بالتزامن مع توجه الدولة للاهتمام بـ الاستثمار العقاري والتوسع بالإنشاءات وتحريك السوق، والتعديلات التشريعية التى تلائم تصدير العقار للخارج، كان لابد من طرح هذا التساؤل: هل يمكن أن تكون تكلفة الخدمات والصيانة عقبة أمام المستثمرين؟.
رصدت «المال» متوسط رسوم الخدمات والصيانة لمشروعات عقارية سكنية نتيجة الاستثمار العقاري بعدة مناطق بالقاهرة الكبرى خلال العام الحالي، وسجلت القاهرة الجديدة أعلى تكاليف خدمات للوحدة بنحو 60 ألف جنيه سنويا، تليها القاهرة الكبرى بنحو 50 ألف.
توفير آلية دائمة لجذب الاستثمار العقارى
أكد الدكتور أحمد آل السويدان، رئيس اتحاد المطورين العرب بمجلس الوحدة الاقتصادية العربية بجامعة الدول العربية، أنه من المهم العمل على توفير آلية دائمة لجذب المشروعات بقطاع العقارات.
وأضاف أن دولة الإمارات عملت منذ 3 سنوات على خفض نسبة الرسوم الخدمية في مشروعات الاستثمار العقاري ، بوضع خطة شاملة، وهو ما انعكس على جذب الفرص الاستثمارية بقطاع العقارات، من خلال توفير الوحدات الملائمة والأسعار المناسبة والعوائد الجيدة التى لا تهدر بسداد تكاليف الخدمات .
وطالب آل السويدان بضرورة التفات السوق المصرية إلى وضع الخطط المناسبة واتباع أساليب جديدة لخفض تكلفة الخدمات والصيانة، التى تنعكس على المستخدم النهائى.
وأوضح أن رسوم الصيانة انخفضت بالفعل بإمارة دبى بنسبة %13 خلال العام الماضى – وفقا لدائرة الأراضى والأملاك بدبى – مشيرا إلى أنه من المهم وجود الرقابة الدورية على شركات إدارة الخدمات فى المشاريع.
الكمباوند الذكى هو الحل
وقال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، ورئيس مجموعة «عربية القابضة»، إن التكلفة الحقيقية لها علاقة باستهلاك الخدمات، وبخلاف الصيانة، وأيضا بالحفاظ على القيمة الاستثمارية للعقار، وزيادة سعره.
وأشار إلى أنه من الضرورى الحفاظ على النظافة واللاند سكيب، إلى جانب تكلفة تطوير المشروع، والمصروفات التى تبنى على ميزانية تعتمد على مراقب حسابات حيادى أو شركة مراقبة حسابات متخصصة تدير توفير خدمات الكومباوند بالكامل.
كما نوه إلى ان الكومباوند الذكى يوفر، ورغم ذلك به عقبة رئيسية وهى أن بطاريات الطاقة الشمسية تحول العائد الذى تم توفيره إلى مصاريف.
وأضاف، لا تزال الطاقة الشمسية لم توضع فى الصورة النهائية، لأن العوامل الجديدة بالسوق تحتاج المزيد من الوقت لاقتناص كافة الخبرات، خاصة أن كل تطوير جديد يطرأ يوصل إلى حلول تجعل هذه الطاقة الحل الأمثل للخدمات العامة، من إنارة الشوارع والطرق والجراجات والمداخل.
وأوضح شكرى أن الآليات التى تقلل تكلفة الصيانة نسبيا هى «الكومباوند الذكي، وتأسيس محطات مياه ومعالجة صرف، والإقلال من عدد أفراد الأمن وزيادة الكاميرات».
الصيانة تحافظ على قيمة العقار
ومن جانبه كشف المهندس أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة «بريكزي»، أنه تم رفع قيمة ودائع الصيانة بالسوق المصرية من إجمالى قيمة الوحدة السكنية، بنسبة تتراوح بين 5 إلى %10، مؤكدا أنه لا يمكن تقليل نسبة الخدمات أو خفض أعمال الصيانة.
وأضح أن رفع نسبة الودائع يكفى نسبة كبيرة من إجمالى مصاريف الخدمات، وأن الكومباوند الذى يشغله نحو 1000عميل يكون إجمالى ميزانية الصيانة له حوالى مليون جنيه، وحين تقسم على عدد الأفراد لا يشعرون بها.
وشدد على أنه فى جميع الأحوال فإن الصيانة تحافظ على قيمة الوحدة، بخلاف أنها توفر فرصا أكبر خلال المبيعات الثانية . resale
وأشار إلى أن العملاء يلتزمون بالسداد نظرا لاحتياجم هذه الخدمات، للحفاظ على جودة الوحدات والكومباوند، وتوفير كافة الخصائص الخدمية بخلاف رى المساحات الخضراء والكهرباء ورواتب الأمن.
وأشار إلى ارتفاع مصاريف الخدمات للعقارات التى أسست منذ عدة سنوات ولم يتم إلزام المتعاقد بدفع وديعة للصيانة أو أن الوديعة منخفضة.
انخفاض فائدة البنوك يؤثر على ودائع الصيانة
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب شركة «جى إل إل» للاستشارات العقارية، إن المصاريف الخدمية ترتفع لسببين إما للزيادة التى يحتاجها الكومباوند لتسيير أعماله، أو التى تفرضها الدولة على الكهرباء والمياه وخلافه.
وأضاف أن العميل الذى يشترى فى السنة الأولى يختلف عن العميل الذى يشترى فى الرابعة؛ لتغير قيمة الوديعة، لكن فى النهاية الأموال لا تغطى التكلفة، وهذا نموذج متواجد عند معظم المطورين.
وشدد على ضرورة الالتزام بتنفيذ كافة أعمال الصيانة والخدمات، خاصة وأن قيمة المبنى تتمحور حول الصورة الكلية له، وإذا تدهورت حالته ستقل قيمته.
وتتعرض العديد من الوحدات فى كمباوندات للتهالك، لأن الصيانة لم تنفذ بالمستوى المطلوب، بسبب التوفير وغياب دور اتحاد الملاك، ما ينتج عنه ظهور مبانى بعيوب مثل السباكة، ويصبح المنظر العام للوحدات محتاج إلى الطلاء؛ وهى ظاهرة فى كافة المناطق، ما يدفع العملاء للانتقال.
تحدى انخفاض الودائع خلال 2020
وقال سامى إن المطور العقارى يحاول دائما الحفاظ على سمعته بالسوق، ما يدفع بعضهم إلى سداد أموال التطوير والصيانة، مما يجعلهم يتعرضون للخسارة، كما أنه من المتوقع أن تنخفض الفائدة إلى نسبه تتراوح بين 9إلى %10 السنة المقبلة، ومن الضرورى أن يضع المطورون ذلك فى حساباتهم.
واختتم بالإشارة إلى ضرورة إيجاد آلية لتخفيض التكلفة، حتى لا تؤثر سلبيا على الاستثمار العقارى، خاصا فى ظل النمو المستمر، مما يحتم العمل على تقليل المصروفات.
عدم تنفيذ الصيانة بالشكل المطلوب وغياب دور اتحاد الملاك يدفع العملاء للانتقال لأماكن أخرى