ارتفعت الأصوات التى تنادى بإرساء ثقافة صناديق الاستثمار العقارى خلال الفترة الأخيرة، فى ظل مساعى بعض البنوك العامة وعدد من الشركات المالية لتأسيس عدد من الصناديق، خاصة وأن هذا النشاط معمول به فى أغلب دول العالم.
وتعد صناديق الاستثمار العقارى أحد الصناديق الاستثمارية التى تنشئها بنوك أو شركات تمتلك أو تدير عقارات توفر عائدا منتظما، وتطرح من خلالها وثائق يمكن للمستثمرين شراؤها والحصول على أرباح منها، كما أنها «الصناديق» تتيح لشركات التطوير العقارى تمويل المشروعات التى تسعى لتنفيذها والتوسع بحجم الأعمال.
وتداولت أنباء منذ أسابيع حول قيام بنك مصر بإجراءات تأسيس شركة مملوكة له بنسبة %100 لإدارة صندوق للاستثمار العقارى، وأن الصندوق المزمع تأسيسه يشارك فيه بنك القاهرة والشركة القابضة للتأمين، برأسمال مبدئى قدر بـ 500 مليون جنيه.
كما أعلن مجلس الوزراء عن نيته إدخال تعديلات جديدة على القواعد المنظمة لعمل صناديق الاستثمار العقارى فى اجتماع حضره وزير الإسكان ورئيس الهيئة الرقابة المالية، والمدير التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى، ووكيل أول محافظ البنك المركزى، بهدف تقديم مزيد من التيسيرات التى من شأنها زيادة عدد الصناديق العقارية وتنشيط دورها، وذلك استرشادا بالتجارب الناجحة فى دول العالم.
شريف حمودة: زيادة أعداد المدن الجديدة يفتح الباب أمام ضرورة وجودها
بداية، يقول شريف حمودة رئيس مجلس إدارة مجموعة جى فى للاستثمار، إن ثقافة صناديق الاستثمار العقارية لاتزال غائبة فى السوق المحلية، سواء من ناحية إنشاء وتأسيس الصناديق أو من ناحية توافر آليات الاستثمار المناسبة لبعض المستثمرين وأصحاب رءوس الأموال الباحثين عن الأرباح.
وأضاف – فى تصريحات لـ»المال»- أن السوق المصرية تعد من أكبر الأسواق العقارية فى المنطقة العربية والشرق الأوسط، وتستوعب وجود العديد من صناديق الاستثمار العقارى، فى ظل الطلب المتزايد على العقار المصرى، والخطط الحكومية حول زيادة أعداد المدن العمرانية الجديدة.
واعتبر، أن زيادة أعداد المدن الجديدة سيفتح الباب أمام ضرورة وجود هذه الصناديق، خاصة وأنها تحقق أرباحا لكافة الأطراف، كما أنها تعزز خلق جيل جديد من المطورين الكبار، لأن أحد أهم أدواتها هو الدراسة الجيدة والمستفيضة للمشروعات بما يحقق التوظيف الأمثل لإدارة الأموال.
وأوضح أن المتابع لحجم التوسعات العمرانية فى مصر ربما يعتقد أن هناك العديد من صناديق الاستثمار العاملة فى السوق، على غير الحقيقة، مؤكدا أن وجود صناديق الاستثمار العقارى سيذهب بالقطاع إلى منطقة أكثر تقدما، كما سيساهم فى حركة العمران لمصر 2030.
هانى توفيق: ارتفاع الأتعاب والضرائب والرسوم وراء عدم اهتمام أصحاب رءوس الأموال بها
من جانبه، قال هانى توفيق، الخبير الاقتصادى، إن القوانين المنظمة لعمل صناديق الاستثمار العقارى تم إقرارها منذ 10 سنوات تقريبا، مضيفا، خلال هذه الفترة لم يتم إنشاء سوى صندوق واحد، بفعل ارتفاع الأتعاب والضرائب والرسوم والتى وصفها بالمبالغ فيها، وتقف خلف عدم اهتمام أصحاب رءوس الأموال بالاستثمار فى هذه الصناديق خاصة وأن المحصلة النهائية لا تضمن وجود أرباح.
وأضاف أن الأعباء التى يتحملها الصندوق والتى تتمثل فى الضريبة العقارية السنوية وأتعاب السماسرة ومدير الصندوق ومراقبى الحسابات والمقيمين العقاريين والمستشارين القانونيين، علاوة على ضريبة الأرباح التجارية، كلها تقف حائلا دون استمرار هذه الصناديق.
وطالب رئيس الوزراء ووزير المالية بإعفاء الصناديق من الضريبة على الأرباح، مؤكدا أن هذا النظام معمول به فى كل دول العالم التى أسست صناديق للاستثمار العقارى.
فتح الله فوزى: حل مناسب لمشكلات التمويل العقارى وتوفير السيولة
وشدد فتح الله فوزى رئيس الجمعية المصرية اللبنانية لرجال الأعمال، على المطالبة بإعفاء توزيعات الأرباح على وثائق صناديق الاستثمار العقارى لإحياء هذا النشاط الحيوى لما له من تأثير كبير على مستقبل القطاع العقارى المصرى.
وأضاف – فى تصريحات لـ»المال» – أن ثقافة صناديق الاستثمار العقارى تلقى رواجا فى كل دول العالم سواء فى أوروبا أو منطقة الخليج، خاصة وأن هذا الاستثمار يعد ضمن الاستثمارات المضمونة التى يلجأ إليها أصحاب رءوس الأموال.
وأكد أن صناديق الاستثمار العقارى قد تكون حلا مناسبا لمشكلات التمويل العقارى وتوفير السيولة المالية والتى يعانى منها عدد كبير من المطورين خلال الفترة الأخيرة، مشيدا بالتحركات الحكومية الأخيرة من أجل القضاء على المشكلات التى تواجه عملية تأسيس صناديق الاستثمار العقارى.
وأشار عضو مجلس إدارة صندوق المصريين للاستثمار العقارى، إلى الدور المهم الذى تلعبه صناديق الاستثمار العقارى فى تمويل المشروعات الخدمية وأعمال البنية التحتية والمشروعات التجارية، بما يسهم فى تسريع وتيرة التنمية والتوسعات العمرانية فى جميع المدن الجديدة وبما يتوافق مع رؤية مصر 2030، بالوصول للنسبة التى يشغلها المصريون من مساحة مصر لـ%14.
بينما قال جون سعد خبير الاستثمار والضرائب ، إن صناديق الاستثمار العقارية لاتزال الثقافة الغائبة فى السوق المحلية، سواء من ناحية إطلاق صناديق لتملك وإدارة مشروعات، أو من ناحية توافر آلية استثمارية مناسبة لبعض المستثمرين وأصحاب رءوس الأموال.
ورأى أن السوق المصرية والتى تتسم بأنها من أكبر الأسواق العقارية فى العالم حاليا، لاتزال فى حاجة إلى تأسيس مزيد من الصناديق العقارية، فى ظل ارتفاع درجة نمو القطاع العقارى، والخطط الحكومية بإطلاق مزيد من المدن العمرانية الجديدة والتى تتيح إمكانية تأسيس مزيد من المشروعات السكنية والمتنوعة.
وأوضح أن المتابع للطفرة العمرانية الحالية فى مصر قد يكون لديه انطباع بتوافر أكثر من صندوق استثمار عقارى ولكن الواقع يعكس تدنى الاهتمام بتلك النوعية من الاستثمارات سواء من جانب المطورين أو شركات الأوراق المالية، وذلك على الرغم من التعديلات المتتالية فى التشريعات المنظمة للصناديق العقارية.
وأكد أن ثقافة صناديق الاستثمار العقارى تلقى رواجا لافتا فى الأسواق العالمية سواء فى أوروبا أو الخليج، ودائما ما يبحث مستثمرو تلك البلدان عن اختراق الفرص المحلية فى هذا المجال، ولكنهم لا يجدون الصندوق المناسب أو الحجم الملائم للاستثمار.
واعتبر أن صناديق الاستثمار العقارية قد تكون حلا مناسبا لمشكلة التمويل العقارى التى يعانى منها جميع المطورين العقاريين، نظرا لدورها فى إمكانية شراء وحدات وبيعها لاحقا أو تأجيرها للعملاء.
وأوضح أنه منذ صدور القانون المنظم لإنشاء صناديق الاستثمار العقارى فى مصر، لم نر صندوق استثمار عقارى حقيقى، وهو ما يمكن تبريره بتحديات الأتعاب والرسوم والضرائب الموجودة حاليا، لن يحقق أى عائد موجب لصاحب الوثيقة على استثماره.
وذكر أنه فى حالة عدم إعفاء الصناديق من كل الضرائب والتكاليف المفروضة عليها، فالأفضل للمستثمرين تأسيس شركة استثمار عقارى من خلال الاكتتاب العام.
و بدأت شركة ريدكون للمراكز الإدارية والتجارية «رووك» تطوير مشروع «جولدن جيت» متنوع الاستخدامات، باستثمارات إجمالية تقارب 20 مليار جنيه، وهو أول استثمار للشركة فى السوق المصرية، والمشروع من نوعية المشروعات متعددة الاستخدام على مساحة إجمالية 160 ألف متر فى منطقة القاهرة الجديدة ويضم وحدات تجارية وإدارية وترفيهية.
وتوقع أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، سيطرة صناديق الاستثمار العربية والأجنبية على نحو %75 من الوحدات المراد بيعها فى المشروع، والتى تتسم بتحقيق عائد دورى من تأجيرها، موضحا أن المشروع مصمم لمخاطبة تلك الشريحة التى ترغب فى الاستثمار فى مصر ولكنها لا تجد الفرص المناسبة.
ولفت إلى أن جميع الدراسات التى أعدتها الشركة تؤكد وجود طلب حقيقى على الوحدات الإدارية والتجارية فى منطقة شرق القاهرة، كما أن هذه الوحدات تتسم بالارتفاع المستمر فى أسعارها ومنح عوائد تفوق نظيرتها السكنية، بما دفع «ريدكون» لاختراق هذا النشاط لأول مرة بعد سنوات طويلة من العمل فى المقاولات.
جدير بالذكر أنه كانت هناك محاولات سابقة لتأسيس صندوق بنك مصر للاستثمار العقارى بمشاركة 6 مؤسسات مالية بإدارة شركة إيست كوست بمساهمة شركة أليانز للتأمين بمبلغ 150 مليون جنيه، وبنك مصر بمبلغ 100 مليون، وشركة مصر لتأمينات الحياة 100 مليون، وبنك القاهرة 75 مليونا، والمصرف المتحد 50 مليونا، وصندوق معاشات المقاولون العرب بمبلغ 25 مليونا.
تجدر الإشارة أيضا إلى أن مصر لا يوجد بها سوى صندوق واحد للاستثمار العقارى متداول فى البورصة المصرية وهو صندوق المصريين للاستثمار العقارى، فيما أعلن عدد من البنوك المحلية عن نيتها إطلاق صناديق استثمار عقارى كان أولها بنك مصر بحجم استثمار مبدئى 500 مليون جنيه.