تُواصل شركة كاسيل للتطوير العمرانى خطواتها اللافتة فى القطاع العقارى بالسوق المحلية، فرغم حداثة تأسيسها منذ 4 سنوات وتركيزها فى البداية على العاصمة الإدارية الجديدة، لكنها أصبحت لاعبًا بارزاً فى القطاع، وتخطط لإضافة مزيد من المشروعات فى مناطق عمرانية مختلفة.
وحلّ أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، ضيفًا، مساء الخميس الماضى، على برنامج CEO LEVEL الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، الذى يُذاع على القناة الرسمية للجريدة على موقع يوتيوب؛ للحديث عن تجربة تأسيس الشركة، وماذا حققت حتى الآن، بخلاف استعراض الخطة المستقبلية، ورؤيته لمناخ القطاع العقارى.
وخلال الحوار تناول منصور الوضع الحالى لمشروعات كاسيل السكنية فى العاصمة الإدارية الجديدة، وخطط تسليم الوحدات، وتطوير باقى الأراضى التجارية والإدارية، كما تطرَّق للحديث عن الفرص القادمة، ومنها إطلاق مشروع جديد فى غرب القاهرة باستثمارات 8 مليارات جنيه، ودراسة الحصول على تمويلات بنكية.
وإلى نص الحوار…
● حازم شريف : فى البداية من هو أحمد منصور، وما سابق خبراته العملية وتطورات الحياة العملية، قبل الحديث بشكل مباشر عن استثمارات كاسيل العمرانية؟
أحمد منصور: أنا مهندس مدنى خريج الأكاديمية البحرية دفعة 2010، ولدينا شركة عائلية تعمل فى مجال المقاولات بمصر والسعودية منذ عام 1998، وخلال فترة دراستى بدأت حياتى المهنية بالالتحاق بذراع المقاولات فى مصر منذ عام 2008، وركزت خلالها للحصول على أكبر قدر من الخبرات.
أذكر هنا أن أول مشروع مقاولات توليت الإشراف عليه بعد التخرج مباشرة كان إنشاء مديرية تموين بمحافظة القليوبية، ورغم صغر حجمه، لكنه كان مهمًّا جدًّا بالنسبة لى؛ لرغبتى فى خوض التجربة، كما أن المشروع كان بعيدًا نسبيًّا وحقق نوعًا من الانعزال لديّ لتقييم التجربة واقتحام مزيد من المشروعات.
توالت المشروعات لاحقًا حتى أصبحت مسئولًا عن مشروعات مقاولات قطاع شرق القاهرة والتى بلغت حينها 13 مشروعًا ضخمًا، ولكن خلال عام 2014 بدأنا التفكير فى اختراق نشاط التطوير العقارى، وواجهنا عدة تحديات فى صعوبة الحصول على أراض، خاصة أن آلية التخصيص لم تكن سهلة حينها.
لم نوفَّق فى اقتناص أرض بأكتوبر عام 2017 فاتجهنا للعاصمة الإدارية
بنهاية عام 2017 كنا قريبين من اقتناص أول ارض لنا فى مدينة 6 أكتوبر، بعدما طرحت وزارة الإسكان قطعة أرض للبيع وتقدمنا لها بجانب منافسة من شركة أخرى، والتى انسحبت لاحقًا، حينها قررت الوزارة إلغاء الطرح، بعدها اتجهنا للخيار التانى وهو اختراق العاصمة الإدارية الجديدة والتى كانت فى بدايتها.
تملك شركة مقاولات ساعدنا فى إنشاء وتمويل نسبة كبيرة من «كاسيل لاند مارك»
قبل دخولنا العاصمة كان هناك مطورون لديهم مشروعات فعلية، وحققت مبيعات قوية، ومن ثم تحركنا للحصول على أول مشروع هناك تحت مسمى «كاسيل لاند مارك»، وتم إطلاقه فى شهر يناير 2018، وحينها لم يكن هناك رئيس تنفيذى لشركة التطوير العقارى، وفكّرنا فى التعاقد مع كادر بخبرات قوية من السوق، ولكن لم نعثر على شخص مناسب للطموح.
عند دراسة كل الأمور الخاصة بكاسيل لاند مارك وقبل إطلاقه بأسبوعين كنت قد قمت بتنفيذ جميع الأمور التى سيتولاها الرئيس التنفيذى، وحين لم نعثر على الشخص المناسب اختار المساهمون أن أتولى المهمة الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، وأتمنى أن أكون «أديت دورى كويس».
● حازم شريف: مَن تحديدًا بالشركة كان صاحب فكرة اختراق قطاع التطوير العقارى؟
أحمد منصور: للتوضيح هنا، كاسيل للمقاولات تعتبر شركة عائلية ولكنها مملوكة لعائلتى المهندس طه منصور والمهندس محمد إدريس والأخير هو مَن اقترح فعليًّا اختراق القطاع العقارى باعتباره التطور الحقيقى لشركات المقاولات فى السوق المحلية.
كما أن فكرة التحول للتطوير العقارى جاءت متوافقة مع رغبتى الشخصية بضرورة التجديد.
● حازم شريف: شاهدت أكثر من تجربة فى القطاع العقارى، وهناك اختلاف فى الآراء فالبعض يعتقد فى تميز شركات التطوير صاحبة الخبرات السابقة فى مجال المقاولات، وآخرون يرون أن الأسلوب الأسوأ فى تنمية أى مشروع هى الاعتماد على ذراع المقاولات التابع لك، فمع أى مدرسة منهما تتفق؟
أحمد منصور: عن تجربة، طبعًا مقتنع بأن تملك ذراع مقاولات تابع للمجموعة قادر على تنفيذ مشروعك العقارى هو الأقرب للصحة، فتملك ذراع مقاولات يعزز قدرتى على بدء الإنشاءات فى أية مرحلة دون إجراء مناقصة بين شركات المقاولات وترقب الوصول لأقل سعر، ولكن يجب الإشارة لوجود عبء كبير على الشركة فى تحمل التطوير العقارى والمقاولات فى توقيت واحد.
تأسيس ذراع التطوير العقارى يعتبر امتدادًا طبيعيًّا لنجاح نشاط المقاولات
وأوضح هنا أن هناك فصلًا تامًّا بين ذراع التطوير العقارى والمقاولات فى المجموعة، فهناك إدارة تنفيذية مختلفة، وقوائم مالية منفصلة، والغالبية العظمى من العاملين بالشركتين لا يعرفون بعضهم البعض.
● حازم شريف: ننتقل للحديث عن مشروع كاسيل لاند مارك العاصمة، هل يمكنك استعراض كل تفاصيل المشروع من حيث الاستثمارات ومُدد التسليم والوضع الحالى؟
أحمد منصور: حجم استثمارات كاسيل لاند مارك يبلغ 4.5 مليار جنيه، وبنهاية العام الحالى سيتم تسليم المرحلة الأولى، بعد الانتهاء من كل الأعمال الخرسانية بالمشروع وبدء أعمال الواجهات، ويتم حاليًّا تنفيذ أعمال اللاند سكيب، ومدة تنفيذ المشروع تبلغ 4 سنوات ونصف السنة، ومن ثم سيتم الانتهاء من كامل الإنشاءات فى عام 2023.
◗ نستهدف تحقيق مليار جنيه مبيعات فى العام الحالي فى كاسيل لاند مارك
نخطط لتسليم مرحلة من المشروع كل 6 إلى 7 شهور، والمبيعات المستهدفة تقارب 6 مليارات جنيه، تم تحقيق 4 مليارات منها حتى الآن، وحققنا 1.2 مليار جنيه خلال العام الماضى، ونستهدف خلال تسجيل مليار جنيه فى عام 2022.
● حازم شريف: كم كانت قيمة بيع المتر فى أول مرحلة للمشروع؟ وكم تبلغ حاليًّا؟
أحمد منصور: هناك وحدات مختلفة تم طرحها بالمشروع بين كاملة التشطيب ونصف تشطيب وغيرها، ومن ثم سأعتمد هنا على سعر بيع متر الوحدات نصف تشطيب والذى بلغ ما بين 9000 إلى 9500 جنيه عند الإطلاق، وحاليًّا يدور قرب 16 ألف جنيه، بنسبة زيادة تصل تقريباً %80.
نسبة الزيادة المحققة منطقية، ومن المفترض حدوث زيادة سنوية فى الأسعار بنحو %20 لجذب الاهتمام بالاستثمار العقارى، وعدم التفكير فى إيداع الأموال بالبنوك، عوضاً عن ذلك.
الاستثمار فى العاصمة الإدارية نموذج استثماري صعب
● حازم شريف: دعْنا نتحدث عن العاصمة الإدارية الجديدة بشكل عام، فمع انطلاق المشروع القومى ظهر جيل جديد من المطورين العقاريين اتجهوا للعاصمة فى فترةٍ شهدت عزوف كبار المطورين عنها، وبمرور السنوات زادت التوقعات حول عملية فرز للمطورين فى السوق وعدم القدرة على استكمال المشروعات، بحكم تواجدكم الفعلى على الأرض، كيف ترى تلك الظاهرة؟ وهل بالفعل حدثت حالة فرز فى العاصمة؟
● أحمد منصور: كاسيل للتطوير العمرانى مهتمة بالاستثمار فى القطاع العقارى دون النظر لموقع مشروعاته نفسه، ففى البداية اقتربنا من العمل بغرب القاهرة، وفى مرحلة لاحقة اتجهنا للعاصمة، فالشركة تبحث عن فرصة استثمارية مناسبة تدرّ عائدًا ماديًّا، ليس شرطًا أن يكون على المدى القصير لكن لآجال طويلة شريطة تحقق العائد.
أما العاصمة الإدارية الجديدة فمن وجهة نظرى نموذج استثمارى صعب جدًّا بسبب اشتراط شركة العاصمة الإدارية على المطور سداد ثمن الأرض، وتنفيذ المشروع بالكامل خلال 5 سنوات تقريبًا، بما يعنى تنفيذ كل الإنشاءات خلال تلك الفترة القصيرة، هذه الاشتراطات كان من المنطقى تنفيذها حال سريان التزام الشركات العقارية بطرح أنظمة سداد على 6 سنوات على الأكثر.
المشكلة تفاقمت مع البعض مع لجوء مطورين لطرح أنظمة سداد تصل أحياناً إلى 5 أيام، بما دفع بعض الشركات غير المتواجدة فى العاصمة أيضًا لمسايرة السوق وتبنّى نفس الآليات فى ظل التنافسية المرتفعة.
أنا لا أعلم كل ظروف الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية، ولكن تلك الآليات صعبة جدًّا، وعلى سبيل المثال شركة المقاولات التابعة لنا بعد أن ساندتنا وتحملت ما يقرب %50 من قيمة إنشاءات كاسيل لاند مارك، وهو أمر بإمكان كاسيل تحمُّله فماذا عن باقى المطورين.
● حازم شريف: هيكل التمويل هنا بحاجة لمزيد من التفاصيل والنقاش، ذكرت أن استثمارات كاسيل لاند مارك تبلغ 4.5 مليار جنيه، تم تحميل شركة المقاولات نسبة كبيرة منها، وهناك تمويل مؤكَّد عبر المبيعات، هل هناك أية مصادر تمويلية أخرى لتعزيز الملاءة المالية؟ وما قيمة رأسمال الشركة؟
أحمد منصور: رأس المال المدفوع لشركة كاسيل للتطوير العمرانى يبلغ مليار جنيه، وتكلفة المشروع ستضم المبيعات ورأس المال، وبالفعل تم تحميل جزء على شركة المقاولات، لكننا نؤكد أن الجزء الأكبر من التمويل سيكون من متحصلات المبيعات، بخلاف مساهمات نقدية من المساهمين الرئيسيين تمّت فى صورة زيادة رأسمال للشركة الأم من 250 مليون إلى مليار جنيه.
● حازم شريف: بالعودة لسؤال سابق حول الاستثمار فى العاصمة الإدارية، لو افترضنا دخول 100 مطور العمل فى العاصمة، فى رؤيتك، ما نسبة الشركات الناجحة والمتعثرة منها؟ وما أسباب النجاح أو التعثر، من وجهة نظرك، بعيدًا عن ملف طرح وحدات بآجال سداد طويلة تؤثر على التدفقات النقدية؟
أحمد منصور: اسمح لى فتقسيم الشركات العاملة فى العاصمة إلى قسمين، الأول مرتبط بالشركات التى حصلت على أراضٍ سكنية فى مناطق R7 وR8 بالعاصمة، حِدّة المنافسة بين تلك الشركات كانت منخفضة لوجود نحو 20 شركة فقط، بجانب تجنب طرح المشروعات فى فترة واحدة، بل كان يتم طرح 10 مشروعات فى السنة مثلا، كما أن مساحات الأراضى كانت تدور بين 9 أفدنة إلى 5 فدادين، ومن ثم فأقل الشركات سدّدت نحو 50 مليون جنيه كمقدَّم تعاقد لشركة العاصمة، وأخرى سددت 240 مليون جنيه، بما يعنى أن هذه الشركات لديها قدرة على توفير التمويلات مستقبلًا ومواصلة إنشاءات المشروعات.
من وجهة نظرى، وبالزيارة الميدانية للعاصمة الإدارية، نحو %70 من تلك الشركات حققت أداء معقولًا، بل فاقت توقعاتى فى تنفيذ المشروعات والإنشاءات، وهو أمر مرتبط أيضًا بسعى شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية بزيادة حجم الأعمال فى تلك المناطق آخِر 6 شهور لزيادة معدلات التنفيذ والإنجاز.
وبصفة عامة، نسبة كبيرة من تلك الشركات والتى كانت لديها خبرات سابقة فى المقاولات والتطوير العقارى وإدارة الأعمال لم يكن الأمر مقلقًا لديها.
أما القسم الثانى فمرتبط بالشركات التى حصلت على مشروعات إدارية وتجارية متنوعة وأبراج فى عدة مناطق بالعاصمة الإدارية؛ منها الداون تاون فهنا يظهر القلق، وشكوكى تتمثل فى عدم قدرة عدد منهم على الاستمرار، فأنا متابع للسوق عن كثب، ومؤخرًا عديد من أصدقائى كان يرغبون فى شراء وحدات فى القاهرة الجديدة بمقدمات ما بين 5 إلى 6 ملايين جنيه، ولكنه بعد دراسة السوق اتجه للاستثمار الفعلى فى العاصمة الإدارية وشراء أرض مستفيدًا من أن أسعار بيع الأراضى فى العاصمة مُغرية جدًّا، مقارنة بالأسعار فى القاهرة الجديدة، كما أن مبانى العاصمة أكثر ارتفاعًا.
هذه الظاهرة من دخول مستثمرين جدد مجال التطوير العقارى وإطلاق مشروعات وبيعها لاحقًا، دفعتنى للقلق، ولكن أؤكد أن بعض الشركات ستنجح وستواصل النجاحات، وبمتابعة بعض المشروعات فى القاهرة الجديدة وأكتوبر، هناك أراض تم سحبها من مطورين، أى أن حالات الاخفاق من الطبيعى أن تظهر فى المناطق المختلفة.
آخِر المعلومات الصادرة من شركة العاصمة الإدارية تشير إلى أنه تم بيع 120 قطعة أرض فى منطقة الدوان تاون، وهو رقم منخفض، مقارنة بطروحات الأراضى فى القاهرة الجديدة وزايد، لكن التركيز أعلى على العاصمة الإدارية، وهناك شركات ستوفَّق، وأخرى لا، وشريحة أخرى ستسلِّم مشروعاتها، لكنها لن تكرر التجربة، وهو أمر طبيعى فى كل المدن.
● حازم شريف: إذا توقعاتك تدور حول قدرة %80 من الشركات السكنية بالقسم الأول على مواصلة المشروع والتقييم ما بين جيد جدًّا وجيد، أما القسم الثانى فهناك قلق من عدم قدرة عدد أكبر من الشركات على الاستمرار ومواجهة أزمة التدفقات النقدية، هل هذا ما تقصده؟
أحمد منصور: نعم، ولكن للتوضيح، فى المرحلة الأولى للعاصمة الإدارية الجديدة كنت أتوقع نجاح عدد أقل من الشركات، ولكن «الحمد لله» لم يحدث ذلك، «خلينا نفترض الأحسن وأن الكل يوفق.
«هقولها وهريح ضميرى، المؤذى فى قطاع العقارات بوجه عام نجد إن شركة بتطرح مشروع تاسع لها مثلا لم تضع طوبة واحدة بعد فى أول مشروع، هذه «مشكلة كبيرة».
● حازم شريف: ماذا عن هيكل تمويل الشركة لمواصلة المشروعات القائمة، وإطلاق أخرى توسعية جديدة، فى ظل تطبيقك هيكلًا يضم تمويلات مساهمين ومتحصلات البيع وتدخل شركة المقاولات، وهل هناك ملامح للخطة التوسعية؟
أحمد منصور: كما أخبرتك سابقًا، لدينا مشروع كاسيل لاند مارك بالعاصمة، وهناك مشروع إيست سايد الإدارى التجارى بمنطقة إم يو 23 بالعاصمة الإدارية، وهناك مشروع ثالث فى منطقة الدوان تاون.
ووفقًا للدراسات الأولية، الخطة فى تنفيذ كاسيل لاند مارك كانت الاعتماد على الموارد الذاتية وحجوزات البيع، وحتى الآن المبيعات تغطى الإنشاءات، ولكن نظرًا لبعض التزامات ضغط المشروع، بدأنا دراسة فعلية للحصول على قرض بنكية بقيمة ما بين 500 إلى 600 مليون جنيه لمواصلة الإنشاءات.
مشروع كاسيل لاند مارك مملوك لشركة تابعة تحمل اسم كابيتال لاند مارك، وهى مملوكة لكاسيل للتطوير العمرانى بنحو %80 ونسبة مساهمات فردية للمساهمين الرئيسيين، و%15 لشركة كاسيل للتنمية، ومن ثم فشركة كابيتال لاند مارك ستكون المسئولة عن التفاوض مع البنوك للحصول على القرض.
بدأنا الدراسات الفعلية، وخاطبنا عدة بنوك للحصول على القرض، والملامح النهائية تشير للحصول على القرض من بنكين، وسيتم الحصول عليه خلال العام الحالى لاستكمال إنشاءات مشروع كاسيل لاند مارك وفقاً للجدول الزمنى.
100 مليون جنيه رأسمال شركة كابيتال لاند مارك
● حازم شريف: ما قيمة رأسمال شركة كابيتال لاند مارك؟
أحمد منصور: 100 مليون جنيه، وعندما نطلق أى مشروع جديد نؤسس له شركة له.
وأذكر هنا أنه عند التفكير فى تأسيس ذراع التطوير العقارى، كانت لدينا علاقات جيدة مع البنوك بحكم التعامل اليومى مع شركة المقاولات، فناقشنا مع عدة بنوك أنسب آلية لإطلاق شركة التطوير العقارى، فى حالة الحاجة للاقتراض البنكى بعد 4 سنوات، على سبيل المثال.
ما المانع من دخول البنوك للتمويل عند بداية المشروع
● حازم شريف: ما اسم شركة المقاولات التابعة لكم؟ وما قيمة رأس المال؟
أحمد منصور: اسمها إم آى جى للمقاولات، وفى البداية كان رأسمالها 10 ملايين جنيه، وحاليًّا يبلغ 400 مليون جنيه.
● حازم شريف: هل تفكر فى الاستفادة من أية آليات تمويل أخرى بالسوق على غرار سندات التوريق لتوليد مزيد من السيولة؟
أحمد منصور: لا، حتى الآن لا توجد دراسة أو توجه لهذا الأمر.
● حازم شريف: كاسيل حصلت على أراض أخرى فى العاصمة الإدارية الجديدة، ما ملاح تطوير تلك الأراضى؟
أحمد منصور: هناك مشروع إيست سايد على مساحة 7200 متر، وهو مشروع إدارى تجارى باستثمارات 800 مليون جنيه، وبعد الحصول على الأرض حصلنا على موافقة شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية لزيادة ارتفاعات المبنى بدورين إضافيين، مقابل دفع فرق مالى، وبالفعل حصلنا على التراخيص، وتم الانتهاء من أعمال الحفر والإحلال.
فى الفترة الراهنة بدأنا أعمال الخرسانة، وبعدها سنتجه للحصول على تمويل بنكى أو الاستفادة من آليات تمويلية أخرى، فالشركة تفكر فى طرح المشروع للبيع بعد الإنشاء، وهناك مساحات كبيرة ستكون للإيجار.
شراكة مع «المجتمعات العمرانية» لتطوير 50 فدانًا بقرب محور 26 يوليو باستثمارات 8 مليارات جنيه
● حازم شريف: كاسيل حصلت مؤخرًا على أرض فى غرب القاهرة وبالتحديد بالقرب من محور 26 يوليو، هل يمكنك الكشف عن خطة تطوير تلك الأرض؟
أحمد منصور: سيتم الإعلان عن المشروع بعد شهر رمضان المبارك، واسمح لى، لن أفصح عن بعض التفاصيل فى المرحلة الراهنة، ولكن المشروع سيكون متكاملًا على مساحة تقارب 50 فدانًا، وسيقام بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ومن ثم لن نتحمل أعباء مالية نظير شراء الأرض، وندرس ونجهز حاليًّا لكل التمويلات اللازمة للمشروع.
● حازم شريف: هل يمكن الكشف عن مزيد من التفاصيل حول هذا المشروع، خاصة أنك تعتبر من أوائل مطورى العاصمة الإدارية الذى ينتقل للاستثمار فى مناطق عمرانية جديدة؟
أحمد منصور: كما قلت، هو مشروع سكنى متكامل يقام بنظام الشراكة، ومن المخطط أن تصل استثماراته إلى 8 مليارات جنيه، وللعلم نسبة كبيرة من مطورى العاصمة اتجهوا للتوسع بقوة داخل العاصمة أيضًا باعتبارهم الأكثر فهمًا وخبرة بالمنطقة، وهذا ليس عيبًا، فكاسيل منذ نشأتها تبحث عن فرص اسثتمارية مناسبة، بغض النظر عن موقعها.
● حازم شريف: وماذا عن هيكل تمويل المشروع المرتقب؟
أحمد منصور: درسنا كل الهياكل والحلول التمويلية للمشروع، والتى ستدور حول الحصول على قرض من عدة بنوك، بجانب الموارد الذاتية للمساهمين، بالإضافة لباقى متحصلات شيكات ومبيعات مشروع كاسيل لاند مارك بعد تسليمه باعتبارها أرباحًا تابعة لكاسيل، كما سيشهد المشروع الحصول على تمويلات عبر دخول مساهمين من الخارج، كما سيتم الحصول على قرض بنكى أيضاً.
سيتم تأسيس شركة جديدة لإدارة المشروع، ولن أفصح عن اسمها حاليًّا، ولكن الاسم سيكون بعيدًا تمامًا عن كاسيل.
● حازم شريف: ما قيمة رأسمال تلك الشركة المنتظرة؟
أحمد منصور: مليار جنيه، وسيتم تمويلها من خلال المساهمين الحاليين، بجانب مساهمين من الخارج وأرباح مشروع كاسيل لاند مارك بعد تسليمه، والتى سيتاح لى إعادة ضخّها من جديد فى مشروع محور 26 يوليو.
● حازم شريف: متى سيتم إطلاق المشروع وتأسيس الشركة؟
أحمد منصور: سيتم تأسيس الشركة خلال شهر مارس المقبل، أما الإعلان عن اطلاق المشروع فسيكون فى شهر مايو؛ أى بعد نهاية شهر رمضان مباشرة.
● حازم شريف: هل هناك قيمة محددة للقرض محل التفاوض؟ وما مدة تنفيذ المشروع؟
أحمد منصور: ما زلنا نُجرى دراسات حول قيمة القرض، والتى قد نحصل عليها من عدة بنوك، أما مدة التنفيذ فستبدأ من عام 2023، وتنتهى بالكامل فى 2029 بما يعنى 6 سنوات.
● حازم شريف: هل هناك أية توسعات أخرى فى مجال التطوير العقارى بالسوق المحلية أم سيتم التركيز على المشروعات القائمة؟
أحمد منصور: أعمل منذ 3 سنوات بالسوق، وفقًا لمبدأ التركيز على المشروعات محلّ التطوير وتنفيذها بشكل صحيح وإنشاء مشروع نموذجى، ووفقًا لهذه المعادلة تتم مواصلة التوسع والاستفادة من السمعة الجيدة فى بيع الوحدات بأسعار مقبولة حتى الوصول لتكوين «براند» خاص بالشركة فى السوق.
مستمر بالعمل وفقًا لهذا المبدأ، ولو وجدنا فرصة تتناسب مع التدفقات النقدية المتاحة سيتم التفكير فيها ودراستها؛ شريطة ألا تؤثر على خطة تنفيذ أى مشروع قائم، وقدرتنا وملاءتنا المالية لشراكتى تطوير ومقاولات تمكنا من تنفيذ 10 مشروعات، لكن التحدى الأهم ضمان التدفقات النقدية.
مفاوضات لاقتناص قطعتي أرض فى الساحل الشمالي.. ولدينا نفَس طويل
● حازم شريف: وما تطورات سعى الشركة المستمر للحصول على أرض فى منطقة الساحل الشمالى؟
أحمد منصور: نتفاوض فى الفترة الحالية للحصول على قطعتيْ أرض فى الساحل الشمالى بمناطق ما بعد مدينة العلمين، وحاولنا خلال الفترة الماضية الحصول على أرض فى مدينة العلمين، لكننا لم نوفق، وأضرب مثالًا هنا بأن أرض محور 26 يوليو استغرقت منا نحو 3 سنوات للوصول إلى اتفاق نهائى لتطويرها «إحنا أصحاب نفَس طويل».
● حازم شريف: هل يمكن القول إن مفاوضات أراضى الساحل الشمالى خاضعة لفلسفة «النفَس الطويل»؟
أحمد منصور: أنا مكتفٍ بالمشروعات محل التطوير، والتى تكفى الشركة للعمل 6 سنوات مستقبلية، ومن ثم لا توجد ضغوط للحصول على مزيد من الأراضى، كما أن الشركة تخطط لاستثمارات متوقعة ما بين 14 و15 مليار جنيه خلال 4 سنوات.
ولستُ من هواة المنافسة الحالية بين بعض المطورين حول حجم محفظة الأراضى أو المبيعات السنوية المحققة.
أى شركة عقارية مؤسسة منذ 15 سنة تستطيع الحصول على مساحات أراض ما بين 1000 أو 2000 فدان، لكن كلما زادت الاستثمارات والمبيعات، تزداد المسئولية على المطور، وقد تنتقل للتدفقات النقدية أيضًا.
● حازم شريف: ما حجم محفظة أراضى الشركة؟
أحمد منصور: أقل من 400 ألف متر مربع كلها تحت التطوير، ومنها الأراضى فى العاصمة الإدارية الجديدة والتى يتم تطويرها حاليًّا دون النظر لتوقيت طرحها.
خطة لطرح ذراع التطوير العقاري كالقابضة فى البورصة خلال 3 سنوات.. ولا مساس بالمقاولات
● حازم شريف: فى ظل تجربة تأسيس المجموعة من خلال عائلتين، هل هناك تفكير فى الطرح بالبورصة فى مرحلة لاحقة؟!
أحمد منصور: سأحكى لك القصة بالتفصيل، أنا أمثل الجيل الثانى بعد المؤسسين وأنا أكبر من هذا لجيل سناً، وبالفعل هناك شبه اتفاق على إتاحة الفرصة للجيل الثالث فى العمل بتجارب استثمارية جديدة، بعيداًعن المجموعة الحالية كما أن أيًّا من أفراد الجيل الثانى، لديهم فرصة للتوسع مع استغلال الاسم التجارى، ولكن كل تلك الأفكار ما زالت فى مراحل أولية.
من المؤكد أن هناك رؤية مستقبلية للقيد بالبورصة، وتتضمن طرح الشركة القابضة والتى تعمل فى مجال التطوير العقارى، وأذرعاتهتا التابعة فقط، ولا مساس بشركة المقاولات والتى ستبقى كما هى، أما تنفيذ القيد فى البورصة فقد نبدأ التجهيز لها بنهاية العام الحالى، على أن تتم بعد 3 سنوات.
● حازم شريف: ما سبب الابتعاد عن طرح شركة المقاولات فى البورصة؟
أحمد منصور: “خلينا متفقين أن قطاع المقاولات صعب ومتعب للغاية، بل وأصعب من التطوير العقارى، وتم تربيتنا على أن أساس المهنة هى المقاولات، كما أنه حالة تلقّى شركة كاسيل العمرانية لأى عرض استحواذ- عند تداولها لاحقاً بالبورصة- يضمن المشروعات القائمة والعملاء فسيكون مرحَّبًا به، أما المقاولات فلا”.
وأذكر هنا أن عائلتى منصور وإدريس تمتلكا استثمارات ثنائية أخرى بعيدة عن المقاولات والعقارات، ومنها شركات سياحية ولتوزيع المنتجات الطبية والأدوية، وأخرى تملك 9 مصانع، وتدرس إضافة مزيد من التوسعات، ولكنى واقعيًّا لست متداخلًا فى ذلك البيزنس.
● حازم شريف: بعد انضمامك مؤخرًا لعضوية غرفة التطوير العقارى، وفى ظل الارتفاع المستمر والمتزايد بأسعار مواد البناء، كيف ترى كيفية التعامل مع تلك المخاطر لضمان الحفاظ على المطورين وحقوق العملاء؟
أحمد منصور: أؤكد ما قلته سابقًا بأن نجاح أى مشروع ليس بيعه بالكامل فى فترة واحدة، وإنما إعداد دراسة ومعادلة متكاملة على طريقة البيع، فالأهم للمشروع تسليمه ثم إدارته لاحقًا، أما المشروع فمن المؤكد أنه سيباع فى مراحل وسنوات مقبلة.
عند بداية إطلاق مشروع كاسيل لاند مارك وفى أول الأعمال الإنشائية كان سعر بيع طن الحديد 9200 جنيه، أما حاليًّا فيبلغ 15700 جنيه، وبالمثل زادت أسعار النحاس والألومنتال وباقى مواد البناء، وارتفعت التكلفة بنحو %50 هذه الارتفاعات تُجبر المطورين على ضرورة تقسيم مبيعات المشروع على أكثر من مرحلة، والاحتفاظ بمرحلة أخيرة يتم البيع فيها بسعر يغطى كل الارتفاعات السابقة.
«الأمر مُقلق لأى مطور باع مشروعه بالكامل، ولم يبدأ الإنشاءات» وأنا بدأت الإنشاءات فى مشروعى من بدايته، وبالأسعار القديمة، والمعادلة المثالية للمطور “ابنى المشروع وخلى بعض الوحدات لتعويض فروقات الأسعار فى مواد البناء”، فمن غير المنطقى بيع المشروع كله بسعر واحد.
● حازم شريف: نموذج التطوير العقارى فى مصر محفوف بالمخاطر، فتكلفة التمويل تعتمد على المبيعات فقط.
أحمد منصور: بالفعل، ولكن ما المانع من دخول البنوك ومساندة المطورين فى أول مراحل البناء فى المشروعات المختلفة، ولكن الأمر هنا يتطلب طرح الشركة للمشروع وتحقيق نسبة مبيعات فعلية معينة والحصول على شيكات من العملاء، تطلبها البنوك لمنح قرض، وهو ما أنوى تطبيقه فى مشروع محور 26 يوليو بالسعى للاقتراض فى باكورة التنفيذ.
السوق شهدت دخول شرائح من طالبي الاستثمار للشراء.. وتحسن ملموس فى «الريسيل»
● حازم شريف: كيف ترى حالة الطلب على العقارات فى الفترة المقبلة، سواء من شريحة المواطنين أو نوعية الوحدات؟
أحمد منصور: السوق شهدت مؤخرًا دخول شريحة جديدة لشراء وحدات عقارية متأثرة بتحقيق بعض الأقارب أو المعارف مكاسب مالية من الاستثمار العقارى، وهذه الشريحة مفيدة بشكل عام، حتى فى ظل بعض الصعوبات فى شرح طبيعة الاستثمار فى مشروع عقارى لها.
أما الشريحة التقليدية من رواد الاستثمار العقارى والتى تحصل على 20 أو 30 وحدة فى مشروعات متنوعة جديدة على أن يتم إعادة بيعها لاحقاً، فقد عانت أزمات بطء عملية إعادة البيع «الريسيل» ولكن مؤخرًا حدثت انفراجة فى تلك العملية وهناك بعض الوحدات التى تمكن ملاكها من بيعها بما يعنى أن السوق بدأ تتحرك.
متفائل بتحسن وضع السوق مستقبلًا، أما استهداف شرائح محددة فالأمر مرتبط بنوعية المشروعات المطروحة، فالسكنية هناك مرونة فى استهداف كل الشرائح فى ظل توافر متطلبات لكل منهم.
نبحث منذ 7 سنوات اختراق قطاع التعليم لكننا ننتظر التوقيت المناسب
● حازم شريف: القطاع التعليمى بات يحتل مكانة هامة بين المستثمرين فى السوق المحلية، هلى تنوى المجموعة اختراق القطاع، سواء الجامعى أو ما قبله خلال الفترة المقبلة؟
أحمد منصور: منذ 7 سنوات نبحث بشكل مستمر عن الاستثمار فى القطاع التعليمى، ولكن نموذج الاستثمار بالتعليم يتسم بضخ كامل الاستثمارات خلال فترة قصيرة، ثم الانتظار للحصول على عائد بعد عدة سنوات، وكل الفرص التى عُرضت علينا كانت مشكلتها فى أن التوقيت لم يكن مناسباً لها.. ومن المؤكد أننا سنخوض التجربة فى توقيت مناسب لظروفنا.