خفضت وحدة أبحاث شركة سيجما كابيتال القابضة، القيمة العادلة لسهم شركة مدينة للإسكان والتعمير إلى 10.26 جنيه للسهم، بنمو متوقع عن الأسعار الحالية بنسبة 134%.
النمو المتوقع مرهون بنجاح خطة تسييل الأراضي
وذكرت “سيجما”، في ورقة بحثية وصلت “المال”، أنها استخدمت أسلوب تقييم مجموع الأجزاء في عملية التقييم، وأوصت بالشراء، مؤكدة أن تسييل محفظة الأراضي عامل جوهري لارتفاع القيمة العادلة للسهم.
يذكر أن سهم مدينة نصر للاسكان يتداول على شاشات البورصة بالقرب من مستوى 4.5 جنيه.
وأوضحت “سيجما” أنها استخرجت قيمتها من مشروعي الشركة الرئيسيين، تاج سيتي وسراي إذ يشكل مشروع تاج سيتي 33% من التقييم لتبلغ 3.49 جنيه مدفوعًا بشكل رئيسي بمشروعات «شاليا» و«ليك بارك».
وصُممت تلك المشروعات لأغراض سكنية واستخدامات متعددة تشكل مجتمعة 680,000 متر مربع من المناطق السكنية، ومن المتوقع بيع المناطق السكنية خلال فترة 7 سنوات مع انتهاء المبيعات في 2026.
وأضافت: “أسفر نموذجنا عن صافي قيمة حالية قدرها 1.84 جنيه بالنسبة لمشروعي «شاليا» و«ليك بارك»، ما شكل 18% من القيمة العادلة للشركة”.
يذكر أن تاج سلطان أقدم مشروع في تاج سيتي، يحقق صافي قيمة حالية سلبية قدرها 0.06 جنيه للسهم، وذلك نظرًا لبيع 97% من المشروع بين عامي 2012 و2016 (ما قبل التعويم)، في حين بدأ التسليم في الفترة ما بين 2016-2019 (ما بعد التعويم).
ووفقًا لسيجما، خلق هذا التوجه، نوع من عدم التطابق بين الأسعار المنخفضة التي كانت تبيع بها الشركة قبل التعويم مقارنةً بالتكاليف المرتفعة للإنشاءات والبنية التحتية، التي واجهتها مع بدء مرحلة البيع إلى مرحلة التسليم، حيث كانت نقطة التحول في نوفمبر 2016.
وفي سياق متصل، ترى الورقة البحثية الصادرة عن “سيجما”، أن تقييم سراي قد بلغ 1.95 جنيه للسهم ما يمثل 20% من القيمة العادلة لشركة مدينة نصر، إذ يمثل كمبوند كرونز الجزء الأكبر من مشروع سراي بقيمة 1.48 جنيه للسهم.
وأوضحت أن القيمة العادلة تم التوصل إليها من خلال أسلوب خصم التدفقات النقدية لكل مشروع فرعي من مشاريع شركة مدينة نصر، إذ كانت الجوانب الرئيسية التي قادت قيمة كل مشروع هي سعر المتر مربع، المناطق السكنية القابلة للبيع بالمتر مربع، وخطة تنفيذ مبيعات المشروع، إلى جانب استخدام المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المستخدمة لخصم كل مشروع للوصول إلى صافي القيمة الحالية.
واستخدمت “سيجما” المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال لأجل 5 سنوات بنسبة 17.0%، وفقاً لـ: (1) متوسط معدل خالي من المخاطر بنسبة 10% (بعد الضريبة)، (2) معامل المخاطر المُنتظمة المُعدَّل (بيتا) لمدة خمس سنوات 0.99، و(3) علاوة مخاطر السوق 7%.
ووفقًا لتوجيهات الإدارة، قمنا بالتنسيق بين ارتفاع الأسعار ومستويات التضخم في توقعاتنا لجميع المشاريع، نظرًا لأن الشركة لا تخطط لزيادة أسعارها بشكل كبير في السنوات القليلة المقبلة نظرًا لمسألة القدرة على تحمل التكاليف التي لا يزال السوق يعانيها بعد التعويم.
وأكدت الشركة تتمتع بالفعل بتحقيق هوامش ربح عالية للغاية تصل إلى هامش مجمل ربح يتراوح بين 50-60%؛ وهي المستويات التي لم نشاهدها على نطاق قطاع العقارات، بسبب محفطة الأراضي الرخيصة للغاية.
وأكدت الورقة البحثية الصادرة عن “سيجما”، أن الشركة قادرة على الانتظار حتى يتم حل مشكلة ارتفاع الأسعار، ولن تُقدم الشركة على حلها إلا بعد أن يقرر المطورون العقاريون الآخرون أخذ المبادرة أولاً.
وأشارت إلى انه عند تقييم محفظة الأراضي غير المستغلة التي تمتلكها شركة مدينة نصر، قمنا بفصل المساحات الإجمالية المخصصة للمناطق السكنية، والأغراض المتعددة ونلك المخصصة للمشروعات التجارية والتجزئة، بالنسبة لمشروعي تاج سيتي وسراي.
وأضافت: “قمنا، بعد ذلك، بمد فترة تسييل محفظة الأراضي إلى 10 سنوات وقسمنا المساحة الإجمالية لكل مشروع بالتساوي خلال تلك الفترة الزمنية التي تبدأ في 2020.
ونظرًا لأنها محفظة اراضي خام، افترضنا سعر بيع قدره 5000 جنيه للمتر المربع لإجمالي المساحات السكنية ومتعددة الأغراض في تاج سيتي، و3500 جنيه لإجمالي المساحات السكنية ومتعددة الأغراض في سراي.
تابعت: “افترضنا سعر/ متر مربع لإجمالي المساحات التجارية لكل مشروع 2.5 ضعف سعر المساحات السكنية، ما أسفر عن سعر 12500 جنيه لكل متر مربع لإجمالي المساحات التجارية في تاج سيتي، و8.750 جنيه لإجمالي المساحات التجارية في سراي، وللحفاظ على نهجنا المتحفظ، قمنا بزيادة الأسعار بنسبة 5% فقط على أساس سنوي.
وأضافت: تشكل القيمة التي تم تحديدها لكل مشروع إجمالي المبيعات لدينا، وإيرادات خصم التدفقات النقدية، وقمنا بخصم 8% باعتبارها تكلفة تشغيلية.
وأضفنا عنصر رأس المال العامل، والذي يتضمن بشكل رئيسي التغيير في أرصدة أوراق القبض، وافترضنا أن بيع هذه الأرض سيتم على أقساط، ونفترض دفعة مقدمة بنسبة 20% على الوحدات مع دفع المبلغ المتبقي خلال السنوات الأربعة التالية.
وفي ظل حقيقة أن 70% من محفظة أراضي الشركة غير مستغلة، بالإضافة إلى حقيقة أن شركة مدينة نصر ليس لديها إطار زمني محدد لتسييل محفظة الأراضي مع عدم وجود خطة مبيعات محددة، حرصنا على ألا يؤثر هذا الجزء الضخم من محفظة الأراضي غير المستغلة سلبًا على تقييمنا، وفقًا لسيجما.
وأضاف: اخترنا نهجًا متحفظًا للغاية عندما يتعلق الأمر بتقييم محفظة أراضي الشركة، إذ افترضنا بيعها على مدى 10 سنوات، وتكلفة تشغيلية قدرها 8%، مع إضافة عنصر رأس المال العامل لوضع مزيد من الضغط على قيمتها.
وباتباع نفس الافتراضات المستخدمة في الأراضي التي تم تطويرها، توصلنا إلى صافي قيمة حالية لمحفظة أراضي الشركة غير المستغلة قدرها 4.85 جنيه للسهم، ما يعد في الواقع أقل من 5.44 جنيه للسهم بالنسبة للأراضي التي تم تطويرها.
على الرغم من أن جزء الأراضي الخام بالشركة يمثل الجزء الأكبر من قيمة الشركة حتى الآن، مما يدل على وجود مجالاً كبيراً لارتفاع قيمة الشركة من خلال تطوير الأراضي غير المستغلة، إذ اسفرت الأراضي والمشروعات التي تم تطويرها وتدشينها عن قيمة أعلى بكثير من الأراضي التي افترضنا بيعها كأرض خام.