ما أن تنتهى أزمة حتى تبدأ أخرى أشد فتكا، فمنذ عام 2019 ومع ظهور فيروس كورونا تعرض القطاع العقارى لأزمات متلاحقة امتدت لعامين، ما تسبب فى بعض الخسائر لعدد هائل من المطورين العقاريين.
وبعد أن تمكن العالم من احتواء جائحة كورونا وعادت الحياة لطبيعتها، قرعت طبول الحرب الروسية الأوكرانية، ليدخل العالم أجمع فى أزمات اقتصادية، كان القطاع العقارى واحدا من أكبر الخاسرين فيها، بعد أن تسببت الحرب فى ارتفاع أسعار أغلب المواد المستخدمة فى عمليات البناء، علاوة على أزمات الشحن.
فى مصر ومع تحرير سعر صرف الدولار وارتفاع نسبة الفائدة، كان التأثير كبيرا، وهو ما أدخل المطورين فى حالة من الارتباك، خاصة أن عمليات البيع لا تسير بشكل قد ينجح فى الوفاء بالمستحقات المتمثلة فى قيمة أقساط الأراضى وعقود المقاولين وكذلك القروض البنكية.
«المال» تستعرض فى هذا التحقيق وضع القطاع العقارى المصرى، وكيف يواجه الأزمات المتلاحقة التى يتعرض لها من خلال عدد من الخبراء والمعنيين فى الملف.
المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال، ورئيس لجنة التشييد والبناء، قال إن القطاع العقارى المصرى مازال متماسكا رغم الأزمات العالمية المتلاحقة، والتى كان لها بالغ الأثر على جميع القطاعات سواء المحلية أو العالمية.
وأضاف فوزى فى تصريحات لـ”المال” أن تحريك سعر الفائدة بالضرورة سيؤثر على أسعار العقارات، خاصة فيما يتعلق بزيادة تكلفة مواد البناء، مشيرا إلى إلا أن ارتفاع الأسعار الذى تحقق فى السابق يمكن أن يمتص تأثير زيادة أسعار الفائدة.
وأوضح أن معظم المطورين العقاريين اتجهوا منذ بداية العام لفرض زيادة على أسعار الوحدات المطروحة، بنسب بدأت من %15 ووصلت حتى %30 بفعل زيادة أسعار الفائدة، وكذلك ارتفاع سعر الدولار، علاوة على وجود بعض الأزمات المتعلقة بأسعار مواد البناء.
وأشار نائب رئيس جمعية رجال الأعمال إلى أن أبرز العوامل التى دفعت المطورين لزيادة أسعار الوحدات تتمثل فى تحرير سعر الدولار، والتضخم وزيادة سعر الطاقة والبترول وجميع الخامات بجانب تعطل سلاسل الإمداد وارتفاع تكلفة الشحن.
وأكد أن زيادة سعر الفائدة لن تتسبب فى زيادة أسعار العقارات، خاصة أن الشركات العقارية بالفعل قد نفذت زيادات منذ شهرين تقريبا، ولا يجب أن تشهد الوحدات زيادات أخرى خلال الفترة الحالية، خاصة أن هناك منافسة قوية بين الشركات خلال هذه الأيام لتحسين عمليات البيع وتجاوز الفترة الحالية.
وحول تأثير ارتفاع أسعار مواد البناء على وضع الشركات العقارية، قال فوزى إن أسعار الحديد والأسمنت شهدت زيادة كبيرة جدا خلال الأشهر الماضية، ورغم التراجع الطفيف فى الأسعار إلا أن المرحلة المقبلة قد تشهد زيادة أخرى على أسعار مواد البناء بشكل عام، وهو ما يعد تحديا آخر أمام المطورين.
واختتم فوزى تصريحاته بالتأكيد على أن القطاع العقارى المصرى هو قطاع متماسك ولديه قدرة كبيرة على الصمود، مشيدا فى الوقت ذاته باستماع الحكومة لمطالب المطورين والعمل على مساندة القطاع خلال المرحلة الحالية، مؤكدا أن المرحلة المقبلة ستشهد تقديم حزمة من التسهيلات لضمان الحفاظ على هذا القطاع الحيوى.
من جانبه قال شريف حمودة رئيس مجلس إدارة مجموعة “جى في” للاستثمار، لا أحد يمكنه أن ينكر الأزمات المتلاحقة التى يتعرض لها القطاع العقارى خلال الفترة الأخيرة، بداية من ظهور فيروس كورونا مرورا بالحرب الروسية الأوكرانية، وانتهاء عند تحرير صرف الدولار وكذلك زيادة الفائدة التى أقرها البنك المركزى بواقع %2 منذ أيام.
وأضاف حمودة فى تصريحات لـ”المال” أن هذه العوامل لم تكن وحدها السبب الرئيسى فيما يشهده القطاع من أزمات، فكل ما سبق ترتب عليه زيادات فى أسعار مواد البناء، وهو ما يعنى زيادة التكلفة على المطور وكذلك العميل.
واستكمل أن تأثير زيادة الفائدة على أى صناعة أو استثمار دائما ما يكون سلبيا، لأن الجميع يبحث عن الربح بأقل مخاطرة، معتبرا أن تداعيات هذه الخطوة سيظهر تأثيرها على القطاع خلال الأيام المقبلة، مشيدا فى الوقت ذاته بقرار البنك المركزى واصفا إياه بالأنسب فى ظل ما يشهده العالم من أزمات متلاحقة.
وحول الزيادات المتوقعة على أسعار الوحدات خلال المرحلة المقبلة، أكد رئيس مجلس إدارة مجموعة جى فى للاستثمار أن السوق تشهد زيادات مستمرة خلال الأيام الأخيرة، معتبرا أن هذا الأمر سيكون له تأثير على وضع القطاع، وهو ما ستتأثر به شركات التطوير العقارى بلا شك.
وأكد صعوبة توقع مدى استمرارية المستوى الحالى لأسعار الفائدة، فى ظل الأوضاع العالمية الراهنة وتأزم الأوضاع السياسية الدولية بين روسيا والصين من جهة والولايات المتحدة الأمريكية ودول أوروبا من جهة أخرى، وانعكاسها السلبى على الأسواق العالمية بشكل كبير.
واعتبر حمودة أنه رغم الأزمات التى يتعرض لها القطاع العقارى، إلا أن أفضل ما فى الأمر هو ضرورة العمل على دفع قاطرة الصناعة الوطنية، وهو ما سنسعى لتحقيقه فى المدينة الصناعية “طربول” التى ستكون مشروع مصر العملاق.
وأوضح أن المدينة الصناعية الخضراء ستشهد تنفيذ مجمع لصناعة جميع مواد البناء، وهو ما سيكون له دور هائل فى تخفيف الحمل عن كاهل المطورين والمستثمرين، وكذلك تقليل تدفق العملات الأجنبية للخارج، مطالبا بضرورة العمل على التصنيع خلال السنوات المقبلة.
واختتم حمودة بالتأكيد على أن السوق العقارية تمر بفترة صعبة للغاية وهو ما قد يمتد لعامين مقبلين، فى ظل تأخر واضح فى عمليات البناء بفعل زيادة التكلفة، وهو ما سيترتب عليه وبلا شك تأخير فى مواعيد التسليم، مطالبا الحكومة وكذلك البنوك بتقديم حزمة من التسهيلات لصالح المطورين العقاريين خلال الفترة الحالية.
وقال أشرف فريد رئيس قطاع تنمية الأعمال بشركة مراكز، إحدى شركات مجموعة فواز الحكير، إنه من المتوقع أن يشهد قطاع العقارات طفرة حقيقية خلال الأيام القادمة، خاصة مع بدء مواءمة الشركات العقارية لاحتياجات السوق، إضافة إلى تنويع منتجاتها المعروضة فى السوق، وذلك رغم التحديات التى يواجهها حاليا.
وأضاف فريد فى تصريحات لـ”المال” أن هناك انفراجة فى السوق منذ أسبوعين تقريبا، علاوة على أن الدولة تعمل مؤخرا على تقديم تسهيلات جادة لصالح الشركات وهو ما لا يجب أن ننكره، وهو ما يعد أمرا إيجابيا، ففى السابق لم يكن هناك من يسمع لمشاكل المطورين أو المستثمرين بشكل عام.
وأشار رئيس قطاع تنمية الأعمال بشركة مراكز، إلى أن الفترة المقبلة ستشهد انفراجة فى قطاع العقارات فى ظل وجود العديد من الخطوات التى قامت بها الحكومة للتخفيف من الضغوطات التى تتعرض لها الشركات، متوقعا أن تكون هناك تسهيلات كبرى فى عمليات التمويل من جانب البنوك.
وأضاف أن ارتفاع سعر الدولار وارتفاع أسعار العقارات كان متوقعا مع بداية العام الجارى، والشركات التى ليس لديها قدر من المرونة لن تتمكن من مواجهة هذه التطورات، مشيرا إلى أن هناك شركات بالفعل كان لديها مشكلات فى التسعير الخاطئ وقامت ببيع مشروعاتها بأقل من قيمتها وهو ما سبب لهذه الشركات أزمة حقيقية.
وأكد أن خيار التوقف عن طرح الوحدات للبيع لا يمكن أن يتم تنفيذه لعدة أسباب، أبرزها أنه لا يمكن الحسم بتوقيت محدد تتوقف فيه أسعار مواد البناء عن الارتفاع، إضافة إلى وجود تكلفة تشغيل وتنفيذ للمشروعات، علاوة على احتمالية زيادة الأسعار مرة أخرى بنسبة أكبر من الحالية، وهو ما يجعل التنفيذ الآن أقل من المتوقع مستقبلا.
وأشار إلى أن ارتفاع الأسعار سيحدث بالسوق العقارية ولكن النسبة وآليات الزيادة غير واضحة حاليا، ولكن على جميع الشركات أن تقوم بإضافة الزيادات بعد الدراسة الكافية لها والتأكد من عدم تأثيرها سلبا على حركة البيع للعملاء، فضلا عن إضافة هذه الزيادات بالتدريج مع تقديم أنظمة سداد مرنة للعملاء، مؤكدا فى الوقت ذاته أن شركته لم تفرض أى زيادات على مشروعاتها حتى الآن.
وكانت شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية قد أعلنت عن دراستها للطلبات التى تقدمت بها شركات متعددة التطوير العقارى، لمد أجل سداد أقساط الأراضى، وذلك فى إطار الحرص على دعم المطورين الجادين وتذليل العقبات أمامهم.
وقال الدكتور عبد الرحمن خليل، الرئيس التنفيذى لشركة سارى العقارية، إن العقار يستحوذ على %65 من إقبال العملاء للاستثمار به مقارنة بباقى الأوعية الادخارية، وهو ما تأكد خلال الفترة الأخيرة من إقبال العملاء على الاستثمار فى العقار مقارنة بالأوعية الأخرى.
وأكد أن تملك العقار هو جزء أساسى من ثقافة الشعب المصرى، وقد اعتاد المواطن على شراء العقار، خاصة خلال أوقات الأزمات، فالعقار يظل مخزنا آمنا للقيمة وإما أنه يتعرض للثبات أو الارتفاع ولكنه لا ينخفض، مشيرا إلى أن هناك طلبا حقيقيا وقويا على العقار فى مصر، فهناك احتياج لمنتج عقارى بنحو مليون وحدة سكنية سنويا.
وأشار إلى أن هناك بعض الشركات التى ليس لديها خبرة كافية أو ملاءة مالية كافية أو كوادر بشرية تمكنها من تنفيذ المشروعات التى قامت بتسويقها للعملاء، أو توسعت فى تقديم وعود للعملاء لن يمكنها الوفاء بها، ولكن هذه نسبة محدودة من الشركات ولكن الأغلبية الأكبر من السوق العقارية هى شركات قوية ولها خبرة وسابقة أعمال قوية.
ولفت إلى أنه لا يوجد أحد بمعزل عن تبعات الأزمة الاقتصادية العالمية، ولكن الشركات التى لديها خبرة وملاءة مالية تستطيع مواجهة هذه الأزمة بأقل الخسائر أو بدون خسائر تذكر، ولكن الشركات غير الجادة أو التى ليس لديها خبرة كافية فإنها تنهار فى ظل هذه التحديات ولا يمكنها الاستمرار.
وأضاف أن هناك تنوعا فى الأوعية الادخارية التى يتجه إليها العملاء لاستثمار أموالهم، ولكن يظل العقار مستحوذا على النسبة الأكبر من إقبال العملاء للاستثمار به نظرًا لقدرته على حفظ قيمة أموال العميل، كما أن الشركات ذات المصداقية وسابقة الأعمال القوية هى التى تستحوذ على إقبال العملاء.
وتابع أن هناك حاجة لتوفير تمويل عقارى للوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء، وهو ما يساهم فى رفع العبء التمويلى عن المطور العقارى للعملاء، كما أنه يسهم فى تقليل الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار البيع.
وأكد أن مؤشر الطلب يتجه نحو المطور الذى يستحوذ على ثقة العملاء، ولديه سابقة أعمال قوية وملاءة مالية وخبرة تمكنه من مواجهة التحديات، لافتا إلى أنه خلال الأزمات تظهر الفرص الاستثمارية للعملاء الباحثين عنها والتى لا تتكرر كثيرا.
وكشف المهندس سيد عليوة رئيس مجلس إدارة شركة دبليو إس جى المنظمة للمعارض والفعاليات العقارية أن المعارض العقارية ما زالت محورا مهما لإنقاذ القطاع العقارى من جحيم الأزمات، مشيرا إلى أنها وسيلة مهمة لتسويق مشروعات شركات التطوير العقارى فهى تتيح الفرصة للمطور أن يقدم عددا من العروض خلال فترة المعرض لجذب العملاء، خاصة العميل الجاد الذى لديه الرغبة الفعلية فى الشراء.
وأكد أن المعارض أحد أهم الآليات التى تتيح للعملاء التعامل المباشر مع المطور العقارى والاستفادة من العروض التى يتم تقديمها خلالها، والتى تكون فرصة جيدة للشراء أو الاستثمار سواء بالنسبة للوحدات السكنية أو التجارية.
وأوضح عليوة أن شركات تنطيم المعارض والتسويق العقارى فى مصر الآن أصبحت حريصة على أهمية مواكبة التطورات التكنولوجية فى تنظيم المعارض العقارية، لضمان إضافة أنواع مبتكرة من العروض بما يسهم فى دعم الصناعة العقارية.
وشدد عليوة على أن شركته تتبنى ملف تصدير العقار المصرى للخارج من خلال إقامة عدة معارض بالدول العربية ودول الخليج العربى، مشيرا إلى أن قطاع العقارات فى مصر ينمو بصورة كبيرة.
وأوضح أن المعارض الخارجية فرصة لتسويق المشروعات المصرية وزيادة فرص الاستثمار الأجنبى بالدولة وتعتبر خطوة نحو تصدير العقار خارج مصر، الذى يعتبر من أهم السلع التى بدأ مؤخرا الاهتمام بتصديرها خارج مصر، حيث تعد مصر من أهم الدول فى المنطقة التى تتميز بجودة المنتج العقارى.
وأكد أن الأشقاء العرب والمصريين بالخارج لديهم رغبة قوية فى الاستثمار فى مصر فى ظل النهضة العمرانية الكبرى التى حققتها القيادة السياسية وتمثلت فى المدن الجديدة وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة.
وشدد عليوة على أن تصدير العقار يحتاج إلى تضافر الجهود بين القطاعين العام والخاص، خاصة أن تصدير العقار يوفر عملة صعبة، كما أنه يحتل المرتبة الأولى من تصدير حجم التجارة الدولية، ما دفع الدولة لاتخاذ العديد من الإجراءات لزيادة نسبة المبيعات للعملاء الأجانب، ومن بينها قانون منح الإقامة مقابل شراء عقار، ويحصل العميل على إقامة قانونية مقابل شراء عقار، كما خصصت الدولة جناحا مصريا لعرض العقار فى المعارض الخارجية الدولية.
وقال عليوة إن الشركة تدعم المطورين العقاريين الجادين الذين يرغبون فى تسويق صورة مصر فى الخارج من خلال مشروعاتهم من خلال مساعدتهم للوصول إلى المستثمر الأجنبى والمصريين فى الخارج، وهى فئة تعد المحرك الأساسى للقطاع العقارى فإجمالى عدد المصريين المقيمين فى الخارج تخطى 11 ملايين و470 ألفًا و674 مصريًّا، وتستحوذ المنطقة العربية على النسبة الأكبر، حيث يتواجد بها 65% من إجمالى المصريين المقييمن بالخارج بنحو 6.2 مليون مصرى.
وأشار إلى أن مصر مؤهلة لتكون ضمن أكبر عشر دول المصدرة للعقارات فى العالم، مؤكدا أن ما تشهده العاصمة الإدارية من أعمال يتم إنجازها فى وقت يفوق الخيال، بات محط أنظار العالم، خاصة الدول المحيطة، وهو ما سيكون له بالغ الأثر مع عودة الحياة لطبيعتها، كما أن ما تشهده العاصمة الإدارية سيفتح الباب أمام تسويق باقى المشروعات خاصة القريبة من موقع العاصمة.
وقال المهندس محمد دياب، الرئيس التنفيذى لشركة “انفرجن” لإدارة المشروعات العقارية، إن الزيادات المتوقعة فى أسعار العقارات للفترة الحالية لن تقل عن %20، فالقطاع يواجه منذ فترة ارتفاعا فى أسعار مواد البناء نتيجة الأزمة الروسية الأوكرانية، فضلا عن ارتفاع سعر الدولار مقابل الجنيه، علاوة على ارتفاع سعر الفائدة، مشيرا إلى أن الوضع الراهن يتطلب حزما تمويلية من القطاع المصرفى لدعم القطاع العقارى.
وأشار دياب فى تصريحات لـ”المال”، إلى أن الشركات الجادة التى تلتزم مع عملائها ومع الجهات المانحة للأراضى تستمر فى عمليات التسويق الخاصة بها للحفاظ على السيولة لاستكمال التنفيذ، وكذلك سداد أقساط الأراضى، وضمان الحفاظ على السمعة لدى العملاء.
ولفت إلى أن الشركات التى تنفذ مشروعات كبرى على مراحل طويلة يمكنها التدرج فى إضافة الزيادات السعرية أو تعويض أى خسائر قد تشهدها الشركة فى مرحلة بالمشروع فى المراحل التالية، ولكن الشركات التى تنفذ مشروعات متوسطة وصغيرة، وقامت ببيع المشروع بالفعل فلديها تحد حقيقى، وعليها أن تبحث عن حلول للخروج من هذه الأزمة.
وتوقع دياب أن تشهد السوق العقارية المصرية انفراجة خلال المرحلة المقبلة، معتبرا أن السوق لديه القدرة على امتصاص الزيادات الأخيرة، مؤكدا أن السوق ستشهد انتعاشة بعد أن تستقر أسعار المبيعات، نظرا للزيادات التى دخلت على مواد البناء فى الفترة الأخيرة.
وأكد أن السوق العقارية واجهت تحديات سابقة ونجحت فى الخروج منها بأمان مدعومة بالطلب الحقيقى والتيسيرات التى تقدمها الدولة بكافة أجهزتها للحفاظ على قوة السوق، فضلا عن مرونة الشركات العقارية فى مواجهة الأزمة وتقديم أنظمة سداد متنوعة للعملاء وتقليل هامش الربح.
فيما قال جون سعد خبير الاستثمار العقارى إن السوق العقارية تواجه عددا من التحديات الراهنة الناتجة عن التغيرات الاقتصادية العالمية والإقليمية، والتى أدت لارتفاع تكلفة المواد الخام وتأثيرها على تكلفة التنفيذ، ولكن الشركات الجادة التى لديها خطط واضحة وملاءة مالية قوية ستتمكن من مواجهة هذه التحديات، خاصة مع الدعم الحكومى الذى تقدمه الدولة للحفاظ على عمل السوق العقارية.
يذكر أن غرفة صناعة التطوير العقارى وشعبة الاستثمار العقارى تقدمتا بمذكرة لرئيس الوزراء تتضمن 5 مطالب رئيسية مبدئية تمكن الشركات العقارية من مواجهة أزمة الإمدادات والأسعار العالمية المرتفعة وآثارها على القطاع محلياً بالتعاون مع الحكومة التى تبذل كل جهودها للحفاظ على قوة السوق.
وخلال الشهر الماضى عقدت غرفة صناعة التطوير العقارى، اجتماعا لمناقشة تأثير أزمة ارتفاع أسعار مواد البناء وعدم توافر بعضها بالأسواق على القطاع العقارى، وآثار تلك التطورات على السوق بكافة عناصرها من مطورين وعملاء.
وقال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة صناعة التطوير العقارى، فى بيان حينها، إنه سيتم تقديم ورقة عمل حول طبيعة الأزمة وتأثر الشركات العقارية بها وكذلك مقترحات مواجهة تلك الأزمة للجهات المسئولة، وذلك لدعم قدرة الشركات العقارية على مواجهة تلك الأزمة والاستمرار فى تنفيذ مشروعاتها، إضافة إلى دعم القدرة الشرائية للعملاء للحفاظ على استمرار عمل السوق العقارية.
وتابع أن أزمة التضخم العالمية وتليها الأزمة الروسية الأوكرانية أثرت على أسعار مواد البناء وأدت لارتفاع أسعارها وهو ما يؤثر على أسعار العقارات بالتبعية، مشيرا إلى أن الاجتماع تضمن مناقشة طبيعة الأزمة وتأثيراتها على السوق العقارية.
وأضاف أن الاجتماع ناقش آليات تخفيف آثار تلك الأزمة على الشركات العقارية، كما يستمر انعقاد اجتماع دورى لمجلس إدارة الغرفة لمدة ثلاثة أشهر، وذلك للمتابعة المستمرة لتطورات الأزمة عالميا وتأثيراتها على الشركات العقارية، مؤكدا أن الغرفة تعمل باستمرار من أجل تضافر جهود جميع الأطراف والجهات المسئولة لمساندة القطاع العقارى.
ولفت إلى أن هناك بعض التجار الذين يقومون بالتخزين غير المبرر لمواد البناء بغرض تحقيق أرباح منها وهو ما يضر السوق بالكامل، حيث إن توقف التنفيذ يؤدى لتوقف دورة الاستثمار بالكامل وتعطيل السوق وهو ما يضر بكافة العاملين به، مطالبا بضرورة تكاتف الجميع لمواجهة تلك الأزمة.