً و22 وحدة بمحافظة الجيزة و341 ألفاً و422 وحدة بمحافظة القاهرة، و45 ألفا و187 وحدة بشبرا الخيمة، كما أوضحت الدراسة أن الفئات العمرية من 20 إلي 30 عاماً هي الأكثر طلبا للإسكان.
وأشارت الدراسة إلي أن %93 من طالبي السكن من الذكور وجاءت الرغبة في الحصول علي سكن من أجل الزواج في مقدمة الأسباب التي تدفع هؤلاء الشباب للحصول علي سكن، وذلك بنسبة %56، تليها الرغبة في الحصول علي سكن أكبر وتغيير السكن الحالي لصغر مساحته، وذلك بنسبة %16.
وأوضحت الدراسة أن الطلب يزيد علي الوحدات السكنية التي تتراوح مساحتها بين 63 – 140 متراً، ويقل علي الوحدات التي تنخفض مساحتها عن 40 متراً.
وأوضح المهندس محمد عقيل مدير المكتب الفني بشركة القاهرة للإسكان والتعمير أن المبادرات التي تقوم بها الحكومة من مشروعات، غالباً لا يكون عليها رقابة، مما يؤدي إلي عدم وصول هذه الوحدات إلي مستحقيها، فمثلا في نظام بيع الأرض بطريقة القرعة العلنية يكون هناك مضاربة علي الأراضي، حتي يتم بيع «الإيصال» الفائز في السوق السوداء ويصل سعره في بعض الأحيان إلي 150 ألف جنيه.
وأضاف أن بعض الوحدات تصل مساحتها إلي 40 متراً وتخصص للفئات محدودة الدخل، واصفاً هذه الوحدات بأنها لا تصلح للاستخدام الآدمي وطالب بإيجاد نظام رابع للأنظمة الثلاثة في المشروع القومي لإسكان وهي «ابني بيتك» و«بيت العائلة»، و«إسكان الشباب» علي أن يطلق عليه مسمي إسكان منخفض التكاليف، وتكون وحداته مخصصة لمحدودي الدخل مع تحمل الحكومة فارق السعر بين التكلفة الفعلية لهذه الوحدات.
وذكرت الدراسة أن إجمالي الوحدات السكنية التي تم توفيرها في الفترة من 1982 إلي عام 2005 من خلال برامج الإسكان المدعم والسابقة يقدر بحوالي 1,25 مليون وحدة سكنية بمتوسط 54 ألفاً و700 وحدة سكنية سنوياً كما أكدت الدراسة تناقص مساهمة الحكومة في توفير المساكن الاقتصادية في السنوات الأخيرة، ليصل من 52211 وحدة سكنية في 2001 إلي 12328 وحدة في 2004.
ويشير المهندس صلاح محمد شحاتة رئيس قطاع المشروعات بشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير إلي أن للدولة دوراً كبيراً في سد الفجوة السكانية من خلال الدعم الذي من المفترض أن يتم توفيره من جانبها، علي أن يوجه إلي الأراضي ومواد البناء، وهما العاملان اللذان يلعبان دوراً كبيراً في زيادة تكلفة الوحدة السكنية عن الحدود المقبولة من جانب الأفراد، وطالب شحاتة بتفعيل دور الأجهزة المحلية في هذا الاتجاه لخفض الرسوم المفروضة علي التراخيص، والتي أصبحت مغالي فيها بشكل كبير مؤخراً، فضلاً عن طول الفترة التي يتم استخراجها فيها وقد تصل في بعض الأحيان إلي 4 شهور، وهي فترة قد ترتفع فيها أسعار مواد البناء التي تتميز بعدم استقرارها في الأسواق، بما يؤدي إلي أن يعيد المقاولون حساباتهم مرة أخري، وربما يتراجعون عن المشروع برمته أو يضطرون إلي استكمال المشروع بأسعار أعلي.
وقال المسئول: إن ما سيتم انجازه عبر مبادرات وزارة الإسكان، سوف يمكنها من تقليل حجم العجز السنوي من %60 حالياً إلي %40 وأشار شحاتة إلي أن عدم الإقبال علي الوحدات مساحات 40 و70 متراً هو عدم مناسبتها للعديد من المتقدمين. وتوقع مزيداً من اتساع الفجوة بين المعروض والمطلوب علي الوحدات السكنية، في ظل قيام الحكومة وحدها بتوفير الوحدات للفئات الأكثر طلباً للإسكان مطالباً بتدخل المجتمع المدني ليقوم بدور أكثر فاعلية من الوقت الحالي.
وقدرت الدراسة الحاجة الإسكانية للأسر الجديدة والمساكن البديلة في المناطق الحضرية حتي عام 2017 بنحو 2,1 مليون وحدة فقط، منها 1.6 مليون وحدة مطلوبة للأسر محدودة الدخل.
من جانبه أكد نجدي خميس رئيس مجلس إدارة شركة العصرية للاستثمار العقاري استمرار زيادة حجم الطلب علي الإسكان في ظل وجود نظام التمويل العقاري الذي يتعامل بروح مصرفية سواء من حيث الشروط أو أسعار الفائدة التي تحصلها جهات التمويل العقاري.
وحذر خميس من التوجه الاستثماري الذي يغلب حالياً علي القطاع، حيث اتجه صغار المستثمرين لشراء أكثر من وحدة سكنية في أماكن متفرقة بغرض الاستثمار والاحتفاظ بها انتظاراً لتحقيق أرباح، مع صعود السوق العقارية وازدياد الحاجة الإسكانية، في الوقت الذي يعاني فيه قطاع عريض من مشكلة السكن.
وطالبت الدراسة الحكومة بتوجيه %40 من مواردها الموجهة لقطاع الإسكان إلي الاحتياجات السكانية الناتجة عن تكوين أسر جديدة، وعن الحاجة لبديل لإسكان أصبح من غير الممكن العيش فيه، أما نسبة %60 الناتجة عن الحاجة لتقليل تزاحم أفراد الأسر في الوحدة السكنية أو تحسين مستوي المعيشة، فيمكن تركها للقطاع الخاص وقوي السوق.
وأشار الدكتور رأفت شميس بمركز بحوث الإسكان والبناء إلي أن الحكومة لا تستطيع وحدها القيام بسد العجز بين العرض والطلب، مطالباً بإتاحة الفرصة للقطاع الخاص والمجتمع المدني من أجل إنشاء وحدات سكنية مدعمة.
ومن المعروف أن وزارة الإسكان طرحت قطع أراض بين شركات القطاع الخاص لتنفيذ جانب من الوحدات المطلوبة ضمن المشروع القومي للإسكان الخاص بتنفيذ 500 ألف وحدة، وبلغ عدد الشركات التي تقدمت بطلبات لتخصيص أرضٍ لها نحو 25 شركة، وحصلت شركة أوراسكوم للإسكان التعاوني التابعة لشركة أوراسكوم للفنادق والتنمية علي نحو 8 ملايين متر لإقامة حوالي 55 ألف وحدة ضمن هذا المشروع.
ورأي شميس أن الانتقاد الموجه إلي الوحدات التي تتراوح مساحاتها بين 40 و70 متراً في غير محله، حيث تعتبر هذه الوحدات مخصصة للمواطنين الأولي بالرعاية، وهم فئة تقطن في العشوائيات، وتعتبر هذه الوحدات مرحلة انتقالية أو جزئية لهؤلاء الأفراد.
تعاني سوق الإسكان من حالة تشوه تتمثل في وجود فائض في العرض الموجه للأسر متوسطة ومرتفعة الدخل مقابل نقص العرض في الإسكان المخصص للأسر محدودة الدخل حيث يميل القطاع الخاص إلي إنشاء مشروعات إسكانية عالية المستوي تضم وحدات فاخرة بدلاً من التوجه للإسكان الذي يطلبه المستهلكون بالفعل، وفي نفس الوقت هناك عدم قدرة لآليات التمويل الموجودة علي تقريب المسافة بين القدرة المالية للأفراد والأسعار.
وقالت دراسة أعدها خبراء إحدي الشركات الأمريكية عن اتجاهات الطلب علي الإسكان في مصر لصالح وزارة الاستثمار والإسكان إن حجم الفجوة السنوية بسوق الإسكان تبلغ نحو 150 ألف وحدة سكنية سنوياً، حيث إن أكثر من ثلثي الاحتياجات الإسكانية المتوقعة في المستقبل مصدرها الأسر محدودة الدخل، ولا يفي الإسكان الحكومي إلا بجزء بسيط من هذه الاحتياجات.
أشار المهندس حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية إلي أن هذه الفجوة تزايدت بسبب الإجراءات التي اتخذتها وزارة الإسكان مؤخرا، خاصة نظام بيع الأراضي بطريقة المزايدة مما أدي إلي ارتفاع أسعارها بشكل كبير، وأضاف أنه كان من الأفضل اتباع نظام المزايدة بين الشركات علي أعلي مقدم فقط، مع إلزام هذه الشركات بتوفير جانب من المشروع الذي ستقوم ببنائه للمستويات الأقل دخلا.
وأكد أن الشباب يمثلون في مصر -حسب آخر تعداد سكاني- %35 من السكان كما يمثلون أكثر الفئات طلباً للوحدات السكنية إلا أنه مع ارتفاع أسعار الوحدات وانتشار نسبة البطالة أصبح الحصول علي وحدة سكنية أمراً صعباً بالنسبة لطبقة محدودي الدخل.
وانتقد جمعة النسبة المخصصة لمحدودي الدخل من المبادرات التي تقوم بها وزارة الإسكان، حيث تعتبر مقتصرة علي الطبقتين العليا والمتوسطة بسبب ارتفاع أسعارها، بالإضافة للارتفاع الذي تشهده الأراضي من ناحية ومواد البناء من ناحية أخري.
وقدرت الدراسة التي سبق الإشارة إليها والتي أجريت علي عينة من 9082 أسرة إجمالي حجم الطلب الحالي علي الإسكان في النطاق الحضاري للقاهرة الكبري فقط بحوالي 603 آلاف و701 وحدة سكنية، مقسمه كالآتي: 217 ألفاً و22 وحدة بمحافظة الجيزة و341 ألفاً و422 وحدة بمحافظة القاهرة، و45 ألفا و187 وحدة بشبرا الخيمة، كما أوضحت الدراسة أن الفئات العمرية من 20 إلي 30 عاماً هي الأكثر طلبا للإسكان.
وأشارت الدراسة إلي أن %93 من طالبي السكن من الذكور وجاءت الرغبة في الحصول علي سكن من أجل الزواج في مقدمة الأسباب التي تدفع هؤلاء الشباب للحصول علي سكن، وذلك بنسبة %56، تليها الرغبة في الحصول علي سكن أكبر وتغيير السكن الحالي لصغر مساحته، وذلك بنسبة %16.
وأوضحت الدراسة أن الطلب يزيد علي الوحدات السكنية التي تتراوح مساحتها بين 63 – 140 متراً، ويقل علي الوحدات التي تنخفض مساحتها عن 40 متراً.
وأوضح المهندس محمد عقيل مدير المكتب الفني بشركة القاهرة للإسكان والتعمير أن المبادرات التي تقوم بها الحكومة من مشروعات، غالباً لا يكون عليها رقابة، مما يؤدي إلي عدم وصول هذه الوحدات إلي مستحقيها، فمثلا في نظام بيع الأرض بطريقة القرعة العلنية يكون هناك مضاربة علي الأراضي، حتي يتم بيع «الإيصال» الفائز في السوق السوداء ويصل سعره في بعض الأحيان إلي 150 ألف جنيه.
وأضاف أن بعض الوحدات تصل مساحتها إلي 40 متراً وتخصص للفئات محدودة الدخل، واصفاً هذه الوحدات بأنها لا تصلح للاستخدام الآدمي وطالب بإيجاد نظام رابع للأنظمة الثلاثة في المشروع القومي لإسكان وهي «ابني بيتك» و«بيت العائلة»، و«إسكان الشباب» علي أن يطلق عليه مسمي إسكان منخفض التكاليف، وتكون وحداته مخصصة لمحدودي الدخل مع تحمل الحكومة فارق السعر بين التكلفة الفعلية لهذه الوحدات.
وذكرت الدراسة أن إجمالي الوحدات السكنية التي تم توفيرها في الفترة من 1982 إلي عام 2005 من خلال برامج الإسكان المدعم والسابقة يقدر بحوالي 1,25 مليون وحدة سكنية بمتوسط 54 ألفاً و700 وحدة سكنية سنوياً كما أكدت الدراسة تناقص مساهمة الحكومة في توفير المساكن الاقتصادية في السنوات الأخيرة، ليصل من 52211 وحدة سكنية في 2001 إلي 12328 وحدة في 2004.
ويشير المهندس صلاح محمد شحاتة رئيس قطاع المشروعات بشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير إلي أن للدولة دوراً كبيراً في سد الفجوة السكانية من خلال الدعم الذي من المفترض أن يتم توفيره من جانبها، علي أن يوجه إلي الأراضي ومواد البناء، وهما العاملان اللذان يلعبان دوراً كبيراً في زيادة تكلفة الوحدة السكنية عن الحدود المقبولة من جانب الأفراد، وطالب شحاتة بتفعيل دور الأجهزة المحلية في هذا الاتجاه لخفض الرسوم المفروضة علي التراخيص، والتي أصبحت مغالي فيها بشكل كبير مؤخراً، فضلاً عن طول الفترة التي يتم استخراجها فيها وقد تصل في بعض الأحيان إلي 4 شهور، وهي فترة قد ترتفع فيها أسعار مواد البناء التي تتميز بعدم استقرارها في الأسواق، بما يؤدي إلي أن يعيد المقاولون حساباتهم مرة أخري، وربما يتراجعون عن المشروع برمته أو يضطرون إلي استكمال المشروع بأسعار أعلي.
وقال المسئول: إن ما سيتم انجازه عبر مبادرات وزارة الإسكان، سوف يمكنها من تقليل حجم العجز السنوي من %60 حالياً إلي %40 وأشار شحاتة إلي أن عدم الإقبال علي الوحدات مساحات 40 و70 متراً هو عدم مناسبتها للعديد من المتقدمين. وتوقع مزيداً من اتساع الفجوة بين المعروض والمطلوب علي الوحدات السكنية، في ظل قيام الحكومة وحدها بتوفير الوحدات للفئات الأكثر طلباً للإسكان مطالباً بتدخل المجتمع المدني ليقوم بدور أكثر فاعلية من الوقت الحالي.
وقدرت الدراسة الحاجة الإسكانية للأسر الجديدة والمساكن البديلة في المناطق الحضرية حتي عام 2017 بنحو 2,1 مليون وحدة فقط، منها 1.6 مليون وحدة مطلوبة للأسر محدودة الدخل.
من جانبه أكد نجدي خميس رئيس مجلس إدارة شركة العصرية للاستثمار العقاري استمرار زيادة حجم الطلب علي الإسكان في ظل وجود نظام التمويل العقاري الذي يتعامل بروح مصرفية سواء من حيث الشروط أو أسعار الفائدة التي تحصلها جهات التمويل العقاري.
وحذر خميس من التوجه الاستثماري الذي يغلب حالياً علي القطاع، حيث اتجه صغار المستثمرين لشراء أكثر من وحدة سكنية في أماكن متفرقة بغرض الاستثمار والاحتفاظ بها انتظاراً لتحقيق أرباح، مع صعود السوق العقارية وازدياد الحاجة الإسكانية، في الوقت الذي يعاني فيه قطاع عريض من مشكلة السكن.
وطالبت الدراسة الحكومة بتوجيه %40 من مواردها الموجهة لقطاع الإسكان إلي الاحتياجات السكانية الناتجة عن تكوين أسر جديدة، وعن الحاجة لبديل لإسكان أصبح من غير الممكن العيش فيه، أما نسبة %60 الناتجة عن الحاجة لتقليل تزاحم أفراد الأسر في الوحدة السكنية أو تحسين مستوي المعيشة، فيمكن تركها للقطاع الخاص وقوي السوق.
وأشار الدكتور رأفت شميس بمركز بحوث الإسكان والبناء إلي أن الحكومة لا تستطيع وحدها القيام بسد العجز بين العرض والطلب، مطالباً بإتاحة الفرصة للقطاع الخاص والمجتمع المدني من أجل إنشاء وحدات سكنية مدعمة.
ومن المعروف أن وزارة الإسكان طرحت قطع أراض بين شركات القطاع الخاص لتنفيذ جانب من الوحدات المطلوبة ضمن المشروع القومي للإسكان الخاص بتنفيذ 500 ألف وحدة، وبلغ عدد الشركات التي تقدمت بطلبات لتخصيص أرضٍ لها نحو 25 شركة، وحصلت شركة أوراسكوم للإسكان التعاوني التابعة لشركة أوراسكوم للفنادق والتنمية علي نحو 8 ملايين متر لإقامة حوالي 55 ألف وحدة ضمن هذا المشروع.
ورأي شميس أن الانتقاد الموجه إلي الوحدات التي تتراوح مساحاتها بين 40 و70 متراً في غير محله، حيث تعتبر هذه الوحدات مخصصة للمواطنين الأولي بالرعاية، وهم فئة تقطن في العشوائيات، وتعتبر هذه الوحدات مرحلة انتقالية أو جزئية لهؤلاء الأفراد.