استضاف حازم شريف مقدم “CEO LEVEL PODCAST” فى حلقة هذا الأسبوع، شادى وليم العضو المنتدب لمجموعة التنمية الصناعية (IDG) المتخصصة فى إقامة وتشغيل وإدارة وصيانة المناطق الصناعية المتطورة.
تناولت الحلقة الجديدة من البرنامج، الرحلة المهنية للعضو المنتدب لمجموعة “IDG”، بداية من دراسته للكيمياء الحيوية كونه خريج كلية العلوم، مرورًا بعمله على مدار 12 عامًا فى قطاع الأدوية بدولة كندا، وصولاً إلى انتقاله لمصر فى عام 2013 للبحث عن فرص جديدة التقى خلالها بكريم سامى سعد رجل الأعمال المعروف، ليعمل معه فى شركات مجموعته المتعددة.
تطرق وليم خلال حديثه، إلى الرؤى التوسعية الطموحة للشركة لمضاعفة حجم أعمالها خلال الفترة المقبلة فى ظل امتلاكها محفظة من الأراضى فى العديد من المناطق الصناعية من بينها 6 أكتوبر، والعلمين وأكتوبر الجديدة بالإضافة إلى شرق تفريعة بورسعيد.
وتحدث وليم أيضًا عن أهمية التطوير الصناعى وأسباب تفضيل عدد كبير من المستثمرين اللجوء إليه، بالإضافة إلى التحديات التى تواجه القطاع وتأثره بأزمة سعر الصرف.
وإلى نص الحوار المتاح على قناة “ALMAL TV” بموقع “يوتيوب” ومنصات البودكاست والتواصل الاجتماعى.
● حازم شريف: ضيفى اليوم مختلف ومميز لانتمائه لقطاع أنا شخصيًا أشعر بالحماس عند الحديث عنه، نظرًا لأنه قطاع حديث العهد نسبياً فى مصر إذ يوجد منذ نحو 20 عامًا، وأرى أن تفعيله بصورة أكبر من الآن سيعود بتداعيات إيجابية على القطاعات والأنشطة المختلفة فى مصر.
أرحب بضيفى شادى وليم العضو المنتدب لمجموعة التنمية الصناعية (IDG) المتخصصة فى إقامة وتشغيل وإدارة وصيانة المناطق الصناعية المتطورة.
شادى وليم: شكرًا جزيلًا.
● حازم شريف: فى البداية، من أنت؟ أين تخرجت؟ وكيف وصلت إلى منصبك الحالي؟
شادى وليم: أنا خريج كلية العلوم قسم Biochemistry (الكيمياء الحيوية) دفعة عام 1999، قضيت أغلب فترات حياتى فى كندا، ثم عُدت إلى مصر بعد الثورة وتحديدًا فى عام 2013.
● حازم شريف: وماذا كنت تعمل تحديدًا فى كندا؟
شادى وليم: كان هدفى الأساسى الدخول إلى كلية الطب، ولكن بعد تخرجى من الـ Biochemistry قررت اقتحام مجال الأدوية، وبالفعل التحقت بالعمل فى شركة لتصنيع الأدوية بكندا، واستمر عملى فى هذا القطاع على مدار 12 عامًا تقريبًا.
بعد ذلك تطرقت إلى العمل فى مجال البحث والتطوير ثم المبيعات والتسويق وحصلت حينها على كورسات فى إدارة الأعمال، ومن هنا قررت الدخول إلى القطاع الخاص، إذ التحقت بالعمل فى شركة متخصصة لعلاج مرضى السكر.
قررت بعد ذلك أن أسافر خارج كندا، فقد كانت لدىّ رغبة دائمة للعودة إلى مصر وتجربة فرص جديدة وذلك فى عام 2013.
● حازم شريف: ولكن هل ولدت فى مصر أم كندا؟
شادى وليم: فى ليبيا.. فوالدى كان يعمل طبيبًا فى ليبيا ولذلك تمت ولادتى هناك، ثم عدنا إلى مصر لفترة، لنهاجر بعد ذلك إلى كندا.
● حازم شريف: ومتى عُدت إلى مصر؟
شادى وليم: فى عام 2013 إذ شعرت حينها بأن مصر تمتلك فرصًا مختلفة خاصة بعد فترة الثورة، وبالتالى كانت لدىّ الرغبة فى العمل بها وتجربة إمكانية تطبيق ما درسته وتعلمته فى الخارج لكى أفيد بلدى، فهى كانت بمثابة فرصة.
وعند مجيئى إلى مصر تعرفت على المهندس كريم سامى سعد والذى أتاح لى فرصة للعمل معه فى “سامكريت”، ومنذ ذلك الوقت وأنا أعمل معه فى شركات مختلفة كانت تمتلكها المجموعة، والهدف الأساسى كان تطوير كل كيان وتوسعة حجم أعماله وهو ما قمت به بالفعل.
● حازم شريف: للتوضيح فالمهندس كريم سامى سعد هو من عائلة سامى سعد وتتبعه مجموعة شركات سامكريت وهى معروفة بحجم أعمال ضخمة فى مصر وجودة مميزة فى ذات الوقت.
ما المهام التى توليتها بعد التحاقك بالعمل فى مجموعة “سامكريت”؟
شادى وليم: أول كيان التحقت بالعمل به فى المجموعة كان شركة “هولزتك” وهى معروفة للغاية ومتخصصة فى صناعة النوافذ وكانت شراكة ألمانية_ مصرية، وكانت مسئوليتى تتمحور حول زيادة حجم أعمالها وتحويل الشركة من تقديم منتج يتم بيعه لأفراد إلى التوريد لمشروعات خاصة أن المنتج ذو كفاءة عالية.
● حازم شريف: وما نوع تلك النوافذ؟
شادى وليم: نوافذ خشبية ذات طابع خاص، وأرى أنها من أفضل أنواع النوافذ وهى صناعة ألمانية وبفضل الشراكة كان يتم تصنيع هذا المنتج على أرض مصر.
● حازم شريف: هذا يعنى أنك توليت مسئولية الشركة – التى كانت موجودة بالفعل – كعضو منتدب.. ألم تجد الأمر غريبا نوعا ما بتحولك من العمل فى الأدوية إلى الخشب فجأة؟
شادى وليم: بالطبع شعرت فى البداية أن الأمر غريب بالنسبة لى، لكنى أؤمن أن إدارة الأعمال واحدة أيًا كان المنتج، كما أن طريقة التفكير أيضًا واحدة، خاصة أننى خريج “علوم” وهى من الأمور التى جعلتنى أفكر بشكل تنظيمى.
● حازم شريف: وكم المدة التى عملت فيها بشركة النوافذ الخشبية؟
شادى وليم: 3 سنوات تقريبا.. فى الفترة من 2013 إلى 2016.
● حازم شريف: وهل حققت نتائج ملموسة خلال تلك المدة؟
شادى وليم: نعم.. فقد نجحنا فى زيادة حجم المبيعات، وبدأنا الدخول فى مشروعات جديدة، وتعاملنا حينها مع شركات تطوير عقارى، وبدأ اسم المنتج فى الانتشار بالسوق، فهناك مشروعات قائمة تحظى حتى هذه اللحظة بإعجاب العملاء بسبب نوافذ الشركة الخشبية الموجودة فيها.
● حازم شريف: كم بلغت نسبة الزيادة فى حجم أعمال الشركة خلال الـ3 أعوام؟
شادى وليم: أعتقد أننا حققنا أكثر من الضعف فى تلك الفترة، وبالمناسبة فقد كان هدفنا هو تطوير المنتج نفسه لكى يستطيع مخاطبة القطاعات المختلفة، لأن توظيفه يختلف عندما يتم وضعه فى منزل شخص ما مقارنة بالاستعانة به فى مشروع.
● حازم شريف: وما الفرق؟
شادى وليم: الفرق أن التصميم يختلف فى المشروعات إذ نقوم فى البداية بمحاولة إعداد نموذج نمطى للاستعانة به وتهيئته لكى يتوافق مع الشكل العام والنهائى للمبنى والذى قام بتصميمه شخص آخر، بينما وضع المنتج فى بيتك الخاص له تصميمات مختلفة وتكون هناك حرية أكبر فى تشكيل قطع الخشب وتلوينها بألوان مختلفة، بخلاف المشروع والذى يحتاج إلى أعمال نمطية تسلم فى مواعيد معينة.
● حازم شريف: هذا يعنى أن النوافذ الخشبية فى المشروعات كانت الأسهل والأكثر ربحًا بالنسبة لكم؟
شادى وليم: ليس شرطاً لأن مسئوليتك هى تسليم المنتج وتحمل أى خطأ فمن الوارد أن تكون المقاسات فى فترة ما لا تتناسب مع واجهة المشروع أو يقوم المقاول بتغيير التصميم، وبالتالى فالربحية ليست شرطا أن تكون أكبر ولكن عامل الكفاءة يرتفع كلما حصلت على مشروعات أكبر.
● حازم شريف: بعد أن حققت نتائج جيدة أثناء عملك بالشركة وساهمت فى مضاعفة الإيرادات.. ماذا حدث بعد ذلك؟
شادى وليم: توليت مسئولية تطوير الأعمال “Business development” فى الشركة القابضة سامكريت، وكانت مهمتى الأساسية هى وضع رؤية مستقبلية للتوسعات المختلفة، وتحديد المشروعات التى يمكن الدخول بها بالإضافة إلى زيادة حجم الأعمال سواء بعقد شراكات أو الدخول فى أنشطة جديدة ومختلفة.
● حازم شريف: وهل قمت بعقد شراكات معينة خلال تلك الفترة؟
شادى وليم: أول توجه لنا كان التوسع فى القطاع الطبى فمن ضمن الشراكات التى عقدناها كانت مع شركة “فيليبس” إذ قمنا بافتتاح شركة فى مجال المعدات الطبية.
وفى قطاع المقاولات عقدنا شراكات مع كيانات فى الخارج للتوسع فى هذا المجال وتطويره، بالإضافة إلى أننا وضعنا “سيستم” للحوكمة، وتحويل “سامكريت” إلى مؤسسة تعتمد على مجالس إدارتها وهو ما كان يمثل الجزء الأكبر من مهامى فى تلك الفترة.
● حازم شريف: كم المدة التى عملت بها فى الشركة القابضة؟
شادى وليم: خلال الفترة من عام 2016 إلى 2019.
● حازم شريف: وماذا حدث بعد ذلك؟
شادى وليم: بعد ذلك أصبحت العضو المنتدب لشركة “IDG”.
● حازم شريف: متى تأسست شركة “IDG”؟ وكيف كان وضعها فى ذلك الوقت؟
شادى وليم: تأسست عام 2007 فى الوقت الذى كانت الدولة تسعى فيه إلى التوسع فى المناطق الصناعية بالتعاون مع القطاع الخاص، وكان هناك العديد من المستثمرين الراغبين فى الدخول إلى تلك المناطق و”سامكريت” كانت أحد تلك الكيانات، بحكم خبرتها المتراكمة سواء فى قطاع المقاولات أو فى الصناعة نفسها، إذ تمتلك خلفية فى مجال صناعة السيارات من خلال إحدى شركاتها ومصنع “إجا” الذى ينتج سيارات لصالح “مرسيدس”.
هذه الخبرات المتراكمة كانت أحد الركائز التى ساهمت فى اقتحام مجال التطوير الصناعى من خلال “IDG”، وكانت حينها الدولة تمنح المطور الأراضى على أن يكون مسئولاً عن الترفيق الداخلى لها، كما استطاعت الشركة التعامل مع المصنعين والتعرف على احتياجاتهم وتوفير جميع الخدمات لهم بحكم خبراتها.
وفى ذلك الوقت كان العضو المنتدب للشركة ألمانى الجنسية، وقام بوضع “سيستم” واضح وصريح لتقديم أفضل الخدمات للمستثمر الذى يتم التعاقد معه، وكان مقر الشركة حينها فى 6 أكتوبر.
● حازم شريف: الشركة تأسست من قِبل “سامكريت”؟
شادى وليم: نعم بالإضافة إلى مجموعة مساهمين آخرين.
● حازم شريف: هل كان هناك مساهمون فى الشركة من قِبل القطاع العام؟
شادى وليم: لا.. فقد كانت مقتصرة على القطاع الخاص.
● حازم شريف: كم بلغ حجم رأسمال الشركة فى ذلك الوقت؟
شادى وليم: أعتقد أنه بلغ نحو 30 مليون جنيه وكان الهدف الأساسى الذى عملت عليه الشركة هو جذب صناعات من الخارج ومستثمرين أيضًا، وفى ذات التوقيت كان يتم العمل على رفع كفاءة العاملين فى مصر للوصول إلى منتج يمكن تصديره للخارج.
تلك العوامل كانت تهدف إلى شقين الأول أن المطور يحاول أن يجلب الصناعات التى تتناسب مع احتياجات السوق، أما الثانى فهو توفير الخدمات وهو ما يساعد المستثمر على التركيز فى صناعته.
● حازم شريف: كم بلغ حجم محفظة الأراضى التابعة للشركة بعد تأسيسها فى عام 2007.. وإلى أين وصلت الآن؟
شادى وليم: بدأت بحوالى 2 مليون متر فى 6 أكتوبر، ونظرًا لأن الشركة كانت أسرع مطور حقق نتائج ملموسة على أرض الواقع فقد تقدمت بطلب لإضافة مليون متر، ليصل إجمالى المحفظة حينها إلى 3 ملايين متر.
وبعد أن توليت منصب العضو المنتدب فى الشركة خلال عام 2019، كانت مهمتى الأساسية تتمحور حول تحويل “IDG” من مقر ومنطقة صناعية واحدة إلى مؤسسة تمتلك أكثر من منطقة صناعية.
● حازم شريف: هل كان قد تم استغلال الـ3 ملايين متر بالكامل أم لا؟
شادى وليم: نعم.
● حازم شريف: هذا يعنى أن الشركة كانت تحقق إيرادات دورية من الخدمات المقدمة من خلال تلك المحفظة ولا توجد أراضٍ أخرى للبيع؟
شادى وليم: نعم صحيح، فالأراضى تم بيعها على مدار أعوام ماضية وهناك ورش مملوكة للشركة تم تأجيرها للمشروعات الصغيرة والمتوسطة، كما قامت “IDG” بترفيق المنطقة بالكامل، وبعد انتهاء عملية البيع كان الهدف هو إجراء توسعات فى مناطق أخرى.
وبعد التوسعات التى شهدتها منطقة شرق التفريعة كانت “IDG” ضمن الشركات التى تم اختيارها فى عام 2017 لتقوم بدور التنمية الصناعية فى تلك المنطقة وذلك بحكم الكفاءة التى تتمتع بها خاصة فى جذب استثمارات أجنبية، إذ طلب منا فى ذلك الوقت القيام بهذا الدور كمطور مصرى موجود على الأرض بعد أن أثبتنا نجاحًا فى هذا الأمر.
● حازم شريف: فى تقديرك ما الذى قد يميز شركة “IDG” عن غيرها من المطورين؟
شادى وليم: أعتقد أن كل المطورين ناجحون للغاية فى مجالاتهم، لأن كل مطور لديه خبرات مختلفة.
فهناك مطورون لديهم الخبرة فى مجال الغزل والنسيج والملابس الجاهزة، وآخرون فى قطاع صناعة الكهرباء، بينما نحن لدينا الخبرة فى صناعة السيارات وأول مستثمرين تقدموا إلينا كانوا من تلك الصناعة.
● حازم شريف: حدثنا عن مشروع الشركة فى شرق تفريعة بورسعيد؟
شادى وليم: حصلنا فى عام 2017 على أرض بمساحة 16 مليون متر منقسمة إلى 4 مراحل كل واحدة منها 4 ملايين متر.
● حازم شريف: وما اسم تلك المنطقة الصناعية؟
شادى وليم: شرق بورسعيد.
● حازم شريف: هل حصلتم على أراضٍ أخرى؟
شادى وليم: فى عام 2018 حصلنا على أرض بمساحة 2.7 مليون متر فى مدينة العلمين الجديدة وكان ذلك ضمن خطة التوسعات التى انتهجتها الدولة لأنه من المتعارف عليه أن وجود الصناعة فى أى منطقة هو أهم جزء للنهوض بها لكى تعمل على مدار العام وتوجد بها المبانى السكنية والمستشفيات والمدارس وغيرها.
● حازم شريف: وماذا عن التوسعات الأخرى للشركة؟
شادى وليم: تعاقدنا حاليًا على أرض فى مدينة أكتوبر الجديدة.
● حازم شريف: كم بلغت مساحة تلك الأرض؟
شادى وليم: 2.6 مليون متر.
● حازم شريف: دعنى أعود إلى منطقة “شرق التفريعة”.. كيف كان نظام التعاقد؟ وما الشروط الخاصة بالمستثمرين الذين سيتم التعاقد معهم؟
شادى وليم: نظام التعاقد فى شرق بورسعيد هو حق انتفاع لمدة 49 عامًا وليس ملكية، وإدخال المرافق وتطوير المنطقة هو الدور الذى يقوم به المطور، أما فيما يتعلق بالمستثمرين فالأغلبية منهم إما يحصل على الأرض ويقوم بعملية البناء عليها أو يطلب مبنى جاهزًا طبقا للمواصفات.
● حازم شريف: هل تقصد حق انتفاع بالنسبة للمستثمر؟
شادى وليم: للمستثمر وللمطور.
● حازم شريف: هذا يعنى أنه حق انتفاع مركب؟
شادى وليم: بالضبط.. لأنه لا يمكن بيع شئ لا تملكه لأن المطور تعاقد بنظام حق الانتفاع.
● حازم شريف: إلى أين وصلت فى مرحلة الترفيق بمنطقة شرق التفريعة؟
شادى وليم: فى الحقيقة الكفاءة التى تتمتع بها الدولة فى القطاع الهندسى فوق الممتازة لأن طبيعة التربة فى منطقة شرق التفريعة غير ممهدة لدرجة أنه كان يمكنك الغوص فيها، وبالتالى كان لابد من إعادة تأهيل الأرض أولاً وهو الدور الذى قامت به الدولة.
وهذا الدور والمجهود الكبير كان سببًا فى وصول الأرض هناك إلى مرحلة أنها تستطيع تحمل المصانع الموجودة عليها من بينها تصنيع القطارات، بينما دورنا كشركة كان فى إدخال المرافق الداخلية مثل الغاز والكهرباء والمياه وغيره.
● حازم شريف: كم بلغت المساحة التى انتهيتم من أعمال الترفيق الخاصة بها ضمن الـ16 مليون متر؟
شادى وليم: كما قلت سابقًا حصلنا على أرض بمساحة 16 مليون متر مقسمة إلى 4 مراحل كل واحدة منها 4 ملايين متر، استلمنا المرحلة الأولى فى عام 2017 وتم ترفيق مليون متر من الـ4 ملايين.
● حازم شريف: متى سيتم استلام المرحلة الثانية البالغة مساحتها 4 ملايين متر؟
شادى وليم: بمجرد الوصول إلى 75 إلى %80 من ترفيق المرحلة الأولى.
● حازم شريف: متى تتوقع الانتهاء من المرحلة الأولى خاصة أنه تم استلامها فى 2017 ونحن الآن فى عام 2025 وبالتالى هل معدل الأعمال هناك يسير بشكل صحيح أم لا؟
شادى وليم: المعدل يتمشى مع الطلب، خاصة أن المنطقة تحتاج إلى عوامل أخرى تساعد على تطويرها فعلى سبيل المثال لابد من وجود مبانٍ سكنية قريبة وغيرها ولكنى أتوقع أن تسير معدلات التطوير بشكل أسرع فى الفترات القادمة.
● حازم شريف: متى تتوقع الانتهاء من المرحلة الأولى؟
شادى وليم: أعتقد فى خلال من 5 إلى 7 أعوام تنتهى تلك المرحلة.
● حازم شريف: كم يبلغ حجم الاستثمارات فى هذا الشأن؟
شادى وليم: الرقم غير حاضر فى ذهنى حاليًا ولكن سعر الترفيق بشكل عام فى حدود 1500 جنيه للمتر حسب المساحة والمنطقة، ولأن شرق بورسعيد لها طبيعة خاصة فالتكلفة تصبح أعلى من مناطق أخرى، وللعلم فالتربة هناك غير مستقرة وبالتالى نضطر إلى إجراء تعديلات.
وللتوضيح كلما ارتفع حجم الطلب زادت معدلات أعمال الترفيق، فالانطلاقة الأولى هى الأكثر تكلفة ثم بعد ذلك تستكمل على الشبكة التى قمنا بإدخالها.
● حازم شريف: كيف يعمل هيكل تمويل المطور الصناعى؟
شادى وليم: يجب أن تملك الشركات خليطا من المشروعات، فعلى سبيل المثال مشروع 6 أكتوبر يتم استغلال عوائده فى تمويل مشروعات أخرى هذا بخلاف القروض التى تأتى عن طريق البنوك.
● حازم شريف: كم نسبة كلٍ من الموارد الذاتية والاقتراض والمقدمات من هيكل التمويل؟
شادى وليم: فى بداية المشروع يأتى %100 من التمويل من رأسمال الشركة، بعد ذلك يمكن أن تحتاج الشركات إلى الاقتراض ولكن لنقل إن النسبة الثلث لكل واحدة.
● حازم شريف: هل أنشات شركة خاصة بشرق التفريعة؟
شادى وليم: نعم، لأنه كان لابد من وجود شركة منفصلة لشرق تفريعة بورسعيد.
● حازم شريف: وما اسم تلك الشركة؟
شادى وليم: مجموعة شرق بورسعيد للتنمية الصناعية.
● حازم شريف: هل المجموعة تابعة لـ”سامكريت” أم “IDG”؟
شادى وليم: تابعة لشركة “IDG”، لأن المشروع مختلف وبالتالى كان لابد من تدشين كيان له.
● حازم شريف: حدثنا عن أبرز المشروعات الموجودة فى المنطقة؟
شادى وليم: مصنع “نيرك” مختص بتصنيع القطارات وسيخدم مشروعات مترو الأنفاق والقطاع السريع مستقبلًا.
● حازم شريف: هل شركة “سامكريت” شريكة فى هذا المصنع؟
شادى وليم: هناك أكثر من شريك، العديد من الشركات وليس “سامكريت” فقط.
● حازم شريف: هل هناك مشروعات بارزة أخرى؟
شادى وليم: هذا هو أهم مشروع حاليًا.
● حازم شريف: كم يبلغ حجم مساحة الأرض المقام عليها المصنع؟
شادى وليم: 300 ألف متر.
● حازم شريف: لماذا مصنع قطارات فى تلك المنطقة؟
شادى وليم: لأن هذه المنطقة تحتاج لوجود الـ Anchor Talents وهو الذى يساعد فى استقطاب العديد من الصناعات الأخرى، بمعنى أنه على سبيل المثال لو قمت بإنشاء مركز كبير لتجميع السيارات فى منطقة ما بمجرد حدوث ذلك ستأتى العديد من الصناعات الأخرى مثل مصنعى الزجاج وغيرهم.
● حازم شريف: هل هناك كيانات أبدت رغبتها فى التعاقد لتصبح بجوار مشروع المصنع؟
شادى وليم: حتى الآن لا، ولكن بمجرد أن يبدأ المصنع فى عملية الإنتاج سنجد الصناعات الأخرى لديها الرغبة فى الوجود، ومن المقرر أن يبدأ الإنتاج مع نهاية العام الجارى.
وللعلم بمرو الوقت ستفرض على الـ “supply chain” الوجود بجوارك لأن الوقت سيكون عاملا أساسيا فى معدلات التسليم بعدما يبدأ المصنع فى عملية الإنتاج.
● حازم شريف: هل هناك ملامح لإجراء تعاقدات مع آخرين فى تلك المنطقة خلال الفترة المقبلة؟
شادى وليم: نعمل على ذلك بجدية ونرى أملاً فى هذا الشأن ولكن كما قلت من قبل لابد أن تبدأ عملية الإنتاج فى المصنع حتى تبدأ الصناعات الأخرى والموردين فى الوجود.
● حازم شريف: كم تبلغ مساحة الأرض فى مشروع مدينة العلمين؟
شادى وليم: 2.7 مليون متر.
● حازم شريف: هل تم إنشاء شركة خاصة لمشروع العلمين كما حدث فى شرق التفريعة؟
شادى وليم: لا وانما تتبع “IDG”.
● حازم شريف: كم كان سعر المتر حينما تم شراء الأرض؟
شادى وليم: تم الشراء فى عام 2018 وكان سعر المتر 250 جنيها، على عدة مراحل.
● حازم شريف: فى أى مرحلة الشركة الآن؟
شادى وليم: فى المرحلة الأولى البالغ مساحتها 500 ألف متر، ولكن لا يُمكن سوى استغلال وبيع 365 ألف متر صناعى تقريبًا لأن باقى المساحة تُخصص لعمل مناطق خضراء ومرافق وطرق.
● حازم شريف: هل هذه المعايير تنطبق على جميع المناطق الصناعية التابعة لكم؟
شادى وليم: نعم جميع المناطق.
● حازم شريف: كم تمثل النسبة المسموح باستغلالها تقريبًا؟
شادى وليم: %65 من المساحة.
● حازم شريف: ما شروط التعاقد والأسعار.. وإلى أين وصلت التعاقدات فيما يتعلق المرحلة الأولى والبالغة مساحتها 500 ألف متر، منها 365 ألفا قابلة للبيع؟
شادى وليم: تم بيع نحو 135 ألف متر.
بالنسبة للأسعار فى البداية لا ننظر إلى الربحية فى سعر المتر لأنك ترغب فى تنشيط المنطقة الصناعية وبالتالى تطرح أسعارا منافسة لأنها منطقة جديدة والعمالة غير متوفرة بها على عكس المناطق المعروفة مثل 6 أكتوبر أو العاشر من رمضان.
ولذلك فالمطور فى البداية يتكبد خسارة ولكن بعد أن تبدأ المدينة الجديدة فى النهوض وتفتتح المصانع فالأمر يختلف، ولذلك فالسعر فى البداية يكون منافسا ويتراوح من 1100 إلى 1200 جنيه.
وأول مرحلة شهدت بيع أراضٍ هناك ولدينا مصانع قائمة وتعمل بالفعل، وأصبح هناك طلب خاصة فى ظل التوسعات التى شهدتها مدينة العلمين بصفة عامة وفى رأس الحكمة فكل ذلك أسهم فى حدوث طلب من الصناعات الأخرى.
● حازم شريف: إلى أين وصلت الأسعار الآن؟
شادى وليم: تعتمد على المساحة ولكنها حاليًا من 2600 إلى 3000 آلاف جنيه للمتر.
● حازم شريف: وما هى أهم القطاعات الموجودة حاليًا فى المنطقة الصناعية بالعلمين؟
شادى وليم: الغالبية مواد بناء من طوب وخرسانة ونوافذ.
● حازم شريف: هل أغلبها صناعات صغيرة؟
شادى وليم: مساحات الأراضى تتراوح من 5 آلاف إلى 20 ألف متر، وبالتالى تعتبر شركات متوسطة، كما نقوم بتأجير مساحات 500 متر لعمل ورش صغيرة لمن يرغب فى ذلك ويمكنه التوسع فى أى وقت.
● حازم شريف: ما المزايا والعيوب التى قد تدفعنى للحصول على قطعة أرض من خلال مطور فى حين أنه يمكن شراؤها والبناء عليها بمفردي؟
شادى وليم: سأعطيك مثالًا لتوضيح المزايا والعيوب إذا نظرنا إلى العقارات فهناك وحدات سكنية وهناك كمبوند، أمامك خياران، الأخير يتميز بتوفر عنصر الأمان والرقابة على بوابات الدخول والخروج والطرق وغيرها والتفتيش الدائم وهو نفس الوضع عندما نتطرق إلى منطقة صناعية، بالإضافة إلى الكهرباء والمياه وغيرها من المرافق وهى مزايا لن تجدها سوى هناك.
التكلفة أعلى عند المطور الصناعى فى البداية ولكن على المدى الطويل يكون هناك توفير فى أمور أخرى بسبب الوجود داخل منطقة صناعية، لأننا نوفر أيضًا خدمات أخرى، مثل نقل الموظفين.
● حازم شريف: كمطور صناعى، كم يبلغ حجم الإيرادات التى تحصل عليها الشركة من بيع أو تأجير الأراضي؟
شادى وليم: أغلب الإيرادات تأتى من خلال بيع الأراضى ولا نحصل عليها عند بدء المشروع وإنما بعد مرور من 5 إلى 6 أعوام، لأن التكلفة تكون مرتفعة فى البداية.
الخدمات غالبًا ليست المصدر الرئيسى، ولكن نحاول تقديمها لتوفير سبل الراحة للعملاء فى المنطقة الصناعية، فمثلاً عندما نتعاقد مع شركة ما نخاطبها بأن لدينا 120 مصنعا، وبالتالى أى خدمة نستطيع الحصول عليها بتكلفة أقل، فنحن لا نستهدف تحقيق ربحية من وراء ذلك ولكن خفض التكلفة.
● حازم شريف: هل من الممكن أن نجد اختلافًا فى أسعار الشراء للمتر فى المنطقة الصناعية التابعة لكم؟
شادى وليم: نعم هذا وارد حسب الفترة الزمنية والمرحلة التى دخل بها المستثمر، لأنه مع مرور الوقت التكلفة ترتفع وبالتالى يتم تحميل ذلك على أسعار الأمتار التى سيتم بيعها.
● حازم شريف: وماذا عن حق الانتفاع؟
شادى وليم: حق الانتفاع يكون هناك تعاقد وزيادة سنوية واضحة منذ البداية.
● حازم شريف: هل هناك توسعات قادمة أو تعاقدات جديدة فى العلمين؟
شادى وليم: أرى أن مدينة العلمين لها مستقبل كبير وواعد، كما أن القطاع العقارى الموجود هناك سيخلق حالة من الاحتياج للمنطقة الصناعية للوجود بها، وأعتقد أن التسلسل الطبيعى فى الصناعة هو البدء أولاً بمواد البناء.
ومع ارتفاع التعداد السكانى بالمدينة ستكون هناك حاجة أكبر للصناعات الأخرى مثل شركات الأدوية وغيرها، كما أننى أرى أن العلمين هى جبهة للتصدير للأسواق الأوروبية لأنها تبعد عن ميناء الإسكندرية بحوالى 120 كيلو وفى الوقت ذاته هناك مستقبل للتصدير مع ليبيا نظرًا لقربها فى المسافة منها.
● حازم شريف: ولكن هل هناك تعاقدات جديدة يُمكنك الإعلان عنها؟
شادى وليم: هناك تعاقدات جديدة وهناك طلب سنوى على العلمين خاصة مساحات الـ 20 والـ 30 ألف متر.
● حازم شريف: نريد تفاصيل أكثر عن أرض الشركة فى أكتوبر الجديدة ومتى تم استلامها؟
شادى وليم: تم التعاقد وحصلنا على المساحة بالكامل والبالغة 2.6 مليون متر فى بداية العام الجارى.
● حازم شريف: كيف سيتم استغلال تلك الأرض وما تصورك لها؟
شادى وليم: أول منطقة صناعية كانت لدى الشركة فى 6 أكتوبر وتم بيعها بالكامل حتى عام 2018، وبالتالى هناك طلب من قبل العملاء لدينا للتوسع، وكنا غير قادرين على تلبيته فى ذلك الوقت لأن المساحات بيعت.
وعندما طرحت الدولة مدينة أكتوبر الجديدة كان من الطبيعى أن نفكر الدخول بها لأن لدينا أيضًا عملاء تبحث عن أراضٍ وهى غير متاحة، هذا بخلاف أنها واعدة لأن بها منطقة لوجيستية متميزة، خاصة أن هناك ميناءً جافًا بجوارها يمكن من خلاله الوصول إلى ميناء الإسكندرية فى أسرع وقت، بالإضافة إلى شبكة الطرق التى ساعدت فى النهوض بالمنطقة.
● حازم شريف: هل كان المعروض 2.6 مليون متر فقط؟
شادى وليم: لا كان هناك 32 مليون متر مخصصة مناطق صناعية، تستطيع الحصول على الأرض من الجهاز أو المطورين الصناعيين.
● حازم شريف: ولكن هل أنت من قررت الحصول على تلك المساحة أم أنها كانت معروضة؟
شادى وليم: لا، الدولة خصصت مساحات بعينها ونحن تقدمنا للحصول عليها، ومن الممكن أن تتقدم بزيادة المساحة فى حال رغبت فى ذلك، وللعلم فإن الطلب كان أعلى من المساحات المطروحة.
● حازم شريف: كيف سيتم استغلال تلك الأرض؟
شادى وليم: كل منطقة صناعية ندخل بها نحصل من خلالها على خبرة بالتالى نحاول دائمًا تجديد “السيستم” الخاص بنا، والتطلع إلى الصناعات التى تأتى من الخارج، لأن غالبية الشركات الأجنبية ترغب فى محيط مغلق، لذلك لا يمكن أن تقوم بتدشين منطقة صناعية تستهدف التسويق للصناعات من الخارج ولا تراعى ملفات الاستدامة وتدوير المخلفات وغيرها، خاصة أن السوق تفرض ذلك حاليًا.
ولذلك لابد أن يكون المنتج الخاص بك متوافقا مع التغيرات التى يشهدها المستوى العالمى.
● حازم شريف: هل يعنى ذلك أنك وضعت تصنيفًا للعملاء أو المصنعين الذين تتعاقد معهم؟
شادى وليم: فى أكتوبر القديمة أول منطقة صناعية تم تدشينها كان هناك %50 مستثمرين من الخارج، والمصنعون الراغبون فى البدء بمشروعاتهم فُرض عليهم مناخ أسهم فى الارتقاء بمستوى الصناعة، وأتمنى أن تصل النسبة فى المشروع الجديد إلى %50 من الخارج أيضاً لأن ذلك سوف يرفع من كفاءة الصناعة المصرية ويجذب الاستثمارات من الخارج.
● حازم شريف: فى تقديرك، كم ستبلغ حجم مساحة أرض المرحلة الأولى فى مشروع أكتوبر الجديدة؟
شادى وليم: عادة %50 ولكن أول مرحلة ستكون 1.6 مليون متر.
● حازم شريف: ومتى سيتم البدء فى عملية الطرح للمستثمرين؟
شادى وليم: بدأنا بالفعل فى طرح الأراضى ولكن التسليم سيكون خلال عام لحين بدء مرحلة المرافق، وللعلم فالمستثمر فى المعتاد يحتاج من عام إلى عامين لكى يقوم ببناء مصنعه وبدء التشغيل.
● حازم شريف: هل تستهدف بيع الـ1.6 مليون متر بالكامل فى أول مرحلة؟
شادى وليم: بالطبع لا.. لأن هذه المساحة ستحتاج من 3 إلى 4 أعوام للانتهاء من أعمال الترفيق والطرح للبيع بالكامل.
● حازم شريف: لدىّ سؤال خارج سياق المشروعات والأراضى، وهو أنك تعمل منذ فترة طويلة كمطور صناعى منذ عودتك من كندا، وتركت المجال الذى كنت تعمل به على مدار 12 عامًا، هل ذلك يعنى أنك أصبحت شغوفًا بالتطوير الصناعي؟
شادى وليم: أنا مهتم للغاية بهذا القطاع، خاصة أننى تعرفت على صناعات مختلفة وتعاملت مع شركات فى قطاعات غذائية وأدوية ومصانع ومواد بناء وغيرها، وهو الأمر الذى يشعرك بأنك تتعلم الجديد كل يوم وتكتسب خبرات، وبالتالى فالأمر مثير وأحب هذا المجال.
● حازم شريف: هذا يعنى أنك لا تنوى تركه فى الوقت الحالي؟
شادى وليم: لا بالطبع لا أنوى ذلك.
● حازم شريف: ما الصعوبات التى تواجهك كمطور صناعي؟
شادى وليم: أعتقد أن هناك تحسنا غير طبيعى فى كل شيء بالقطاع ولكن المطور الصناعى يحتاج مساحات أكثر من الأراضى ليتمكن من القيام بدوره، وهناك أراضٍ أخرى يتم طرحها للمطورين، ونحن كما قلت لك مسبقا منذ تأسيسنا عام 2007 حتى عام 2025 لم نتمكن سوى من الحصول على 3 قطع أراضٍ فقط، لذلك فإن المطور الصناعى يحتاج أماكن للتوسع بها لضمان الاستمرارية، لذلك نتمنى رؤية عدد أكبر من الأراضى يتم طرحها للمطورين الصناعيين حتى يتمكنوا من المساهمة فى نجاح خطة الدولة لتحقيق نهضة صناعية حقيقية.
كما يجب أيضا أن يكون هناك سرعة من الدولة لإدخال المرافق الرئيسية التى يحتاجها المطور لتلك الأراضى لأن التأخير فى إدخال المرافق الرئيسية للمدن الجديدة مثل محطات الكهرباء وخلافه، يؤجل من دخول الاستثمارات إلى تلك المناطق.
● حازم شريف: وهل يحدث ذلك فعلا؟
شادى وليم: وارد أن يحدث فى بعض الأماكن بالطبع، فإدخال المرافق يعتبر تكلفة استثمارية فى النهاية والقطاع الخاص الذى يقوم بالاستثمار بتلك الأراضى يرى بدوره ضرورة تحقيق عائد على هذا الاستثمار، فى الوقت نفسه قد يكون من الصعب إنشاء محطة كهرباء فى منطقة ما لعدم وجود احتياج كامل للكهرباء بها آنذاك، لأنها قد تستمر فى تسجيل خسائر لمدة 10 أو 15 عاما، وهنا يأتى دور الدولة الأساسى والذى يجب أن تقوم به وهو ضرورة إدخال تلك المرافق كنقطة انطلاقة على أن يتم تشغيلها من جانب القطاع الخاص فيما بعد.
● حازم شريف: أليس من المفترض أن الدولة تعلم ما إذا كانت الأراضى الصناعية التى تقوم بطرحها بحاجة إلى مرافق أم لا؟ وهل من الممكن أن تحتاج الدولة للمساعدة فى تمويل هذا الأمر؟
شادى وليم: الفكرة ليست مرتبطة بالتمويل، لكن الدولة أيضا تريد أن تضمن أن تلك التوسعات طبيعية لأن القدرة الاستهلاكية هى التى تدعم استقرار تلك المحطة، فعند تخطيط المنطقة يتم تقسيمها إلى جزء سكنى وآخر صناعى، ثم تضطر لانتظار تشغيل الجزء السكنى أولا قبل الصناعى وهناك أماكن أخرى يحدث بها العكس، وفى النهاية يتم إنشاء المحطات بالتدريج حسب التخطيط الموضوع مسبقا، ففى مدينة العلمين على سبيل المثال بدأت الدولة بالسكنى أولا، وهو أسرع من الصناعى، بالتالى المجهود الذى بذل فيه كان أسرع بكثير من الصناعى الذى تأخر قليلا، حتى وصلنا اليوم للمستوى المطلوب.
● حازم شريف: بصفتك موجودا بهذا القطاع منذ فترة.. هل واجهت مراحل تعثر كبيرة لدى المستأجرين نظرا للظروف الصعبة التى شهدتها الفترات السابقة، والتغيرات فى سعر الصرف والفائدة وخلافه؟ وكم تبلغ نسبة المتعثرين؟
شادى وليم: أعتقد من 20 إلى %30 من المستأجرين واجهوا تلك الأزمة فى وقت سابق لكنهم خرجوا من تلك الأزمة حاليا. فى فترة من الفترات كان يجب على المطور أن يقدم المساعدة خاصة فى الوقت الذى ارتفعت فيه مصروفات الصيانة وتراجعت القدرة الإنتاجية نتيجة صعوبة استيراد المواد الخام، حينها حصلنا على طلبات كثيرة من منتجين ومصنعين فى فترة من الفترات وكنا نحاول أن نقدم لهم العون بقدر ما يمكن.
● حازم شريف: إلى أى مدى يمكن أن تقدم المساعدة للمصنعين المستأجرين؟
شادى وليم: فى فترات التعثر نحاول تحمل أقصى ما يمكن، فقد نقلل الربحية أو على الأقل نقدم الخدمة للمستأجر بتكلفتها.
● حازم شريف: ما المدة التى تستطيع خلالها تحمل ذلك؟
شادى وليم: المصنع فى تلك الحالات يكون على دراية بما إذا كان مضطرا لوقف النشاط بالكامل أم يحتاج لفترة زمنية حتى يتمكن من تحسين أموره المالية، ونحن نستطيع أن نقف بجانبه خلال تلك المدة. دعنى أيضا أُذكرك بفترة وباء “كوفيد-19” وما تراكم فيها من مشكلات للمصنعين، فكان هناك من يطلب مهلة لمدة ستة أشهر لسداد التزاماته وكنا نوافق عليها، وأقصى مدة وصلنها لها كانت عامًا للصناعات الصغيرة.
● حازم شريف: ماذا عن هوامش الربح فى مشروعات التطوير الصناعي؟
شادى وليم: من %25 إلى %30، وأنا هنا أتحدث عن معدل العائد الداخلى “IRR” لأن فى بداية تلك المشروعات يكون هامش الربح ضعيفا جدا فى مراحلها الأولى ثم يبدأ فى التزايد بعد ذلك.
● حازم شريف: وما أحلامك بالنسبة للتطوير الصناعى فى مصر؟
شادى وليم: بالعكس.. أنا أحب أن أرى مناطق صناعية أكبر، لأننى بصراحة أشعر بالحزن عندما أرى كل تلك الفرص المتاحة لدينا للانطلاق بشكل أسرع لكن تعطلها الظروف أحيانا، فهناك دول تسير بشكل أسرع فى التنمية الصناعية فى الوقت الذى يملك فيه بلدنا مكانا إستراتيجيًا للصناعة فى ظل وجود البحرين الأحمر والمتوسط بالإضافة لامتلاك نافذة على أوروبا وأخرى على السوق الآسيوية، فضلا عن كونك مدخلا لأفريقيا ومنها تستطيع التصدير لأمريكا الشمالية، فهذا الموقع الإستراتيجى يجعلك على رأس المنافسة، وهذا فى الحقيقة ما أحب أن أراه فى مصر، وهو أن نقوم بدور يجعلها جاذبة للاستثمار، خاصة أننا نحب الصناعة ونملك القدرة على الإنتاج بنفسنا، وهناك أمثلة واضحة لشركات بدأ فى السوق المحلية ومنها أصبحت تصدر للخارج، فيجب تشجيع الناس سواء المستثمرون أو الخريجون الجدد على فكرة التصنيع أو الإنتاج وكذلك الابتكار فيما نصنعه، حتى إن كانت البداية بشراكة مع أحد بالخارج لديه الخبرة أو المعرفة الكافية فى قطاعه للاستفادة منه.
● حازم شريف: هل ترى أن هذا الحلم يمكن تحقيقه فى ظل معدلات سعر الفائدة الحالية؟
شادى وليم: نعم.. ولا أعتقد أن سعر الفائدة سيستمر على هذا النحو لفترة طويلة، فيجب أن تبدأ من الآن، وأعتقد أن الدولة تساعد فى ذلك، إذ إن هناك مبادرات بمعدلات فائدة منخفضة للصناعات متعددة.
● حازم شريف: لقد عملت لفترة فى الحوكمة بالشركة القابضة والتى قمت بتحويلها من عائلية إلى مؤسسة.. هل ذلك كان تمهيدا للقيد فى إحدى البورصات أم ترسيخا لفكرة الحوكمة ليس أكثر؟
شادى وليم: الحوكمة شيء مهم جدا ويرتبط بالاستدامة، فعندما تسير الأمور فى نظام به حوكمة، لا يتم حينها اتخاذ قرارات فردية مبنية على مشاعر شخصية فى هذا التوقيت، ولكن من خلال نظام وعملية تم وضعها بالكامل لكى تجعل كل القرارات الصادرة تهتم بكل من رأس المال الذى وضعه المستثمرون، الموظفين، والعملاء، وهو الدور الأساسى للـ “CEO”.
● حازم شريف: بالنسبة لمشروع شرق التفريعة.. هل حصلتم عليه كإدارة فقط؟
شادى وليم: لا.. كتطوير، وإدارة، وتسويق.
● حازم شريف: كم كانت أرباحكم وإيراداتكم فى 2024؟
شادى وليم: حساب الربحية مختلف فى مجال التطوير الصناعى، لأنك عندما تكون قاربت على الانتهاء من مشروع وبدأت فى آخر جديد فكل العوائد المالية التى تأتى من المبيعات يتم إنفاقها فى المشروع الجديد، حتى تأتى النقطة التى تستطيع من خلالها تحقيق الأرباح، وهو شيء نعلمه جيدا منذ البداية.
● حازم شريف: سؤالى الأخير.. ما الفرق بين العمل فى مصر وكندا؟
شادى وليم: أشعر أن فى مصر مساحة أكبر للابتكار والقدرة على استغلال الكفاءات لصالح الصناعة وتحقيق النجاح، على العكس فى كندا التى يسير العمل فيها طبعا لنظام يجبرك على السير من خلاله طوال الوقت بينما لا يمنحك إمكانية الخروج عنه، وهو ما يقلل من مساحة الابتكار لديك، فأنا أثق أن هذا النظام مثلما أدى إلى نجاحات كثيرة فهو لم ينجح فى أخرى.
لذلك فإن المناخ الإبداعى المفتوح فى مصر يمكنك من التعلم من أخطائك ويمنحك القدرة على الوصول لمستويات أكبر وأسرع، فضلا عن قدرتك على أن تبدأ مما انتهى منه الآخرون، فتقوم بتطويره وتحسينه والابتكار فيه، لذلك أعتبره مجالا أخضر فى أمور كثيرة.
ما أريد إيصاله أن الظروف والمتغيرات التى تدور حولك من الممكن أن تجعلك أكثر إبداعا من ذى قبل، مما يمنحك القدرة على تحسين الأوضاع الحالية من باب الابتكار نحو مستقبل إيجابى، بينما على النقيض عندما تكون داخل نظام صارم، فأنت تفقد فى بعض الأحيان أوقات التحدى التى تدفعك للابتكار، وهنا يأتى دورنا أن نستخدمه فى الاتجاه الإيجابى، وهو ما أقصده.
تخرجت فى كلية العلوم وعملت فى مجال الأدوية لمدة 12 عاماً بكندا
كانت لدى الرغبة فى العودة إلى مصر لتجربة فرص جديدة
تعرفت على المهندس كريم سامى سعد عند عودتى لمصر وكانت بداية عملى فى المجموعة
تعجبت لدخولى عالم الأخشاب لكنى أؤمن أن إدارة الأعمال واحدة أياً كان المنتج
الشركة تأسست فى 2007 وبدأت أعمالها فى منطقة 6 أكتوبر
عقدنا شراكات مع «فيليبس» وكيانات أخرى أثناء وجودى فى «سامكريت»
حصلنا على أرض بمساحة 16 مليون متر على 4 مراحل فى بورسعيد
استلام 4 ملايين متر جديدة بـ«شرق التفريعة» مرهون بالوصول إلى %80 من ترفيق المرحلة الأولى.. ومصنع «نيرك» للقطارات ضمن أبرز المشروعات
الاستثمار من ترويج 135 ألف متر من العلمين الجديدة
أغلب الإيرادات تأتى من بيع الأراضى
تسليم المستثمرين فى المنطقة الصناعية بأكتوبر الجديدة خلال عام
نحتاج إلى طرح مساحات أكثر كمطورين