حدد عدد من المطورين العقاريين ملامح السوق العقارية عقب تأثرها بجائحة فيروس كورونا وعودة النهوض بالقطاع مرة أخرى، فى ظل التعاون مع الدولة وذلك على هامش مؤتمر قمة مصر الاقتصادية.
وليد عباس: اعتماد أكثر من 110 قرارات وزارية لمشروعات مختلفة خلال 2020
قال الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان، إن العام الحالى تم اعتماد أكثر من 110 قرارات وزارية لمشروعات عقارية على مساحة تخطت 47 ألف فدان، وهو ما يؤكد أن الحكومة نجحت فى مواجهة فيروس كورونا.
وأضاف، أنه تم الانتهاء من نحو %85 من مشروعات المرحلة الأولى من مدن الجيل الرابع، وذلك فى 17 مدينة، بينما تم البدء فى تنفيذ المرافق فى 14 مدينة أخرى.
وأشار إلى أنه من المقرر بدء تسليم وحدات العاصمة الإدارية الجديدة للحاجزين العام المقبل، وأن هناك خطة طموحة لدى وزارة الإسكان فى مدينة العلمين الجديدة، بعد أن تم بدء تسليم وحدات الإسكان الاجتماعى والمميز بها، منوها أنه تم التخطيط لمضاعفة حجم المدن الجديدة لتصل إلى 60 مدينة.
وأفاد عباس، بأن الوزارة تعمل فى الوقت الحالى على إنشاء منصة إلكترونية وخطة كاملة للتحول الرقمى للتيسير على المستثمرين، تكون الإجراءات الخاصة باستصدار التراخيص والقرارات الوزارية من خلال هذه المنصات.
وأضاف عباس، أن آلية التخصيص المباشر أسهمت بشكل كبير فى إتاحة الفرص لكل الشركات العقارية بمختلف الفئات للحصول على قطع أراضٍ لإنشاء مشروعات عمرانية.
وأشار إلى أن تقديم الطلبات يتم عن طريق الموقع الإلكترونى للهيئة، وفى حالة التقدم بأكثر من طلب يتم عمل مفاضلة على أعلى مقدم، وإن كانت الطلبات المقدمة مقصورة على طلب واحد يستكمل إجراءاتها حتى يتم حصول مقدم الطلب على القرار الوزارى.
وأفاد، أنه فى 2019 كان لدى الهيئة 713 طلبًا بمساحات مختلفة، بداية من 5 أفدنة حتى 500 فدان، بإجمالى مساحة 5150 فدانًا.
وأضاف أنه 2020 حتى آخر الشهر الماضى كان لدى الهيئة 650 طلبًا بإجمالى مساحة 4950 فدانًا، لافتا أنه صدر 20 قرارًا وزاريًا ضمن الطلبات الخاصة بالمساحات الكبيرة.
وأوضح عباس، أن هناك تواصلًا مستمرًا مع المطورين العقاريين، لعمل التعديلات التى تتماشى مع السوق العقارية، وتيسر على المطور مهامه فى تنفيذ المشروعات.
لافتا إلى أنه تتم مراجعة قواعد وآليات التخصيص، آخرها أنه كان يتم تخصيص الأراضى بالمساحات، ولكن مع عمل دراسات على السوق وجدنا أن المساحة لن تكون المؤثر للتخصيص، ولكن السعر قد يكون مؤثرًا.
وتابع، “بدلًا من أن يكون المقدم 15 و20 و%25 هناك مساحات تتخطى المليار، وبالتالى سوف تكون كافية أن يتم دفع %5 و%5 بعد التخصيص حتى نستطيع دفع المبالغ الكبيرة هذه فى التنفيذ”.
وأوضح عباس، أن الوزارة لجأت لاتخاذ العديد من التيسيرات للمطورين، منها تقليل نسبة مقدم الحجز للمشروعات الكبيرة التى تتخطى المليار جنيه، لافتا إلى أن التخصيص بالأمر المباشر، ستتيح للمستثمر الحصول على قطعة أرض خلال مدة أقصاها 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب.
أحمد شلبي: 2021 عام المدن الذكية.. والتمويل العقارى هو الجسر الذى يحقق خطط التنمية
وقال الدكتور أحمد شلبى رئيس شركة تطوير مصر، إن 2021 هى الانطلاقة الحقيقية لمدن الجيل الرابع، أو الذكية، سواء فى العاصمة الإدارية الجديدة أو العلمين أو الجلالة.
وأضاف شلبى، أن هذه المدن تتوافق مع الاحتياجات العصرية الحديثة، مشيرًا إلى أن الحكومة بدأت تنتهج أسلوبًا جديدًا فى العمران داخل مصر، وهو ما يؤكد أن الصورة الجديدة لمصر ستكون مختلفة كثيرًا عما مضى.
ولفت إلى أن وجود هذه المدن بهذه التقنيات الحديثة ستحدد شكل مصر خلال العام المقبل، خاصة مع نظرة الدول المحيطة إلى مصر، عبر النهضة التنموية التى حققتها، مشيرًا إلى أن تلك المدن ستحقق انتعاشة كبيرة فى القطاع العقارى، وبالتالى جذب الاستثمارات الأجنبية.
وأوضح شلبى، أن جائحة فيروس كورونا وجهت اهتمام المطورين العقارين نحو المدن الذكية، لافتًا إلى أنه يعتبر من أهم التحولات التى حدثت فى القطاع العقارى خلال 2020 الذى أدى إلى إسراع المطورين إلى التوجه نحو هذا التحول.
وأفاد أنه بالنسبة لملف تصدير العقار، فقد نال اهتمامًا كبيرًا من الدولة خلال السنوات الثلاث الماضية، وكذلك من المطورين العقاريين من خلال المعارض الدولية، لافتًا إلى أن مسألة التصدير تحتاج إلى تكاتف بين الدولة والمطورين، خاصة فى التسويق لمصر.
وتابع، أن مسألة تصدير العقار لها محوران، أولها بيع العقار لغير المصريين، سواء العرب أو الأجانب، والمحور الآخر هو جذب الاستثمارات الأجنبية، عبر الصناديق أو الاستثمارات الأجنبية المباشرة.
وأشار إلى أن المطلوب حاليا لدفع هذا الملف إلى الأمام وجذب مليارات الدولارات أن يتعاون المطور مع الدولة على الخروج بتشريعات تنظم هذا التصدير، وكذلك تسويق وتوضيح صورة مصر للخارج وتسهيل الإجراءات والقواعد التى تساعد على الثقة فى العقار المصرى.
وأوضح شلبى، أنه بالنسبة لملف التمويل العقارى فهو يعتبر الجسر الذى سيحقق الخطة التنموية للرقعة العمرانية من 7 إلى %14 خلال 30 عامًا مقبلًا، لافتًا إلى أنه من الصعب حدوث ذلك فى ظل بطء دورة رأس المال لدى المطوريين العقاريين.
وأضاف، أن بطء دورة رأس المال ستؤدى إلى تنفيذ مشروع واحد خلال 6 أو 7 سنوات بدلًا من أن يتم عمل عدد من المشروعات خلال تلك المدة إذا ما تم التوصل لآلية للتمويل العقارى.
وشدد شلبى، على ضرورة التوصل لآلية موحدة لتنظيم التمويل العقارى تتفق مع احتياجات السوق المصرية، لافتا إلى أنه لا بد المحافظة على قيام العميل بالتقسيط على 6 أو 7 سنوات، وهى المدة التى تحافظ على دورة العمل فى السوق، ويتم تسليمه بعد 3 أو 4 سنوات بنسبة سداد %70 وبالتالى لا يصح أن يعتمد التمويل العقارى على الوحدات المكتملة تامة التشطيب.
وطالب، بأن تكون هناك منظومة وآلية للتمويل العقارى تدخل مع المطور والعميل عند التعاقد، وتقوم بدفع الأموال للمطور مع تقدم الأعمال فى الموقع بنسبة %100 فى 3 أو 4 سنوات “مدة التسليم”، ثم تستكمل مع العميل سواء بنحو 10 أو 15 أو 20 سنة، بحسب رغبة العميل، وبالتالى نضمن ثقة العميل فى آلية التطوير العقارى، وكذلك دورة رأسمال سريعة للمطور العقارى ومبالغ تقسيط تتفق مع القدرة الشرائية للعميل.
محمد مكاوي: ضرورة مشاركة الشركات الخاصة فى مشروعات الدولة خاصة فى تطوير القاهرة الفاطمية
وقال الدكتور محمد مكاوى الرئيس التنفيذى لشركة سيتى إيدج، إن فكرة الانتقال إلى العاصمة الإدارية الجديدة والمدن الجديدة ستؤدى إلى تخفيف الضغط على القاهرة الفاطمية وعودتها إلى مظهرها التى كانت عليه منذ ستينيات القرن الماضى.
وأضاف مكاوى، أن الشركات العقارية سيكون لها دور كبير مع الدولة فى تطوير القاهرة، من خلال عدد من المشروعات الخاصة بالتطوير، لافتًا إلى أن شركته تقوم بتطوير ممشى أهالى مصر وعين الصيرة وتطوير العشوائيات.
وأشار، إلى أن هذه المشروعات تعيد المظهر الجمالى للقاهرة، وتتيح فرصة للمواطنين فى تحقيق الرفاهية، من خلال مشروع ممشى أهل مصر بطول 65 كيلومترا، والذى يشمل مجموعة من المطاعم والمحلات التجارية والتى سيتم تسليمها خلال أسابيع.
وأفاد، بأنه بالنسبة لسور مجرى العيون، سيتم التعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وتمت إزالة المدابغ الموجودة بالمنطقة، وتحويل المنطقة إلى مشروعات جزء منها سكنى وآخر استثمارى.
وتابع مكاوى، أنه بالنسبة لمشروع عين الصيرة فسيتم تحويلها إلى منطقة ترفيهية وسياحية، خاصة مع قربها من متحف الحضارة، لافتًا إلى أن المشروع سيتضمن وجود عدد من المطاعم ومنطقة ألعاب للأطفال.
وأوضح، أن شركته وقعت 8 اتفاقيات مع بنوك مصرية لاستخدام مبادرة البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى، لافتًا إلى أن لديهم مشروعات وحدات سكنية بالعاصمة الإدارية الجديدة تنطبق عليها شروط التمويل العقارى، ذات تصميمات جيدة ومساحات متنوعة، تتعدى تكلفة الوحدة 2.25 مليون جنيه، ومع ذلك لم يتمكن التعامل من خلال المبادرة لأن العميل لديه خوف من التعامل مع البنك.
طارق شكري: قانون «الاتحاد» يعمل على تنظيم السوق
وقال المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن قانون اتحاد المطورين العقاريين، يسهم فى تنظيم السوق العقارى المصرية، لافتا إلى أن قانون اتحاد المطورين يقسم المطورين لفئات، وهو ما يمنع لجوء المطورين الصغار للحصول على أراضٍ كبيرة لا تتناسب مع الملاءة المالية الخاصة بهم.
وأضاف شكرى، أن أزمة كورونا أثبتت قوة مصر واقتصادها بمواجهة الأزمات، وأنها قبلة استثمارية جيدة أمام المستثمر الأجنبى، لافتًا إلى أن المطورين العقارين تعاملوا بشكل جيد مع أزمة كورونا، وتحملوا على عاتقهم أعباء أزمة كورونا.
وأشار، إلى أن جائحة فيروس كورونا أدت إلى تأجيل الطلب على العقار وليس إرجاءه، وهذا تجلى خلال النصف الثانى من العام، وبدأت معظم الشركات العقارية تحقق نتائج جيدة فى حجم أعمالها.
وأوضح، أن الدولة حينما تقوم بضخ 100 مليار جنيه لإعادة تنشيط القطاعات المختلفة خلال جائحة كورونا، ويتم إنفاق ما يقرب من 70 مليار جنيه، حتى الآن، فهذه السياسة تؤكد جرأة الدولة، خاصة أن كثيرًا من الدول اتخذت سياسة الانكماش.
وأفاد شكرى، أنه بالنسبة للتمويل العقارى فى مصر فإنه يعانى مشكلات ليست فقط فى الفائدة ولكن فى الإجراءات المطلوبة من مشترى الوحدة وليس من المطور.
وتابع، أنه لا بد أن تكون هناك إرادة من البنك المركزى وإعطاء تعليمات للبنوك بتوضيح المطلوب من العميل بإجراءات سهلة ومباشرة تمكنه من إنهاء التمويل خلال أسبوع أو 10 أيام؛ لأن تطويل مدة الإجراءات لشراء عقار بالتمويل العقارى سيجعل العميل غير راغب فى التعامل بتلك الآلية.
وأفاد، بأن غرفة التطوير العقارى كان لها دور فى مبادرة البنك المركزى بتمويل مشروعات وحدات الإسكان فوق المتوسط التى وصلت إلى %7.5 ولكن لم يتم التنفيذ لسببين، الأول هو أن إحدى الشروط أن تكون الوحدة تامة البناء، وأن يكون المطور أنهى %100 من إنشائها وهو أمر صعب، والآخر هى أن تكون تامة المرافق، على أن يسدد العميل %20 لافتًا إلى أن ثقافة المواطن عن التمويل العقارى لا بد أن تتغير.
عمرو سليمان: الاهتمام بملف تصدير العقار المصري إلى الخارج لجذب العملة الصعبة
وقال المهندس عمرو سليمان رئيس شركة ماونتن فيو للاستثمار العقارى، إن شركته استعدت مبكرًا قبل الموجة الأولى لأزمة كورونا، لافتًا إلى أول شركة عادت بكفاءة فى المشروعات، مشيدًا بالإجراءات التى اتخذتها الدولة للتعامل مع أزمة كورونا، نظرًا للتوازن الذى كانت تحرص عليه الدولة بين السلامة والاقتصاد.
وأشار إلى أن الشركة حققت مبيعات وصلت إلى 9 مليارات جنيه، نتيجة الخطوات الاحترازية التى تتخذها الشركة للتعامل مع الأزمات، موضحًا أن إجراءات الدولة الأخيرة ساندت القطاع العقارى بشكل كبير، وكذلك القطاع العقارى.
أحمد العدوي: زيادة الأسعار مرتبط بارتفاع مدخلات الصناعة
وقال المهندس أحمد العدوى الرئيس التنفيذى لشركة إنرشيا، إن العام المقبل هو عام تفاؤل بالنسبة للقطاع العقارى، نظرًا للخبرة التى اكتسبتها الشركات العقارية فى كيفية التعامل مع الأزمات، خاصة أزمة كورونا.
وأضاف العدوى، أنه بالنسبة لتوقعات زيادة أسعار العقارات نتيجة قرارات وقف تراخيص البناء فالتأثير لن يكون بالمدن الجديدة، لأنه لم يشملها القرار وبالتالى فإن المدن القديمة هى التى ستتأثر.
وأشار، إلى أن زيادة الأسعار سيكون مرتبطًا بالأساس بزيادة أسعار مدخلات الصناعة.
وأفاد، أنه بالنسبة لمطورين العقاريين ليس من الضرورى التنافس على تطويل فترات السداد التى تصل إلى 10 أو 12 سنة، لافتًا إلى أنه لو تم التوصل إلى مبادرة لدعم التمويل العقارى سيكون هذا هو الاتجاه الأفضل لضبط السوق العقارية.
أمين سراج: الجائحة أفادت بالاتجاه نحو التحول الرقمى
وقال المهندس أمين سراج، رئيس شركة هايد بارك للاستثمار العقارى، إن القطاع العقارى استفاد من أزمة كورونا، من خلال التحول الإلكترونى، واتجاه العملاء والشركات إلى التسوق الإلكترونى والتوسع فى استخدام التكنولوجيا.
وأضاف سراج، أن الشركات العقارية بدأت ترتيب الأوراق بشكل جيد وأولوياتها، خاصة فى مجال التكنولوجيا والبنية التحتية.