أكد عدد من رؤساء شركات التطوير العقاري، قدرة القطاع على تجاوز التحديات التى تواجهه فى الوقت الحالي، خاصة أنه أحد أعمدة الاقتصاد الوطني، ويتمتع بقدرات تؤهلهم لامتصاص أى صدمات ناتجة عن أى أحداث أو أوضاع عالمية.
وأضافوا خلال مشاركتهم فى جلسة حول استقراء خطة الرؤساء التنفيذيين لعينة من الشركات العقارية والمقاولات خلال العام المقبل، والتى جاءت ضمن فعاليات مؤتمر الرؤساء التنفيذيين الثامن 2022 والذى تنظمه شركة «المال جى تى إم»، إن أبرز التحديات التى يواجهها القطاع فى الوقت الحالى تتمثل فى ارتفاع سعر صرف الدولار أمام الجنيه، علاوة على نمو قيمة الفائدة على القروض الممنوحة من البنوك.
وأكد المشاركون أن هناك زيادة مرتقبة فى أسعار الوحدات ربما تصل إلى %20 خلال المرحلة المقبلة.
أدار الجلسة شريف عمر، رئيس قسم العقارات بجريدة المال، وبحضور المهندس خالد عباس رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، والمهندس أشرف بولس رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركة كورنرستون للتنمية العقارية، والمهندس طارق يوسف الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للهندسة والإنشاءات، وأيمن عبد الحميد نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركة الأولى للتمويل العقاري، والمهندس عبد الله سلام العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، والمهندس جاسر بهجت الرئيس التنفيذى لشركة أماكن للتطوير العقاري.
ووجه مدير الجلسة سؤالًا إلى المهندس خالد عباس حول التحديات التى تواجهها شركة العاصمة الإدارية الجديدة خلال المرحلة الحالية.
قال «عباس» إن الفترة الماضية شهدت وجود العديد من التحديات أمام شركة العاصمة الإدارية الجديدة، مشيرًا إلى أن أكبر التحديات كان يتمثل فى أزمة تأخر التراخيص، وهى الأزمة التى كانت تعانى منها كل الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية.
وأكد «عباس» أن أزمة التراخيص تم التعامل معها، من خلال جمع كل الجهات المعنية بمنح التراخيص داخل مقر العاصمة الإدارية، مشيرًا إلى أن الشركة بصدد إصدار تطبيق «أبليكيشن» تسهيل كل إجراءات التراخيص من خلال الموبايل.
وحول فرص الاستثمارية بالعاصمة خلال المرحلة المقبلة، قال «عباس»: إن الفترة المقبلة ستشهد وجود العديد من الاستثمارات، خاصة من دول الخليج، والتى بات لديها اهتمام شديد بفكرة التواجد باستثمارات فى العاصمة الإدارية، فى ظل ما تشهده من مشروعات عملاقة.
وانتقل رئيس مجلس إدارة شركة العاصمة الإدارية، إلى عملية نقل الحكومة إلى مقراتها الجديدة بالعاصمة، مشيرًا إلى أن عدد الموظفين المخطط نقلهم سيكون منن 35 إلى 40 ألف موظف، وهو ما يتطلب إجراء هذه العملية على عدة مراحل.
ووجه مدير الجلسة سؤالًا إلى المهندس أشرف بولس، رئيس مجلس إدارة شركة كورنر ستون للتطوير العقاري، قائلًا: من خلال تجربة الشركة فى العاصمة الإدارية الجديدة، كيف يمكن لكيانات التطوير العقارى المساهمة فى تنشيط ملف التصدير العقاري؟
وقال أشرف بولس إن مدينة العاصمة الإدارية الجديدة تعد مركز اهتمام ومحط أنظار كل الدول، سواء كانت العربية أو الأجنبية على غرار السعودية، وكندا، وأمريكا، بحكم ما تشهده من مشروعات عملاقة تم العمل عليها فى وقت قصير.
وتابع إن العملاء بالخارج لديهم حماس للسكن والعمل بالمدينة، لما لها من مقومات تسهم فى جذب أنظار المستثمرين بالخارج، وهو ما يظهر فى عملية التخطيط الجيد، والخدمات المتكاملة، والموقع المتميز، مشيدًا بدور المهندس خالد عباس رئيس مجلس إدارة شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، ومجهوداته خلال الفترة الأخيرة، خاصة فيما يتعلق بتخفيف الإجراءات البيروقراطية، التى من شأنها أن تعطل حركة التنمية العقارية بالمدينة.
وردًا على السؤال الثانى الموجه من مدير الجلسة إلى المهندس أشرف بولس، بخصوص استصدار التراخيص وهل بات يمثل أعباء على المطوري، قال «بولس»، يجب أن نعترف بحجم الجهود المقدمه، لكن ما زال أمامنا الكثير لفعله من أجل إصلاح تلك المنظومة، على الرغم من أن ما نراه يبشر بالتفاؤل بما هو قادم، خاصة مع صدور قرار انطلاق عمل الحكومة من هناك.
ووجه مدير الجلسة تساؤلًا للمهندس عبد الله سلام حول النصائح التى يقدمها للمطورين فى المرحلة الحالية.
واعرب «سلام» عن تفاؤله وأعتبر أن أى أزمة يتعرض لها أى قطاع اقتصادى يمكن أن يتم تحويلها لفرص جيدة يمكننا استغلالها بشكل جيد.
وأضاف إنه دائما ما تخلق الأزمات العديد من الفرص، ويجب على أى صناعة أن تبتعد عن فكرة الانسحاب أو التوقف فى مثل هذه الظروف، لأن التراجع يتسبب فى العديد من العقبات التى يصعب أن يتعامل معها أى مستثمر، مشيرًا إلى أن الاستمرار يكسب الشركات القدرة على امتصاص أى مشكلات، خاصة فيما يتعلق بارتفاع أسعار صرف العملة.
ونصح «سلام» الشركات العقارية بتقليل نسب بيع الوحدات قبل البدء فى عملية تنفيذ المشروع، معتبرًا أن هذا الأمر يسبب العديد من المخاطر أمام الشركات، علاوة على ضرورة تقليل فترة التنفيذ فى الفترة بين التعاقد وعملية التسليم.
وانتقل مدير الجلسة للحديث عن وضع شركات المقاولات فى ظل التحديات المطروحة على الساحة العالمية والمحلية، عبر طرح سؤال للمهندس طارق يوسف رئيس مجلس إدارة شركة كونكريت بلس للإنشاءات، وهو “كيف تستطيع شركات المقاولات تحقيق مزيد من الأعمال والأرباح بجانب الحفاظ على استمراريتها فى السوق؟
وقال طارق يوسف إن صعوبة توفير العملة بجانب مشكلة التسعير، وصعوبة استيراد مواد الإلكتروميكانيكال، من أبرز تحديات قطاع المقاولات خلال 2022، فى الأسعار فى ازدياد مستمر، وهو ما يضع المقاول فى مأزق، ألا هو كيف يتم التنفيذ فى إطار التكلفة المتفق عليها من قبل.
وتابع «يوسف» أن صناعة المقاولات تمثل أحد الأعمدة الهامة للاقتصاد المصري، لاحتوائها على عدد ضخم من العمالة، ما يسهم فى دفع عجلة التنمية وتسريع وتيرة النمو.
وأضاف أن شركات المقاولات العاملة بالقطاع العقارى تحاول تفادى تلك العقبات، وعلى رأسها أزمة سعر الصرف، من خلال اختراق أسواق خارجية، مشيراً إلى أن الشركة أوشكت على التعاقد على تنفيذ أحد المشروعات بدولة السعودية، تسمح لـ«كونكريت بلس» بتدبير اللازم من العملة الصعبة.
ونوه بأنه لا يوجد أى تراجعات فى العقود التى تم توقيعها بين المطور والمقاول، فمن المستحيل الإخلال بالمواصفات التى تم الإتفاق عليها من قبل مع العميل، وبالتالى فإن موقف المطورين فى غاية الصعوبة، تحديدًا الذين انتهوا من بيع جميع وحداتهم بمشروعاتهم المختلفة.
ووجه مدير الجلسة تساؤلًا للمهندس جاسر بهجت حول الاستراتيجيات المتبعة من قبل شركات التطوير للحفاظ على النمو والنجاة من الصدمات الاقتصادية الحادثة، وما أبرز ملامح الخطة الاستراتيجية للشركة، والبنود اللازم تحقيقها لنجاح المشروع؟
وأكد بهجت أن كل مطور له طبيعة خاصة من ناحية الظروف، وهيكل الشركة، والملاءة المالية لديه، فمن الذكاء أن يكون لديه بعد نظر وتوقعات تقرب من الصواب بشأن المستقبل، فبمجرد أن يمضى المطور عقد بيع أول وحدة فى المشروع، يتحول من مطور عقارى إلى مقاول يتعين عليه التنفيذ والتسليم فى الميعاد المحدد له، وبالتالى يلزم الحرص وطرح مراحل المشروع على فترات متباينة حتى تتضح الرؤية له بشكل كامل.
ونصح «بهجت» المطورين بعدم الوقوع فى فخ بيع المشروع مرة واحدة، أو بيع المشروع بالكامل، إذ يجب الاحتفاظ بمخزون عقارى يستطيع من خلاله تعويض فروقات الأسعار والخسارة الناتجة عن بيع بعض الوحدات، من أجل الوصول للهدف الأسمى ألا وهو تعظيم الأرباح.
ووجه مدير الجلسة سؤالًا لـ أيمن عبد الحميد حول مستقبل عملية التمويلات العقارية خلال المرحلة المقبلة؟
وأكد «عبد الحميد» أن العام المقبل بالطبع سيشهد تراجعًا فى حجم التمويلات العقارية سواء الممنوحة للشركات أو للأفراد، مطالبًا بضرورة العمل على حل مشكلة تحول المطور لممول فى نفس الوقت، مشيرًا إلى أن هذه الخطوة يكون لها تأثيرات سلبية على أداء الشركات.
وطالب «عبد الحميد» بضرورة وجود آلية يمكنها ضبط العلاقة الثلاثية بين المطور والعميل والممول، وهى أنظمة معمول بها فى أغلب دول العالم، بغرض ضبط إيقاع القطاع وخلق حالة من التناغم.
وبعد أن أصبحت الاستدامة حديث المدينة كما يقال، ومن الترندات العقارية فى الفترة الأخيرة، وجه مدير الجلسة سؤالًا آخر للمهندس جاسر بهجت: هل أصبحت الاستدامة ملاذًا آمنًا وسط كل تلك التحديات؟
قال بهجت: حتى الآن لا يمكننى فهم المقصود فعليًا بالاستدامة، وما مدى ارتباطها بالقطاع العقاري، وما نوع الاستدامة المطلوب، مؤكدا أن الأمر غير واضح بالنسبة له حتى الآن.
وأكد أنه ليس لديه قناعة بمفهوم الاستدامة بالقطاع العقاري، حيث يوجد عدد قليل جداً من المطورين الذين تمكنوا من تطبيق المفهوم فى مشروعاتهم، لافتاً إلى أن الاستدامة بالنسبة له مرتبطة بوجود حياه بالمشروعات.
وأوضح أنه بمجرد أن يسكن الأفراد فى المشروعات، ويبدأ العملاء استهلاك الخدمات المحيطة، ويستهل المشروع فى إدرار أرباح تنفق على تكاليفه، وقتها نستطيع القول إن هناك استدامة فى المشروعات، أى أن يكون هناك بما يعرف «لايف استايل، والتشغيل الكامل للخدمات».
وباستكمال الحديث عن الاستدامة، والعودة إلى المهندس أشرف بولس الذى أوضح أن الشركة تمضى بخطوات جيدة فى تحقيق معايير الاستدامة والحصول على شهادة «الليد»، واستخدام بعض المواد التى تقلل من الانبعاثات الكربونية، وذلك بعد موافقة الهيئات والجهات المختصة.
ولفت إلى أن الشركة تركز بصورة أكبر على ملف تصدير العقار، إذ هناك طلب من الدول العربية والأجانب بتملك عقارات فى مصر، ولكن لديهم بعض التساؤلات، يجب ألا توفر حملات توعية وبيانات واضحة تدعم تصدير العقار، لافتاً إلى أن حجم المبيعات بالخارج لدى الشركة بلغ مليار جنيه.
ولتدعيم الملف بشكل أكبر، اقترح «بولس» ضرورة تنويع المنتجات العقارية المقدمة من خلال طرح مشروعات مختلفة تناسب أذواق غالبية الدول المحيطة، وكذلك تفعيل برنامج الإقامة، بجانب البيع بالدولار، علاوة على تبنى نظام «التايم شير» وهو بيع الوحدة العقارية لمدة 10 أيام أو شهر خاصة فى المناطق الساحلية.
وعاد مدير الجلسة للمهندس خالد عباس للحديث عن المشروعات التى تنوى شركة العاصمة الدخول فيها مع المطورين؟
وقال «عباس» سنعمل على طرح عدد 4 مشروعات فى الربع الأول من العام المقبل بالشراكة مع كبار المطورين العقاريين، مشيرًا إلى أن المساحات التى ستطرحها الشركة ستكون مساحات كبيرة، سنعمل على دراستها بشكل جيد قبل البدء فيها لضمان تحقيقها أرباحًا على المدى الطويل.
وأضاف : نركز فى الوقت الحالى على تمهيد المدينة لاستقبال الحكومة من خلال الانتهاء من كافة الخدمات، مشيرا إلى أن المرحلة المقبلة ستشهد تواجد شركات ستعمل على إدارة وتشغيل كل الخدمات فى العاصمة الإدارية، بما فيها المياه والكهرباء، معتبرًا أن هذا الأمر أحد التحديات الكبرى أمام شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
ووجه مدير الجلسة تساؤلًا للمهندس عبد الله سلام حول رؤيته لعملية الملكية المشتركة التى نادى بها الكثيرون خلال الفترة الماضية بغرض تحريك السوق؟
وقال سلام: أنا متحمس جدا لهذه الخطوة، وهى عملية معمول بها فى العديد من الدول المحيطة، وبعيدا عن دورها فى تنشيط سوق العقارات، فإنها تفتح الباب أمام العديد ممن يرغبون فى الاستثمار، ولا يمتلكون أموالًا كبرى لتنفيذ هذه الخطوة، مشيرًا إلى أن الشركة باتت تستقبل مؤخرًا العديد من الأفراد الذين يرغبون فى الحصول على وحدة بنظام المشاركة.
وأوضح أننا نعمل فى المرحلة الحالية على تقديم هذه الخدمة للعملاء، سواء بغرض الاستثمار فى وحدة سكنية أو عقار كامل، مشيرًا إلى أن أحد الخدمات التى يمكننا تقديمها، هى إيجاد أفراد آخرين يرغبون فى تنفيذ ذات الخطوة من خلال عملية المشاركة.
وبخصوص الملف السائد المتعلق بتوطين الصناعة، وجه مدير الجلسة سؤالًا إلى المتحدثين عن مدى إمكانية توطين صناعة مواد البناء؟
وقال أشرف بولس إن الأزمة الحالية كشفت عن وجود عجز كبير فى المواد المستخدمة فى البناء، إذ يتم الاعتماد على استيرادها من الخارج بنسبة كبيرة، حتى الأسمنت الذى كنا نعتمد عليه كمنتج محلي، يتم استخدام الفحم فى صناعته، والذى أصبح غير متوافر فى مصر، علاوة على أنه أحد مصادر الطاقة التى نسعى للتقليل من استخدامها.
وانتقل الحديث لطارق يوسف، الذى أكد أنه يتفق مع ما قاله عبدالله سلام بخصوص ضرورة وجود تدفق نقدى لدى الشركات يحميها من الاستمرار فى تحقيق الخسائر ويسرع عملية النمو لديها.
وأشاد «يوسف» بما قاله رئيس البورصة المصرية رامى الدكانى فى مؤتمر الرؤساء التنفيذيين الثامن، فيما يتعلق بتأسيس بورصة سلعية خلال العام القادم، مؤكدًا أن تلك خطوة تأتى فى إطار الحماية من وجود عجز فى المواد الخام، سواء كان العجز يرجع لأزمة فى الاستيراد أو وجود أزمة فى تدبير العملة.
وتابع أنه من خلال البورصة السلعية يستطيع المقاول التنبؤ بأسعار المواد الخام، وعمل الاحتياطات اللازمة منها لتفادى رفع الأسعار، وتعطل حركة التنفيذ.
ووجه مدير الجلسة تساؤلًا لجاسر بهجت حول عدم وجود هيئات متخصصة فى تحديد التعاملات اليومية للعقارات؟
وأجاب بهجت قائلًا: إنه لا يوجد فى مصر بنية تحتية تستوعب كم التعاملات اليومية التى تتم داخل السوق العقارية، فمن الصعب تحديد ذلك.
وحول توقعات المتحدثين بشأن أسعار العقارات خلال عام 2023، ومعدلات النمو، اتفق الحضور على أن الأسعار ستشهد ارتفاعًا ربما يتجاوز %20 خلال العام المقبل، مؤكدين فى الوقت ذاته أن لديهم خططًا توسعية خلال 2023.
ويواصل القطاع العقارى مواجهة كم رهيب من الأزمات والتحديات، منها الارتفاع المطرد فى تكلفة مواد البناء بجانب عدم توافرها أحيانًا؛ وهو ما دفعه لإقرار زيادات سعرية فاقت فى بعض الأحيان القدرة الشرائية لمواطنى الطبقة المتوسطة أو ما فوقها.
وخلال الأسابيع القليلة الماضية أقرّت الحكومة تحريرًا كاملًا لسعر الصرف، وما نتج عنه انخفاض قيمة الجنيه أمام العملات الأجنبية الأخرى؛ وبالتالى أصبحت شركات التطوير العقارى فى مواجهة حزمة ونوعية جديدة من التحديات، تتطلب التعامل برشد وحنكة للخروج منها بسلام.
وواجه القطاع التحديات نفسها منذ عام 2016، ولكنه استطاع التكيف معها بتطبيق آليات مبتكرة وتطويع التكنولوجيا ونظم السداد لجذب العملاء، ولكنها أدوات أدت بمرور الوقت لدق ناقوس الخطر بشأن عدم قدرة الشركات على الوفاء بالتزاماتها، فى ظل تضرر الملاءة المالية وارتفاع أسعار الأراضى وشدة المنافسة بين المطورين.
أشرف بولس: اهتمام من العرب بالعاصمة الجديدة.. ولا بديل عن توطين صناعة التشييد
طارق يوسف: التسعير وتحريك العملة أبرز التحديات التى تواجه «المقاولات»
عبد الله سلام: الـ«cash flow» والاستمرارية أساس نجاح المطور
أيمن عبدالحميد: ضرورة وجود جهة منظمة لعملية التمويل العقارى تشمل الاطراف الثلاثة
جاسر بهجت: أتوقع صعود الأسعار بنسبة %20 العام المقبل
كتب ـ فريق المال: