وافق البنك المركزي، برئاسة طارق عامر، على استثناء عمليات خصم ديون عملاء شركات العقارات من الحد الأقصى لنسبة أقساط القروض لأغراض استهلاكية وقروض الإسكان الشخصي، وفى التقرير التالى تشرح “المال” القرار وأبعاده وتأثيره على عملاء شركات العقارات.
يوم 11 يناير 2016، قرر البنك المركزى المصرى وضع حد أقصى لقيمة الأقساط التى يتم خصمها من عملاء قروض التجزئة المصرفية بالبنوك بحيث لا تتجاوز 35% من إجمالى دخولهم، ترتفع إلى 40% فى حالة ما اذا كان القرض تم منحه للحصول على سكن شخصى.
فاذا كان عميل يتقاضى مرتب 1000 جنيه على سبيل المثال، فإن قيمة القسط الشهرى الذى يدفعه للبنك لا يزيد على 300 جنيه شهريا، وبالتالى اذا رغب فى الحصول على قرض بقيمة 50000 جنيه فان فترة السداد قد تصل الى 15 عاما، بينما قبل هذه التعليمات كان يمكنه السداد على 7 أو 8 سنوات من خلال التنازل عن 60% من دخله.
هذه التعليمات دفعت عددا من العملاء الراغبين فى شراء وحدات سكنية الى التقسيط المباشر مع شركات التطوير العقارى بدلا من البنوك، فى ظل قدرتهم على التنازل عن 50 و60% من دخولهم فى صورة أقساط شهرية
الشركات العقارية، بدورها توسعت فى بيع مشروعاتها بالتقسيط على فترات 6 و 7 وأحيانا 10 سنوات مقابل الحصول على شيكات أو كمبيالات.
وهذا الوضع أسفر نقصا فى السيولة لدى عدد غير قليل من شركات العقارات، فأصبحت أموالها محتجزة فى شكل أقساط (ديون) على العملاء، وأحد طرق الحصول عليها بشكل عاجل ، أن تقوم بخصمها لدى أحد جهات التمويل المختلفة ويتصدرها البنوك.
ماذا يعنى خصم الأقساط المستحقة على عملاء الشركات العقارية؟
خصم الديون أو الاوراق المالية يعنى انتقال مستحقات الجهة طالبة الخصم (شركات العقارات فى هذه الحالة) إلى الجهة الممولة (البنوك) بغرض الحصول على السيولة العاجلة مقابل معدل خصم تتحمله الشركة.
ويتراوح معدل الخصم الحالى بالبنوك بين 18 و 19% لنفترض أن إحدى الشركات العقارية تمتلك مستحقات على عملائها بقيمة مليار جنيه فى شكل كمبيالات وشيكات (أوراق تجارية)، وترغب فى الحصول على هذه الأموال بشكل عاجل فإنها ستذهب لخصمها لدى أحد البنوك، وستحصل بشكل فورى على نحو 800 مليون جنيه فقط، على أن تقوم بتحصيل اقساط عملائها وتحويلها شهريا الى البنك.
هذه العملية لم تكن ممكنة الحصول بسبب تعليمات البنك المركزى الخاصة بنسبة الأقساط من إجمالى الدخل والتى لا يجب ان تتجاوز 35 و 40% كما أشرنا ، بينما فى حالة عملاء شركات التطوير العقارى فان نسبة الأقساط قد تصل الى 60%.
تلك المشكلة اثارتها الشركات فى إجتماعها مع رئيس الوزراء ومحافظ البنك المركزى المصرى يوم 25 مارس الماضى وتم الإتفاق على حلها.
الحل
وافق مجلس إدارة البنك المركزى فى إجتماعه يوم 28 مارس على أن يتم استثناء عمليات خصم ديون عملاء شركات العقارات من نسبة الأقساط لإجمالى الدخل مقابل مجموعة من الشروط مع وضع حد أقصى بقيمة 50 مليار جنيه لإجمالى عمليات الخصم المقرر استثناءها وهذا يعنى توفير سيولة عاجلة لشركات التطوير العقارى الراغبة فى التوسع.
أنت كعميل لشركة عقارات .. كيف ستتأثر؟
عملاء شركات العقارات ليس لهم علاقة إطلاقا بتعليمات البنك المركزى .. كل ما فى الأمر أنه سيتم نقل المديونية المستحقة عليهم من الشركة الى البنك الذى سيقوم بعملية الخصم ، وذلك بعد الحصول على موافقتهم.
كن حذرا .. اذا ما قررت الشركة العقارية التى تتعامل معها خصم الشيكات المستحقة عليك لدى أحد البنوك ، فان ستكون مضطرة لارسال بياناتك المالية ومدى التزامك بسداد الأقساط الى شركة الاستعلام الائتمانىI-SCORE وهذا بدوره قد يؤثر سلبا على تعاملاتك المستقبلية مع البنوك اذا ما تخلفت عن سداد الأقساط لمدة 90 يوم.
شئ آخر، أنه لن يمكنك الحصول على قروض من البنوك اذا كان قيمة القسط الذى تسدده لشركة العقارات يتجاوز 40% من إجمالى دخلك.
هل سيتم تقليص القسط الذى أقوم بدفعه بحيث لا يتجاوز 40% من الدخل؟
غير صحيح .. سيظل العميل يسدد قيمة القسط كما هو بدون اى تغيير حتى وان كان يتجاوز نسبة الـ 40% ، اذ تنص التعليمات على الاقرار عن مديونية الأفراد الطبيعيين من عملاء الشركات التى تقوم بعملية الخصم وذلك بشكل منفصل إلى الإدارة المركزية لتجميع مخاطر الائتمان والشركة المصرية للاستعلام الائتماني (Score-I ،(على ان يتم استبعادها من نسبة الحد الأقصى لقيمة الأقساط المستحقة إلى الدخل الشهري للفرد.
هل كل الوحدات السكنية يمكن خصم المديونيات الخاصة بها؟
يشترط فى الأوراق التجارية المزمع خصمها أن تكون لوحدات تم تسليمها إلى مشتريها، مع استيفاء الشركة إقرار منهم بذلك وموافاة البنك بصورة منه، وأن يكون قد تم سداد ٥٠ % من القيمة التعاقدية للوحدة كحد أدني، وألا تتجاوز المدة المتبقية لسداد باقي الأقساط ٦ سنوات من تاريخ خصم الأوراق التجارية.