قال مسئولو عدة شركات تطوير عقارى إن المبادرة الحكومية لبيع العقارات بالدولار فى الخارج أكثر من هامة لتنشيط موارد العملة الصعبة، ولكنها قد تشهد عراقيل كثيرة فى ظل وجود سعرين للدولار بفجوات كبيرة بين السوقين الرسمية والموازية.
المتابع للأحداث يجد أن القطاع العقارى لم يكن بمنأى عن استراتيجية الدولة لجلب موارد دولارية ، فرأينا أن الدولة اتخذت خطوات عدة فى سبيل زيادة تدفق العملات الأجنبية.
ففى البداية طرحت منذ عامين قطع أراض للبيع بالدولار المحول من الخارج، وخلال الأسبوع الماضى أعلنت عن مبادرة لتنشيط ملف تصدير العقار ،ووضعت عدة اشتراطات، لتكون العقارات مساهمًا رئيسيًا فى حصيلة الدولة الدولارية خلال الفترة المقبلة.
وتواصلت “المال” مع مجموعة من الشركات حول بنود المبادرة واقتراحاتهم لتنفيذها بشكل يفيد المطور والدولة، و التعرف على المشكلات التى قد تعيق عملية التنفيذ.
وتباينت الآراء فالبعض يرى أن هناك إشكالية حول شرط جاهزية الوحدات للتسليم، فجميعهم اتفقوا أن ذلك لا يلائم وضع قطاع التطوير بالسوق المحلية، والذى لا يتعدى المعروض الجاهز منه نسبة الـ%5.
وتابعوا أنه حتى إعطاء مدة عام واحد للانتهاء من تنفيذ الوحدة غير منطقى فى ضوء عدم توفر سيولة مالية ولا توجد خيارات أمامهم من شأنها التسريع من معدلات التنفيذ ، فلا قروض بنكية ولا تسهيلات ائتمانية أو حتى دخول شركاء يمكن أن تساعدهم فى الوضع الحالي.
كما أيدوا فكرة أن مشكلة سعر الصرف، ووجود تفاوت بين السعر الرسمى فى البنوك والسعر الموازى بأكثر من الضعف، يقلل من إقبال المستثمرين بالخارج .
وباتت “الورقة الخضراء” هى المفتاح الأساسى للمرحلة الراهنة من الاقتصاد، إذ تعانى الدولة من وجود أزمة فى مقدار التدفق النقدى للعملات الأجنبية، المشكلة الأهم وهو ما عمل على زيادة الفجوة بين سعر الدولار أمام الجنيه فى البنوك وبالسوق الموازية.
وتضاءلت حصيلة الدولة من العملة الخضراء نتيجة لتراجع عوائد المصريين العاملين بالخارج خلال 2023، وتعطل حركة الملاحة فى قناه السويس، بجانب زيادة الواردات مقارنة بالصادرات، فجميعها عوامل أدت لزيادة الشح فى الموارد الأجنبية.
ويشهد الاقتصاد المصرى تيارات معاكسة من جميع الجوانب سواء كانت ظروف خارجية مثل استمرار تأثير الحرب الروسية الأوكرانية وارتفاع مستويات التضخم العالمي، بجانب وجود ظروف محلية تتضمن اتباع سياسات نقدية تشددية، وزيادة أسعار الفائدة بشكل مستمر، وتصاعد تكاليف تنفيذ المشروعات وأسعار مواد البناء .
تفاصيل الألية
وكان الدكتور وليد عباس نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لقطاع التخطيط والمشروعات والدكتور عبدالخالق إبراهيم مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، قد عقدا اجتماعا مع المطورين العقاريين لمناقشة آليات تنفيذ المبادرة المقترحة لتصدير العقار المصري، سواء للمصريين بالخارج، أو العرب والأجانب، لجذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى السوق المصرية.
وتناول الاجتماع الجوانب التمويلية، والحوافز المالية المقترحة، لتشجيع المستثمرين الأجانب للاستثمار فى السوق العقارية المصرية، والحوافز المقترحة لمشاركة المطورين فى المبادرة المقترحة ، من خلال طرح وحدات من مشروعاتهم، باستخدامات متنوعة (سكنى – تجارى – إدارى – غيرها)، على مستوى الجمهورية.
وبحسب تصريحات مصادر مطلعة تضمنت المبادرة المطروحة عدة نقاط أولها إعلان المطورين المهتمين عن كافة الوحدات المتاحة لديهم سواء السكنية أو التجارية والمتنوعة، شرط أن تكون جاهزة للتسليم الفورى أو بعد عام على أقصى تقدير، مع تحديد سعرها بالجنيه، والتى سيتم تحديد سعرها بالدولار من وزارة الإسكان بهدف البيع فى الخارج.
وتابعت المصادر أن الإسكان بعد تحديد قيمة البيع بالدولار، ستطبق نسبة خصم عند سداد المبلغ “كاش”، وبمجرد توقيع العقود بين المطور والمشترى، سيتم تحويل تلك الحصيلة الدولارية إلى جهات تابعة للإسكان، والتى بدورها ستحيلها إلى وزارة المالية، بما يعنى دخول الدولارات لحساب الموازنة العامة للدولة.
وأكدت المصادر أن المطور الذى باع الوحدة سوف يحصل على أمواله من وزارة المالية ولكن بالجنيه المصرى مع سدادها على أقساط دورية لنحو 6 أو 8 سنوات، وبالتالى أصبح لديه ضمانة قوية من المالية للحصول على السيولة فى توقيتات متفق عليها.
وأوضحت المصادر أن التصور الأولى للمبادرة الحكومية يشمل تعهد وزارة المالية برد نحو %80 من قيمة الأموال التى سددها المستثمر عند الشراء، وذلك بعد مرور 10 سنوات ،كما يجرى التفاوض على عملة تنفيذ هذه العملية سواء بالجنيه أو الدولار، وهى خطوة الهدف منها جذب اهتمام مزيد من العملاء وضمان الحصول على أكبر قدر من السيولة الأجنبية فى المرحلة القادمة.
وذكرت المصادر أن الإسكان ستكلف إحدى شركات إدارة الأصول التابعة لبنكى الأهلى ومصر بإعداد منصة إلكترونية يتم عرض وحدات المطورين الملائمة، كما ستحصل المنصة على نسبة من قيمة البيع تمثل عمولة لها نظير خدماتها.
وألمحت المصادر أن ضمانة “المالية” لأقساط المطور تعزز قدرته فى الاقتراض البنكى أو الاستفادة من الخدمات المالية غير المصرفية فى مرحلة لاحقة، بهدف تعزيز الملاءة المالية لاستكمال الإنشاءات فى المشروعات القائمة.
وطالب بعض المطورين بإمكانية إجراء تعديل تشريعى يسمح لهم بداية بالبيع بالدولار لوحدات فى السوق المحلية، وثانياً إتاحة تحصيل العوائد من العملة الخضراء مع البقاء فى أرصدتها البنكية وتحت الرقابة، لاستغلالها فى استيراد المعدات اللازمة فى الشييد على غرار مواد الاليكتروميكانيكال والكهربائية، والتى تعانى من عدم قدرتها على توفيرها حالياً وارتفاع مستمر فى تكاليفها.
وشملت المطالب أيضًا إدراج رقابة دورية من وزارة الإسكان على العقد الموقع بين المطور والمشترى الخارجى لضمان الالتزام ببنود التعاقد والاطلاع على سير الإنشاءات ومدى تأثر الشركة فى حالة ظهور أى قرارات حكومية مفاجئة أو ارتفاع اسعار الفائدة والتكاليف.
الحصول على أراض مقابل الوحدات
بداية قال علاء فكرى رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتطوير العقارى إن المبادرة تحتاج لمزيد من التعديلات لتصبح جاذبة للمهتمين من المستثمرين بالخارج، فما يعود على المطور ليس مغرياً، وفقاً لما تم الكشف عنه حتى الآن.
واقترح فكرى أن تقوم الدولة بدفع ثمن الوحدة العقارية كاملاً للمطور العقاري، أو حتى إعطائه قطعة أرض، على أن يتم اعتبار الوحدات المقدمة من قبل المطور العقارى مقدماً لقطعة الأرض، ويقوم بعدها باستكمال الأقساط بالطريقة المتعارف عليها.
ورأى فكرى أن الدولة تهدف من هذا المقترح مساعدة المطور على التوسع وإحداث حركة بالسوق، وفى نفس الوقت تحقق هدفها المرجو وهو توفير سيولة دولارية، وبالتالى تصبح المبادرة أكثر جاذبية للمطور.
وبخصوص التزام الدولة بسداد نسبة %80 من الوحدة للمطور على 10 سنوات من خلال أقساط مضمونة من وزارة المالية، لفت إلى أنه من الممكن أن تحفز تلك مشاركة ومساهمة القطاع المصرفى فى التطوير العقاري، وبالتالى توفير تسهيلات ائتمانية للمطورين بشكل أكبر، مع الأخذ فى الاعتبار تغير سعر الفائدة بشكل مستمر.
وفيما يتعلق بشرط جاهزية الوحدات للاستلام الفورى أو بعد سنة، فذكر أنه لا يوجد مخزون عقارى كافٍ ليتم عرضه داخل المبادرة، فمعظم الوحدات تتواجد على الخريطة فقط وينقصها إنشاءات او تشطيبات أو دخول المرافق.
وكوسيله أخرى لتوفير السيولة الدولارية، يلزم التركيز على الشقق الفندقية كمورد أجنبي، وذلك من خلال صياغة لوائح وقوانين ورخص تنظم عملها، فهى “فريضة غائبة” ستساعد على جلب دولار وتحقيق هدف الحكومة فى الوصول بعدد 500 شقة فندقية بحلول 2030.
رئيس إحدى شركات التطوير العقارى قال إن الآلية كان يتم الإعداد لها منذ أكثر من عام وشهدت اهتماماً على أعلى مستوى حكومى، وتم النظر لها باعتبارها منطقية لجذب الدولار من مستثمرى الخارج بضمانة من وزارة المالية، ولكن بسبب عدة ظروف تم تأجيل إعلان كافة التفاصيل لحين الوصول للصياغة النهائية، والتى ظهرت فى فترة تشهد فجوة لافتة بين سعرى الدولار فى السوقين الرسمية والموازية.
وأكد أن تلك الفجوة السعرية قد تؤدى لفشل المبادرة حال إطلاقها فى التوقيت الجاري، فى ظل عدم منطقية تحويل أموال بالدولار عبر القنوات الرسمية والتى تدور قرب 31 جنيهاً، فى حين يتم تسعيرها فى الموازية بما يفوق 65 جنيهأ.
مزيد من المقترحات
وفى سياق متصل قال محمد غباشى رئيس مجلس إدارة سكوب العقارية إن المبادرة لم تتضح معالمها حتى الآن، سواء من حيث تطبيقها أو ضوابطها.
وتابع أن المبادرة تحتاج أولًا إلى تسويق بشكل جيد فى الخارج يتضمن تفادى المشكلات التى تعيق تنفيذها، حتى يسهل على الأفراد والشركات استقبالها.
وبالنسبة لمدة التسليم، اقترح غباشى مدها لتكون بحد أقصى 3 سنوات حتى يتواجد تنوعاً بالمعروض والمتاح، مرجعًا ذلك إلى وجود أزمة فى السيولة لدى المطورين تعيق سرعة التنفيذ والإنشاء، وحتى يتسنى للمطور الانتهاء من عمليات التنفيذ، ومن ثم الاشتراك فى المبادرة.
وذكر غباشى أن الهدف الأول والأخير للدولة من المبادرة يكمن فى توفير أكبر قدر من السيولة الدولارية، وبالتالى يستلزم اتباع أيسر الطرق وأبسطها.
نحتاج إلى حلول مبتكرة
ومن جانبه رأى أحمد فكرى رئيس مجلس إدارة شركة كونتكت للتطوير العقارى أن المبادرة استنساخ لنظيرتها الخاصة بالسيارات لتحقيق نفس الغرض وهو توفير سيولة دولارية وتنشيط الأسواق.
وطرح فكرى تساؤلاً وهو هل العميل بالخارج سيدفع ثمن الوحدة بسعر الدولار الرسمى أم بسعر السوق الموازية؟، لافتاً إلى أن عدم وجود سعر صرف موحد يضعف من إمكانية تدفق الاستثمارات الأجنبية من الخارج.
كما أن سداد الدولة لقيمة الوحدة الجاهزة للاستلام للمطور العقارى على 8 سنوات بالجنيه المصرى ليس مغرياً فى ظل التغير المستمر فى أسعار العملة، فضلاً عن زيادة أسعار المواد الخام ومواد البناء.
وعقب أيضاً فكرى على شرط جاهزية الوحدات للتسليم، قائلاً إنه لا يوجد إلا عدد ضئيل للغاية من المطورين ممن يمتلكون مخزون من الوحدات الجاهزة، فحوالى %95 من المعروض حالياً على الخريطة فقط ولم يتم به أى إنشاءات.
ولفت إلى أن المبادرة المطروحة حالياً ملائمة جداً لمشروعات الدولة والشركات التابعة لها، فهذا وقت جنى الأرباح، فالدولة أنجزت أكثر من نصف المشروعات بتكلفة منخفضة نوعاً ما، مقارنة بالأسعار الحالية، ومن ضمن هذه المشروعات مشروع العاصمة الإدارية، فهى فرصة ذهبية للمستثمرين بالخارج، وكذلك للدولة.
ونوه إلى أن القطاع الخاص سيكون المستفيد الأول حال تحقيق الدولة أرباح وإيرادات دولارية تسهل من عمليات الاستيراد من الخارج والحصول على المواد الخام اللازمة ، ومن ثم المضى قدماً فى تحقيق نسب تنفيذ مرتفعة.
وذكر أنه طالما تعلقت المبادرة بالوحدات كاملة الإنشاء والتنفيذ، فهى بالتالى ترتبط فقط بحوالى 5% من حجم السوق، وتأثيرها لا يتجاوز تلك النسبة.
وأضاف فكري:« مفيش أفكار جديدة ممكن ننفذها داخل قطاع التطوير العقارى لزيادة الدولارات المتدفقة للدولة، كلها حلول تقليدية ومستهلكة، على غرار المشاركة فى معارض عقارية خارجية والبيع والترويج للمصريين وغير المصريين بالخارج».
وتابع: «يجب أن نشهد تحولًا فى التفكير، فبدلاً من التركيز على تقليل الواردات، العمل على زيادة الصادرات، وتعتبر وحدات العاصمة الإدارية الجديدة فرصة قيمة لزيادة تصدير العقارات المصرية بالخارج”.
وفيما يتعلق بالإنشاءات، علق فكرى قائلاً إنه لا يوجد سبيل معين يمكن للمطور العقارى إتباعه من أجل الانتهاء من تنفيذ وحدته خلال عام، فحتى لو افترضنا أنه سيستدعى شريكاً فى المشروع لتسريع التنفيذ، فما المصدر الذى سيعتمد عليه هو أو الشريك الآخر لتغطية 50% من تكاليف المشروع، فالحالة العامة للمطورين العقاريين بالسوق المصرية هى عدم اعتمادهم على تمويل مشروعاتهم ذاتياً.
دور غرفة التطوير العقاري
فيما استعرضت غرفة التطوير العقارى عددًا من المقترحات المهمة حول مبادرة الحكومة الخاصة بالسماح للشركات العقارية بيع مشروعاتها فى الخارج بالدولار.
من جانبه أكد المهندس طارق شكرى رئيس مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية أن المبادرة تعكس اهتماما حكوميا قويا بملف تصدير العقار، مشيرا إلى أنها تفيد كل أطراف المنظومة العقارية، سواء الحكومة أو العميل أو المطور العقاري، كما يجب تطوير الأفكار للوصول لآليات جاذبة وناجحة .
وأشار إلى أن المبادرة مهمة للحكومة من خلال توفير العملة الصعبة المطلوبة بشكل عاجل، كما أن المطور العقارى سيحصل على قيمة الوحدة وهو ما يتم توجيهه لتنفيذ مشروعات قائمة أو التوسع بفرص استثمارية جديدة، كما أن العميل يمكنه الاستفادة من خلال الحصول على وحدة بمحفزات استثمارية تصل إلى %80 من قيمتها.
وأوضح أن الغرفة خلال الاجتماع طرحت عددًا من المقترحات التى تساهم فى تحقيق مقترح المبادرة والوصول لأفضل نتائج لصالح الاقتصاد المصرى والشركات العقارية، حيث أن التطبيق السليم وتقديم المحفزات عوامل تضمن تحقيق عائد دولارى مرتفع يدعم الاقتصاد المصري.
ولفت إلى أن الاجتماع شهد مناقشة الحوافز المقترحة الأولية من المطورين العقاريين لتشجيع العميل الأجنبى على الشراء فى مصر وتشجيع المطورين على التوسع فى تسويق المشروعات بالخارج.
وأشار إلى أن الغرفة مستمرة فى مناقشاتها مع مسئولى وزارة الإسكان والجهات المعنية وذلك للوصول لآلية فعالة يتم من خلالها تطبيق هذه المبادرة الهامة، وخاصة فى ضوء الانفتاح من قبل المسئولين وعلى رأسهم الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان، واستماعهم لأى مقترحات قابلة للتطبيق وفى نفس الوقت تحقق مزايا للاقتصاد المحلى وللسوق العقارية.
وكان الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء قد أعلن عن مبادرة حكومية بالسماح للشركات العقارية ببيع الوحدات فى الخارج بالدولار، وهو ما يدعم ملف تصدير العقار ويوفر عملة صعبة .
وأكد المهندس على الشرباني، رئيس مجلس إدارة شركة TBK للتطوير العقاري، أن مصر أمامها فرصًا واعدة فى تحقيق نجاح قوى فى مجال تصدير العقار، وخاصة مع المزايا التنافسية التى يتمتع بها العقار من انخفاض سعره وتميز مستوى المعيشة، ولكن هناك بعض التحديات التى تواجه التوسع فى هذا الملف.
وأوضح أنه من أبرز هذه التحديات مشكلة تسجيل الوحدة، فالعميل الأجنبى يريد الاطمئنان على استثماراته ويريد ضمان لشرائه الوحدة، وهناك اقبال قوى من العملاء الخليجيين للشراء فى مصر فى إطار العلاقات القوية التى تجمع شعوب مصر والدول العربية، لافتا إلى أن المصرى الذى يعمل فى الخارج يعتبر عميل مستهدف لتصدير العقار.
طارق شكري: تعكس اهتمامًا حكوميًا وستفيد كل الأطراف
أحمد فكرى: لا يوجد إلا عدد ضئيل للغاية من الوحدات الجاهزة
محمد غباشي: تحتاج إلى تسويق خارجى بشكل جيد
علاء فكري: اقترح حصول المطور على كامل القيمة دفعة واحدة