المال- خاص:
منحت شركة ميريـس (الشرق الأوسط للتصنيف الائتمانى وخدمة المستثمرين) التصنيف الوطنى المحلى للجدارة الائتمانية للسندات المزمع إصدارها من قِبل شركة ثروة للتوريق ش.م.م.، الإصدار الحادى عشر متعدد الشرائح، ومضمونة بمحفظة حقوق مالية آجلة تتمثل فى عقود بيع وحدات سكنية وتجارية ومنشئة من قِبل مجموعة شركات عامر جروب، وقيمتها الحالية 215.484.411 جنيه مصرى.
تجدر الإشارة إلى أن هذه السندات تنقسم الى شريحتين، ويتم استهلاك الشريحة الأولى بالكامل طبقاً لجدول زمنى محدد مسبقاً (Pre-determined Amortization Schedule)، ثم تليها الشريحة الثانية بالكامل، على أن يتم استهلاكها طبقاً للمتحصلات الفعلية للمحفظة (Pass-Through Amortization Schedule).
الشريحة الأولى (أ): تبلغ قيمتها 118 مليون جنيه مصرى ودرجة التصنيف والترتيب المحلى للملاءة الائتمانية (تصنيف الجدارة) لهذه الشريحة (sf) AA+. وهى تمثل %58.7 من الإصدار، وهى ذات عائد ثابت قيمته %10.23 سنوياً، تصرف كل ثلاثة أشهر، وتستحق فى يناير 2016.
الشريحة الثانية (ب): وتبلغ قيمتها 83 مليون جنيه مصرى ودرجة التصنيف والترتيب المحلى للملاءة الائتمانية (تصنيف الجدارة) لهذه الشريحة (sf) A. وهى تمثل %41.3 من الإصدار، ذات عائد ثابت قيمته %11.53 سنوياً، وتصرف كل ثلاثة أشهر حتى تمام سداد الشريحة الاولى (أ)، ثم يتم استهلاكها شهرياً بعد ذلك، وتستحق فى فبراير 2019.
وتجدر الإشارة إلى أن درجة «AA» تعنى أن الإصدار مصنف محلياً على أنه درجة استثمار وأنه من الناحية الائتمانية وقدرته على سداد الأقساط والفوائد فى مواعيدها ذو جودة عالية جداً Very Strong Creditworthiness، كما أن درجة المخاطر التى يتعرض لها الإصدار متواضعة جداً مقارنة بالإصدارات الأخرى فى الدولة نفسها.
وتجدر الإشارة إلى أن درجة «A» تعنى أن الإصدار مصنف محلياً على أنه درجة استثمار وأنه من الناحية الائتمانية وقدرته على سداد الأقساط والفوائد فى مواعيدها ذو جودة فوق المتوسطة Above Average Creditworthiness، كما أن درجة المخاطر التى يتعرض لها الإصدار متواضعة مقارنة بالإصدارات الأخرى فى الدولة نفسها. كما تشير علامة (+/-) إلى نقص أو زيادة فى مستوى المخاطر فى نفس الدرجة. كما يشير الرمز (sf) الى أن هذا التصنيف ممنوح لإحدى الأدوات المالية المُهيكلة (سندات التوريق).
كما تتناول درجة تصنيف الجدارة مخاطر الخسارة المتوقعة على المستثمرين حتى وقت استحقاق السندات. ومن وجهة نظر شركة ميريـس، فإن هيكل الإصدار يسمح بسداد الفوائد فى التوقيت المحدد لها وكذا سداد أصل الدين فى تاريخ استحقاق السندات.
وقد تأسست شركة ثروة للتوريق ش.م.م. – الشركة المحال إليها SPV – فى نوفمبر 2005. وجدير بالذكر أن الإصدار مضمون بالمديونيات/الأقساط ذات العائد الثابت الناشئة من عقود بيع وحدات سكنية وتجارية. وتعد المحفظة الضامنة للسندات محفظة توريق ثابتة (Static Pool) وتتكون المحفظة من عدد 484 عقد بيع وحدات عقارية بالتقسيط منها عدد 390 عقد وحدة سكنية وعدد 94 عقد وحدة تجارية فى أربعة مشروعات مملوكة لمجموعة عامر جروب وهى بورتو سخنة وبورتو مارينا وجولف مارينا وبورتو كايرو مول. وقد نشأت هذه العقود عن طريق بيع تلك الوحدات بالتقسيط من قِبل ثلاث شركات تابعة لعامر جروب، وهى شركة تروبى 2 للتنمية السياحية ش.م.م، وشركة دلمار للتنمية السياحية ش.م.م، وشركة دلمار للتنمية العقارية ش.م.م.
وتعتمد درجة التصنيف الائتمانى للسندات المضمونة بأصول على العوامل التالية: 1) عامل الحماية المقدم للمستثمرين من خلال التعزيزات الائتمانية التالية: أ) تعزيز ائتمانى داخلى (Overcollateralization) نسبته %4.35 – بناءً على القيمة الحالية للمحفظة بعد خصم إجمالى مصاريف الإصدار- لمجابهة المخاطر التى قد تواجه المحفظة، ومنها أى عجز قد ينشأ عن السداد المبكر أو التعثر فى السداد؛ ب) الدعم الهيكلي/الضمنى الممنوح من الشريحة التالية فى السداد الى الشريحة ذات الاولوية فى السداد؛ ج) وجود حساب خدمة التعثر بقيمة 22.110.000 جنيه مصرى (%11 من قيمة السندات عند تاريخ الإصدار) يتم تمويله عن طريق خطاب ضمان من البنك العربى الأفريقى الدولى لصالح شركة ثروة للتوريق. 2) كما يتميز الإصدار بوجود وثائق تأمين مبرمة مع شركة مصر للتأمين (شركة حكومية وغير مصنفة ائتمانياً) لضمان سداد القروض المتعثرة فى السداد(credit insurance) بنسبة %90 . 3) الحساب الاحتياطى الذى يعزز/ يدعم السيولة وقيمته ما يمثل %5 من الرصيد الشهرى القائم من قيمة السندات، ويتم تمويله من حساب الحصيلة اعتباراً من اليوم الأول للإصدار وحتى استكمال رصيد الحساب الاحتياطى، على أن يتم تعديل قيمة الحساب الاحتياطى شهرياً طبقاً للرصيد القائم للسندات للحفاظ على نسبة %5 من حجم السندات القائمة وحتى نهاية الإصدار . 4) انخفاض الوزن النسبى لنسبة المديونية إلى القيمة (Loan to Value) عند إنشاء العقود (%57)، مما يزيد من حقوق ملكية المشترى فى الأصول، وبالتالى يرفع من احتمالية استرداد الدين فى حالات التعثر. 5) تتميز المحفظة بوجود ضمانات تتمثل فى شيكات مستحقة الدفع، والتى تعتبر حافزاً لسداد الأقساط فى مواعيدها، حيث ان ارتداد الشيكات يعتبر جريمة جنائية بموجب القانون المصرى. 6) تم التعاقد مع محصل احتياطى يقوم بمهام المحصل الحالى فى حالة إخفاقه (Back-up Servicer).
كما يأخذ التصنيف الائتمانى فى اعتباره مواطن الضعف التالية: 1) عدم وجود معلومات كافية ومنتظمة تعكس أداء المحفظة سابقاً / تاريخياً. 2) صغر حجم المحفظة مع وجود تركزات فردية عالية بدرجة ملحوظة للمدينين، حيث يمثل أكبر 20 مديناً نسبة %23 من إجمالى المحفظة. 3) عدم وجود ضمان/ رهن عقارى على الوحدات لصالح حاملى السندات وبالتالى لا يمكن استرداد الوحدات بطريقة مباشرة. 4) وجود علاقة قوية بين الجدارة الائتمانية للشريحة الثانية والبنك مانح خطاب الضمان الذى يمثل التعزيز الائتمانى الخارجى، ففى حالة انخفاض الجدارة الائتمانية للبنك بدرجة كبيرة سيؤدى ذلك حتماً الى تخفيض التصنيف الائتمانى للشريحة الثانية بالتبعية. 5) قِصر عمر المحفظة (Seasoning) نسبياً حيث يبلغ 11 شهراً فقط، كما أن عمر %70 من المحفظة أقل من 12 شهراً. 6) التساهل بعض الشيء مع العملاء فى عملية التحصيل مما نتجت عنه متأخرات كبيرة فى السداد لمحافظ الشركة فى الماضى، إلا أن الرقابة الصارمة والمتابعة المستمرة من قِبل أمين الحفظ على التحصيل لهذه المحفظة ستخفف من حدة هذا الخطر. 7) يعتبر التأمين على سداد القروض المتعثرة فى السداد (credit insurance) من المنتجات الحديثة فى السوق المصرية، والذى لم يتم اختباره عملياً على نطاق واسع فى مصر. 8) وجود بعض النقاط القانونية غير المؤكدة، مع اعتبار أن المفاهيم القانونية الرئيسية التى يُبنى عليها التوريق مازالت لم تختبر بعد فى الدعاوى القضائية أو فى الممارسة العملية فى مصر، إلا أن الآراء القانونية المقدمة من قِبَل المستشار القانونى للصفقة حول موضوعات ذات أهمية مثل البيع الناجز، واستقلالية الحسابات والعلاقات الترابطية وتداخل العناصر المنشئة لهذه المحفظة، كل هذه العوامل من شأنها أن تخفف من وطأة هذا التحدى.
وستقوم شركة ميريـس بمتابعة الصفقة بصفة مستمرة وإصدار تقارير حول أداء الشركة بانتظام.
بالرجاء الرجوع إلى أصل التقرير على موقعنا HYPERLINK «http://www.merisratings.com» www.merisratings.com ومراجعة فقرة التنويه عن حقوق الطبع والنشر.