«تطوير مصر» من الشركات التى بزغ نجمها٫ مع مؤسسها الدكتور أحمد شلبي٫ خلال السنوات الآخيرة فى القطاع العقارى، ورغم حداثة عهدها بالسوق، سجلت 3 مشروعات فى الساحل الشمالى والعين السخنة ومستقبل سيتى، ووجودا مؤثرا فى دوائر وتجمعات صنع قرار المطورين العقاريين، ومشاركة مستمرة ضمن الوفود المصرية ودونها فى أهم المعارض والمؤتمرات المتخصصة على المستويات الدولية والاقليمية والمحلية.
الرئيس التنفيذى لتطوير مصر فى حوار غير تقليدى مع «المال»
5 سنوات فقط تمر على تأسيس الشركة، كانت مناسبة انتهزتها «المال» لإجراء حوار موسع غير تقليدى.
الحوار أجرته «المال» مع الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير، وشمل على غير العادة فى سوق الصحافة العقارية المتخصصة، أسئلة عن نماذج الأعمال وهياكل التمويل وبنوك الاستثمار، واستفسارات عن رؤوس الأموال المدفوعة وأسماء المساهمين وما تم وعدهم به من أرباح وسيناريوهات للتخارج، وخطة التوسعات والفرص المتاحة٫وإلى نص الحوار..
تأسيس الكيان فكرة شاركت فيها مع أشرف عرفة
■ المال: كيف تأسست شركة تطوير؟
-أحمد شلبى: وُلدت الفكرة قبل التأسيس بنحو عام ونصف، مع أحد المساهمين الحاليين هو الدكتور أشرف عرفة، الذى تربطنى به علاقة صداقة منذ عام 2008.
كانت فكرتنا تتركز فى خلق كيان مختلف عن النماذج السائدة فى القطاع العقارى، وذلك على عدة مستويات، فى مقدمتهم أن تكون شركة مساهمة منذ البداية، وليست شركة أفراد، تعتمد مبدأ فصل الملكية عن الإدارة، ويتولى قيادتها إدارة تنفيذية بفكر محترف؛ بهدف أن تصبح خلال 5 سنوات من الشركات المهمة فى القطاع.
وثانيها والذى أعلنا عنه فى أول تقديم للشركة فى 29 يوليو 2015، أننا قد جئنا لتقديم قيمة مختلفة Building Value للسوق العقارية المصرية، من خلال تقديم منتج مبدع يفوق التوقعات، وثالثها أن نبنى مصداقية من خلال التزامنا بالتسليم فى المواعيد المحددة، وبالمواصفات المتفق عليها -إن لم تكن أعلى، وهذ ما أزعم أننا قد حققناه، وتشهد عليه تعليقات العملاء على صفحات التواصل الاجتماعى.
وبناء على ذلك، بدأت فى دراسة الفرص الاستثمارية المتاحة، ووقع اختيارنا على قطعة أرض فى العين السخنة، هى التى يقام عليها مشروع المونت جلالة الآن، وأعددنا دراسة الجدوى، ثم ذهبنا لهيئة تنمية السياحة، وتقدمنا بطلب بالفعل تحت اسم شركة تطوير تحت التأسيس.
فى هذه الأثناء استخدمنا دراسة الجدوى فى جولة ترويجية Road Show للمشروع، لعدد كبير من المستثمرين الماليين، أعطى مجموعة منهم بناء عليها، وعدا بالمساهمة، إذا ما نجحنا فى الحصول على قطعة الأرض.
■ المال: أنت بالأساس دكتور معمارى، يفترض أنك بعيد عن القطاع المالى، كيف تمكنت من تحديد المستثمرين الماليين المستهدفين؟
-احمد شلبى: عن طريق شريكى فى الفكرة أشرف عرفة، رئيس مجموعة العرفة المعروفة، المهم طرحت هيئة التنمية السياحية قطعة الأرض فى مزايدة، فاشترينا كراسة الشروط، ودفعنا التأمين المطلوب، وكان يبلغ وقتها 100 ألف جنيه، وجاءنا الخبر السعيد فى شهر مايو 2014.. لقد فزنا.
كان أمامنا مهلة 3 أشهر، لسداد نحو 105 ملايين جنيه تمثل الدفعة المقدمة من الثمن، سارعنا للمستثمرين لطلب رأس المال، وفعلًا اكتتب أكثر من 90% منهم، وهكذا تأسست الشركة.
رأس المال المدفوع تطور من 110 ملايين إلى 275 مليون جنيه حاليًا.. وأعلى حصة لمساهم لا تتجاوز 13%
■ المال: كم كان رأس المال المطلوب؟
-احمد شلبى: تأسست الشركة برأسمال مصدر 150 مليون جنيه ومدفوع 110 ملايين جنيه، تم زيادته تدريجيًا، مع توالى المشاريع، ليصبح رأس المال المصدر والمدفوع 175 مليون ثم 275 مليون.
المساهمون مستثمرون ماليون يمثلون أسماء وعلامات ذات سمعة فى قطاعات اقتصادية مختلفة
■ المال: وممن يتكون هيكل المساهمين؟
-احمد شلبى: يتكون هيكل ملكية الشركة من حوالى 25 مساهمًا، وأغلب الحصص أقل من 10%، وأعلاها فى حدود 13%، وتتضمن قائمة المساهمين أشرف عرفة (العرفة جروب)، وجمال دويدار (دويدار للطلمبات)، وحمادة داود (داود للطلمبات)، وسمير عارف (الأهرام القابضة للكاوالين)، وعائلتى زيتون والبرعى، ورجل الأعمال أنور بكبيش المتخصصين فى مشروعات الأقمشة والملابس، ورجل الأعمال حمادة القليوبى، بالإضافة إلى باهر أيوب مدير إدارة المشروعات بالشركة حاليًّا وأنا، وبصفة عامة لا يمتلك أى مساهم أو مجموعة مرتبطة حصة حاكمة فى الجمعية العمومية.
وكما ذكرت يوجد فصل كامل بين الملكية والإدارة، فيشغل حمادة داود وأشرف عرفة مقعدى الرئيس ونائب الرئيس لمجلس الإدارة، وهما منصبان شرفيان، فى حين أتولى منصب الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب للشركة، بكل الصلاحيات طبقًا للرؤية التى تحقق أهداف المساهمين، وبكامل المسئوليات، بما فيها المسئولية القضائية والجنائية.
■ المال: نحن الآن على بعد 5 سنوات من التأسيس، هل حققت الشركة أرباحًا أم لم تصل لهذه المرحلة بعد؟
-احمد شلبى: لا، وفى هذا الإطار يهمنى توضيح نقطة مهمة، وهى أننا على وشك الانتهاء حاليا من تسليم آخر وحدات المرحلة الأولى من مشروعنا الأول، وهو فوكا باى بالساحل الشمال، وهو ذو طبيعة خاصة، فتطوير ليست مالكة لأرض المشروع، وإنما 3 مستثمرين عبر الشركة المصرية للتنمية العمرانية والاستثمار السياحى، اثنان منهم مساهمان فى تطوير، وهما آل عرفة وزيتون، وهم يمتلكونها منذ عام 2008، وما حدث أنه عقب تأسيسنا للشركة، فكرنا فى إبرامها لعقد تطوير للأرض، وهذا ما تم بالفعل، فيما يعتبر أول آلية شراكة تشهدها السوق، وكان ذلك فى 2015.
وبموجب العقد، فإن الطرف مالك الأرض يقوم بالتمويل، فى حين تأخذ الشركة على عاتقها مهمة تطوير المشروع من الألف إلى الياء مقابل أتعاب، تقدر بنسبة من الإيرادات.
■ المال: ولكن من يوقع عقود تملك الوحدات مع عملاء المشروع كطرف بائع؟
-احمد شلبى: طرفان مجتمعان أولهما تطوير، والطرف الثانى إما الشركة المصرية للتنمية العمرانية أو اتحاد الأمين التابع لها كمالك للأرض، ببساطة لأن تطوير تمتلك اسم المشروع، وملكيته الفكرية، وتتحمل مسئولية العملاء، وتتحكم فى الحساب المالى له، وتتولى التعاقد مع المقاولين والموردين.
ولكن فى نهاية الأمر، فإن المشروع لا يدرج على القوائم المالية لتطوير، سوى فى شكل أتعاب مقابل خدمة، وهى ليست بالحجم الذى يتيح للشركة تحقيق ربحية على مجمل الميزانية.
الخبر الجيد، سيأتى من المونت جلالة، فاعتبارًا من يناير القادم وحتى نهاية ديسمبر من نفس العام، سنقوم بتسليم 1200 وحدة من المشروع، سنتمكن من إثباتها على ميزانية 2020، وكما تعلمون أنه وفقًا للنظام المحاسبى المتبع فى مصر، فإننا لا نستطيع إثبات الإيرادات إلا بعد التسليم.
■ المال: متى إذا ستبدأ الأرباح فى الظهور؟
-احمد شلبى: اعتبارا من 2021، ولكن لاحظ أنه توجد خسائر مرحلة، وأن كل الإيرادات التى تتدفق من المشروعات المختلفة، يتم إعادة ضخها فيها لاستكمالها، ولا تذهب إلى المساهمين أو أى مشروعات أخرى، وهذا يفسر لك مدى قدرتنا على الالتزام بجدول الأعمال المعلن عنه.
سلمنا وحدات «فوكا باى» بتشطيب كامل بعد 3 سنوات ونصف .. ولا توجد شركة بدأت معنا فى نفس التوقيت بالساحل الشمالى ونجحت فى ذلك
■ المال: كيف؟
-احمد شلبى: دعنى أسألك، كم شركة بدأت مشروعها معنا فى الساحل فى سبتمبر ٢٠١٥، وبدأت فى التسليم، كما فعلنا نحن فى مشروع فوكا باى، الذى انتهينا تقريبا من تسليم كل وحدات مرحلته الأولى، علما بأنها مشطبة وليست نص تشطيب؟!.
■ المال: قل لنا أنت.
-احمد شلبى: ولا شركة تقريبا.
■ المال: وبماذا تفسر ذلك؟!.
خلط الحسابات عادة سيئة فى القطاع العقارى.. و«تطوير» تضع خطة استثمارية منفصلة لكل مشروع على حدة
-احمد شلبى: للأسف لأن هناك عادة سيئة منتشرة فى القطاع العقارى، تتمثل فى خلط حسابات المشروعات فى بعضها البعض، بأن تقوم الشركة باستخدام الإيرادات المتولدة من مشروعها «س» مثلا فى بدء أعمال مشروعها الجديد «ص» أو فى استكمال مشروعها «ع».
أما نحن فلا نخلط الحسابات، فكل مشروع قائم بذاته، ولا يوجد مليم يتسرب من مشروع لآخر، ونحن حين ندرس مشروعات جديدة، نقوم بوضع خطة استثمارية منفصل لكل واحد منها، ونحدد استثماراته المطلوبة وزيادات رأس المال التى قمنا بها تباعًا، جزء منها جاء لمقابلة مشروع بلوم فيلدز بمدينة المستقبل، الذى يمثل مشروع شراكة مع الحكومة.
■ المال: لديكم إذًا 3 مشروعات عقارية، تمثل 3 نماذج مختلفة للأعمال
-احمد شلبى: نعم، فوكا باى بنموذج الشراكة مع القطاع الخاص، وبلوم فيلدز شراكة مع الحكومة، والمونت جلالة بنمط نموذج المطور الكلاسيكى فى مصر، الذى يمتلك الأرض، ويضخ الاستثمارات، ويقوم بالتطوير والتنفيذ.
■ المال: لماذا فوكا باى قبل المونت جلالة رغم أن الثانى هو المشروع الأول للشركة؟
-احمد شلبى: طبيعة أرض مشروع المونت جلالة، هى ما فرضت الجدول الزمنى للتسليم، فمن البداية كنا نعلم أننا سنحتاج فسحة من الوقت إضافية، لإنجاز الأعمال الجبلية والتسويات، ومن البداية أيضًا أعلنا أننا نبيع وحدات المشروع ببرنامج استلام بعد أربع سنوات ونصف، أما أرض فوكا باى فهى ساحلية سهلة نسبيا، وبالتالى قمنا ببيع الوحدات على أساس التسليم بعد ثلاث سنوات ونصف، وبدأنا التسليم بالفعل من شهر أبريل الماضى.
وبنهاية العام الجارى، سنكون قد انتهينا من تسليم 169 وحدة٫ تمثل إجمالى المرحلة الأولى بالكامل، مع العلم أنها تم بيعها فى عام 2015 قبل تعويم الجنيه، ومع ذلك التزمنا بالموعد المحدد رغم الارتفاع الكبير فى التكلفة.
التوسع أرجأ توزيع الأرباح على المساهمين من 2020 إلى 2021.. ولكنه ضاعفها 3 مرات على الأقل
■ المال: يدفعنى ذلك للسؤال عن سيناريو الخروج Exit Scenario، الذى عرضته على المساهمين فى شركة تطوير، عند اكتتابهم فى رأس المال قبل 5 سنوات؟
-احمد شلبى: وضعنا سيناريو يتضمن خطة زمنية لتوزيع أرباح على المساهمين، بقيم مالية معينة، كان يفترض أن تبدأ اعتبارا من عام 2020 إلا أننا تناقشنا فى الجمعية العمومية، واتفقنا على الإرجاء إلى 2021.
■ المال: هل يمكن أن تنجح فى توزيع أرباح فى 2021 فى ظل تحمل الشركة بخسائر مرحلة من السنوات الماضية؟
-احمد شلبى: حسنا، دعنا نعود إلى البدايات، فعندما كنا نعرض المساهمة فى الشركة على المستثمرين، كانت دراسة الجدوى تتضمن مشروعا واحدا هو المونت جلالة، كانت المسألة حينها سهلة بسيطة، كل مستثمر يعلم أنه سيدفع مبلغا معينا من المال، ويحصل على توزيعات أرباح بقيمة معينة اعتبارا من عام 2020، وأن فترة استرداده لأمواله تبلغ 7 سنوات، بعدها يبدأ فى الحصول على أموال إضافية معينة.
الآن وبفعل ما تم إضافته من مشروعات وتوسعات يراها المساهمون على الأرض، ارتضوا بأن يتم تأخير توزيع الأرباح، خاصة أن قيمتها ستتضاعف ثلاث مرات على الأقل، خاصة أن أعضاء الجمعية العمومية لدينا، كلهم من الأسماء الكبيرة فى المجالات التى يعملون بها.
ولذلك من الطبيعى أن يكونا سعداء بالاسم والسمعة التجارية Brand للشركة، الذى تحقق فى 5 سنوات، نتيجة التزامها وجودة ما تقدمه من مشروعات أو ما يطلق عليه Quality Return.
الفرص الاستثمارية القادمة تجعل الطرح فى البورصة صعبًا قبل 5 سنوات
■ المال: ألا توجد خطة للطرح فى البورصة؟
-احمد شلبى: ليس قبل 4 أو 5 سنوات، فالبورصة لها قواعد للقيد، سيكون من الصعب التوافق معها حاليا فى ضوء ما نقوم به من توسعات، وإن كان لا يمكن إنكار مزايا القيد فى ظل ما يوفره من سهولة الدخول والخروج، وتوفير التمويل للتوسعات.
وقد ناقشنا هذا الموضوع فى الجمعية العمومية، خاصة ونحن نعد حاليا خطة الشركة الاستثمارية للسنوات الخمسة القادمة، ويمكن القول إن الطرح فى البورصة، سيأتى مع نهايتها، أى بعد 10 سنوات من التأسيس.
■ المال: هل تتضمن الخطة الجديدة إمكانية الدخول فى مشروعات جديدة دون التأثير على خطة توزيع الأرباح على المساهمين؟
-احمد شلبى: نعم، فنحن ندرس حاليا الدخول فى مشروعات جديدة، من خلال دعوة مستثمرين جدد، ليس للمساهمة فى تطوير، ولكن عبر نموذج للأعمال خاص بنا، ولدينا بالفعل عروض من مستثمرين لمشاركتنا من مستثمرين سعوديين وكويتيين، وما ندرسه حاليا هو نمط للمشاركة يتكون من ثلاثة أطراف، الشركة كمطور، ومالك أرض المشروع، والمستثمر الذى سيقوم بالتمويل، ومن الممكن أن يكون المستثمر هو نفسه صاحب الأرض.
نمط «فوكا باى» لن يتكرر وسنعمل بعد ذلك كشريك وليس كمؤدى خدمة
■ المال: أى نفس نموذج مشروع فوكا باي؟
-احمد شلبى: لا نمط فوكا باى لن يتكرر، ففيه كنا مجرد مقدم لخدمة، أما فى النموذج الجديد، فإن تطوير ستكون شريكًا، ولاحظ أن فى الحالتين نقوم بنفس الدور والأعمال والمجهود، وسيحدد الاتفاق دور كل طرف من الأطراف الثلاثة، وحصته فى المشروع.
وبخلاف ذلك، يمنح النموذج الجديد تطوير بعض المزايا الأخرى، فالإيرادات ستدخل فى حساب منفصل فى الشركة، وبالتالى تظهر فى قوائمها المالية، فى حين كانت فى مشروع فوكا باى، تدخل فى حساب يخص الشركة مالكة الأرض، وإن كانت تتحكم به تطوير.
فوكا باى جاء مع بداية تأسيس الشركة أيضًا، واتفقت تطوير على الحصول على نسبة صغيرة رغم أنها تتولى القيام بالمشروع بالكامل، أما الشراكة التى قمنا بها مع شركة المستقبل فى مشروع بلوم فيلدز، فهى تشبه نموذج الشراكة مع الدولة، فمقابل الأرض تحصل المستقبل على حصة من المبيعات ونحصل نحن على الباقى مقابل التطوير والصرف على المشروع.
وهناك أيضًا نموذج آخر تدرسه تطوير، يتمثل فى استقطاب مستثمر، يقوم بشراء قطعة أرض من الدولة، على أن نوقع معه عقد تطوير للمشروع، ويحصل كل من الطرفين على حصة من الإيرادات، وكما تعلمون فإن الدولة حاليا توقفت عن الدخول فى شراكات، واتجهت بدلا من ذلك إلى طرح أراضٍ للبيع عن طريق الإسناد المباشر.
■ المال: فى إطار هذه النماذج ما المشروعات التى تدرسها تطوير الآن؟
-احمد شلبى: نبحث حاليا فرصتين فى مدينة الشيخ زايد فى أكتوبر، الأولى قطعة أرض مطروحة من قبل الدولة، تتراوح المساحة التى قد يقع عليها اختيارنا منها، ما بين 300 إلى 500 فدان، ويتم دراستها مع مستثمر عربى، على أن يقوم هو بشرائها وندخل كشريك.
وهذا المشروع سيمثل استثمارات ضخمة للغاية أما الثانية، فهى عبارة عن قطعة أرض تبلغ مساحتها 200 فدان، يملكها أحد الأصدقاء، وهو بصدد الانتهاء من بعض الإجراءات المتعلقة بها مع الدولة، وندرس الدخول معه أيضا كشريك.
■ المال: هل تعتزم الدخول فى المشروعين معا؟!
-احمد شلبى: لا، سندخل فى شراكة على قطعة الأرض التى ستنتهى الإجراءات الخاصة بها أولًا، لأننا لا يمكن أن ندخل فى مشروعين فى نفس المنطقة (أنا مش هنافس نفسي)، خصوصًا أن السوق صعبة بصفة عامة.
أسعار أراضى الإسناد المباشر مرتفعة وبعضها يزيد تكلفة المشروعات لمستويات غير مسبوقة فى مصر
■ المال: بمناسبة الحديث عن النظام الإسناد المباشر الذى تبنته وزارة الإسكان مؤخرًا.. ما هو تقييمك لأسعار الأراضى المطروحة من خلاله؟
-شلبى: بالغة الارتفاع، وعلى سبيل المثال، أرض الشيخ زايد التى نبحث الشراكة فيها مع مستثمر سعودى، عندما أجرينا دراستها، وهى كما ذكرت مطروحة بنظام الإسناد المباشر، وجدنا أن التكلفة الاستثمارية لها مرتفعة جدا، وتفوق نظيرتها لأى مشروع عقارى فى مصر، وسيكون علينا أن نتعامل مع أقساط للأرض مرعبة، ستؤثر علينا سلبًا، لو تباطأت حركة السوق.
وهذا ما يجعلنا بصراحة، نميل أكثر فى مسألة اقتحام الشيخ زايد، للشراكة مع المستثمر المصرى، الذى يملك الأرض بالفعل، هذا طبعا بشرط أن ينتهى من إجراءاتها أولا.
انتهينا من دراسة مشروع فى الساحل الشمالى على 120 فدانًا ينتظر الاتفاقات النهائية
■ المال: هل توجد مشروعات أخرى تدرسونها حاليا؟
-شلبى: نعم فى الساحل الشمالى، فمشروع فوكاباى كما ذكرت من قبل، يتبقى فى مرحلته الأولى، تسويق عدد بسيط من الشقق الفندقية، ولذلك من الطبيعى أن نبحث عن مشروع جديد، يحفظ لنا تواجدنا كمطور فى المنطقة.
وفى هذا الإطار، انتهينا من دراسة مشروع بنظام الشراكة على قطعة أرض تبلغ مساحتها 120 فدانًا، وفى انتظار توصل المستثمر الذى سيشترى الأرض لتسعيرها النهائى مع محافظة مطروح.
واتفاقنا مع المستثمر يقضى بأن ينقل ملكية الأرض إلى الشركة، على أن نقتسم معه المبيعات بنسبة معينة.
■ المال: إذا فى محفظة تطوير الآن 5 مشروعات، ثلاثة منهم فى مراحل التنفيذ المختلفة، وهى فوكا باى بالساحل الشمالى، والمونت جلالة بالعين السخنة، والبلوم فيلدز بمدينة المستقبل أى فى منطقة شرق القاهرة، واثنين فى مرحلة التجهيز، أحدهما فى الساحل الشمالى، والثانى فى الشيخ زايد (غرب القاهرة).
-احمد شلبى: نعم.
■ المال: لماذا لم تفكر فى دخول العاصمة الإدارية الجديدة؟
-احمد شلبى: أولا دعنى أعود بك لبداية طرح أراضى العاصمة، حينها اشترينا نحن وأغلب شركات التطوير العقارى فى مصر كراسة الشروط، وتقدمنا جميعا باستفسارات تكاد تكون متشابهة، وأغلبها كان يتعلق بنموذج الأعمال Bussiness Model، واقترحنا حلولا لها، رفضت بلا استثناء من جانب الإدارة التى كانت قائمة وقتها.
العاصمة الإدارية لم تسوق بطريقة موضوعية مع المطورين وأتوقع إقبالاً كبيراً على العلمين إذا ما طرحت بأثمان مناسبة
لم يفهم أحد منا النموذج المطروح، بما فى ذلك طرق السداد والتنفيذ وغيرها، فما تضمنته الكراسة كان يجافى المنطق، ويجعل دراسة أى مشروع بلا جدوى اقتصادية، وبالتالى لم يتقدم أحد، فيما عدا 4 أو 5 كيانات أغلبها جمعيات، التحق بهم فيما بعد شركات مقاولات، حصل بعضها على الأرض كتخليص لمديونيات مستحقة لها، وفى النهاية لم يحصل على أراض هناك من المطورين القدامى، سوى طلعت مصطفى ومصر إيطاليا، هذه واحدة.
النقطة الثانية، أننى كنت أرى وما زلت، أن مستقبل سيتى كموقع وكفرص للتنمية، هى الأقرب فى الوقت الحالى، إذا ما كنا نرغب فى التوسع شرقًا، فالتنمية العمرانية بدأت هناك تدريجيا بالتجمع الخامس، ثم منطقة الجامعة الأمريكية، فجولدن سكوير، ثم إلى نطاق مدينتى ومدينة المستقبل، وكان من البديهى أن تنتقل بعد ذلك إلى تجمع محمد بن زايد، لا أن يتم طرح أراضى العاصمة الإدارية، بجوار الطريق الدائرى الإقليمى.
وجهة نظرى أن العاصمة الإدارية، لم تسوق ولم تناقش بطريقة موضوعية منذ البداية مع المطورين، على عكس ما يحدث فى منطقة العلمين، التى تدار بفكر وأسلوب مختلفين، أتوقع معهما أن تشهد إقبالا كبيرا من المستثمرين، عند طرح أراض فيها بسعر مناسب.
بعد تعاقدنا مع «المستقبل» على «بلوم فيلدز» كان من المستحيل المشاركة بمشروعين فى شرق القاهرة
ملخص موضوع العاصمة الإدارية، أننا وغيرنا من المطورين، لم نجد فيها فرصة مناسبة سواء على مستوى الجدوى الاقتصادية، أو من ناحية البعد الجغرافى النسبى للمشروع، عن الامتداد الطبيعى للتنمية فى شرق القاهرة، بالإضافة إلى أننا كنا فى مرحلة تفاوض على مشروع بلوم فيلدز مع مستقبل سيتى على مساحة 410 أفدنة، وتوصلنا لاتفاق أفضل، وكان من المستحيل، أن نتواجد فى العاصمة والمستقبل بمشروعين فى شرق القاهرة فى نفس الوقت.
لا أصنف العلمين ضمن الساحل الشمالى وإنما كمنطقة جديدة.. تشبه وضع التجمع الخامس و6 أكتوبر مع القاهرة
■ المال: يبدو من حديثك طريقة إدارة منطقة العلمين الجديدة تروق لك، فهل تعتزم تطوير الدخول فيها؟
-احمد شلبى: بصراحة أنا على قناعة تامة بالعلمين، وأنا أراها كمنطقة جديدة، ولا أصنفها مع الساحل الشمالى، تماما كوضع أكتوبر والقاهرة الجديدة بالنسبة للقاهرة، علاوة على أن الحكومة فكرت فيها كمنطقة متكاملة الخدمات، ووضعت لها تخطيط عالمى، وذلك يدفعنا أيضًا كمطورين للعمل بشكل مختلف بعيدًا عن منطق المنتجعات السائد فى منطقة الساحل الشمالى.
العلمين تفرض تحديًا على المطورين لتقديم منتج مختلف
■ المال: كيف؟
-احمدشلبى: من الممكن أن ننفذ تجمعات سكنية «كومباوندز» متكاملة الخدمات، تشمل مدارس وجامعات وسكن دائم وترفيه وغيرها، بشكل مشابه لمشروعنا بمدينة المستقبل.
■ المال: هل تصلح العلمين الجديدة كسكن دائم للعملاء؟
-احمد شلبى: نعم ولكن حتى لو اشتراها البعض كسكن صيفى، فمن المؤكد أنه سيكون بإمكانه تأجيره لآخرين سيتم استقطابهم للإقامة، فالعلمين أصبحت مدينة تضم مقرا للحكومة ومراكز خدمات، كما أنها نقطة جذب التنمية فى الساحل الشمالى.
الساحل الشمالى مرشح لاستيعاب أكبر نسبة من زيادة سكانية تبلغ50 مليون نسمة فى عام 2050
ولاحظ أن التوسع العمرانى فى مصر يمتد على عدة محاور، شرق القاهرة والعاصمة الإدارية ومدينة الجلالة، والعلمين الجديدة فى الساحل الشمالى الغربى، وكل ذلك يدخل فى مخطط مصر 2050 عندما يتجاوز عدد سكانها 150 مليون نسمة، بزيادة 50 مليون، ينبغى الاستعداد لاستيعابهم، وفى تقديرى أن ظهير الساحل الشمالى الغربى هو المؤهل الأكبر لذلك.
العلمين كنز التنمية فى مصر المستقبل
فهو أرض منبسطة غنية بالموارد، وتصلح كمنطقة اقتصادية يتم العمل عليها الآن، وفى هذا الإطار تم إنشاء طريق الضبعة، كما سيتم مد خط للسكة الحديد يربطها بالعين السخنة، باختصار العلمين كنز التنمية فى مصر للمستقبل٫ ولذلك ندرس ونتمنى أن نتواجد فى العلمين الجديدة، وكذلك مدينة المنصورة الجديدة، ومدن الصعيد.
■ المال: ما هو ملخص نتائج عمل الشركة بعد 5 سنوات فى أرقام؟
15.5 مليار جنيه إجمالى إيرادات خلال 5 سنوات .. و6200 عميل ومحفظة أراض 6 ملايين متر
-احمد شلبى: 6200 عميل فى 3 مشروعات، بواقع 3200 عميل فى المونت جلالة، و 1800 فى فوكا باى، و1200عميل فى بلوم فيلدز فى سنة واحدة، بإجمالى إيرادات حتى الآن يبلع نحو 15.5 مليار جنيه، وخلال العام الجارى سنكون قد انتهينا من تسليم 169 وحدة فى فوكا باى، والعام القادم سيشهد تسليم 1200 وحدة فى المونت جلالة.
■ المال: وأين يضع ذلك الشركة بين نظرائها فى القطاع العقارى؟
-احمد شلبى: فى مرتبة جيدة جدا من وجهة نظري؟
استهداف أن تكون «تطوير» بعد 5 سنوات خليطًا بين نموذجى «طلعت مصطفى» و«إعمار»
■ المال: تقصد دون وضع شركة كمجموعة طلعت مصطفى فى الاعتبار؟
-احمد شلبى: بالتأكيد.. طلعت مصطفى فى منطقة أخرى بمفرده، وبصراحة هناك شركتان فى السوق المصرية، أستهدفهما كنموذج فى الفترة المقبلة، أولهما طلعت مصطفى فى مجال قاعدة العملاء الضخمة المتوافرة لديها، والثانية إعمار فى مجال التواجد الإقليمى والدولى، نحن نرغب أن تصبح نموذج أعمال تطوير فى نهاية الخمس سنوات القادمة، خليطا بين العملاقين السابقين.
■ زيادة محفظة المشروعات والأراضى فى السوق المحلية
■ المال: كيف؟
-احمد شلبى: فيما يخص إعمار، هى تتواجد فى المغرب ومصر والإمارات وكثير من الدول وفى أوروبا وغيرها.
التوسع فى الأسواق الخارجية للتحول للاعب إقليمى
■ المال: هل تدرس تطوير حاليا فرصا للتوسع خارج مصر؟
-احمد شلبى: فى هذا الإطار أسسنا بالشركة العام الماضى، إدارة للتخطيط الاستراتيجى وتطوير الأعمال، تقوم حاليا بدراسة الفرص الاستثمارية فى أكثر من دولة الأفريقية والأوربية والعربية، كما نستهدف على الجانب الرأسى، التوسع فى تنفيذ وتشغيل المكونات والوحدات غير السكنية، وهذه الجزئية بالغة الأهمية.
سرعة تنفيذ وتشغيل المكون غير السكنى
فلو لاحظتم أن معايير التقييم للشركات العقارية المقيدة فى البورصة، سنجد أنها لا تقتصر فقط على أرقام المبيعات، بل إن الوزن الأكبر يمنح لمحفظة الأصول غير السكنية التى تولد عوائد سنوية، ولمحفظة الأراضى، وتطوير مصر تمتلك حاليا محفظة أراض تصل إلى نحو 6 ملايين متر مربع، وهو رقم لا بأس به، وتسعى لسرعة تنفيذ وتشغيل المكون غير السكنى فى مشروعاتها، كوسيلة للنمو وتحقيق العوائد والاستدامة.
■ المال: كيف؟
-احمد شلبى: تطوير تمتلك ٧ فنادق فى المونت جلالة وفوكا باى، بواقع 4 فى الأول و3 فى الثانى، وكلها تم توقيع عقود تشغيلها مع شركات الإدارة، وتستعد كما هو معروف، لبناء فرع لجامعة دولية على مساحة 70 فدانا بمشروع بلوم فيلدز، بخلاف 3 مدارس دولية على 20 فدانا، وأنشطة ترفيهية ومطاعم وكافتريات على 38 فدانًا، تشكل محفظة متنوعة، مهمتنا الآن أن ندخل بها حيز التنفيذ، ونحن الآن فى مرحلة دعوة مستثمرين للمشاركة معنا فى ذلك.
■ المال: إذا أنتم تتحركون على محورين، الأول زيادة محفظة الأراضى عن طريق الدخول فى مشروعات جديدة، والثانى سرعة تنفيذ المكون غير السكنى فى المشروعات القائمة، من خلال ما ذكرته سابقا.
ندرس فرصاً متنوعة للاختيار فيما بينها فى المغرب ورواندا وإسبانيا واليونان والبرتغال وإنجلترا والسعودية
-احمد شلبى: نعم، بخلاف التوسع فى الأسواق الخارجية، ونحن ندرس الآن فرصًا متنوعة فى المغرب، ورواندا التى تعد سوقًا واعدة للغاية، وإسبانيا، واليونان، والبرتغال، وإنجلترا، والسعودية التى بغض النظر عن أى صعوبات بها، فإنها تتميز بكبر حجم السوق (25 مليون نسمة)، وكل ذلك بهدف تحول الشركة للاعب إقليمى ودولى فى نهاية خطة الخمس سنوات القادمة.
الاستمرار فى عقد اتفاقات مع كيانات عالمية مماثلة لـ «شنايدر» و«أورانج» و«ليفربول»
■ المال: ما عناصر الاستراتيجية الأخرى لتطوير بخلاف ما ذكرت؟
-احمد شلبى: من أهم المحاور لدينا، عمل اتفاقيات مع كيانات عالمية فى مشروعاتنا، مثلما فعلنا مع شنايدر وأورانج، كما نجحنا كما تعلمون فى التوصل لاتفاقية شراكة مع نادى ليفربول الإنجليزى فى العديد من المجالات، والاتفاقية الأخيرة أفادتنا كثيرا، فيما يتعلق بنشر وترويج أسم الشركة، وذلك ما سوف يساعدنا فى بيع منتجاتنا خارج مصر، وخصوصا فى إنجلترا، والتى نشارك فى معارض بها، ونضع اسمنا كالشريك العقارى الرسمى لليفربول.
%20 من عملائنا مصريون بالخارج.. و5% أجانب السعوديون فى مقدمتهم
■ المال: من بين 6200 عميل تمتلكهم تطوير، كم نسبة غير المصريين منهم؟
-احمد شلبى: أعتقد ما بين 20 و25% منهم من خارج مصر، حوالى 20% من المصريين العاملين بالخارج، و5٪ فقط أجانب، يحتل السعوديون المرتبة الأولى بينهم، بخلاف عملاء من جنسيات أخرى، كالولايات المتحدة وفرنسا وفنزويلا وتشيلى والصين.
■ المال: أنت نائب رئيس مجلس تصدير العقار، ومن أكثر المنشغلين بهذا الملف، الذى يتميز بكثرة الحديث عنه والمناقشات والاجتماعات والمؤتمرات بخصوصه، فى حين تكاد تكون المحصلة صفر.. لماذا؟
-احمد شلبى: ببساطة لأن تصدير العقار ليس بقرار تتخذه، لتستيقظ فى الصباح، وقد عبأت وحداتك فى كراتين، لتصدرها للخارج.
■ المال: هل المشكلة فى الإجراءات؟
-احمد شلبى: هذا الملف يواجه عدة مشكلات، أولها أن تصدير العقار مثله كالسياحة بل وأكثر، يتطلب تغيير الصورة الذهنية لمصر فى الأسواق الخارجية، فإذا كان السائح الذى يأتى لقضاء بضعة أيام، بحاجة إلى أن تبذل جهدا ترويجيا لطمأنته على سلامة قراره، فما بالك بالأجنبى الذى يستثمر 200 أو 300 ألف دولار لشراء عقار؟!.
تحسين الصورة الذهنية عن مصر
ينبغى أن نعتبر الأجنبى مشترى الوحدة العقارية، بمثابة مستثمر صغير، ينبغى بذل الجهد والمال لجذبه وتشجيعه، وهذا المحور يحتاج لتعاون بين كل من وزارة السياحة التى تبذل مجهودا كبيرا فى مجال الترويج الفترة الماضية، ووزارة الاستثمار؛ بهدف وضع وتنفيذ خطة مشتركة، تستهدف تغيير الصورة الذهنية لمصر فى الخارج، بجانب صناعة مناخ جاذب لصغار المستثمرين الأجانب، كى نستقطبهم للشراء.
استحداث موظف يتلخص عمله فى منح ختم ضمانة وسلامة الوحدات للمستثمرين
المشكلة الثانية تتعلق بالإجراءات، كموضوع تسجيل الوحدات الذى قتل بحثا، وأهم نقطة فى هذا المجال، تتمثل فى ضرورة خلق موظف Notary وليكن فى هيئة التنمية السياحية، تنحصر وظيفته فى أن يضع ختما يضمن سلامة وقانونية الشركة والمشروع والعقود والوحدة المباعة، كضمانة من الدولة للمشترى، وذلك بعيدا عن موضوع التسجيل والشهر العقارى، وقد تقدمنا بذلك المقترح بالفعل ضمن مقترحات أخرى خلال اجتماعنا مجلس تصديرى ومطورين مع رئيس الوزراء.
إلغاء قيد منع تملك الأجانب لأكثر من وحدة أو 400 م أرض
مشكلة أخرى، وهى فى حقيقة الأمر بالغة الغرابة، تتمثل فى أن هناك قيدًا قانونيًّا، يمنع تملك الأجنبى لأكثر من وحدة عقارية، أو 4000 م أرض، ولقد بحثنا كثيرًا دون أن نعرف من وضع ولماذا وضع هذا القيد العجيب، الذى ضمنا إلغاءه ضمن مطالبنا لرئيس الوزراء، وجارٍ دراسة تعديله.
مشكلة رابعة تخص أهم منتج يمكن بيعه للأجانب وهو الشقق الفندقية، الذى يعد فرس الرهان فى العديد من الدول، ويتمثل -لمن لا يعلم- فى بيع شقة مجهزة بالكامل، تحت إدارة فندقية، وبالتالى فإن ميزته الأساسية، تكمن فى توليده لعائد للمشترى عن طريق تشغيله على مدار العام، فى غير فترات إقامته.
والمشكلة فى مصر أن ثمة قرار –وليس تشريعا- من هيئة التنمية السياحية، يشترط أن يماثل عدد المكون الفندقى فى المشروع عدد المكون السكنى.
تصور لو كنت أمتلك أرضا كبيرة فى العين السخنة، وعندى 8000 وحدة، سيتعين على حينها أن أبنى 4000 غرفة فندقية، و4000 وحدة سكنية، وحين تناقشهم فى ذلك، يجيبونك بأنهم يرغبون فى تنمية السياحة بزيادة عدد الغرف.
احتساب الشقق الفندقية ضمن مكوّن الغرف الفندقية مع السماح ببيعها
وقد اقترحنا أن يتم احتساب الشقق الفندقية ضمن المكون المسمى بالغرف الفندقية، مع السماح للمطور ببيعها، ولكن للأسف بعض المسئولين فى التنمية السياحية، لديهم عقيدة، أنك لو قمت ببيع الوحدة فإنه لا يمكن احتسابها كغرفة فندقية، مع أن المشترى لن يقيم بها فى الأغلب أكثر من شهر، وباقى العام سيقوم الفندق بتشغيلها٫ وقد وضعنا هذا الموضوع أيضا ضمن مطالبنا من رئيس الوزراء.
إيجاد المنتج الجاهز المناسب بعيداً عن الوحدات نصف التشطيب
■ المال: كل ما سبق يتعلق بمطالب من الدولة، ما المشكلات التى يقع إيجاد حلول لها على عاتق المطورين؟
-شلبى: أولا إيجاد المنتج المناسب، فلا يوجد عميل أجنبى يمكن أن يشترى وحدة نصف تشطيب، وكما ذكرت فإن أفضل منتج فى هذا الصدد هو الشقق الفندقية، ولذلك ينبغى علينا كمطورين أن ننشط فى هذا المجال.
مشاركة فى المعارض خارج مصر ضرورة
كذلك يتعين أن ننشط فى المشاركة فى المعارض خارج مصر، ونحن فى تطوير نشارك، ولدينا تجارب عديدة فى ذلك، بعضها كانت غير ناجحة، فالمعارض التى شاركنا بها فى إنجلترا فشلت فشل ذريعا بالنسبة لنا ولباقى المطورين، لافتقادنا للعناصر السابقة التى تحدثت عنها، فالنجاح فى النهاية، هو نتيجة جهود مشتركة بين الدولة والمطورين، وذلك إذا كنا جادين فى الحصول على نسبة جيدة من كعكة مئات مليارات تصدير العقار العالمية، التى نتحدث جميعا عنها، فاكتمال المنظومة شرط ضروى وليس كافيا، بمعنى أن الإصلاحات وإزالة العقبات وحل المشكلات يتيح لنا وضع أنفسنا على ملعب المنافسة، وتتوقف الحصيلة بعدها على حسن أدائنا (شطارتنا).
اللجوء للشركات والمؤسسات العالمية ذات المصداقية لإصدار تقارير عن السوق
نقطة أخرى مهمة أيضا، تتعلق بالتعامل مع الشركات والمؤسسات العالمية ذات المصداقية مثل جى إل إل وغيرها، التى تصدر تقارير عن الدول المختلفة، بحيث يمكن استخدامها فى المعارض والمؤتمرات التى نشارك بها، لبيان الفرص الاستثمارية التى تتيحها مصر، ولكن هذه ينبغى أن تكون خطوة لاحقة، بعد تطبيق المنظومة المطلوبة.
ترويج ميزة تمتع العقار المصرى بواحدة من أعلى نسب العائد الرأسمالى بجانب التوزيعات الدورية
ينبغى أن نعرف أن العقار المصرى يتيح للمستثمر، ميزة إضافية غير متاحة له فى أى منطقة أخرى فى العالم، فبخلاف العائد الدورى الذى يمكن أن يحصل عليه، فإنه سيتمتع بواحدة من أعلى نسب النمو فى قيمة العقار نفسه على مستوى، أى عائد دورى ورأسمالى مرتفعين فى نفس الوقت.
■ المال: هل قام المطورون، وأنت منهم، بأى خطوة على طريق التوافق مع متطلبات تصدير العقار التى ذكرتها؟
-احمد شلبى: هناك أكثر من شركة بدأت فى التكيف مع ما هو مطلوب، على سبيل المثال، لقد شاركنا نحن و٧ شركات أخرى، وكانت معنا الدولة فى معرض مبيم بفرنسا هذا العام، وكان شكلنا العام جيد.
جذب الصناديق العالمية يحتاج إلى تواجد نظيرتها المحلية.. وتوافر أصول غير سكنية
هناك نقطة أخرى تتعلق بهذا الملف، وهو أن تصدير العقار لا يقتصر فقط على تسويق المنتج المصرى لصغار الأفراد والمستثمرين، وإنما أيضا يتضمن جذب صناديق الاستثمار العقارى، ودعونى أؤكد لكم أننى قد لمست بنفسى خلال مبيم مدى اهتمام هذه النوعية من الصناديق بالاستثمار بالقطاع العقارى فى المجالين التعليمى والفندقى، خاصة الأول.
وفى هذا السياق، ينبغى أن نشير إلى أن اجتذاب صناديق الاستثمار العقارية بكثافة، يتطلب أيضًا وجود صناديق عقارية محلية، ولكن كما تعلمون أيضا فإن ذلك غير متوافر لأحجام الكثيرين عن تأسيسها، فى ظل القواعد الحاكمة لها حاليًّا.
■ المال: هل دفعتك بعض التجارب الفاشلة للمشاركة فى معارض دولية، للتوقف عن المشاركة فى المستقبل؟
-احمد شلبى: نعم، نحن نتبنى الآن استراتيجية تقوم على المشاركة فى المعارض التى تشارك فيها الدولة، وذلك لدعم جهودها فى هذا المضمار، وبناء عليه هناك معارض فى إنجلترا مثلا، سنتوقف عن المشاركة بها، وعوضا عن ذلك سنركز على البيع المباشر، وعلى قنوات أخرى وأهمها السماسرة المتخصصين، الذين يقومون بتسويق مشروعات بعينها فى الخارج.
كما نستعين فى الوقت الجارى أيضا، بالمكتب الهندسى الإيطالى، الذى يعمل معنا فى مشروعاتنا، لدراسة القيام بتسويقها فى إيطاليا وأوروبا.
نتبع سياسة تشجيع العميل على الاستثمار من أجل الإيجار وليس البيع فى «بلوم فيلدز»
فى مجال تطوير المنتج ليتلاءم مع التصدير ومع السوق المحلية، أظن أننا الشركة التى تمتلك أكبر مخزون من الوحدات كاملة التشطيب بمشروعاتنا المختلفة، أكثر من ذلك، أعددنا تصميمات لوحداتنا فى المونت جلالة وفوكا باى، تشمل عدة نماذج كاملة التجهيز بالأثاث، وذلك عن طريق واحدة من أفضل المتخصصين فى مجال التصميمات الداخلية Interior Desgin فى مصر المهندسة منى حسين، بحيث أن العميل لن يحتاج سوى أن يأتى بحقيبة ملابسه بعد الشراء مباشرة.
وفى بلوم فيلدز بدأنا فى تبنى نفس الأسلوب، فقمنا بإعداد تصميمات داخلية لمجموعة عمارات، وبصدد طرح وحداتها الآن، ولاحظ أن ذلك يدخل فى إطار اتباع سياسة تشجع العميل على الاستثمار من أجل الإيجار وليس البيع، خاصة أن ذلك سيكون متاحا بسهولة عقب افتتاح الجامعة الدولية.
■ المال: ماذا استفدتم من مشاركاتكم المتكررة فى معرض مبيم؟
-احمد شلبى: أهم شيء أننا أصبحنا نمتلك شبكة علاقات مع صناديق والشركات الاستثمارية العقارية العالمية، التى من الممكن أن تكون مهتمة بالمساهمة فى أنشطة الشركة كالفندقة والتعليم.
نبحث عن بنك استثمار محلى لإعداد الهياكل التمويلية لمشروعاتنا قبل دعوة الصناديق العقارية والمستثمرين
الخطوة المقبلة من جانبنا، ستتمثل فى التعاقد مع أحد بنوك الاستثمار المتواجدة فى مصر، لم يتحدد بعد، ليلعب دور المستشار المالى، ووضع هيكل التمويل وبلورة الفرص المتاحة فى مشروعات الفنادق والمدارس والجامعة التى نملكها.
فى مجال الفنادق قطعنا خطوة جيدة، بتوقيع العقود مؤخرا مع شركات الإدارة، وننتظر الإعلان عنها فى مؤتمر صحفى، وهذا يعنى أن لدى الأرض والعقود ودراسات جدوى مقدمة من جهات محايدة، ويتبقى فقط هيكل التمويل والترويج للمستثمرين للمشاركة.
أما بالنسبة للجامعة، فمازال أمامنا بعض الوقت، فقد وقعنا مذكرة تفاهم مع الجامعة الدولية التى ستتولى الإدارة، نحن الآن فى مرحلة صياغة العقود، وبمجرد الانتهاء منها، سنتوجه على الفور لبنوك الاستثمار.
5 مليارات جنيه تكلفة مبدئية لإنشاء الجامعة و3 مدارس فى «بلوم فيلدز».. ومليار جنيه «فوكا باى».. و2 مليار لفنادق «إلمونت جلالة»
■ المال: هل لديك تقدير مبدئى لحجم الاستثمار المطلوب لهذه المشروعات؟
-احمد شلبى: نعم لدينا تقديرات مبدئية، فحجم التمويل المطلوب لإنشاء الجامعة و٣ مدراس فى البلوم فيلدز يبلغ نحو 5 مليارات جنيه، فى حين تقترب الاستثمارات المطلوبة لفنادق فوكا باى من مليار جنيه، وفنادق المونت جلالة من 2 مليار، وكل هذه أرقام مبدئية كما ذكرت، ستخضع للتمحيص والدراسة مع بنك الاستثمار الذى سنصل معه لاتفاق.
إصدار اللائحة التنفيذية لتعديلات قانون الإقامة والجنسية كفيل بتنشيط السوقين الأولى والثانوية
-المال: هل هناك أى مشكلة أخرى تتعلق بالإجراءات والقوانين فيما يتعلق بملف تصدير العقار؟
-شلبى: فقط مجرد تفعيل تعديلات قانون منح الجنسية والإقامة، والتى لا أعرف لماذا لم تصدر لائحته التنفيذية، فمجرد تفعيله بكفاءة كفيل بخلق فرص هائلة، فلدينا مئات الآلاف وربما بضعة ملايين من السوريين والعراقيين والليبيين فى مصر، سيتيح لهم شراء وحدات عقارية، الحصول على الإقامة، ولاحظ أيضا أنه من الممكن أن ينشط هؤلاء سوق إعادة البيع، ومن ثم ستتدفق سيولة جديدة للسوق الأولى (الوحدات الجديدة).
السوق العقارية تتسم بالهدوء
■ المال: كيف تصف حالة السوق العقارية الآن؟!
-احمد شلبى: يمكن توصيفها بالهدوء، وذلك أمر طبيعى، بعد الطفرة التى شهدتها خلال العامين الماضيين.
■ المال: ماذا تقصد بالطفرة؟
-احمد شلبى: أقصد النمو فى أرقام المبيعات التى حققتها الشركات، وعلى سبيل المثال تطوير تجاوزت إيراداتها فى 2016، 2 مليار جنيه، وارتفعت فى 2017 إلى 4.3 مليار، ثم إلى 6.7 مليار جنيه فى 2018.
■ المال: ولكن ألم يكن ذلك مرتبطا بزيادة عدد الوحدات المعروضة من شركتك مع نمو المشروعات؟
-احمد شلبى: أكيد له علاقة بالنمو فى المعروض، وفى عدد الوحدات المبيعة، وارتفاع الأسعار، ولكن نسبة الزيادة التى حدثت لدينا مثلا فى الإيرادات فى 2018 مقارنة مع 2017، تكاد تماثل النمو فى عدد العملاء.
أتوقع ألا يزيد متوسط معدل النمو فى 2019 على 20% مقابل 40-50 % فى 2018 و2017 و2016
ما أقصده بمرحلة الهدوء، أن تعود السوق لمستويات نمو المبيعات البيع الطبيعية، التى أتوقع ألا تزيد هذا العام عن 20%، غير الطبيعى كان تحقيق معدلات نمو تراوحت بين 40 و50% على مدار العامين أو الثلاثة السابقة.
ولاحظ أيضًا الأسعار وصلت لمستويات تعتبر عالية مقارنة مع القوى الشرائية، وليس مقارنة مع التكلفة، والسعر لا نستطيع تغييره لأنه مرتبط بالتكلفة، والتى ارتفعت كل عناصرها خلال الفترة الماضية بداية من تاريخ التعويم، سواء الأراضى أو مواد البناء والنقل والأجور وغيرها.
وبصفة عامة يمكن القول، إنه فى حين زادت تكلفة المعيشة بمعدل 3 أضعاف تقريبا، فإن متوسط الأجور فى تقديرى لم يرتفع إلا بنحو 50%، وهذا الفارق يأتى بكل تأكيد على حساب المدخرات، ومن ثم القوى الشرائية لمنتج كالعقارات.
■ المال: هل انعكس ذلك على نسبة تعثر العملاء فى سداد الأقساط أيضا؟
-شلبى: لا أعتقد، أو لى الأقل تطوير، فمعدلات التعثر عن السداد فى شركتنا، والتى أرجعها بصورة دورية، ما زالت عند معدلاتها الطبيعية، والتى تتراوح بين 3 و5%، وظنى أن ذلك يعود أن مشترى الوحدة العقارية عموما، يعتبرها استثمارًا للمستقبل، وبالتالى يبذل كل ما فى وسعه للالتزام بالأقساط، ولو على حساب النواحى الحياتية الأخرى.
المخاطر والتقلبات تهدد المطور الصغير والذين يخلطون بين حسابات مشاريعهم المخلتفة
ولكن لا سبيل لحل هذه الفجوة ما بين القوى الشرائية إلا بالتمويل العقارى؛ لأن السوق لو استمرت على هذا المنوال، فستبدأ الشركات غير الاحترافية فى الخروج، فالمطور الذى يستخدم مبيعات مشروع معين فى تنفيذ مشروع آخر، على سبيل المثال، سيتعثر ويخرج من السوق، وكذلك المطور صغير الحجم، الذى يعتمد على حجم أعمال محدود أو مشروع واحد، ولا يستطيع تحمل مخاطر تقلبات ومتغيرات الاقتصاد المختلفة.
الخلاصة نحن بحاجة لتمويل عقارى، بفائدة منطقية، لا تتجاوز 10%، ونحن نسعى الآن كمطورين مع البنك المركزى، لرفع سقف مبادرته للتمويل العقارى إلى 3 ملايين جنيه.
تصدير العقار وتنشيط التمويل جناحا السوق للتحليق
■ المال: أى يمكن من وجهة نظرك تشبيه التصدير العقارى والتمويل العقارى بالجناحين اللذين يمكن أن يحلق بهما السوق؟
-احمد شلبى: بكل تأكيد، وبدون ذلك أخشى أن تستمر حالة الهدوء بالسوق، أكثر من ذلك هناك شركات لا تبيع بشكل جيد، وتمر بظروف صعبة، وكما نعلم فإن القطاع العقارى يتمتع بتأثير بالغ الحساسية على الاقتصاد، ومن ثم نجد اهتمامًا خلال الفترة الماضية بالتمويل العقارى.
ندرس تأسيس شركة للتمويل العقارى على غرار نموذج «طلعت مصطفى» مع «هيرمس»
وقد رأينا مجموعة طلعت مصطفى، تتجه مؤخرا لتأسيس شركة للتمويل العقارى بالمشاركة مع المجموعة المالية – هيرمس ومجموعة غابور، وللأمانة فإن هشام طلعت مصطفى كان أكثر المطورين إلحاحا على ملف التمويل العقارى، وتابعته عدة مرات وهو يتحدث عن أهمية هذا الموضوع، سواء فى اجتماعات مجلس الوزراء أو وزارة الإسكان، وطالما أقدم على هذه الخطوة، فلابد أنه يملك رؤية مستقبلية، برهن تاريخيا أكثر من مرة، أنه يمتلكها.
■ المال: هل تدرس تطوير بدورها تأسيس شركة للتمويل العقارى؟
-احمد شلبى: بالتأكيد ندرس تأسيس والمساهمة فى شركة للتمويل العقارى، مع بنك استثمار لم يتحدد بعد، ومازلنا فى مرحلة النقاش حول هذه الموضوع فى مجلس الإدارة ومع المساهمين، فهذا النشاط هو مستقبل السوق العقارية.
فهو يوفر دورة أسرع بكثير لرأس المال، بدلا من البيع على أقساط لمدة 8 سنوات، هل تتخيل ما حجم الاستثمارات والتوسعات الجديدة التى يمكن أن يقوم بها المطورون فى هذه الحالة٫ بلاشك حجم هائل.
ودعنا نكون صرحاء، فلا الدولة تعتزم أن تبيع الأراضى بأسعار رخيصة، ولا المطورون باستطاعتهم تخفيض الأسعار فى ظل ارتفاع جميع مكونات التكلفة، والحل الوحيد يكمن فى تفعيل منطقى للتمويل العقارى، بفترة زمنية من 15 إلى 20 سنة وفائدة لا تزيد عن 20%، وبالتالى منحه دورًا متعاظمًا لسد الثغرة التمويلية القائمة.
وكما ذكرت من قبل، إننى أرى فى هشام طلعت مصطفى ومحمد العبار وشركتيهما، نموذجين استثنائيين لأبعد الحدود، والأرقام المحققة على القوائم المالية لمجموعة طلعت مصطفى على سبيل المثال، ليست من فراغ، بل وراءها منظومة داخلية تحترم، قادرة على خلق وإدارة هذه المحفظة الكبيرة، والنقطة الثانية المهمة بالنسبة لى فى المجموعة، أنها تمتلك حجمًا لا يستهان به من المكون غير السكنى، فلديهم فنادق ومراكز تجارية ومدارس وغيرها من الأنشطة.
■ المال: تكلمت عن رغبتك فى دراسة فرص الاستثمار فى الصعيد.. فى تقديرك ما أسباب إحجام المطورين عن العمل به حتى الآن؟
-احمد شلبى: أولا الصعيد سوق واعدة للغاية، وبالذات فى مناطق هضبة أسيوط والمنيا وسوهاج، كما يتوافر بها رؤوس أموال، وقوى شرائية مرتفعة فى شرائح اجتماعية متعددة، السبب الحقيقى هو الاستسهال فى الجانب اللوجستى، بمعنى أننا كشركات تعودنا على العمل فى مناطق معينة، بشبكات علاقات مع عملاء محددة محصورة فى هذا النطاق، وفرق التسويق الخاصة بشركاتنا لا تتوافر لها قواعد بيانات أو شبكة علاقات مع عملاء فى الصعيد، وبالتالى فأنت بحاجة لخلق فريق للعمل هناك، هذه واحدة.
النقطة الثانية، أننا كمطور، قد نكون بحاجة لخلق علامة تجارية جديدة، وربما شركة أو كيان جديد للعمل فى الصعيد، مع طبيعة ونوعية مختلفة من العملاء، فالاسم التجارى القائم مرتبط ويستهدف شرائح اجتماعية معينة، فى مناطق معينة، بأدوات تسويقية مناسبة.
نحن بحاجة إذا لخلق نموذج أعمال جديد للعمل فى الصعيد، وأنا أتطلع للبدء فيه بأقرب فرصة، فهو من ناحية سيولد إيرادات كبيرة للغاية، ومن جانب آخر سيوفر ميزة التنوع الجغرافى، التى تمثل الحياة بالنسبة للمساهمين والإدارة، المسألة فقط تتعلق بصعوبة بناء مثل هذه المنظومة، فى ظل جدول أعمال مزدحم، والضغوط الناجمة عن ضرورة الالتزام بتسليم وحدات مشروعاتنا الحالية فى المواعيد المحددة.
وأعتقد أن الوقت المناسب لاقتحام الصعيد، سيأتى عقب قطعنا الشوط الأكبر من التسليمات.
■ المال: هل هناك أى عقبات فى الصعيد، ينبغى علـى الحكومة العمل على إزالتها؟!.
-احمد شلبى: بصراحة لا، فالحكومة تمنح الأرض فى الصعيد بالتخصيص المباشر، وبسعر مناسب، وقد شهدت بنفسى تجارب لمستثمرين آخرين فى ذلك، التقصير هناك من المطورين.
أفضل ألا تزيد حصة الوسطاء من المبيعات على 50% مقابل متوسط السوق 70 إلى 80% حاليًا
■ المال: اسمح لى بسؤال اعتراضى، كم تبلغ النسب التى تحققها شركات التسويق العقارى والوسطاء من إجمالى مبيعاتك؟
-احمد شلبى: حوالى 70% مع ملاحظة أننا من الشركات التى تحاول أن تقلل هذه النسبة، التى بلغ متوسطها فى السوق العام الماضى نحو 80%، فالسماسرة يتحكمون فى السوق بدرجة كبيرة.
■ المال: هل ترى فى ذلك أمرًا سلبيًّا أم إيجابيًّا؟!.
-احمد شلبى: سلبى.
■ المال: كم تبلغ نسبة تحكمهم فى الأسواق العالمية؟
-احمد شلبى: 100%، العرف العالمى أن شركات التطوير لا تبيع وحداتها مباشرة، وإنما تتعاقد مع شركة تسويق لتقوم بهذا الدور، وتضمن فى نفس الوقت الطرفين، كما تتولى مسألة التعاقد.
فى مصر هناك نوعان، إما سماسرة فى الشارع، أو شركات تسويق، والأخيرة ينحصر ما تفعله، فى شرح المشروع للعميل وجذبه لشراء الوحدة، ولا تقوم لا بالتفاوض ولا بالتعاقد ولا مراجعته.
وبالتالى فكل المطورين فى مصر مجبرون، على تأسيس إدارة بيع وأخرى للعقود، وهذا الكلام غير موجود فى الخارج.
وفى ظل هذه الأعباء وفى سوق يسيطر الوسطاء على 80% منه، يصبح ما يتقاضونه من عمولات عبء إضافى.
بالإضافة فإن الكثير من العملاء، يفضلون الذهاب للوسطاء للتعرف على الفرص المتاحة فى السوق، وبالتالى الشركة التى تدفع نسبة عمولات أعلى، تصبح هى صاحبة المشروع الأفضل، هذا بديهى.
عموما أنا أفضل ألا تزيد نسبة الوسطاء من المبيعات عن 50%، بدلا من الحصص المختلة الحالية.
من هو أحمد شلبى؟
الدكتور أحمد شلبى يتحدث فى ندوة المال – تصوير أحمد رشدى
الدكتور أحمد شلبى مهندس معمارى، حاصل على بكالوريوس الهندسة المعمارية من كلية الهندسة جامعة القاهرة دفعة 1993، ودرجة الدكتوراه من جامعة كورنيل بالولايات المتحدة الأمريكية.
شارك عند تخرجه فى إنشاء مكتب للاستشارات الهندسية، سعى من خلاله لتأسيس إدارة لتقديم خدمة التطوير العقارى للمستثمرين، تتولى إقامة المشروعات لحسابهم بالكامل، إلا أن الفكرة لم تنجح حينها، لصعوبة تقبل السوق لها فى ذلك الوقت، ولكنه نجح فى تطبيقها بعد توليه شركة تطوير، من خلال مشروع فوكا باى، ومشروعات أخرى تحت الدراسة حاليا.
مكث فى الولايات المتحدة الأمريكية فى الفترة من 2001 إلى 2006، لنيل رسالة الدكتوراه، وخلالها قام بالتدريس أيضًا لطلبة الماجستير بنفس الجامعة، مواد تضمنت كيفية إعداد دراسات السوق والجدوى للمشروعات العقارية.
حاليا يشغل شلبى منصب أستاذ العمارة والتنمية العمرانية بكلية الهندسة جامعة القاهرة، وأستاذ زائر فى قسم تخطيط المدن بجامعة كورنيل بالولايات المتحدة الأمريكية.
عقب عودته من الولايات المتحدة الأمريكية فى عام 2006، تولى إدارة شركة الفوارس القابضة، والتى تمثل الاستثمارات العقارية للشيخ على الخليفة الصباح فى مصر، قبل أن يتقدم باستقالته فى 2012، بسبب تباطؤ حركة الاستثمارات الجديدة فى تلك الفترة التى أعقبت ثورة يناير 2011.
خلال الفترة من 2012 وحتى مطلع 2015 عمل مستشارًا لوزير الإسكان والمشروعات العمرانية.
فى منتصف 2015 أسس مع مجموعة من المستثمرين الماليين، شركة تطوير ويشغل منصب العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لها.