أوقفت إدارة التخطيط العمرانى، مشروع تخطيط 400 فدان
شرق الإسكندرية فى ظل التنازع عليها بين هيئة الإصلاح الزراعى، ومديرية
الأوقاف بالإسكندرية، وتأتى هذه المساحة ضمن مشروع تحزيم 2200 فدان عشوائى،
على مستوى المحافظة الساحلية، حسب تصريحات الدكتور يسرى عزام، رئيس مكتب
الاستشارات الهندسية «الدار المصرية للعمارة والتخطيط».
وقال عزام،
إن ملف تحزيم المناطق العشوائية بمحافظة الإسكندرية، بدأ فى عهد اللواء
عادل لبيب، محافظ الإسكندرية الأسبق، وكان ضمن البرنامج الانتخابى للرئيس
الأسبق محمد حسنى مبارك، ويتمثل فى ثلاثة مخططات مختلفة تشمل المدن
المصرية، والقرى، وتحزيم الامتداد العشوائى بالمحافظات.
وأشار عزام
بصفته استشارى التخطيط السابق بديوان عام محافظة الإسكندرية فى حوار مع
«المال»، أن الهيئة العامة للتخطيط العمرانى بوزارة الإسكان قامت بإعداد
مشروع يتمثل فى البحث عن أراضٍ ملاصقة للمناطق العشوائية بالإسكندرية،
والقيام بتخطيطها تمهيدًا لتحزيمها، ومنعها من الزحف للمناطق المجاورة لها،
وبلغ عدد الأراضى وقتها 13 قطعة، منها 7 قطع بحى شرق والمنتزه، كانت ضمن
مسئوليته، ممثلاً عن كلية الهندسة التى تولت المهمة الاستشارية فى تعاقدها
مع وزارة الإسكان من جانب الهيئة العامة للتخطيط العمرانى.
وبلغ
إجمالى مساحة هذا المشروع فى نطاق الإسكندرية 2200 فدان، وأوضح عزام أن
مناطق التحزيم السبع كانت بها مشكلات عدا منطقة التحزيم السادسة، والتى
تعرف باسم «أرض الـ90 فدان»، وتم تخطيطها، ويملكها أكثر من 30 مالكًا،
رحبوا بالتخطيط ووقعوا بالموافقة عليه، ثم وافقت وزارة الإسكان وصدق عليها
الدكتور أسامة الفولى، محافظ الإسكندرية حينذاك، من أجل البدء فى المشروع،
بالإضافة إلى منطقة أخرى تم اعتمادها أيضًا من جانب المحافظة ووزارة
الإسكان، وهى منطقة التحزيم الثالثة مجاورة للـ2200 فدان، وتصل مساحتها إلى
130 فدانًا.
وتطرق عزام للمشكلات التى واجهت القطع رقم «1 و2 و4»،
والتى تتعدى مساحتها الـ400 فدان داخل حى المنتزه، ويتنازع على ملكيتها
وزارة الأوقاف مع الإصلاح الزراعى، الأمر الذى أوقف تخطيطها ولم يتم
اعتمادها حتى الآن.
أوضح عزام أن منطقة التحزيم الثالث، والتى تبلغ
130 فدانًا، والمنطقة السادسة التى تبلغ 90 فدانًا، اللتين تم اعتمادهما
جارٍ البناء عليهما، ضمن مشروع تحزيم المناطق العشوائية بحسب التمويل، وأن
المنطقة السادسة، التى يملكها أكثر من 30 مالكًا، تتبع عددًا كبيرًا من
الشركات والجمعيات والأملاك الخاصة.
وقال إنه من خلال التخطيط تم
عمل طرق جديدة، فضلاً عن توفير خدمات صحية، وتعليمية، وتجارية، وأمنية،
موضحًا أن تخطيط المشروع وصل لنسبة %100 ويعتبر ناجحًا لأقصى درجة.
واعتبر
عزام، أنه على المستوى العام كان الإنجاز ضعيفًا، لافتًا إلى أن الإنجاز
تخطيطًا وصل إلى حوالى 250 فدانًا، ولكن ما أعدوه من مخططات فاق الـ600
فدان، إلا أنه لم يعتمد، حيث إن التخطيط من قبل الاستشاريين، وصل لنسبة
%35، أما الباقى فكان نتيجة نزاعات وحدوث المخالفات العقارية خلال فترة
قيام ثورة يناير 2011 والانفلات الأمنى، مما أدى إلى صعوبة تخطيط تلك
المناطق واستدعى توقف المشروع من قبل الهيئة العامة للتخطيط العمرانى
لصعوبة تنفيذه.
وتابع: نتيجة الإجراءات الكثيرة والغياب الأمنى خلال
الأعوام الثلاثة الأخيرة، ضاعت الكثير من الأراضى، عبر بناء العقارات
المخالفة المتناثرة، أعاقت عملية التخطيط بسبب استباق المخالفين للمحافظة
فى الزحف العشوائى على الأراضى. وعلى صعيد آخر أكد الدكتور يسرى عزام، أن
انخفاض حجم المطروح من المشروعات الخاصة بنشاط الاستثمار العقارى
بالإسكندرية، أثر على شركات الاستثمار العقارى والمكاتب الاستشارية
الهندسية.
ولفت أيضًا إلى أن المحافظة تفتقد الأراضى الفضاء التى
تصلح للبناء بداخل نطاق الإسكندرية حاليًا، حيث إن ندرة الأراضى تؤدى إلى
ارتفاع الأسعار، موضحًا أن قلة المعروض من الأراضى عطلت وأثرت فى التعامل
مع المكاتب الاستشارية، وذلك بحسب نوع المستثمرين وبحسب المشروعات، لافتًا
إلى أن هناك أزمة كبيرة تواجه مكاتب الاستشارات بسبب ندرة الأراضى المطروحة
للاستثمار، التى تعد سببًا رئيسيًا فى حدوث المخالفات العقارية.
وكشف
أن وضع سوق قطاع المكاتب الاستشارية بمصر مرهون بالحالة السياسية والأمنية
بالبلد، موضحًا أن عملاء المكاتب من المستثمرين يتأثرون سلبًا فى حال عدم
الاستقرار الأمنى والاجتماعى، الأمر الذى يحجم عمل المستثمرين، فيما يخص
إنشاء مشروعات مثل القرى السياحية، والمناطق السكنية الكبيرة، وبالتالى
تتأثر المكاتب الاستشارية بعدم وجود مشروعات، مما أدى لخروج نطاق نشاطهم
خارج البلاد لحين الاستقرار، حيث اعتبر أن مكاتب الاستشارات بالإسكندرية
قليلة، ولم يتجاوز عددها أصابع اليد الواحدة.
واستشهد بمرحلة ما قبل
ثورة يناير والمشروعات الاستثمارية الكبيرة التى انتشرت مثل «مدينتى،
والرحاب»، وغيرهما بما فيها من طموحات للمستثمر، مقارنة بما بعد الثورة من
حيث توقف جميع المشروعات العملاقة، هذا بالإضافة إلى حكم الإخوان وفترة
تولى محمد مرسى رئيسًا للبلاد، حيث كانت تتسم بعدم الاستقرار والترقب
للأحوال، وفقدان المستثمرين العرب، والذين يعتبرون ركيزة من ركائز تمويل
المشروعات الضخمة بحسب تصريحاته.
ورأى عزام أنه فى أعقاب الانتخابات
الرئاسية، وفى ظل الاستقرار على تولى رئيس لمقاليد الحكم، بعيدًا عن
الاتجاهات السياسية، يصاحب الرئيس طموحات كثيرة يواكبها مخططات مستقبلية
للمستثمرين، بدأت تظهر ملامحها الآن أمام المكاتب الاستشارية، وذلك للقطاع
الخاص دون العام.
وفى غضون ذلك لفت عزام إلى مدى اعتماد شركات
الاستثمار العقارى على المكاتب الاستشارية بالإسكندرية، موضحًا أن شركات
الاستثمار العقارى تنقسم إلى ثلاث فئات، أولاها شركات تنفذ مشروعات
باستثمارات ضخمة، وهى التى تلجأ لمكاتب استشارية متخصصة، وأخرى تتبنى
المشروعات المخالفة، وتلجأ لمكاتب استشارية تقبل العمل بتلك المشروعات، أما
الثالثة فهى التى تعمل بشكل ذاتى ويكون عملها فى نطاق ضيق.
وعلى
صعيد مناطق الفضاء الصالحة للاستثمار العقارى فى الإسكندرية، أوضح عزام أن
لكل مدينة الحيز العمرانى الحالى لها، موضحًا أن داخل هذا النطاق توجد
متخللات من الأراضى، بالإضافة إلى وجود أراضى على أطراف الحيز العمرانى،
والتى يطلق عليها الجيوب الزراعية.
وذكر أيضًا أن هناك أراضٍ
متخللات بالإسكندرية تصل إلى 2000 فدان، وتوجد على ضفتى قناة المحمودية،
والتى بدأت المصانع بيعها، لافتًا إلى أن المخطط الاسترايتجى لمحافظة
الإسكندرية يتضمن تخطيط تلك الأراضى باعتبارها صالحة للاستثمار العقارى،
حيث تتم مراجعتها من قبل المكتب الاستشارى بعد التطرق لها بالمخطط من جانب
المكتب الألمانى، والمقرر أن يتم نقل تلك المصانع من قلب الإسكندرية إلى
مدينة برج العرب الجديدة بالمنطقة الصناعية.
شدد عزام على أن هذا هو
الحل «المعقول» لإيجاد أراض تصلح للاستثمار ولمراعاة الكثافة السكانية،
لافتًا إلى أن الشركة المقرر أن تبيع أراضى المصنع ستدخل شريكة مع شركة
الاستثمار العقارى أو مع المستثمر، مما يساعد على التخلص من المناطق
العشوائية، خاصة أن الأراضى المتوفرة لبناء بديل المصانع فى برج العرب من
المقرر أن توفر مساحات كبيرة لبناء مساكن عمالية من قبل هيئة المجتمعات
العمرانية.
وأضاف استشارى التخطيط أن محافظة الإسكندرية تعانى بسبب
عدم وجود امتداد عمرانى لها، قائلاً: الحيز العمرانى الحالى ضاق بسكانه،
وذلك وفقًا لزيادة المواليد التى أثرت على الكثافة السكانية للمدينة، والتى
تحتاج لامتداد عمرانى أفقى، الأمر الذى نتج عنه مناطق عشوائية غير مخططة،
مؤكدًا قيام المحافظة بالتعاون مع وزارة الإسكان بالتخطيط لمستقبل محافظة
الإسكندرية، من خلال الهيئة العامة للتخطيط العمرانى التابع لوزارة
الإسكان.
وعلى جانب آخر انتقد عزام المشروع الذى أطلق عليه «تخطيط
منطقة سموحة»، والذى كان قد انعقد من أجله عدة اجتماعات أثناء تولى
المستشار محمد عطا عباس، مقاليد الإسكندرية، بشأ نتخطيطها، متسائلاً: أين
الأراضى الفضاء بمنطقة سموحة؟، موضحًا أن منطقة سموحة بأكملها مكونة من
عمارات تابعة لهيئات ومؤسسات مثل القضاة والمستشارين، وشركات البترول، ولا
يوجد بها مبان فردية، موضحًا أنه لا يوجد أراض للامتداد إلا بعد قناة
المحمودية «قبلى»، والتى توجد بنطاق حى وسط، قائلاً: سموحة مغلقة ولا يوجد
بها ما يعيبها من شبكات طرق وخدمات.
ومن ناحية البناء المخالف الذى
حصدت فيه محافظة الإسكندرية مركزًا متقدمًا، أرجع عزام الأزمة إلى ثلاثة
أسباب، أولها ندرة الأراضى الفضاء، حيث لجأ المسثمرون للامتداد الرأسى
بديلاً للامتداد الأفقى، بل وتعدوه من خلال المخالفات، هذا بالإضافة إلى
جشع المستثمرين فى غياب الضوابط القضائية، منتقدًا عدم تنفيذ العقوبات، فى
ظل وجود ما أطلق عليه «ترسانة قوانين»، ومنها الاشتراطات وقوانين البناء فى
مصر للمدن المصرية.
وواصل: قبل الثورة كان المخالفين يتم عقابهم
ماديًا أو بالحبس، ولكن بعد الثورة لم يوجد تنفيذ للعقوبات المتخذة ضد
المخالفين، ومن ثم تجرأ المستثمرون بالامتداد الرأسى دون رادع قوى، مضيفًا
أن السبب الثالث يرجع لحاجة الشباب للزواج والمخاطرة بأموالهم لشراء وحدات
سكنية مخالفة.
كما علق عزام على اتجاه المحافظة لتقنين وضع البناء
المخالف، موضحًا أن التقنين يعنى الموافقة على المخالفة، مشيرًا إلى أن
هناك ثغرة بالقانون هى «المعاملة بالمثل»، الأمر الذى يؤدى إلى زيادة
المخالفات، مبديًا اعتراضه على «المصالحة» لتقنين المخالفين.
وأكد
أنه شارك كاستشارى للتخطيط بعهد الدكتور أسامة الفولى، محافظًا للإسكندرية،
اختص بحل تلك الأزمة، مؤكدًا أن الحلول تمثلت فى تقسيم المبانى وفرزها
سواء آمنة، أو غير آمنة، تجنبًا لانهيار العقارات، من خلال إزالة الطوابق
المخالفة، أو إزالته بالكامل، وذلك بحسب تحمل أساس العقار، مؤكدًا أن هناك
مرحلة ثانية تتمثل فى معاقبة المخالفين، وذلك بعد إزالة الطوابق المخالفة.
كما
ذكر أن هناك مشكلة تواجه البناء الرسمى بالإسكندرية، تتمثل فى صعوبة
استخراج تراخيص البناء قائلاً: تلك هى الآفات الإدارية التى تواجه جميع
الأحياء، لافتًا إلى أن كثرة الخطوات والتوقيعات أدت لذلك، منوهًا إلى أن
عادل لبيب، تطرق لتلك المشكلة وعمل على حلها، ولكنها لم تستكمل مهامها
وفشلت بسبب موظفى الأحياء، حيث أنشئ بكل حى مكتب ذكى لاستخراج التراخيص
منعًا للرشاوى، يعمل على إنهاء الإجراءات النموذجية بكل حى.
وتابع:
داخل كل مكتب ذكى مكاتب استشارية للمراجعة الفنية والإدارية للمشروعات،
ولكن بأسعار مرتفعة، توسطت الخدمة العادية والمبالغ الجزافية، التى كان
يدفعها المواطنون بصيغة رشاوى لاستكمال التراخيص، وكان الهدف من المكتب
الذكى هو تقنين وضع الدخول الزائدة بشكل رسمى ومنعاً للرشوة، خاصة أنها
ستوزع على الموظفين القائمين على التراخيص، مؤكدًا أنه لم ينجح بسبب اعتماد
الموظفين على الأموال الجزافية فى استخراج التراخيص من قبل المواطنين.
ومن
ناحية أخرى تطرق الدكتور يسرى عزام، إلى مشكلة الارتفاعات التى تعانى منها
عقارات الإسكندرية، موضحًا أن هناك قانونًا واضحًا يحدد ارتفاع كل عقار
بحسب عرض الطريق، حيث من المفترض أن يماثل الارتفاع مرة ونصف المرة عرض
الطريق، لكى يحصل مالكها على ترخيص بنائها، مؤكدًا أنه على أرض الواقع ليس
هناك قانون رادع يتم تطبيقه.
وعلى صعيد آخر انتقد عزام وضع مدينة
برج العرب الجديدة، موضحًا أن المدينة تم تخطيطها وقسمت إلى أحياء وبها
شبكات طرق كاملة، ما بين القائم والمقرر استكماله، بالإضافة إلى توافر
شبكات البنية الأساسية، إلا أنها تفتقد الخدمات التعليمية والصحية، ولم
يوجد ما يربط المدينة بمحافظة الإسكندرية، من حيث خطوط المواصلات السهلة
السريعة والرخيصة مثل القطار، لتشجيع السكان على الانتقال من محافظة
الإسكندرية لمدينة برج العرب الجديدة.