تخطط شركة HMD للتنمية للتوسع بقوة فى العاصمة الإدارية الجديدة فى المشروعات الإدارية والتجارية، وفى أقل من عام على تأسيسها باتت تملك 3 مشروعات متنوعة، كما تخطط لإقامة مشروعات سكنية فى السويس الجديدة والمنصورة الجديدة.
«المال» التقت المهندس عبدالله أنور، الرئيس التنفيذى لشركة HMD، للحديث عن تأسيسها وفلسفتها الاستثمارية فى السوق المحلية، بخلاف استعراض الخطة المستقبلية ورؤيته للسوق العقارية فى الفترة المقبلة.
ترقب لبدء إنشاءات «تو تاورز» و«جولدن فيو» خلال 3 أشهر
وخلال الحوار، أوضح “أنور” أن شركته تترقب بدء إنشاءات مشروعيها “تو تاورز” و”جولدن فيو” بالعاصمة خلال 3 أشهر، كما تنوى إطلاق مشروع ثالث خلال شهر رمضان المبارك، وتخطط لضخ 50 مليون جنيه فى الأعمال الإنشائية فى 2022.
وتملك إتش إم دى مشروع جولدن فيو بمنطقة “الداون تاون” فى العاصمة الإدارية بارتفاع أرضى و10 أدوار متكررة يقع على مساحة 2434 مترًا يطل على منطقة “CBD” الأعمال المركزية.
أما مشروع تو تاورز، فهو بارتفاع أرضى و12 دورًا، باختلاف المميزات الموجودة من حيث الموقع، ويقع على مساحة 2763 مترًا، ويتميز بالعديد من المميزات، حيث إنه يطل على شركات الأدوية وفندق الماسة على شارع رئيسى “ناصيتين”، جانبية وأمامية.
بداية، قال عبدالله أنور، إن الشركة تأسست حديثًا عبر 4 مساهمين رئيسيين، هى شركات “معالم العقارية” المملوكة له، و”الحرية للتطوير” التابعة لرجل الأعمال الدكتور إبراهيم عبدالدايم، إلى جانب رجلى أعمال هما أحمد عبدالمعطى، وهيثم عبدالغنى، ويتوزع هيكل الملكية بواقع ثلث رأس المال لـ”معالم” ومثلها لـ”حرية”، والباقى مناصفة بين رجلى الأعمال.
وأوضح أن فلسفة إنشاء إتش إم دى تُمثل امتدادًا لسابق نجاحات حرية ومعالم فى المشروعات والوحدات السكنية فى منطقة القاهرة الجديدة منذ عام 2007، مستبعدًا حدوث أى اندماج مستقبلى بين الشركتين، وإنما استمرارهما فى العمل بالقطاع السكنى بشكل منفصل عن الوليد الجديد.
ولفت إلى أن رأس مال “إتش إم دى” يبلغ حاليًا 40 مليون جنيه، وتولى مكتب محمد صلاح إدارة عملية التأسيس من الناحية المحاسبية والمالية، ومن المرتقب أن تصل استثماراتها فى بداية الانطلاق نحو 900 مليون جنيه.
وأضاف عبدالله أنور: إن “إتش إم دى” تأسست فعليًا فى شهر أكتوبر من العام الماضى، بهدف الاستثمار مبدئيًا فى العاصمة الإدارية الجديدة، كنواة رئيسية، يعقبها الانطلاق نحو التنمية العمرانية فى مدن أخرى بداخل مصر.
وتابع أننا نحاول الاستفادة من خبراتنا السابقة فى إطلاق مشروعات مميزة من حيث التصميم والمواقع بالعاصمة الادارية، وبالفعل الشركة أصبحت تملك مشروعين رئيسيين بالعاصمة، هما تو تاورز، وجولدن فيو.
وذكر أن المشروعات فى البداية كانت مملوكة لشركتى معالم والحرية، ولكن بعد تأسيس “إتش إم دى” تم إدراج المشروعين تحت مظلة الشركة الجديدة، بعد إجراء إعادة هيكلة مالية لتوزيع الاستثمارات بين المساهمين الجدد.
وتطرق إلى أن أول مشروع للشركة فى العاصمة هو مول تو تاورز بقيمة مبيعات مستهدفة 450 مليون جنيه، أما مشروع جولدن فيو فتبلغ استثماراته 350 مليون جنيه، والشركة لديها ميزة تنافسية فى توافقها المرن مع أيه مستجدات رقابية أو تنظيمية من شركة العاصمة الادارية للتنمية العمرانية.
أما عن حجم المبيعات المحققة حتى الآن، فقد قال عبدالله أنور إن الشركة استطاعت بيع نسبة كبيرة من وحدات المرحلة الأولى من المشروعين، والتى تمثل %50 فى تو تاورز، و%40 فى جولدن فيو، وهو أمر جيد للغاية بالفترة الحالية يعزز قدرة الشركة على تحقيق المرونة الكاملة فى تسعير الوحدات المتبقية لتعويض خسائر أو انخفاض الربحية فى الوحدات المبيعة قبل الارتفاع المطرد فى أسعار مواد البناء.
وذكر أن آليات التسويق تفرض على المطورين دراسة كل متغيرات السوق قبل طرح أى مشروع للبيع، منها بيع المشروع على أكثر من مرحلة، بخلاف تحديد نسبة للربحية واحتمالية زيادة الأسعار مستقبلاً .
وأكد أن “إتش إم دى” ملتزمة بكل البنود التى تم الاتفاق عليها مع العملاء عند بيع أول مراحل مشروعى تو تاورز وجولدن فيو، وذلك لتأكيد جديتها فى السوق، كما سيتم الاستمرار فى طرح المرحلة الثانية والثالثة بنظام “أوف بلان”.
وأشار إلى أن شركته ستكون متخصصة فى المبانى الإدارية والتجارية فى العاصمة الجديدة، لرؤيتها بأن القطاع السكنى يواجه تنافسية مرتفعة هناك، كما أنه فى ظل الموجات التضخمية الأخيرة يفقد القطاع شرائح من العملاء بصورة متكررة، سواء بايقاف الشراء لمدة مؤقتة أو تغيير نمط الاستهلاك.
ولفت إلى أن شركات التطوير العقارى لديها أكثر من طريقة لمواجهة أزمة ارتفاع مواد البناء وبالتبعية أسعار الوحدات، عبر طرح أنظمة سداد مرنة للعملاء، بجانب إعادة النظر فى بعض بنود التشطيبات والرفاهية التى يمكن الاستغناء عنها فى الوحدات بالمرحلة الراهنة، ولكن دون أى تأثير على جودة المنتج.
إطلاق مشروع تجارى وإدارى ثالث فى العاصمة خلال شهر رمضان
وتطرق إلى أن الشركة تنوى مواصلة التوسع فى العاصمة الادارية الجديدة، وهذه المرة اقتربت من طرح مشروع ثالث مشروعاتها فى العاصمة، وهو من نوعية المبانى الإدارية التجارية الطبية على مساحة 2700 متر فى منطقة الداون تاون.
وتابع أن المشروع يتكون من دور أرضى وارتفاع 12 طابقًا، وتتولى شركة أركريت للاستشارات الهندسية مهام التصميم، ومن المخطط إطلاقة فعليًا مع منتصف شهر رمضان المبارك.
أما عن أسعار البيع فى المشروع الجديد، فقال: بكل تأكيد الأسعار سترتفع فى2022، ويمكن القول إن متوسط سعر بيع المتر فى منطقة الداون تاون العاصمة لن يقل عن 28 ألف جنيه، بما يعنى أن أى مشروع تتراوح أسعاره من 26 إلى 30 ألف جنيه للمتر فى المرحلة المقبلة.
ضخ 50 مليون جنيه فى الأعمال خلال 2022
وأضاف أن الشركة ملتزمة بسداد أقساط الأراضى فى مواعيدها المقررة، كما تستهدف إنهاء كل التراخيص اللازمة لبدء إنشاءات مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة، كما تخطط لضخ 50 مليون جنيه فى الأعمال الإنشائية خلال العام الحالى، على أن تبدأ الإنشاءات خلال 3 أشهر.
وأوضح أن الشركة تدرس إطلاق مشروع رابع فى العاصمة ربما يتم الكشف عنه بعد عيد الأضحى، ولكن تلك الخطوة مرتبطة بتحقيق مبيعات جيدة فى المشروعات الثلاثة السابقة، وهى معادلة مستمرة فى القطاع العقارى بإطلاق مشروعات جديدة مع تسارع مبيعات المشروعات المطروحة أو القائمة.
وأكد سيطرة العملاء الأجانب من خارج مصر على %20 من المبيعات الإجمالية للشركة فى اول مشروعين فى العاصمة، فى ظل اهتمام الشركة بالترويج فى الأسواق الخارجية وتصدير العقارات.
ورأى أن العائد على الاستثمار فى القطاع العقارى يدور حول 20 إلى %25 فى المرحلة الراهنة، ولكنه أوضح أن استعادة المساهمين لرأس المال والربحية يتحقق بعد سنة ونصف من تسليم المشروعات فى العاصمة الجديدة، أما فى القاهرة الجديد فيكون بعد 6 أشهر من التسليم.
وعن توسعات “إتش إم دى” خارج العاصمة الإدارية الجديدة، فقال إن الشركة تدرس وبقوة التواجد بمشروع متكامل بأفكار خلاقة فى مدينة السويس الجديدة، والتى بدأت الحكومة التخطيط لها وإطلاق مدينة عمرانية جديدة بها.
وأكد إجراءه تفقدية لموقع مدينة السويس الجديدة التى تمتلك مقومات طبيعية جبلية مع البحر تؤهلها لاحتلال مكانة مميزة لدى شركات التطوير العقارى أو العملاء الأجانب أو المحليين الراغبين فى شراء وحدات بتلك البقعة.
وطالب هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالتعاقد مع مكاتب استشارية هندسية عالمية لإجراء تصميم عالمى ومبتكر لتلك المنطقة الجبلية على البحر الأحمر، بهدف التوصل لأنسب استغلال للمساحات، وعدم تكرار النموذج المتبع فى تطوير مناطق بالعين السخنة .
كما دعا الهيئة لإشراك القطاع الخاص بشكل جدى فى تطوير مدينة السويس الجديدة وعبر طرح الأراضى وتخصيصها للمطورين لإقامة مشروعات مختلفة عليها.
وأوضح أن شركته تبحث شراء 500 فدان فى السويس الجديدة بهدف إنشاء مشروع سكنى سياحى عليها، يضم شلالات على غرار الموجودة فى سويسرا، إلى جانب استغلال تناغم البحر مع الجبل والزراعة أيضًا.
ولفت إلى أن الشركة تخطط أيضاً لاختراق مدينة المنصورة الجديدة لإقامة مشروعات سكنية عليها، سواء بالحصول على أراضٍ داخل المدينة بمساحات 60 فدانًا أو أخرى خارج المدينة بمساحات تقارب 400 فدان.
كما أكد الاهتمام بالدخول للتطوير فى منطقة الساحل الشمالى وما يشمله من مدينة العلمين الجديدة أو المدن العمرانية الجديدة التى تنوى الدولة تأسيسها مستقبلًا بالساحل.
وأفاد بأن الشركة تستهدف الخروج إلى بر الأمان وتنفيذ المشروعات فى أول عام لتأسيسها، وفى مرحلة لاحقة سيتم الحديث عن مستهدفاتها بالسنوات القادمة، كما أن الشركة والمساهمين منفتحون على أى تطورات فى السوق العقارية، سواء فى نوعية المنتجات أو ظهور أقسام جديدة.
وأكد أن الشركة تعتمد على الموارد الذاتية للمساهمين، بخلاف متحصلات البيع لتغطية التمويلات للازمة للإنشاءات، ولا نية على الإطلاق للاقتراض البنكى.
دراسة لتشييد مبانٍ تجارية فى القاهرة الجديدة
وأوضح أن الشركة قد تدرس إنشاء مشروعات إدارية وتجارية فى القاهرة الجديدة، ولكن يجب الأخذ فى الاعتبار أن عائد استثمار تلك النوعية من المبانى فى القاهرة الجديدة أقل بكثير من نظيرتها فى العاصمة الإدارية.
وعن رؤيته للسوق العقارية فى الفترة الأخيرة، فقد بدأ باستعراض مثل شعبى شهير” النصاب مبيضحكش إلا على الطماع”، وذلك للتدليل على الأزمات الأخيرة من بحث العملاء على أرخص سعر لبيع المتر، والذى يصل أحيانًا لمستويات أقل من التكلفة الحقيقة، وبعد التعاقد يتعرض لأزمات تأخر الاستلام أو اختلاف التشطيب أو التصميم أو عدم البناء من الأساس.
وأنصح العملاء بالبحث عن سابقة أعمال الشركات التى يرغبون فى الشراء لديها والتعرف على متوسطات أسعار البيع فى المنطقة قبل الشراء.
توقعات بتعثر نحو %25 من مطورى العاصمة فى ظل ارتفاع مواد البناء
وتوقع عبدالله أنور تعثر نحو %25 من الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية الجديدة، وتحديدًا التى باعت كل مشروعاتها منذ فترة، تأثرًا بالارتفاعات الأخيرة فى أسعار مواد البناء، ناصحًا إياهم بإعادة النظر فى تصميم المشروع أو زيادة أسعار الييع فى بعض الوحدات .
إضافة ذراعى إدارة المشروعات والمقاولات لتعزيز القدرات التنافسية
وتابع أن المطور قبل كل مشروع يضع هوامش ربحية من 15 إلى %25 على سعر البيع، بهدف تعظيم الربحية، فتكلفة المتر تبلغ 10 جنيه فلا بد من البيع بقيمة 11.50 جنيه، أما فى حالة ارتفاعها %25 فالمطور ملتزم بالتنفيذ مع تعويض الربحية فى مشروع جديد، أما ارتفاع أسعار البناء لأكثر من %25 فالوضع هنا صعب للغاية على المطور.
وأشار إلى أن “إتش إم دى” تنوى إضافة شركات تابعة خلال الفترة المقبلة فى مجال إدارة المشروعات والمقاولات لتعزيز قدراتها التنافسية.