مستثمرون ومطورون عقاريون على أهمية أن تقوم وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات
العمرانية بتولية رجال أعمال على وعى كامل بمبادئ الاستثمار لإدارة برنامج
الشراكة بين هيئه المجتمعات العمرانية والقطاع الخاص والذى أعلنت عنه
الهيئة مؤخرًا، مبررين ذلك بأن إسناد مهمة إدارة المشروع إلى موظفى الهيئة
والوزارة يعنى فشله قبل بدايته بسبب البيروقراطية الشديدة التى تتعامل بها
الأجهزة الحكومية والإدارية بصفة عامة، والتى لا تتناسب إطلاقًا مع آليات
وأصول العملية الاستثمارية .
كما أبدوا تخوفهم من عدم استقرار
البيئة التشريعية المنظمة لهذا البرنامج، وإمكانية تبدلها بتغيير الوزارات
وقيادات الهيئة، وهو ما قد يؤدى إلى تكرار سيناريو «مدينتى » على هذه
المشروعات، فبعد الانتهاء من كامل عمليات التطوير والتنمية وبدء مرحلة
المبيعات والتسويق يفاجأ المستثمر المنتمى للقطاع الخاص برغبة الهيئة فى
تعديل التعاقد بما يزيد من نسبة الدولة فى المشروع بداعى أن المستثمر ربح
أكثر منها .
فى البداية قال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة
شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن فكرة شراكة هيئة المجتمعات مع مستثمرى
القطاع الخاص جيدة للغاية، حيث تتضمن استغلال وتكامل جميع الطاقات
والإمكانيات الموجودة بالسوق العقارية المصرية، بما يعمل على زيادة عدد
المشروعات المطروحة بالسوق وتلبية مزيد من الطلب على العقارات .
ولفت
صبور إلى أن شركته ترغب فى الدخول فى إحدى هذه الشراكات، وتترقب صدور شروط
برنامج الشراكة لبحث ودراسة قرار المشاركة بشكل نهائى، موضحًا أن الهيئة
تستهدف الدخول فى شراكات مع مطورى ومستثمرى القطاع الخاص الكبار فقط، وذلك
يتضح من حجم الأراضى المزمع طرحها فى إطار هذا البرنامج، ولذلك فالمستثمر
الذى يهاب حدوث سيناريو مدينتى بأن تحدث تعديلات مستقبلية على عقد الشراكة
أو وجود نسبة من البيروقراطية لدى الجانب الحكومى فى الشراكة فلا أحد يجبره
أن يدخل فى هذه الشراكة، لا سيما أن المخاطرة هى خاصية أساسية من خصائص
العملية الاستثمارية .
فى الإطار نفسه قال المهندس أحمد بدراوى،
العضو المنتدب لشركة السادس من أكتوبر «سوديك » إن الشركة تترقب طروحات
الأراضى من الجهات الحكومية فى إطارة الشراكة بين الهيئة والقطاع الخاص،
مشيرًا إلى إمكانية الدخول فى شراكات حال مناسبة الجدوى الاقتصادية للمشروع
وقدرته على تحقيق قيمة مضافة للشركة تتلاءم مع حجم مشروعاتها الحالية
وسابقة أعمالها فى القطاع، لافتًا إلى طاقة الشركة التطويرية وطموحاتها
التوسعية فى القطاع، مما يدعم اهتمامها بزيادة أراضيها ومشروعاتها خلال
الفترة الحالية .
وأضاف أن أكثر العوائق التى قد تنفر القطاع الخاص
من المنافسة على مشروعات الشراكة هى البيروقراطية الشديدة التى تتعامل بها
الجهات الحكومية والتى لا تصلح بالمرة مع قواعد الاستثمار وسوق المال،
مشيرًا إلى أن ثانى المخاوف يتمثل فى تكرار سيناريو مدينتى، حيث بعد أن يتم
الاتفاق على نسبة كل من الطرفين فى المشروع، وطريقة توزيع الأرباح وإقرار
العقد وإشهاره فى الشهر العقارى، يفاجأ المستثمر المنتمى للقطاع الخاص
برغبة الدولة فى تعديل بنود التعاقد لتزيد نصيبها من الأرباح .
ومن
جانبه قال المهندس يحيى عبدالعزيز، رئيس مجلس إدارة شركة إيميكس
للاستثمارات العقارية، إن الفكرة فى حد ذاتها جيدة للغاية، حيث تمتلك هيئة
المجتمعات العمرانية مساحات شاسعة من الأراضى المميزة، ولا تمتلك القدرة
على تطويرها بنفسها سواء لأسباب فنية أو مالية، وفى المقابل نجد جيشًا من
المطورين العقاريين القادرين على تنمية الأراضى وتطويرها ولكن تنقصهم
الأراضى لتوقف الهيئة عن طرح أراض منذ فترة كبيرة، وارتفاع أسعارها فى
السوق عند شرائها من مستثمر آخر .
وأوضح أن المشكلة تكمن فى
القائمين على تنفيذ هذه الفكرة من جانب هيئة المجتمعات ووزارة الإسكان، فهل
هم مستثمرون أم موظفون، ففى حال كانوا موظفين ستتوالى المشكلات أمام
مستثمرى القطاع الخاص فيما يتعلق بالخطط الاستثمارية لعدم تحلى فئة
الموظفين بالسرعة والجرأة فى اتخاذ القرارات الاستثمارية والتى تكون مرتبطة
فيها بالفرص التى قد تذهب دون رجعة كأن تخفض أسعار مادة معينة من مواد
البناء، أو وجود عرض من إحدى شركات المقاولات بتنفيذ المشروع بأسعار
تنافسية للغاية، لافتًا إلى أنه فى عالم الاستثمار تكون الـ 24 ساعة ذات
أهمية كبرى، ومن الممكن أن تتسبب فى خسارة فادحة أو مضاعفة ربحية المشروع .
وشدد
عبدالعزيز على أنه من الصعب تغيير ثقافة الموظفين أو النظام البيروقراطى
الذى يقيد عملهم، خاصة أنها طبيعة عمل جميع وزارات مصر منذ عقود عدة،
وبالتالى يصعب توفير أو خلق جيل جديد من الموظفين القادرين على إدارة شراكة
بين القطاعين العام والخاص .
وقال إن الأمر الوحيد الذى قد يضفى
بعضًا من الطمأنينة فى نفوس المستثمرين ويكون عامل جذب مهمًا للتنافس على
هذه المشروعات هو وجود المهندس إبراهيم محلب، على رأس حقيبة الإسكان
والمجتمعات العمرانية والمرافق، فهو شخص أفنى حياته كلها فى الشق العملى،
ويدرك تمامًا أهمية الوقت بالنسبة للاستثمار واتخاذ القرارات الحاسمة، بما
يزيد من احتمالية تخصيص أشخاص على دراية كاملة بالسوق العقارية ومتطلباتها
الاستثمارية لإدارة برنامج الشراكة مع القطاع الخاص .
ولفت رئيس
مجلس إدارة شركة إيميكس إلى عائق آخر قد ينفر مستثمرى القطاع الخاص من
مشاركة هيئة المجتمعات العمرانية فى الأراضى التى تنوى طرحها، وهو عدم
الاستقرار التشريعى والقانونى لهذه المشاركة، ولعل سيناريو مدينتى أبلغ
مثال على ذلك، فبعد مشاركة شركة طلعت مصطفى للهيئة وتم الاتفاق على نسب كل
منهما من المشروع، وبعد انتهاء نسبة كبيرة من عمليات البيع خرجت الهيئة
لتتهم الشركة بالتربح أكثر منها، وطالبت بمزيد من الربح فى هذا المشروع،
وهو ما يقلق باقى المستثمرين العقاريين مستقبلاً، خاصة أن الجميع يعرف أن
الوزارة الحالية هى وزارة انتقالية و احتمال استمرارها فى عهد الرئيس
الجديد، وفقًا لخارطة الطريق، ضئيل للغاية .
وطالب بضرورة وضع نصوص
قانونية تحكم هذا البرنامج، ويتم تحصين هذه النصوص من الطعن أو التعديل أو
الإلغاء، وحتى إذا ما تم تعديلها فإن التعديلات لا يتم تطبيقها بأثر رجعى
على العقود السابقة، مما يقضى على مخاوف مستثمرى القطاع الخاص من تكرار
سيناريو مدينتى .
وفى الإطار نفسه قال المهندس طه عبداللطيف، رئيس
مجلس إدارة شركة قرطبة للاستثمار العقارى، إن المشروعات التى ستعرضها هيئة
المجتمعات العمراينة أمام القطاع الخاص لمشاركتها فيها تتميز بالضخامة،
وارتفاع تكلفتها، بما يعنى أنها تخاطب شريحة محددة من المستثمرين العقاريين
وهى القادرة على تنمية وتطوير مساحات شاسعة كالتى تم الإعلان عنها .
وأضاف
أن ارتفاع تكلفة المشروعات وضخامة استثماراتها يوجسان فى قلوب المستثمرين
خيفة من البيروقراطية التى تعيب جميع أجهزة الدولة فى إفشال الشراكة، خاصة
فى حال إذا تولى إدارة برنامج الشراكة من قبل الوزارة والهيئة موظفون
وليسوا رجال أعمال منتدبين، وهو ما سيعمل على تأخر دورة رأس المال وطول
فترة اتخاذ القرار الاستثمارى، وهو ما ينطوى علي مخاطر عدة وضياع مميزات
أكثر، مطالبًا الدولة بعدم تدخل الأجهزة الحكومية فى العملية الاستثمارية
والاكتفاء بالحصول على نصيبها بعد اكتمال تنمية المشروع فقط .
ويرى
عبداللطيف، أن مجرد لجوء الهيئة إلى المطورين يعد اعترافًا منها بعدم
قدرتها على تنمية و تطوير واستثمار الأراضى التى تمتلكها، لذا فلابد أن
تترك المجال لرجال التطوير العقارى فى مصر لاستغلال هذا المخزون من الأراضى
بما يعود بالنفع على المطورين والهيئة والمجتمع .
وشدد رئيس شركة
قرطبة على وجوب أن تكون نسب كل من الطرفين محددة قبل التعاقد، وعدم تكرار
سيناريو مدينتى والمطالبة مستقبلاً فيما بعد بزيادة نسبة أحد الأطراف .