يترقب القطاع العقارى تحقيق أقصى استفادة من المبادرات الحكومية المتعدة لتنشيط التمويل العقارى ، وآخرها مبادرة التمويل العقارى واستغلال الحقبة الذهبية الحالية فى إنعاش تلك الآلية باعتبارها شريك نجاح لكافة المشروعات العقارية المتنوعة.
واعتبر المعنيون بملف التطوير العقارى، أن المبادرة جاءت فى وقت مهم لإحداث انتعاشة فى القطاع العقارى، الذى شهد ركودا بفعل جائحة كورنا، مطالبين بضرورة، وجود مبادرات تمويلية لدعم المطورين العقاريين، كما طالبوا بتعديل بعض الشروط، خاصة المتعلقة برفض تسجيل الوحدات غير التابعة للشركات الحكومية.
طارق شكرى: قدمنا مقترحات للمساهمة فى نجاح المبادرة الرئاسية الأخيرة
فى البداية، قال المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى، ووكيل لجنة الإسكان فى مجلس النواب، إن مبادرة التمويل العقارى التى أعلن عنها الرئيس عبد الفتاح السيسى، جاءت لتحقيق مطالب المواطنين بتملك وحدات سكنية بفائدة أقل وفترة سداد طويلة.
وأكد – فى تصريحات لـ«المال»- أن شركات التطوير العقارى ستحقق استفادة هى الأخرى من المبادرة، خاصة وأن الفائدة لم يكن ليتوقعها أحد، فأقصى طموح المطورين أن تصل الفائدة لـ5 أو %6.
وأشار إلى أن غرفة التطوير العقارى، عملت خلال الأيام الأخيرة على دراسة كافة التفاصيل، المتعلقة بالمبادرة، بما فيها تمويل الوحدات غير كاملة التشطيب، وهو ما تمت صياغته وتقديمه للمعنيين بالقرار.
وتمنى أن تنجح الحكومة فى تنفيذ المبادرة، على غرار مبادرة إحلال وتجديد السيارات، والتى تشهد سيولة ويسرا، وتلقى استحسان المواطنين.
وخلال الأيام القليلة الماضية، أعلنت مجموعة طلعت مصطفى القابضة عن إطلاق مشروعها الجديد “نور حدائق العاصمة” على مساحة 5000 فدان، وخلال مؤتمر الإطلاق كشف هشام طلعت مصطفى الرئيس التنفيذى للمجموعة، عن الدور الرائد لبنوك الأهلى ومصر والقاهرة فى توفير التمويلات اللازمة لشراء الوحدات عند التعاقد مع العملاء، وهو دور محورى فى السوق المصرية.
آسر حمدى: نطالب بوجود مبادرات تمويلية لدعم المطورين.. ولدينا كيانات لن تصمد
وقال آسر حمدى الرئيس التنفيذى لشركة الشرقيون للتنمية العمرانية، إن وجود مبادرات لتمويل الوحدات السكنية، هو أمر جيد جدا، خاصة وأن مصر تشهد سنويا ما لا يقل عن 450 ألف حالة زواج، من محدودى الدخل، وبالطبع أغلبهم لا يملك أموالا لدفع مقدم عال، وأقساط وفوائد مرتفعة.
وأضاف أن أغلب دول العالم بما فيها أوروبا تعمل على تقديم دعم على الوحدات ممتد لفترات طويلة، كما أنها تقدم تمويلا للمشروعات التى يسعى المطور العقارى إلى تنفيذها على الأرض.
وأشار إلى أن أغلب المطورين يعملون فى الوقت الحالى كمطور وممول، وهو أمر استنفر الشركات بشكل هائل، وهنا نطالب بضرورة تدخل المعنيين باتخاد قرارات من شأنها تقديم تمويل لمشروعات المطورين.
واعتبر أن وجود مبادرات تمويلية لمشروعات المطورين فى الوقت الحالى، بات أمرا ملحاً، مؤكدا أن أغلب الشركات لا يمكنها أن تصمد أمام انتظار جمع أموال المشروع والتى تبدأ الآن من 6 سنوات، وصولا لـ12 سنة، وهو ما يعنى أن هناك شركات ستدخل فى أزمات مالية طاحنة بمرور الوقت.
وحول إمكانية تقديم تمويل للوحدات عالية السعر، قال «حمدى» إن دولة الإمارات العربية الشقيقة، ممثلة فى حكومة دبى، دائما ما تقدم مبادرات تشمل جميع الشرائح بما فيها الوحدات منخفضة ومتوسطة وعالية السعر مع اختلاف الفائدة، ولا أجد أى مانع فى شمول هذه الشريحة بعملية التمويل.
وأوضح أن المبادرات التمويلية، دائما ما تسعى إلى توسيع حركة البيع والعمران، وهى تتفق مع التحركات الحكومية لتوزيع السكان على %20 من المساحة بحلول 2030، مشيرا إلى أن التجمعات السكنية فى الوقت تقع داخل %7 من إجمالى مساحة مصر، مؤكدا أن تقديم تمويلات بنكية لمشروعات المطورين سيساهم فى تنفيذ المشروعات بشكل دائم ومستمر وسريع.
وتابع: «لو أن اتحاد المطورين تم إنشاؤه كنا سنجد من يتحدث باسم المطورين، ويطالب الحكومة بصفة رسمية، للاستفسار حول عدد من النقاط التى ربما ستتسبب فى مشكلات لشركات التطوير العقارى، يأتى على رأسها عملية تسجيل الوحدات فى ظل الحديث عن رفض تسجيل أى وحدات باستثناء الواقعة داخل مشروعات حكومية».
وقال أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، إن المنافسة أصبحت عنيفة للغاية بين شركات التطوير العقارى مهما اختلف حجمها، ففروق الأسعار بين الشركات ليست كبيرة، مع الأخذ فى الاعتبار آجال السداد الطويلة، وعند تناول جانب الطلب فى السوق المحلية، فيمكن وصفه بالقوى، ونستدل على ذلك بأن شركات التطوير العقارى تركز على شريحة مرتفعى الدخل وتقدر نسبتها بنحو «%15-14» من حجم الطلب .
وأضاف: «ولو قدرنا الطلب بنحو مليون وحدة جديدة سنويًا يعنى ذلك أن هناك حوالى 100 ألف مخصصة لتلك الشريحة، وبمراجعة بيانات وزارة الإسكان يتم تنفيذ20 – 30 ألف وحدة فقط سنويًا لتلك الشريحة، بما يعنى وجود نقص فى المعروض».
ورأى أن المشكلة الوحيدة فى السوق حاليًا هى الفجوة فى القدرة الشرائية لدى المجتمع المصرى، وهى ظاهرة حقيقية، وتم التعامل معها من جانب المطورين، من خلال زيادة آجال السداد، التى باتت تصل أحياناً إلى 12 سنة بعدما كانت تدور حول 5 سنوات، مؤكدا أن هذه الآلية ليست الحل المثالى والمستدام لتلك الأزمة، لتأثيرها السلبى على التدفقات النقدية للشركات، فيما يكمن الحل السحرى فى زيادة فاعلية شركات التمويل العقارى .
وأوضح أن المطور العقارى يقدم حالياً عدة خدمات فى المنظومة، منها الاستثمار وتنفيذ أعمال المقاولات والتطوير بخلاف نشاط التمويل للعميل، وهو ما يزيد الصعوبة على المطورين، وعلى شركات التمويل العقارى القيام بدورها فى تمويل العملاء لفترات طويلة بفائدة فى حدود %7 وليس المطبق حاليًا قرب 11 أو %12.
محمد منير: أغلب الشركات تبيع «نص تشطيب» وهو ما لا يتوافق مع بنود التمويل
ورحب محمد منير رئيس شركة «فيوتشر هومز» للتطوير العقارى، بالمبادرة الرئاسية، لتمويل الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل، مشيرا إلى أنها ستعمل على تسهيل عملية بيع المشروعات التى سبق وأن تم الانتهاء من تنفيذها.
وطالب – فى تصريحات لـ«المال» – بتعديل الشروط التى سبق وأن تم الإعلان عنها للحصول على الوحدات بما يساعد السوق العقارية على إيجاد حالة من الانتعاش، خاصة بعدما تعرض له القطاع العقارى بفعل جائحة كورونا.
وأشار إلى أن أغلبية المشروعات العقارية يتم البيع فيها منذ بدء عملية الانشاء، كما أن أغلب الشركات تبيع وحدات «نص تشطيب»، وهو ما لا يتوافق مع شروط تمويل الوحدات، من خلال البنك المركزى.
واعتبر أن أزمة المطور الحقيقية تبدأ مع عملية الإنشاءات، خاصة وأن المشروعات تحتاج إلى سيولة تمويلية، مطالبا بوجود مبادرات لدعم المشروعات ذاتها لتسهيل عملية البناء بشكل سريع.
وأوضح أن دولا كثيرة تقدم تمويلات للمشروعات الجديدة، وتمويلات للأفراد فى وحدات تحت الإنشاء، وهو ما أطالب الدولة المصرية بدراسته، وتنفيذه على أرض الواقع، مثمنا فى الوقت ذاته ظهور مثل هذه المبادرات التى من شأنها تحريك المياه الراكدة فى القطاع العقارى.
وأشار إلى أن توجه الدولة فى الفترة الأخيرة نحو تقديم التمويل العقارى، هو أمر صحى، ويعنى أننا نسير بشكل جيد، خاصة وأن البنك المركزى أغلق هذا الملف لفترة كبيرة، لكننا فى الوقت ذاته نطالب بإيجاد حلول لمشكلات التطبيق.
وأكد أننا نتفهم إرادة الحكومة لخلق حالة من الضبط داخل القطاع، ومعرفة عدد الوحدات الموجودة ومن هم أصحابها، خاصة وأن القطاع العقارى هو الباب الأكبر لعمليات غسيل الأموال وهو ما يمثل خطرا نتفق مع الدولة فى مواجهته والتصدى له.
هانى توفيق: هناك بعض الشروط تتطلب إيجاد تشريعات.. والأغلبية لا يمكنها تقديم إثبات دخلها
وقال الخبير الاقتصادى هانى توفيق إن مبادرات التمويل العقارى، أمر جيد لكن مشكلتنا فى تجاربنا السابقة، فأغلب هذه المبادرات لم يتم استغلالها بشكل جيد، نتيجة الشروط التى لا تنطبق على معظم المتقدمين.
وأشار إلى أن أغلب المصريين دخلهم غير مثبت بأوراق، وربما لا يملك أكثرهم القدرة على إثبات دخله، كما أن أغلب المشروعات الصغيرة أصحابها لا يمتلكون سجلات تجارية أو بطاقات ضريبية، وهو ما سيجعل الكثيرين ممن يستحقون هذا الدعم خارج الحسابات.
وطالب بتقديم تسهيلات فى الإجراءات، خاصة وأن مكلية الوحدة لا تنتقل للمشترى إلا بعد سداد كامل السعر، مشيرا إلى أن بعض الشروط الواردة تتطلب إيجاد تشريعات، لتغيير بعض القوانين لضمان استفادة المستحقين فعليا.
واستنكر مطالبة البعض بتقديم مثل هذه المبادرات التمويلية على الوحدات عالية السعر، بعدما وصلت فترات سداد الوحدة لأكثر من 10 سنوات، متسائلا، هل بإمكان أحد أن يطالب الدولة بعمل فائدة منخفضة لأشخاص تتجاوز رواتبهم الشهرية الـ40 ألف جنيه؟
كان الرئيس عبدالفتاح السيسى، وجه البنك المركزى، فى مارس الماضى، بإطلاق مبادرة تمويل عقارى، لدعم المواطنين فى الحصول على وحدات سكنية بفائدة %3 ونظم تقسيط على 30 سنة.