أثار اعلان وزارة المالية عن تفعيل قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008 المعروف إعلاميا بقانون «غالى » منذ يناير المقبل جدلا واسعا وانتقادات حادة من القانونيين وخبراء التقييم العقارى، وتجددت الخلافات حول جدوى ودستورية فرض الضريبة العقارية فى ذلك التوقيت، خاصة مع تطبيق القانون بالصيغة نفسها التى صدر بها سنة 2008 ، وعدم صدور اى قانون خاص بالتعديلات المقترحة على القانون مثل إعفاء السكن الخاص من سداد الضريبة، أو زيادة حد الإعفاء إلى مليونى جنيه بدلا من 500 ألف جنيه .
 |
| شحاته محمد شحاته |
ودعا الخبراء الى إرجاء تطبيق القانون لحين استقرار الاقتصاد المصرى وعدم إثارة الرأى العام مع إعادة صياغة القانون برمته على اعتبار أن التعديلات الجزئية لن تفيد وسف يشوبها العديد من الاخطاء والتناقضات .
ويرى شحاتة محمد شحاتة، رئيس المركز المصرى للنزاهة والشفافية ضرورة إعادة النظر فى قانون الضريبة العقارية برمته لشبهة عدم دستوريته لأنه ليس من المنطقى أن يتم فرض ضريبة على السكن الخاص حتى لو كانت قيمته بالملايين لأن السكن حق أصيل من حقوق الانسان الذى لا يصح ان يفرض عليه أى نوع من الضرائب، والأمر نفسه بالنسبة للعقارات غير المسكونة التى يشتريها الفرد بهدف تأمين مستقبل ابنائه .
وقال إنه من غير المنطقى الازدواج بين الضريبة على الدخل والضريبة العقارية لملاك الوحدات المؤجرة، معتبرا أن العقار غير المخصص للسكن والذى يدر عائدا ماليا يجب أن تشمله الضريبة ويتم تحصيلها اذا تجاوزت ضريبة الدخل على أن يكون ذلك بنسب معقولة بحيث لا تتأثر حركة الاستثمار، خاصة فى القطاع السياحى لأن زيادة الاعباء المادية على المستثمرين ستؤدى الى هروب الاستثمارات الى البلدان المجاورة .
وأكد أن تعميم فرض الضريبة بنسبة %10 من القيمة النهائية المقدرة من القيمة السوقية للوحدة السكنية أمر غير منطقى على الاطلاق مطالبا الحكومة الحالية بإعادة النظر فيها من خلال تدرج النسبة لأنه ليس من العدل فرض النسبة نفسها على محال تجارية بقرية نائية واخر فى مول تجارى فاخر .
من جانبه يرى أحمد انيس، رئيس جمعية خبراء التقييم العقارى، أن الحكومة اتخذت قرار تطبيق الضريبة العقارية يناير المقبل فى ضوء محورين أساسيين ومتباينين أولهما يتعلق باحتياجاتها لزيادة الموارد وسد عجز الموازنة والذى تأثر بشكل مباشر بأحداث الثورة، وفى المقابل المحور الثانى الخاص بالشعب حيث إن الحكومة تأخذ كامل حيطتها عند اتخاذ قرار يتسبب فى معارضة أو استياء الرأى العام، متوقعا أن تتجه الحكومة للرأى الاخير للحفاظ على ثقة الشعب فى هذه المرحلة ومن ثم البحث عن موارد أخرى بديلة بعيدا عن فرض الضرائب .
وأوضح أن جمعية خبراء التقييم العقارى كانت تنادى قبل الثورة بضرورة استثناء المسكن الخاص من الضريبة العقارية حيث إنه خضع أساسا لضريبة رسوم بيع وشراء ولا يهدف مالكه الى تحقيق أرباح او الاستثمار فيه .
وأشار الى ان سيناريو الضرائب التصاعدية كان مطروحا بقوة قبل تطبيق الضريبة العقارية ولكن النظام السابق، لاسيما وزارة المالية، رأى بعد مقارنة الضريبتين أن الضريبة العقارية أكثر جدوى وعائدا بالنسبة للدولة، وفى المقابل ستحجم الضرائب التصاعدية من تحكم النظام فى إيقاع الضرائب وهو الامر الذى جعله يختار الضريبة العقارية على أنها الخيار الصحيح حتى لو قوبل بعدم ترحيب شعبى .
وانتقد الضريبة العقارية على الجزء العقارى بالمنشآت الصناعية والقائم تحديده بناء على الجدول الاسترشادى الذى يحدد سعر متر المبانى بسعر متر الارض مضافا اليه 200 جنيه فقط وهو ما ينتج ضريبة قد تقل بكثير عن نظيرتها المحصلة على الوحدات السكنية على الرغم من ان الهدف الأساسى من الارض الصناعية هو التربح والاستثمار عكس السكنى الذى يغلب عليه صفة الحاجة .
ويرى خبير التقييم العقارى أن قانون الضريبة العقارية بصورته الحالية يجب إعادة صياغته كاملا ولن تجدى التعديلات الجزئية نفعا، حيث يوجد به العديد من التناقضات فمثلا نجده قد ألغى الضريبة العقارية على الوحدات المؤجرة بحجة أنه يتم تحصيل ضرائب على قيمة الايجار الشهرى وهو ما يؤدى لازدواج ضريبى فأصبح الفرد الذى يمتلك وحدة غير مستغلة ولا يتربح منها يدفع عليها ضريبة وإذا أجرها وتربح منها لا يدفع عليها ضريبة .
وأشار الى أنه كنتيجة مباشرة لهذه السلبيات حدث حالة هياج فى الرأى العام تزعمتها الصحف وطالبت بإلغاء القانون وعندما تأكدت من استحالة ذلك طالبت بالاستعانة بالخبراء العقاريين المصريين لضمان عدم التلاعب بقيم العقارات، وعندها أقدمت وزارة المالية ممثلة فى مصلحة الضرائب على خطوة دعائية خالصة لتهدئة الرأى العام وهى توقيع بروتوكول تعاون مع جمعية خبراء التقييم العقارى للاستعانة بهم فى عمليات التقييمات العقارية التى تجريها الوزارة اشترطت الجمعية اذا تم توقيع هذا البرتوكول أن تلتزم الوزارة بإسناد جميع عمليات التقييم الى خبراء منتمين للجمعية، ورفضت الوزارة، ومن ثم تم توقيع البروتوكول على أساس ان تحصل الوزارة على بيانات ومعلومات عند الطلب من الجمعية، لافتا الى أنه منذ توقيع البروتوكول العام الماضى وحتى الآن لم تستعن الوزارة بالجمعية فى أى نشاط أو استشارات .
وقال إن الجمعية أعدت عددا من الاقتراحات التى تخدم عملية تحديد الضريبة المستحقة على العقار بالمقام الاول وتم إرسالها للجهة المختصة، أولها ضرورة الاستعانة بالجمعية فى التقييمات غير النمطية وهى المبانى التجارية والادارية الضخمة والمطارات الخاصة بالقرى السياحية والفنادق والموانئ الخاصة والتى تحتاج لخبرات كبيرة ودراسة كافية للوصول لقيمة عادلة لهذه المنشآت، وتمثل الاقتراح الثانى فى الاستعانة بالجمعية لمراجعة عمليات التقييم التى أجرتها الوزارة من قبل، أما الثالث فكان بشأن الاستفادة من خبرات الجمعية فى إعداد التصميمات المصغرة التى تكون نواة برنامج الحاسب الآلى المعنى بتحديد قيمة الوحدات، وأخيرا اقتراح الجمعية بأن تسند اليها مهام تكوين العينة والتعرف على خواصها الحاكمة تمهيدا للتعرف على خواص جميع الوحدات المشابهة للعينة المأخوذة .
وتوقع المهندس حمادة صلاح، رئيس مكتب الأمناء الاستشاريين للتقييم العقارى، ظهور آثار سلبية للقانون عند بدء تطبيقه بداية العام المقبل مطالبا وزارة المالية بتأجيل تطبيق القانون حتى يتعافى الاقتصاد المصرى ويتحسن دخل الفرد لحاجة الاقتصاد المصرى الى النهوض من الكبوة الحالية، خاصة أن القطاعات الحيوية كالمنشآت السياحية تعرضت لخسائر كبيرة، علاوة على ان القيمة السوقية للعقارات تراجعت بشكل كبير .
وأوضح أن هناك ظلما سيقع عند تقييم العقارات لأنه ربما عقار بالمواصفات نفسها قيم منذ سنة بسعر وآخر مثيل له يقيم بقيمة أقل فلا يخضع للضريبة، لافتا الى أن إعادة التقييم كل 5 سنوات أمر منطقى ولا يحتاج الى تعديل لانها الدورة الطبيعية لتغيير أسعار الأصول العقارية .
ويرى شريف فاروق، خبير تقييم عقارى، أنه فى حال تطبيق قانون الضريبة العقارية فى يناير المقبل لن يكون له أى تأثير على المبيعات أو توجه المواطنين للايجار بدل التمليك لأنه فى حالة دفع المالك للضريبة سيتحملها المستأجر فى النهاية .
وطالب الحكومة بأن تعيد النظر فى القانون من حيث رفع الحد الأدنى للاعفاء وعدم فرضها على السكن الخاص حيث يرى أهمية وضع حد أدنى للوحدات المملوكة المعفاة من الضريبة حتى لو كانت قيمة كل وحدة أقل من حد الإعفاء، وأنه ليس من العدل ان يمتلك الفرد أكثر من وحدة بينما البلاد تعانى أزمة إسكان .