حالة من الجدل بين المطورين العقاريين بشأن إحدى آليات تنشيط السوق العقارية من حالة التباطؤ أو الركود التى يشهدها القطاع، وهى آلية التقسيط على أمد بعيد يصل عند بعض الشركات لأكثر من 10 سنوات.
البستانى: الآلية سلاح ذو حدين وتخدم العملا
قال المهندس محمد البستانى، رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتنمية العقارية، إن تعامل بعض المطورين العقارين بآلية التقسيط على فترات طويلة الأمد تصل إلى 10 سنوات وربما أكثر تعد سلاحا ذو حدين، رغم أنها تفتح للعميل مدة أكبر للسداد وتسهل عليه عملية الشراء فى حدود المتاح له من الدخل.
وأضاف البستانى فى تصريحات لـ»المال»، أن المطور العقارى يتعرض لمشكلات التدفق النقدى على المدى الطويل، خاصة إذا كان لا يتمتع بملاءة مالية كبيرة، الأمر الذى قد يعرضه للتعثر.
وأوضح أن الشركات إذا لم يكن لديها الملاءة المالية الكافية التى تعوضها عن الخسائر المحتملة واستكمال مشروعاتها، ستدخل فى مشكلات مع العملاء؛ بسبب عدم استكمال الشركة لمشروعاتها وعدم وفائها بالتزاماتها مع العملاء، مشيرا إلى أن الهدوء الذى يشهده القطاع العقارى يدفع بعض المطورين إلى التعامل بآلية التقسيط طويل الأمد، خاصة مع ضعف القدرة الشرائية.
وأكد البستانى أن المدة الطبيعية لسداد الأقساط تتراوح بين 3 و4 سنوات على الأكثر، لافتا إلى أن الشركة تقوم بالتعامل مع عملائها بنظام سداد يصل إلى 7 سنوات، ورغم مشكلات السداد بالأمد الطويل إلى أن حجم الملاءة المالية للشركة وتدفقاتها النقدية يمكنها من التغلب على هذه المشكلات.
ليفينج ياردز: تنشيط للمبيعات لكنه ضار على الأمد الطويل
وقال هاشم القاضى، مدير القطاع التجارى لشركة ليفينج ياردز، إن لجوء الشركات إلى طريقة السداد على سنوات طويلة يعمل على تنشيط مبيعاتها، لكنه من الممكن أن يؤثر سلبا على القطاع العقارى لو تم تعميمه بطريقة غير مدروسة.
وأضاف القاضى، فى تصريحات خاصة لـ»المال» أن المطور العقارى لابد أن يمتلك آليات أخرى لتنشيط السوق العقارى بجانب طريقة السداد على سنوات أطول، خاصة فى ظل الالتزامات لدى المطورين، مشيرا إلى أن السوق لا ترتبط بمدد معينة للسداد، ولكل مشروع ظروفه وموعد للتسليم، لافتا إلى أن شركته تقوم بالتقسيط لعملائها على 6 إلى 10 سنوات بحسب القدرة الشرائية للعملاء.
أكام: التقسيط 10 سنوات أو أكثر يضعف القطاع
وقال محمد عامر، رئيس قطاع المبيعات بشركة أكام للتطوير العقارى، إن التقسيط على فترات طويلة تصل إلى 10 سنوات أو أكثر تضعف القطاع العقارين، مضيفا أن تلك الآلية تؤثر على الشركة من حيث الانتهاء من تنفيذ مشروعاتها، لافتا إلى أن السيولة النقدية للشركة ستتأثر بشكل كبير نتيجة لذلك، وبالتالى لن تتمكن من الوفاء بالتزامتها نحو العملاء.
وأضاف عامر أن الشركات تضطر إلى اللجوء لتلك الآلية نتيجة ضعف المبيعات وحركة السوق عموما، وبالتالى تكون إحدى الآليات لجذب العميل، موضحا أن مدة 7 سنوات هى الأنسب للعملاء وللمطورين حتى تتمكن الشركة من تحقيق سيولة لتنفيذ مشروعتها فى مواعيدها المحددة طبقا للمخطط، لافتا إلى أن الشركة تقوم بالتقسيط لعملائها على 7 سنوات على الأكثر.
فيوتشر هومز: أزمة السيولة أجبرت الشركات على ذلك
وقال محمد منير، رئيس مجلس إدارة شركة فيوتشر هومز للاستثمار العقارى، إن التقسيط على فترات طويلة لا يخدم القطاع العقارى كثيرا إذا استمر هذا التعامل بشكل دائم مع الشركات.
وأضاف منير أن أزمة السويلة وعدم وجود تدفقات نقدية كافية دفعت الكثير من المطورين لاتخاذ عدد من الآليات لتنشيط السوق العقارى من حالة التباطؤ أو الركود، والتى منها طرق السداد على مدد طويلة.
وأشار إلى أن أنسب مدد السداد التى تحافظ على توازن السوق العقارية من 6 إلى 8 سنوات، لافتا إلى أن هذه المدة مناسبة لاستمرار عجلة المشروعات لدى الشركات وتضمن استمرار السوق كما تتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء بشكل كبير.
وأكد أن شركته تتعامل بنظام سداد بين 6 و7 إلى 8 سنوات، لافتا إلى أن شريحة كبيرة من عملاء الشركة تتعامل بأنظمة السداد 6 و7 سنوات والذى يعتبر هو الأنسب لدخولهم.
«بى تو بى»: حالة الركود دفعت المطورين لإيجاد حلول
وقال نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة شركة «بى تو بي» للتسويق العقارى، إن حدوث تباطؤ فى المبيعات يجعل بعض المطورين العقاريين يتجهون نحو زيادة مدد التقسيط، خاصة مع زيادة التنافس بالسوق، مضيفا أن تعامل الشركات بهذا النظام قد يضر بها على المدى الطويل؛ لأنه يصعب عملية بيع الوحدات السكنية بشكل كامل، لكنه قد يفيد على المدى القصير.
وأوضح أن الاستفادة التى يكتسبها المطور من تطبيق هذه الآلية تكون بشكل مؤقت لتسهيل عملية بيع أولى مراحل المشروع لدى الشركة، مشيرا إلى أنه بالنسبة للعملاء فكل اهتمامهم هو أن يعمل المطور على خفض الأقساط الشهرية أو الربع سنويه له، لافتا إلى أن العميل لا يهتم بمدد الأقساط مثل اهتمامه بقيمة القسط.
وأضاف عادل أن شريحة كبيرة من العملاء تضع ضمن أولوياتها عند اختيارهم للوحدة السكنية جودة المطور والمنتج المقدم له من حيث توافر جميع الخدمات بها، ثم يفاضل بين الشركات فى مسألة الأسعار وطرق السداد سواء بالأمد القصير أو الطويل بحسب قدراته الشرائية.
وأشار إلى أن أهمية تطوير السوق بشكل مستمر، والمطور العقارى هو من بيده إيجاد الآليات التى تساعد على تنشيطها من حالة التباطؤ، مؤكدا أن وحدات التجارى والإدارى تحظى بالطلب عليها، وبالتالى لا يتعامل المطور العقارى بأسلوب الأقساط الطويلة الأمد، مثلما الحال مع الوحدات السكنية، لافتا إلى أن مدد التقسيط بها لن تتجاوز 3 أو 4 سنوات.
وعن مدد التقسيط المناسبة للسوق العقارية، أوضح رئيس شركة «بى تو بي» للتسويق العقارى، أن كل مطور يختلف عن الآخر سواء فى حجم أعماله أو ملاءته المالية، مشيرا إلى أنه رغم ذلك فإنه لا يجب ألا تزيد مدد التقسيط بين 5 و7 سنوات على الأكثر.
وشدد على ضرورة تفعيل آلية التمويل العقارى كأحد الضوابط التى تعمل على تنشيط السوق؛ لأنه يعطى فرصة للتقسيط على سنوات طويلة الأمد، ويعطى فرصة للشركات أن تدخل فى مشروعات أخرى بنظام التمويل، منوها إلى أن أغلب الدول تتعامل بهذه الآلية فى أغلب مشروعاتها.
«أوليكس مصر»: شريحة كبيرة تسوق منتجها بفترات سداد طويلة
وقالت دينا جبران، مدير عام أوليكس مصر، إن هناك اتجاها كبيرا من قبل الشركات التى تعرض مشروعاتها بنظام السداد على أقساط طويلة نظرا لإقبال العملاء على هذه الآلية؛ لأنها تتناسب مع مستوى دخولهم.
وأضافت أن نظام التقسيط على فترات طويلة الأمد يعطى دفعة للعميل على السداد بشكل أفضل مما لو كانت الأقساط بمدد قصيرة، لافتة إلى أن تلك الآلية تزيد من عمليات البيع لدى الشركات العقارية.
وقالت منى ياسين، مسؤول الاتصال لمحرك البحث، «وان داى بروبرتي»، إن لجوء بعض الشركات لنظام السداد على سنوات أطول والتى قد تصل إلى 10 سنوات تفيد القطاع العقارى، خاصة فى ظل الارتفاع المستمر للأسعار، وبالتالى يلجأ المطورون لآلية التقسيط على فترات طويلة.
وأضافت منى ياسين أن مساحات الوحدات التى تبدأ من 65 مترا حتى 150 مترا هى الأكثر مبيعا عن المساحات الكبيرة الأخرى، نظرا لسعرها المناسب وسهولة سداد أقساطها بالنسبة لشريحة كبيرة من العملاء، مشيرة إلى أن نظام السداد على 10 سنوات فأكثر هو الأصلح للقطاع مع وجود آلية التمويل العقارى، حتى تتمكن الشركات من تحقيق مبيعات على الأمد الطويل، وكذلك زياد القدرة الشرائية للعميل.
ولفتت إلى أن الشركات لن تضار مع آلية التقسيط على فترات طويلة الأمد نتيجة تغيير قيمة الأرض، معللة أن حصولها على قيمة المقدم مع الفوائد تعوضها عن هذه الخسارة المحتملة.
وأوضحت أنه من خلال محرك البحث «وان داى بروبرتي»، وجد أن شريحة كبيرة من العملاء تتجه نحو الشركات التى تتعامل بنظام السداد على فترات أطول، لافتة إلى أن المعارض العقارية تشهد عروضا كبيرة من الشركات المشاركة وأغلبها تتجه نحو التسهيلات فى طرق السداد، والتى تصل إلى 10 سنوات وأكثر.