ندرة أراضى الاستثمار العقارى بالإسكندرية تشعل الأسعار وتزيد المخالفات

الإسكندرية- السيد فؤاد- محمد عبدالمنعم

أحد شوارع الأسكندرية

أكد خبراء الاستثمار العقارى بالسوق السكندرية أهمية اتخاذ عدد من الإجراءات من شأنها إنعاش الاستثمار العقارى بالمحافظة والذى يعانى من انخفاض حجم الأراضى المتاحة أمام شركات الاستثمار العقارى بصورة كبيرة، وأثر مباشرة على حركة الأسعار فى الإسكندرية لتصبح الأعلى بين محافظات مصر المختلفة سواء فى الوحدات السكنية أو الأراضى المخصصة للبناء.

وقال العاملون فى القطاع إن السوق السكندرية أصبحت تعانى من عدم طرح المحافظة أراض جديدة خلال السنوات الأربع الماضية، مما دفع شركات الاستثمار العقارى إلى البحث عن فرص لاقتناص أراض وبالتالى زادت حدة المنافسة بشكل كبير وارتفعت الأسعار، بالإضافة إلى قيام عدد كبير من صغار المقاولين بمضاعفة عدد الأدوار عن المرخص بها، مما يهدد حياة قاطنيها فى ظل غياب الرقابة سواء من المحافظات أو من المحليات.

وقال المهندس طه السيد عبداللطيف، رئيس مجلس إدارة شركة قرطبة للاستثمار العقارى، إن معظم أراضى البناء المتاحة داخل المدينة تقع فى شوارع ضيقة لا تسمح إلا بارتفاعات بسيطة، وهو ما ينعكس بصورة سيئة على دراسات جدوى الاستثمار فى تلك المناطق خاصة بعد صعود أسعار الأراضى بنسب تقترب من %50 بعد الثورة، بسبب زيادة إقبال فئة كبيرة من المقاولين على شراء الأراضى والبناء المخالف بارتفاعات شاهقة، بسبب غياب الأمن والأجهزة المعنية بصورة غير مسبوقة.

وأضاف أن عدم توافر الأراضى بالسوق السكندرية أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل غير مسبوق حتى وصل سعر المتر على كورنيش البحر إلى نحو 50 ألف جنيه، فى حين يتراوح السعر ما بين 15 و20 ألف جنيه داخل المدينة.

ولفت إلى أن غرب الإسكندرية هى أكثر المناطق التى بها أراض، إلا أنه تقطنها تجمعات أشبه بالعشوائية وفى حال رغبة أى مستثمر فى البناء فيها، فإنه يتبنى مخططاً اجتهادياً حسب رؤيته الخاصة، مطالباً بضرورة أن تقوم الأجهزة الحكومية بعمل تخطيط شامل للمنطقة بأكملها وتحديد استخداماتها بالتعاون مع كل من المحافظة ووزارتى الإسكان والاستثمار.

ويرى محمد أنور، مدير التسويق بشركة «المعمرون العرب» أن انهيار أكثر من عقار بالمدينة جعل قطاعاً عريضاً من المستهلكين ينظرون إلى مزايا الشقق المرخصة وهو ما بدأ يعيد أوضاع السوق إلى نصابها الصحيح، وأدى إلى انخفاض الطلب على الشقق غير المرخصة وبالتالى انخفاض أسعار الأراضى بصفة عامة بنسبة %30 لتعود لمستوياتها الطبيعية بعد زيادة مماثلة فى الأشهر الأولى بعد الثورة، كما انتقد تقاعس الحكومة عن تنظيم أى حملات توعية للمستهلكين أو اتخاذ أى إجراءات فى مواجهة المبانى المخالفة.

وأشار إلى أن بعض الفيلات الموجودة على البحر مجدولة بمعنى أنه ممنوع هدمها طبقاً للقانون لما لها من طابع أثرى أو تراثى، وأن الفترة التى أعقبت الثورة شهدت مخالفات كبيرة فى الهدم وكذلك فى البناء وهو ما أثر على السوق العقارية فى الإسكندرية، لافتاً إلى أن أسعار متر الشقق فى سموحة يبلغ 5 آلاف جنيه فى بعض المناطق المتطرفة، فى حين أن الشقق غير المرخصة لا يتعدى سعر المتر فيها 4 آلاف فى المنطقة نفسها، وهو ما تسبب أيضاً فى ركود سوق غرب الإسكندرية بسبب المنافسة السعرية مع الشقق غير المرخصة فى وسط البلد، مؤكداً أن معظم الأراضى المتبقية فى منطقة سموحة تقع فى مناطق متطرفة، بينما لم يعد هناك أى أراض متاحة فى منطقة كفر عبده.

ويشير كريم المصرى المقيم العقارى بشركة العروبة مصر للاستثمار العقارى بالإسكندرية، إلى توافر مساحات كبيرة من الأراضى أمام شركات قطاع الأعمال العام وتم تحويل ملكية معظمها إلى كل من البنك الأهلى وبنك مصر لسداد المديونية الخاصة بشركات قطاع الأعمال، ومنها قطعة أرض بمنطقة سموحة بمساحة 22 ألف متر مربع، مشيراً إلى أنه من الأفضل لبنكى الأهلى ومصر أن يدخلا مع إحدى الشركات العاملة فى قطاع العقارات، خاصة القومية منها لتنفيذ مشروع عقارى يتم من خلاله تدوير رأس المال، خاصة أن متر الوحدات السكنية فى تلك المنطقة لا يقل عن 10 آلاف جنيه، بالإضافة إلى السماح بالارتفاعات فى تلك المنطقة إلى 10 أو 12 دوراً، حيث تقع الأرض فى نادى سموحة مباشرة، لافتاً إلى أنه فى حال تبنى هذه الفكرة ستؤدى فى النهاية إلى حدوث توازن فى السوق من حيث الأسعار، كلما زاد المعروض من الوحدات السكنية انخفضت قيمتها.

وقال إن الأرض سيتم طرحها فى مزاد علنى مما يدل على أن شركات الاستثمار العقارى التابعة للشركة القومية للإسكان، قد تخلت عن إنشاء مشروع سكنى ضخم كانت قد أعلنت عنه مؤخراً للإسكان فوق المتوسط ويضم 309 وحدات سكنية وفندقاً 18 طابقاً ودورين تجاريين بمسطح وجراج طابقين، وكان هذا التحالف يضم كلا من شركة النصر للإسكان والتعمير مع شركة المعادى للتنمية لتضخا معا 360 مليون جنيه، فضلاً عن دخول الشركة القابضة للنقل البرى والبحرى بمبلغ 185 مليوناً وتعد كل تلك الشركات من ملاك الأرض.

وأضاف: إن مستقبل الاستثمار العقارى فى الإسكندرية سيتحول إلى ناحية الغرب الذى يتمتع بفرص هائلة فى هذا النشاط، خاصة أنه يحتوى على أكبر قدر من الأراضى الصالحة لهذا النوع من الاستثمار، فضلاً عن أن وجود تجمعات سكنية مخططة فى هذه المنطقة سيكون من نتائجه الربط بين مناطق العامرية وبرج العرب ومدينة الإسكندرية.

ولفت إلى أن شركة «العروبة مصر» نفذت مشروعاً متكاملاً فى غرب الإسكندرية على مساحة تصل إلى 300 ألف متر مربع ويتضمن مركزاً تجارياً من الجيل الثانى والذى يعد الأول من نوعه فى منطقتى الإسكندرية والدلتا وعلى غرار المراكز التجارية الحديثة فى الولايات المتحدة والإمارات، مشيراً إلى أن العروبة مول تصل مساحته الإجمالية إلى 125 ألف متر مربع، والمقرر افتتاح المرحلة الأولى منه قبل نهاية الصيف الحالى ويتكون من ثلاثة طوابق منها طابق جراج بالكامل ليتسع بذلك لأكثر من 1600 سيارة وهايبر ماركت بمساحة 9 آلاف متر مربع تقريباً ومنطقة مخصصة للمطاعم، بالإضافة إلى منطقة الترفيه العائلى العملاقة «Funtastic World » ومنطقة الفودكورت «Mega Vista» ذات النافذة العملاقة والمطلة على بحيرة مريوط ومنطقة النافورة الراقصة «Piazza De Fontana» وبتكلفة استثمارية تقدر بنحو 400 مليون جنيه.

وأوضح أنه تمت الاستعانة بأكبر الشركات المتخصصة فى دراسات السوق ومجال التجزئة والمراكز التجارية «Jones Lang Lasalle» حيث يتميز الموقع بوجوده مباشرة على نهاية محور التعمير ويتقاطع مع طريق الساحل الشمالى وطريق مطار الإسكندرية الدولى الجديد «برج العرب»، وبالقرب من منطقة كنج مريوط والمنطقة الحرة بالعامرية ومدينة برج العرب ومنطقة العجمى، ليخدم بذلك المركز التجارى نحو خمسة ملايين نسمة طوال العام بخلاف المواطنين الذين يزورون موسمياً منطقة الساحل الشمالى الغربى.

ولفت إلى أن المشروع سوف يوفر نحو 3000 فرصة عمل مباشرة، بالإضافة إلى 35 ألف فرصة عمل غير مباشرة ويتكون المول من 200 محل تجارى وترفيهى بالإضافة إلى الفندق.

أما الجزء السكنى بهذا المشروع فقال إنه ينقسم إلى 4 مراحل تم الانتهاء وتسليم 3 مراحل منها وجار تنفيذ المرحلة الرابعة ويتضمن المشروع 250 فيلا بإجمالى مساحة يصل إلى 200 ألف متر مربع.

وأكد أن الشركة بصدد الانتهاء من مشروع سيدرا والذى يعد أول كومباوند سكنى على شاطئ البحر المتوسط فى منطقة سيدى كرير والذى يقع على مساحة 250 ألف متر مربع، ويتضمن حوالى 400 وحدة سكنية عبارة عن فيلات بتصميمات عصرية وسيتم تسليم المرحلة الأولى من المشروع خلال الربيع المقبل، وتم تسويق نحو %90 منها بالمرحلة الأولى وتبلغ تكلفته نحو 300 مليون جنيه، ومن المقرر بدء المرحلة الثانية للمشروع قريباً.