المال – خاص
«الشفافية والوضوح» عنوان الجلسة الثانية لليوم الثانى من مؤتمر الرؤساء التنفيذيين الخامس، تلك الجلسة التى ناقشت وضع القطاع العقارى ومستقبله فى ظل التحديات الكبيرة التى تحيط به، بالإضافة إلى توقعات خبراء ورؤساء كبرى شركات التطوير العقارى بشأن عام 2019 وأحجام المبيعات والاستثمارات.
وتحت إدارة رئيس قسم العقارات بجريدة المال بدور إبراهيم، ضمّت الجلسة خبراء مؤثرين بالقطاع، وهم: أحمد شلبى، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، والمهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، والمهندس أشرف عز الدين، العضو المنتدب لكايرو فستيفال سيتى، والمهندس أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب، والمهندس أيمن إسماعيل، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو.
وانتقل الحديث بين أطراف الجلسة الذين غرّدوا بوضوح عن رؤيتهم لوضع القطاع العقارى، إذ أشاروا إلى الصعوبات التى تواجه القطاع، والمتمثلة فى غياب البيانات الدقيقة، وعدم وجود خطط استراتيجية من الدولة، ونزول الدولة بشركاتها للمنافسة فى سوق الإسكان الفاخر والأضرار المترتبة عليه.
ورسم الخبراء صورة عن القطاع العقارى لعام 2018، الذى وصفوه بالعام الصعب؛ لعدة عوامل أبرزها دخول لاعبين جدد المنافسة، وارتفاع أسعار المواد الخام، وانخفاض القدرة الشرائية للمواطن، مشيرين إلى أن النصف الأول من العام جاء جيدًا من حيث أرقام المبيعات والأرباح المحققة، فى حين ظهر التأثير السلبى للعوامل سالفة الذكر فى النصف الثانى من 2018، ليحدث فى أثرها تباطؤ فى وتيرة البيع.
تمثلت أبرز مطالب رؤساء شركات التطوير العقارى، متمثلة فى ضرورة تفعيل العمل بلائحة المطورين العقاريين، وضرورة قيام الدولة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية، والجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء، بتوفير بيانات دقيقة عن سوق العقارت بمصر، تضم خريطة الأراضى المتاحة للطرح، واحتياجات المجتمع وفقًا لشرائحه المختلفة، وأحجام ونسب البيع؛ تمهيدًا لوضع خطة لطرح الأراضى ممتدة لـ3 سنوات مستقبلية.
وجاءت توقعات الخبراء لعام 2019 إيجابية ومتفائلة، إذ سيزداد نمو السوق، بجانب ارتفاع الأسعار وحجم المبيعات، وعدد المشروعات الجديدة.
فى البداية وجّهت مديرة الجلسة سؤالها الأول لرئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى بشركة ماونتن فيو أيمن إسماعيل، حول رؤيته وتقييمه للقطاع العقارى فى 2018 الحالى.
أجاب إسماعيل بأن القطاع العقارى مرّ بعام شديد الصعوبة؛ نظرًا لحدوث تغيرات كثيرة على الساحة، مشيرًا إلى أنه منذ عام 2000 حتى عام 2017، كان القطاع يتحرك بثبات دون أى أحداث طارئة.
وتابع قائلًا إنه منذ عامى 2017 و2018 ظهرت عدة عوامل، أبرزها دخول شركات كثيرة للسوق، مع طرح كميات كبيرة من الأراضى، مشيرًا إلى قدرة أى مستثمر يمتلك أموالًا على اقتحام سوق التطوير العقارى دون أى قيود، بخلاف ما يتم تطبيقه بقطاع المقاولات، إذ يُلزم اتحاد المقاولين أى مستثمر راغب فى الدخول للقطاع بضرورة امتلاك متطلبات الملاءة الفنية والمالية للتأكد من قدرة شركته على العمل بشكل جيد.
وأشار إلى أن العامين الماضيين شهد تحولًا كبيرًا وتغييرًا جذريًّا بقطاع التطوير العقارى، إذ قامت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بدخول سباق التطوير، وتوفير منتج نهائى للعملاء وعدم الاكتفاء بطرح الأراضى.
والتقطت مدير الجلسة سؤالًا حول إمكانية تنظيم عملية دخول سوق التطوير العقارى، موجهة حديثها للدكتور أحمد شلبى حول رؤيته لوضع السوق، وارتفاع عدد شركات التطوير العقارى مؤخرًا.
وأجاب شلبى مؤيدًا لحديث رئيس شركة ماونتن فيو بشأن قدرة أى مستثمر على دخول سوق التطوير العقارى دون الالتزام بتطبيق أو توفير القدرات الفنية والمالية اللازمة لذلك الأمر، مشيرًا إلى أن القطاع العقارى شهد تغيرات خلال العامين الماضيين، أبرزها تعاظم دور الدولة وشركاتها بسوق التطوير العقارى، وظهور عدد من الشركات صاحبه ظهور أساليب طرح مختلفة للوحدات السكنية.
وتابع إن كل العوامل الجديدة أدت إلى تغيير قواعد اللعبة بقطاع التطوير العقارى، بالتزامن مع إجراءات الإصلاح الاقتصادى، التى أثّرت سلبًا على القدرة الشرائية للمواطنين.
وألمح إلى أن دخول الدولة كلاعب رئيسى فى سباق المنافسة على كل شرائح الإسكان الاجتماعى، مع بوادر ضعف القدرة الشرائية، أثّر سلبًا على معدلات الأداء بالنصف الثانى من 2018، مقارنة بالنصف الأول من العام الذى شهد أداء إيجابى لأغلب الشركات العاملة بالقطاع.
وشدد شلبى على أن حديثه عن دخول شركات كثيرة القطاع لا يعنى وقوفه ضدهم، مؤكدًا أنه ينادى بتنظيم السوق عبر تأسيس اتحاد للمطورين العقاريين على غرار اتحاد المقاولين، مطالبًا بضرورة وضع ضوابط للملاءة المالية والفنية الواجب توافرها فى المطور العقارى قبل الدخول والعمل بالقطاع.
وأشار إلى أن تجربة «تطوير» تُعد خير دليل على تلك الضوابط، إذ قامت تجربة شركته على وجود خبرات فنية كبيرة مع ملاءة مالية قوية مكّنتها من ضخ استثمارات بالمليارات، مما سمح للشركة بالمساهمة الفعّالة فى السوق.
وأوضح شلبى أنه فى حال وجود ضوابط تنظيمية للشركات العاملة بقطاع التطوير العقارى، فإن السوق ستكون مستقرة وغير معرضة لهزات عنيفة قد تنتج عن فشل شركات فى الوفاء بتسليم المشاريع للعملاء، أو الوفاء بالمتطلبات المالية.
ولفت العضو المنتدب لشركة تطوير مصر إلى أن قيام شركات بإرجاع بعض قطع الأراضى فى شرق القاهرة، يعد دليلًا على ضعف الإقبال، ووجود مشكلة بالمبيعات.
وعادت مدير الجلسة لتوجيه دفة الحوار مجددًا، ووجّهت سؤالها إلى الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب حول ظهور أساليب جديدة للبيع والتسويق مؤخرًا بقطاع التطوير العقارى.
وأكد أمجد حسنين أنه فى البداية مختلف عن كل ما قيل بوجود صعوبات بالقطاع، إذ تشير الأرقام إلى أن إجمالى مبيعات 2018 سيكون أكبر من 2017، مما يؤكد أنه لا يوجد تباطؤ بنمو المبيعات أو ما شابه ذلك.
وأضاف أن أبرز الأزمات أو المعوقات التى تواجه التطوير العقارى يكمن فى دخول الحكومة سباق التنافس على شريحة الإسكان الفاخر، مؤكدًا أن المنافسة مع الدولة غير عادلة على الإطلاق، وستتأثر بها شركات كثيرة، ومنها الصغيرة والمتوسطة بشكل محدد.
وأوضح أن دخول الدولة منافسًا فى شريحة الإسكان الفاخر كان سببًا فى عدم تقدم شركات التطوير العقارى للمنافسة على طروحات الأراضى الأخيرة بمدينتى العلمين والمنصورة، مرجعًا ذلك إلى عدم قدرة الشركات على منافسة الدولة، خاصة عقب قيام الأخيرة بطرح وحدات سكنية فاخرة بتلك المناطق.
وحذر حسنين من الآثار السلبية لقيام الحكومة ببدء بيع وحدات سكنية بالعاصمة الإدارية، مطلع الشهر المقبل، إذ يؤدى ذلك إلى قيام بعض الشركات بإرجاع قطع الأراضى التى حصلوا عليها لإقامة مشروعات سكنية.
وتدخلت مديرة الجلسة متساءلة عن تجربة إمارة «دبى» فى المنافسة الحكومية بالإسكان الفاخر.
وأكد حسنين أن الحكومة الإماراتية لا تمتلك أى شركات تعمل بمجال التطوير العقارى إلا حصة أقلية فى شركة واحدة تقوم بسداد الضرائب والمرافق وكل الرسوم والتكاليف التى تدفعها الشركات الأخرى.
وتابع أنه عقب التعويم وآثاره على أسعار مدخلات العقار ونتيجة انخفاض القوة الشرائية للمواطن، أصبح العامل الرئيسى قدرة العميل على سداد القسط، مؤكدًا أن ذلك سبّب ارتباكًا بأساليب التسويق والبيع فى 2018، مشيرًا إلى أن 2019 و2020 ستكون سنوات فارقة فى عُمر القطاع.
وتوجهت مديرة الجلسة بسؤال لأشرف عز الدين، العضو المنتدب لكايرو فستيفال سيتى، حول رؤيته لقطاع العقارات فى 2018، وأبرز المعوقات التى ظهرت أمام نموه.
وأكد عز الدين أنه متفق مع جميع الآراء السابقة، لكنه مختلف فيما يتعلق بارتفاع مبيعات العام الحالى، منوهًا بأن ارتفاع الأسعار بنسبة 15– %20 أدى إلى ارتفاع قيمة المبيعات، لكن عدد الوحدات المبيعة لم يرتفع بتلك النسبة.
وأضاف أن المنافسة عادةً تكون شرائح وأنواعًا، فمنها منافسة على شريحة الإسكان الفاخر، وأخرى على الطبقة المتوسطة، وشريحة خاصة بالإسكان الاجتماعى، مشيرًا إلى أن كل شريحة تجتذب الشركات التى تتناسب مع متطلباتها.
وأكد أن دخول الحكومة منافسًا فى شريحة الإسكان الفاخر سيؤدى إلى آثار سلبية على جميع الشرائح، وتحديدًا المستوى الأقل، متوقعًا أن يكون 2019 عامًا صعبًا على شركات التطوير العقارى المتوسطة وصغيرة الحجم، فمنهم من يستطيع تكملة المشوار، ومنهم من لا يقدر على استكمال المشوار.
وردَّ أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، على سؤال رؤيته للقطاع العقارى فى 2018، مؤكدًا أن النصف الأول من العام الحالى شهد تحقيق أرباح معقولة، فيما تشير الأرقام إلى أن النصف الثانى سيكون أقل من نظيره الأول.
وأرجع منصور انخفاض الأرباح المتوقع فى النصف الثانى من 2018، إلى عدة عوامل، منها دخول شركات جديدة أغلبها فى العاصمة الإدارية، وارتفاع سعر الطاقة، ورفع الدعم، وانخفاض القوة الشرائية للعميل.
وأبدى تخوفه من عدم قدرة الشركات الجديدة على الالتزام بمواعيد تسليم الوحدات السكنية للعملاء، فى ظل انتشار الكثير من الشائعات المتزامنة مع تباطؤ نسبى بالقطاع.
وتدخّل الرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو، مؤكدًا ضرورة العمل على إصلاح وضع القطاع العقارى بشكل كامل، من خلال وجود أرقام وبيانات دقيقة عن القطاع، ولائحة توفر نوعًا من الضوابط على المتعاملين بقطاع التطوير العقارى، بجانب صيغة آمنة للعميل.
وأضاف أنه لا يجوز إهمال القطاع العقارى الذى يعد قاطرة النمو الاقتصادى، إذ يمثل نحو %16 من الناتج المحلى الإجمالى، مؤكدًا أن الوقت صعب فى ظل عدم رغبة القطاع المصرفى بالتعامل مع قطاع التطوير العقارى.
وذكر، فى ردّه على سؤال بخصوص المعارض العقارية، أن القطاع ليس بحاجة لها فى ظل انتشار التسويق الهاتفى والإلكترونى للعقارات، متوقعًا ارتفاع أسعار الوحدات خلال الفترة المقبلة.
والتقطت مديرة الجلسة أطراف الحديث، موجهة تساؤلها بشأن التحديات والمعوقات أمام القطاع، إلى العضو المنتدب لشركة تطوير مصر أحمد شلبى.
وأجاب شلبى مؤكدًا أن غياب قاعدة المعلومات والبيانات الدقيقة التى تتيح إعداد خطة واستراتيجية للتطوير العقارى على مدار 3 و4 سنوات مقبلة، هى أبرز التحديات أمام القطاع فى الفترة الراهنة.
وأضاف أن الدولة مطالَبة بالتركيز فى إعداد قاعدة بيانات بدلًا من المنافسة فى شريحة الإسكان الفاخر، مؤكدًا أنه إذا توافرت تلك المعلومات سيكون من السهل تحديد الطاقة الاستيعابية للمجتمع، ومن ثم وضع خطة عمل تتوافق مع احتياجات السوق، سواء على مستوى طرح الأراضى أو المشروعات العقارية، مشيرًا إلى أن الدولة لا تطرح الأراضى وفق أسس مدروسة واحتياجات علمية.
وطالب شلبى الدولة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية والجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء، بالتعاون للوصول إلى قاعدة بيانات عن القطاع العقارى، مشيرًا إلى أن ذلك سيسهم فى إحداث تكامل مع خطة الدولة المستقبلية.
وعادت مدير الجلسة لتوجيه أسئلتها للعضو المنتدب لكايرو فستيفال سيتى، بشأن أبرز التوصيات الواجب توافرها وتنفيذها خلال الفترة المقبلة، فى إطار مساعدة قطاع التطوير العقارى على النمو.
وأكد أشرف عز الدين ضرورة وجود إطار منظم للقطاع يتمثل فى اتحاد المطورين العقاريين، الذى سيسهم فى ضبط دورة العمل بالقطاع، وحماية المستهلك والقطاع من الهزات العنيفة التى قد تؤدى إلى اتخاذ قرارات صعبة ينتج عنها انخفاض النشاط العقارى، مثلما حدث فى «دبى» مؤخرًا.
وتدخّل أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب، مؤكدًا أن مناقشة قانون اتحاد المطورين العقاريين بمجلس النواب كشفت أن القانون عبارة عن مقتطفات متنوعة من كل دولة مختلفة، مشيرًا إلى أن اجتزاء قطع من قوانين مختلفة بأسس متباينة سيؤدى إلى نتائج عكسية.
فيما طالب أيمن إسماعيل، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو، بتطبيق لائحة التطوير العقارى فى بادئ الأمر؛ لأنها تضمن العديد من الضوابط المنظمة، وذلك حتى استصدار القانون المزمع.
وأكد أمجد حسنين، ردًّا على إسماعيل، أن اللائحة منذ اعتمادها من مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية لم تفعَّل حتى اللحظة، فلم يقم مجلس الدولة باعتمادها حتى وقتنا هذا.
وقام حسنين بسرد أبرز التوصيات الواجب أخذها فى الاعتبار، فى العام الجديد، ومنها وجود خطة واستراتيجية من جانب الدولة تضمن تحديد الأراضى المتاحة للطرح ومواعيد طرحها، لمدة لا تقل عن 3 سنوات، وتوفير بيانات الفئة العمرية، والتعليم وأنماط الاستهلاك؛ لإعداد خطة تحقق أهدافها بدقة.
وأكد حسنين أن المبيعات العقارية ستزداد فى عام 2019، رغم زيادة الأسعار المتوقعة بنسبة تتراوح بين 15 و%20.
وردًّا على أبرز التوصيات أكد الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى أن ملف توفير البيانات والمعلومات من أبرز التوصيات الواجبة، بجانب تقسيم المطورين لشرائح.