أصدرت وحدة البحوث بشركة سيجما لتداول الأوراق المالية، تقريرًا بحثيًّا شاملًا عن شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، شمل أكثر من تصور للقيمة العادلة للسهم.
وحصلت “المال” على نسخة من التقرير، والذى اعتبرت “سيجما” فيه أن شركة مصر الجديدة للإسكان إحدى أكثر الشركات المدرجة في البورصة إثارةً للجدل بقطاع العقارات، إذ إنها تمتلك العديد من قطع الأراضي في أماكن مميزة دون تكلفة تقريبًا.
وتابعت: رغم أن امتلاك محفظة أراضي منخفضة التكلفة أمر محوري لأي شركة تطوير عقاري، فإن القدرة على تسييلها لا يقل أهمية، وهذا ما تعانيه شركة مصر الجديدة، إذ إنها تواجه مشكلة تسييل كبيرة تجعل محفظة أراضيها أحد الأصول المهدرة.
وأوضحت “سيجما”، فى تقريرها، أنها فى التغطية السابقة لشركة مصر الجديد تم تقييمها باستخدام أسلوب تقييم صافي قيمة الأصول مع مد فترة تسييل الأراضي إلى 10 سنوات، وتقسيم محفظة الأراضي المتاحة للتطوير المتعلقة بكل مشروع من مشروعاتها بالتساوي خلال تلك الفترة الزمنية، وللإبقاء على النهج المتحفظ، اتجهت “سيجما” لرفع الأسعار بنسبة 5% سنويًّا.
وأشارت “سيجما” إلى أنه بناء على تلك الطريقة، فالقيمة العادلة للسهم الواحد 29.98 جنيه، وهذه القيمة هى قيمة الشركة حال بيعها جميع الأراضي الخام خلال عشر سنوات.
وانتقلت “سيجما” لافتراض سيناريو تحول الشركة إلى مطور عقارى، واتجاهها لبيع وحدات سكنية بدلًا من بيع أراضي خام، ورأت “سيجما” أنها ستبدأ بمحفظة أراضي الشركة المتاحة للتطوير، وهي الأراضي المتبقية بعد خصم المساحات المباعة، ومشروعات التطوير المشترك، ومساحات المرافق العامة، والمساحات الخاضعة لارتفاعات وأنشطة بناء محددة وتلك الخاضعة لنزاع قانوني.
وأوضحت سيجما أنه باعتبار أن مدينة هليوبليس الجديدة تشكل الجزء الأكبر من محفظة أراضي شركة مصر الجديدة، ومن المتوقع أن تتجه الشركة لبتطوير هذه المساحة خلال 15 عامًا بدءًا من عام 2020، بسعر مبدئي 12 ألف جنيه للمتر المربع، كما توقعت فترة تسليم 4 سنوات، ودفعة مقدمة بنسبة 20%، مع متوسط مرجح لتكلفة رأس المال بنسبة 16.7% اعتمادًا على متوسط عائد خالٍ من المخاطر قدره 10% (بعد الضرائب)، ومعدل معامل المخاطرة (بيتا) لمدة خمس نسوات قدره 1.07، ومعدل علاوة مخاطر قدره 7%.
وأكدت سيجما أنه بناء على السابق فستبلغ صافي القيمة الحالية لمدينة هليوبليس الجديدة 15.68 جنيه للسهم الواحد، باستثناء المشروع المشترك مع سوديك لتطوير 655 فدانًا.
وتابعت سيجما: باستخدام نموذج سوديك إيست عند تقييم الجزء المتبقي من تطوير 655 فدانًا بمدينة هليوبليس الجديدة، فمن خلال أسعار البيع التي أعلنتها سوديك البالغة 22 ألفًا للمتر، لهذا المشروع، تم استقطاب 30% من الإيرادات باعتبارها إيرادات مصر الجديدة، مع خصمها بعد ذلك للحصول على التدفقات النقدية، بجانب خصمها بعد ذلك للوصول إلى القيمة العادلة، والتي بلغت 11.71 جنيه للسهم.
واستطردت سيجما فى تقريرها: تمثل هليوبارك جزء أصغر من محفظة أراضي مصر الجديدة، وبالتالي مع افتراض تسييلها خلال فترة 10 سنوات، بنفس الافتراضات المذكورة أعلاه، لكن مع أسعار بيع مبدئية 18 ألف جنيه، للمتر مربع، نظرًا لموقعها المتميز، فبالتالى ينتج عنها صافي قيمة حالية 15.68 جنيه للسهم الواحد، ومع إضافة النقدية ومعادل النقدية بقيمة 137 مليون جنيه وخصم ديونها وحصة الأقلية، يتم التوصل إلى قيمة عادلة تبلغ 38.41 جنيه للسهم الواحد.
تحليل حساسية هامش مجمل الربح
وأشارت سيجما إلى أن نسبة 45% لهامش مجمل الربح مناسب لشركات التطوير العقاري الأخرى، عادة ما تحقق مصر الجديدة مجمل هامش ربح أعلى بكثير.
وأوضح تحليل الحساسية من جانب سيجما أنه إذا نجحت مصر الجديدة في تطوير أراضيها وتحقيق مجمل هامش ربح 60%، فستتمكن من الوصول إلى قيمة عادلة قدرها 62.95 جنيه للسهم، ما يعني نمو متوقع بنسبة 174.43%.
الوصول لأقصى نمو متوقع من خلال مستثمر استراتيجي
وأكدت سيجما أن النظرة السابقة لنمو مصر الجديدة للاسكان، قد يرتفع لأقصى نمو متوقع فى حال قيامها بتغيير استراتيجيتها والتركيز على تطوير الأراضي. ويمكن تحقيق ذلك من خلال بيع حصة، يتم عرضها بخصم من القيمة العادلة للشركة، إلى مستثمر استراتيجي بتمتع بسيولة كبيرة وأسهم علامة تجارية وإدارة قوية.
ويتداول سهم الشركة قرب مستويات 23 جنيه بنهاية تعاملات جلسة تداول اليوم.