تزايدت تساؤلات شركات التطوير العقارى فى الفترة الأخيرة حول أفضل وسيلة يمكن بها تمويل المشروعات العقارية المختلفة سواء كانت مشروعات تجارية إدارية، أوسكنية.
وتحدثت «المال» مع عدد من المطورين العقاريين وأصحاب الشركات حول أفضل الطرق والوسائل لتمويل المشروعات العقارية خلال الفترة الحالية، وأى منها ملائم للوحدات التجارية والسكنية.
واختلفت آراء أصحاب الشركات العاملة فى القطاع العقارى، فالبعض رأى أنه من الصعب إيجاد طريقة موحدة تناسب جميع المشروعات وجميع الشركات، فكل شركة وظروفها الخاصة بها، وإستراتيجيتها الفريدة.
بينما رأى البعض الآخر أن أنسب طريقة تلائم مشروعات القطاع العقارى تكون من خلال التمويلات البنكية، خاصة أنها تمثل اتجاها للدولة حاليا، فى ظل ما تشهده مصر من مشروعات قومية وتنمية عمرانية هائلة.
وقال عدد من المطورين العقاريين إن اللجوء إلى الاقتراض من البنوك يعد أفضل وآمن وسيلة لتمويل مشروعات القطاع العقارى، خاصة فى ظل ما نشهده من توجه الدولة نحو البنوك بصفة مباشرة، وفى ظل الضوابط والاشتراطات التى وضعتها الدولة فى الفترة الأخيرة لتنظيم السوق العقارية.
ويرى شريف حمودة رئيس مجلس إدارة شركة «كريو» للتطوير العقارى، أن حزمة تمويل المشروعات العقارية تختلف وفقاً لظروف السوق، ولا يمكن وضع قاعدة مسلم بها، فكل شركة ولها ظروفها الخاصة ومشروعها الخاص.
وأضاف أن التمويل البنكى هو الركيزة الأساسية لأى نشاط وليس فقط النشاط العقارى، مشيرا إلى أنه فى بعض الأوقات قد يعوق عملية تمويل شركات التطوير العقارى، وأحيانا تكون تكلفته عالية إذا كان سعر الفائدة مرتفعة، ووقتها لن يكون جيدا ومناسبا لكل الشركات.
ولفت إلى أن استخدام الشراكات وإصدار سندات التوريق فى عمليات التمويل تعد من الوسائل السلسة، وتساهم فى حل الكثير من الأمور المعقدة، سواء كان لشركات التطوير العقارى أو شركات المقاولات.
وأكد أن الاقتراض من البنوك وعمليات التوريق يناسب بصفة خاصة المشروعات العقارية ذات الصفة التجارية، لأنها تحتاج لمدة أكبر فى التنفيذ.
فى السياق ذاته، قال عبدالفتاح المر رئيس مجلس إدارة شركة دبى للتطوير العقارى، إن المطور لا يعتمد فى تمويل مشروعاته على التمويل الشخصى فحسب، ولكن يضطر للجوء إلى الاقتراض من البنوك لاستكمال مشروعاته.
وأوضح أن الاقتراض من البنوك يتطلب ملاءة مالية قوية، حتى يتسنى لشركات التطوير العقارى الحصول على تسهيلات ائتمانية لتقليل تكلفة الاقتراض ومن ثم تكلفة المشروع ككل.
وتعليقاً على ارتفاع أسعار مواد البناء، قال إن شركات التطوير العقارى ستواجه أثر الزيادات السعرية فى أسعار مواد البناء خلال الشهر المقبل.
وأضاف أن عملية نقل المؤسسات الحكومية والجهات الإدارية بالدولة للعاصمة الإدارية الجديدة فى ديسمبر المقبل ستساهم فى امتصاص الزيادة السعرية الناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء، مشيراً إلى أن الفترة الحالية تشهد زيادة فى المبيعات بالسوق العقارية.
من جانبه، قال عبدالحميد عبدالعال، رئيس مجلس إدارة شركة «سينس جروب»، إن الاعتماد على البنوك بغرض تمويل المشروعات العقارية يمثل ضرورة فى ظل ما نشهده من اتجاه الدولة بقوة نحو المؤسسات المصرفية.
وتابع إن توجيهات الدولة بعدم الإعلان عن أى مشروع إلا بعد تنفيذ %30 من الإنشاءات دعمت دور البنوك المصرفية كوسيلة لتمويل المشروعات العقارية.
وأضاف، أن إدخال شراكات جديدة تأتى فى المكانة الثانية كآلية للتمويل بعد البنوك، وذلك لما بها من صراعات بين الشركاء التى تؤدئ فى النهاية إلى استقلال كل شركة عن الأخرى.
من جانبه، قال كامل إبراهيم مدير عام شركة «إنفيرجن» لإدارة المشروعات، إن أكبر تحدٍ يواجه القطاع العقارى فى السوق المصرية هو تمويل المشروعات والتحكم فى تدفق الأموال.
وأفاد بأن المشروعات فريدة فى نوعها، فكل مشروع وله ظروفه الخاصة وظروف السوق التى تحكمه، فالوقت وطبيعة المشروع وإستراتيجية الشركة هى من تحدد الطريقة المثلى للتمويل.
وأوضح، أن الشركات مسبقا كانت تبيع الوحدات على مدد سداد تصل لـ 3 سنوات، وبمقدم %25 فقط، مع الدخول فى شراكات مع الأرض، ولكن مع زيادة المنافسة ودخول لاعبين جدد للسوق، بدأ نموذج العمل فى العقارات فى التغيير، وأصبحت هناك فترات سداد تصل لـ 14 سنة.
وحول التمويل بواسطة البنوك، قال إن استخدام البنوك كآلية لتمويل مشروعات القطاع العقارى صعب للغاية فى ظل ما تتطلبه البنوك المركزية من شروط وضوابط ووجود مبان قائمة.
وتابع: «البنوك المركزية تعتبر مشروعات القطاع العقارى ذات مخاطر عالية، مما يجعلها تفرض معدلات فائدة مرتفعة، مما يجعل تكلفة الاقتراض عالية، لافتاً إلى أنه فى بعض الأحيان يكون مناسبا للوحدات التجارية والإدارية، على عكس الوحدات السكنية، لما لها من اشتراطات عديدة وعائد قليل».
وأوضح أن شركات التطوير العقارى تلجأ فى الوقت الحالى لتمويل مشروعاتها من البنوك من خلال شركات المقاولات، لأن البنوك تفرض أسعار فائدة أقل على المقاولين مقارنة مع أسعار فائدة شركات التطوير العقارى.
وأكد حنا كرم، المدير الإقليمى لشركة ريبورتاج العقارية أن أزمة التضخم العالمى تفرض العديد من التحديات أمام كافة المستثمرين فى مختلف القطاعات الاقتصادية ومنها القطاع العقارى، مشيرا إلى أن أبرز التأثيرات المباشرة لهذه الأزمة على السوق العقارية هو ارتفاع أسعار المواد الخام وبالتالى ارتفاع تكلفة التنفيذ.
وأضاف أن هذه التطورات تفرض على الشركات العقارية الإسراع بمعدلات التنفيذ فى مشروعاتها خلال الفترة المقبلة للحد من تأثيرات تلك الزيادات والتقليل من آثارها، فكلما سارعت الشركات بتنفيذ مشروعاتها وخاصة التى تم تسويقها بالفعل كلما تمكن القطاع من مواجهة تلك الأزمة بمزيد من القوة.
ولفت إلى أن التعاقدات التى تمت بين المطورين والعملاء لا يمكن إضافة أى زيادات سعرية عليها، وهو ما يجعل أى زيادة فى تكلفة التنفيذ من نصيب المطور فقط وليس العميل، مما يفرض عليه زيادة معدلات التنفيذ فى مشروعاته المختلفة، مؤكدا أن الشركات التى لديها ملاءة مالية قوية لن تواجه صعوبة فى رفع معدلات الإنشاءات فى مشروعاتها.
وقال إن الالتزام بمواعيد التنفيذ يمكن أى شركة من الحفاظ على مصداقيتها مع العملاء وثقتهم بها، والحفاظ على سمعة قوية تمكن الشركة من زيادة قاعدة عملائها فى السوق العقارية.
وتوقع زيادات سعرية فى أسعار البيع بالسوق العقارية خلال العام المقبل بنسبة تتراوح بين 10 و%15 وهى زيادة ستتمكن السوق العقارية من مواجهتها اعتمادا على الطلب الحقيقى.
وانطلاقا من هذه الإستراتيجية فإن شركته تعاقدت مع شركتى مقاولات للإسراع بمعدلات التنفيذ فى مشروعها «مونتى نابوليونى»، إذ تعاقدت مع شركة «TIJ» للمقاولات وهى إحدى الشركات التابعة لشركة «ريبورتاج» الإماراتية الأم.
كما تم التعاقد مع شركة «A&M» للمقاولات، لتنفيذ المشروع، وهى شركة قوية لها سابقة أعمال تمتد لأكثر من 15 مشروعًا فى الإمارات، مؤكدًا اختيار شركات مقاولات قوية لتنفيذ مشروع مميز ووفقا للجدول الزمنى المحدد للوفاء بتعاقداتها تجاه عملائها.
ويقع مشروع «مونتى نابوليونى» ضمن «مستقبل سيتى» فى شرق القاهرة، وهو مشروع عمرانى متكامل على مساحة 111 فدانا ويتم تنفيذه بنظام الشراكة مع شركة “الأهلى صبور”، ومن المخطط تسليمه بحلول 2025.