يسعى صندوق التنمية الحضرية لبدء عهد جديد ومختلف تمامًا من الاستثمارات خلال الفترة المقبلة، بعدما تحول من “متخصص لتطوير العشوائيات” وإنشاء وحدات خدمية، إلى هيئة اقتصادية متكاملة يقتحم كل الأنشطة الاقتصادية، ومتوقع دخوله فى منافسة لإنشاء مشروعات عمرانية متكاملة مستقبلًا.
«المال» التقت المهندس خالد صديق، رئيس مجلس إدارة صندوق التنمية الحضرية، على هامش مؤتمر صحفى نظمه الصندوق للكشف عن خطته المستقبلية، وتم استعراض كل جهود الصندوق فى الفترة الماضية، إلى جانب مناقشة الخطط القادمة التى تحمل الكثير من المفاجآت.
وخلال الحوار تناول صديق آليات عمل الصندوق، وإطلاق أول طرح استثمارى لوحدات تباع بسعر السوق فى المحافظات، وهو بدوره ما يعزز الملاءة المالية، بخلاف مفاوضاته مع جهات حكومية، خاصة لإتمام شراكات ينتج عنها إنشاء مشروعات عمرانية متكاملة، كما ينوى دخول أسواق خارجية ونقل الخبرات المصرية إليها، ومن بينها ليبيا وكينيا والأردن.
وأنشئ صندوق تطوير العشوائيات عام 2008 بهدف حصر المناطق العشوائية وتطويرها، ووضع الخطة اللازمة لتخطيطها عمرانيًا، وإمدادها بالمرافق، ومن عامين تم تغيير اسمه إلى «التنمية الحضرية».
فى البداية، قال صديق إن استثمارات الصندوق فى عام 2016 كانت تدور حول 17 مليار جنيه مخصصة لتطوير المناطق العشوائية وغير الآمنة فى القاهرة والمحافظات، وسرعان ما ارتفعت تلك القيمة بسبب إضافة مزيد من الأعمال بجانب ارتفاع التكاليف وانخفاض سعر الصرف، لترتفع فى مرحلة لاحقة إلى 24 مليار جنيه ثم 28 ملياراً ثم 36 ملياراً حتى وصلت فى فترة قريبة إلى 40 مليارًا.
ولفت إلى انه تم استثمار 40 مليار جنيه فى عدة مشروعات حيوية، سواء سكنية أو صناعية، ومنها منطقة الروبيكي، بخلاف مناطق أخرى تعتبر خاصة تمت إتاحة التطوير والشراكة مع المالكين لها، ونتج عنها إنشاء 36 ألف وحدة.
وأوضح أن حجم أعمال الصندوق فى المشروعات المتنوعة يبلغ حاليًا 1.1 تريليون جنيه، موزعة على مشروعات بالقاهرة التاريخية وتطوير عواصم المحافظات، بخلاف العشوائيات والأسواق.
باب العزب
كما يدرس “التنمية الحضرية” الدخول فى شراكة مع الصندوق السيادى لاقتناص حق تطوير وإدارة بعض مكونات منطقة باب العزب بقلعة صلاح الدين الأيوبي، التى يتولى الصندوق السيادى المصرى تطويرها وتأهيلها بالشراكة مع القطاع الخاص.
وقال “صديق” إن السيادى بدأ تطوير منطقة باب العزب منذ فترة، وطلب الاستعانة بالخدمات الاستشارية لصندوق التنمية الحضرية، فما يتعلق بأعمال تأهيل الشبكات والحفاظ على الطابع التاريخى للمنطقة، وهو ما يتميز به الصندوق فى أعماله السابقة، وتحديداً فى القاهرة التاريخية.
وتابع أن التنمية الحضرية سيبحث خلال تقديم خدماته الاستشارية إمكانية الدخول فى شراكة لتطوير وإدارة بعض الوحدات بداخل منطقة باب العزب، بما يتناسب مع الرؤية الجديدة للصندوق بالتحول لهيئة اقتصادية متكاملة.
ومنذ عامين تقريبًا بدأ الصندوق السيادى تطوير منطقة باب العزب، ووقع فى 2021 مذكرة تفاهم مع شركة “بدايات مصر للاستثمار”، لدراسة تحويلها إلى أول منطقة إبداع متكاملة فى الشرق الأوسط، بخلاف التعاون مع مستثمرى القطاع الخاص فى ترميم وصيانة وتأهيل المبانى الأثرية، وإعدادها لتقديم الخدمات للزوار والسائحين.
توسعات هامة بالسوق
وفى سياق متصل، أكد “صديق” أن الصندوق بدأ العمل بفكر القطاع الخاص، وبالتالى تلقى عدة طلبات من شركات استثمارية خليجية ترغب فى إتمام شراكات مع الصندوق لإقامة مشروعات عمرانية متكاملة وإدارة مبانٍ بداخل التجمعات العمرانية خارج القاهرة، وتتم دراسة تلك العروض بعد التأكد من مصدر التمويل الخارجي.
وأشار إلى أن الصندوق دخل فى مفاوضات جادة مع بنوك الأهلى ومصر والقاهرة والمصرف المتحد لإتمام اتفاقيات تسمح للصندوق بإقامة مشروعات سكنية متنوعة على أراضٍ مملوكة لتلك البنوك، بداخل القاهرة الكبرى والمحافظات، ومن المرتقب الوصول لاتفاقيات نهائية خلال الفترة المقبلة.
ونوه إلى أن الصندوق طبق نفس الآلية فى التواصل مع شركات التطوير العقارى من القطاع الخاص، لعرض إمكانية تنفيذه مشروعات عمرانية على أراضيهم بنظام المشاركة فى الإيرادات، بخلاف التسويق مقابل حصص عينية أو نقدية، أو تقديم خدمة إدارة المبانى بمقابل نقدي.
وذكر أن الصندوق ينوى تأسيس شركتين جديدتين خلال الفترة المقبلة الأولى متخصصة فى صيانة المشروعات، والأخيرة خاصة بالاستثمار، فيما يسعى لدخول أسواق خارجية لأول مرة، وسيتم ذلك بعد دراسة إمكانية تنفيذ مشروعات سكنية فى أسواق منها ليبيا وكينيا والأردن، مع استغلال الخبرات المصرية فى الاستشارات الهندسية والمقاولات فى التنفيذ.
ويترقب صندوق التنمية الحضرية موافقة البنك المركزى على إقراضه 53 مليار جنيه لتعزيز الملاءة المالية واستكمال مسيرته التنموية.
وقال “صديق” إنه قطع شوطا كبيرا من المفاوضات مع «المركزى» خلال فترة سابقة للحصول على القرض بضمان وزارة المالية؛ ولكن بعد تغيير قيادة البنك، وارتفاع أسعار الفائدة؛ فضل الترقب وعرض الأمر على محافظ البنك الجديد.
وأشار “صديق” إلى أن صندوق التنمية الحضرية لديه خطة توسعية فى مجال التطوير العمرانى لذلك بدأ مباحثات بنكية للاقتراض؛ ويطمح فى الحصول خلال العام الحالى على أول شريحة من القرض بقيمة 15 مليار جنيه.
وأوضح أن الموازنة المعتمدة للصندوق خلال 2022/2023 بلغت 10 مليارات جنيه، تم توفيرها من «المالية»، ولكن بعد إقرار خطة توسعات ارتفعت إلى 75 مليارًا يحاول تدبيرها عبر الاقتراض البنكي.
وأكد «صديق» أن الصندوق لديه خطط بديلة لتعزيز السيولة والحصول على تمويلات حال فشل الاقتراض البنكى، منها متحصلات بيع وحدات سكنية تابعة أو الحصول على منح أجنبية.
وذكر أن اختلاف وجهات النظر مع قيادات «المركزى» حول القرض تتمثل فى نسبة الفائدة وسعر «الكوريدور» للقرض؛ ويحاول الصندوق إقرار نسبة منخفضة فيما يسعى «المركزى» لزيادتها.
نماذج المشروعات الأساسية
أما مشروعات تطوير العشوائيات، فيبلغ إجمالى التكلفة التقديرية المنفذة والمخططة لها نحو 425 مليار جنيه، وتنقسم إلى 3 أقسام، الأول تطوير المناطق غير الآمنة، بكثافة 200 شخص على الفدان، يبلغ عددها 357 منطقة بعدد 246 ألف وحدة بتكلفة تقديرية 40 مليار جنيه، أما تكلفة الاراضي تقارب 23.2 مليار.
وانتقل للحديث عن القسم الثانى تطوير المناطق غير المخططة، التى نشأت بالمخالفة للقوانين واللوائح المنظمة للتخطيط، ويبلغ إجمالى المساحة 152 ألف فدان، بتكلفة تقديرية 318 مليار جنيه تمثل 37 % من الكتلة العمرانية بالمدن
وأوضح أنه تم تنفيذ 4595 فدانًا وجارٍ تنفيذ 10047 فدانًا، ومتبقٍ 137358 فدانًا، ويقوم الصندوق بأعمال تطويرها على رفع كفاءة الشوارع الرئيسية والفرعية، وإعادة تجديد المرافق.
الأسواق العشوائية
أما القسم الأخير فمرتبط بتطوير الأسواق العشوائية، وقد تم تكليف الصندوق بتدبير مواقع لإنشاء أسواق حديثة مطورة بديلة للأسواق الموجودة وبالتنسيق مع وزارة التجارة والصناعة، سواء أسواقا تجارية أو حرفية أو غذائية أو مختلطة.
وقام الصندوق بإعداد الخريطة القومية للأسواق العشوائية، وتشمل حصر وتصنيف الأسواق العشوائية على مستوى مصر، وتحديد حجم الظاهرة مكانيًا وعدديًا من خلال التوزيع المكانى للحصر القومى والتوزيع الجغرافى للأسواق العشوائية على مستوى المحافظات، وذلك طبقاً لأنواع الأسواق، وفقاً لـ«صديق».
وأعد الصندوق الخطة القومية لتطوير الأسواق العشوائية، بهدف وضع استراتيجية لها، وبلغ عدد الأسواق المستهدفة 1105 أسواق بعدد وحدات قارب 306 آلاف، تم تنفيذ 3033 وحدة وجارٍ تنفيذ 3171 وحدة، ومتبقٍ 299796، بتكلفة تقديرية 44 مليار جنيه.
وذكر أنه ينوى عقد اجتماع مع مسئولى وزارة التموين لعرض خدمات الصندوق فى إدارة الأسواق بالمحافظات، وكيفية منع الانتشار العشوائى للأسواق خلال الفترة المقبلة، والاستفادة من الدور الاستشارى للصندوق للوصول للهدف الأكبر بمنع تلك الظاهرة فى مصر بحلول 2030.
واستعرض عدة مشروعات منفذة فى المحافظات من تطوير المناطق غير الآمنة، أولها محافظة القاهرة بمشروع الأسمرات بنحو 18278 وحدة، والخيالة 2268 ومعًا 4416 وحدة، بخلاف الإنتاج الحربى والمحروسة وروضة السيدة وماسبيرو 4603 وحدات.
أما محافظة الجيزة، فقد تم تنفيذ مشروع حدائق أكتوبر 2432 وحدة لصالح تطوير منطقتى نزلة السمان وسن العجوز، وفى محافظة الإسكندرية تم تنفيذ مشروعات بشاير الخير بعدد 5117 وحدة، وهناك مشروعات أخرى بمحافظات دمياط والبحر الأحمر وبورسعيد والمنيا، وجنوب سيناء،
تطوير عواصم المحافظات
وعن مشروع تطوير عواصم المحافظات والمدن الكبرى، فقد قال إن هدفه معالجة مشكلات العمران الحالى الملحة، من خلال توفير رصيد سكنى للفئات الأقل دخلًا، لإتاحة الفرصة لتنفيذ مشروعات التنمية العمرانية فى العمران القائم بالمناطق مرتفعة الكثافة.
وتابع أنه يتم تنفيذ المشروع داخل 23 موقعًا تابعًا لملكية الصندوق بمساحة 14422 فدانًا، تنقسم إلى 35 موقعًا على مساحة 1750 فدانًا كأولوية عاجلة، و60 موقعًا على مساحة 2600 فدان كأولوية أولى، و135 موقعًا على مساحة 10149 فدانًا كأولوية ثانية.
وذكر أن عدد وحدات المرحلة العاجلة يبلغ 61 ألف وحدة فى 13 محافظة، هى القاهرة – السويس – دمياط – كفر الشيخ – الغربية – القليوبية – الفيوم – الشرقية – المنوفية – قنا – المنيا – سوهاج – الدقهلية.
أما مشروعات المرحلة العاجلة، فتضم محافظة القاهرة، وبها مشروعات على مساحة 49.2 فدان، تضم 3204 وحدة سكنية، فى موقع أرض العمدة بمدينة المعصرة مساحته 10 أفدنة – بعدد 720 وحدة، موقع أرض المسبك الآلى بشرق مدينة نصر: مساحته 39.2 فدان بعدد 2484 وحدة، وهناك مشروعات أخرى فى السويس ودمياط والقليوبية والغربية والشرقية والمنوفية وقنا وسوهاج الفيوم والمنيا وكفر الشيخ.
تطوير منطقة الفسطاط
وعن مشروع تطوير منطقة الفسطاط التاريخية، فقال إنه من أهم المشروعات القومية، إذ يعتبر مقصدا سياحيا إقليميا وعالميا، تحيى من خلالها الصناعات التقليدية الخاصة بالمنطقة، ويظهر فيها تاريخ مصر العظيمة من خلال أنشطة ترفيهية.
وذكر أن مساحة المشروع تقارب حوالى 500 فدان، وتضم مناطق جامع عمرو بن العاص والمركز الترفيهى لحديقة الفسطاط، ساحة الشهداء والقلعة والحديقة، بخلاف حديقة الاستقبال وبيت القاهرة، بخلاف مناطق أثرية أخرى.
ولفت إلى أن المشروع يأتى ضمن المبادرة الرئاسية للتطوير العمرانى لعواصم المحافظات والمدن الكبرى، وجارٍ حاليًا تعديل التصميم ليكون استثماريًا مع الحفاظ على ما تم من أعمال.
ونوه إلى أن المشروع يضم 13 عمارة استثمارية، بعدد 468 وحدة، كما أن هناك مقترحًا بتعديل 32 عمارة سكنية بعدد 2304 وحدات.
وعن موقف إجراءات طرح الأعمال الاستشارية، فقد تم إسناد الأعمال الاستشارية ومراجعة الرسومات والإشراف على التنفيذ للمكتب الاستشارى بناءً لإدارة المشروعاتbenaa “، أما التصميم والتنفيذ فلشركة الشعفارA.S.G.C للمقاولات.
إعادة إحياء القاهرة التاريخية
وبالانتقال إلى مشروع إعادة إحياء القاهرة التاريخية، فقد أوضح “صديق” أن الهدف منها يكمن فى التأهيل العمرانى والسياحى وتحويلها المنطقة بأكملها إلى “متحف مفتوح” بخلاف تحسن الخدمات والبنية التحتية وتأهيل المعالم التاريخية بالترميم.
وعن الموقف التنفيذى، فقال إنه تم البدء بالمرحلة العاجلة بإعادة التأهيل العمرانى لنحو 5 مناطق، وهى المنطقة المحيطة بمسجد الحاكم، والمحيطة بمسجد الحسين، وباب زويلة وحارة الروم، ودرب اللبانة، وأخيراً المنطقة حول میدان القلعة.
أما أهداف الصندوق فى العام المقبل، فقد لخصها فى تطوير وتنمية حضرية متكاملة، بناءً القدرات وتنمية المهارات، وتعزيز فرص العمل، وأخيراً دعم فنى وإدارى للإدارة المحلية
وتطرق إلى قائمة الشركاء الاستراتيجيين للصندوق، وهى برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشريةUNHABITAT، والأمم المتحدة للتنمية الصناعية UNIDO، وبرنامج الأمم المتحدة الإنمائيUNDP، ومنظمة الأمم المتحدة للطفولة اليونيسيف.
تفاصيل أول طرح استثماري
وفى سياق متصل، أعلن “صديق” عن فتح باب الحجز فى وحدات مشروع “داره”، أحد مشروعات المبادرة الرئاسية للتطوير العمراني، اعتبارًا من يوم الأحد 18 ديسمبر الحالى وحتى يوم الخميس الموافق 12 يناير 2023، بالتعاون مع بنك التعمير والإسكان، ومن خلال الموقع الإلكترونى للبنك.
وأكد “صديق”، أن ذلك يأتى فى إطار جهود الدولة لتوفير وحدات سكنية مناسبة لكل شرائح المجتمع، تتمتع بأفضل المواصفات، وبما يسهم فى الارتقاء بمستوى الخدمات السكنية فى عواصم المحافظات والمدن الكبري.
وقال “صديق” إنه تقرر طرح المرحلة الأولى من المشروع فى 9 محافظات، هى المنوفية والدقهلية وقنا وسوهاج والمنيا والفيوم والسويس وكفر الشيخ ودمياط بإجمالى 1284 وحدة، بمساحات تتراوح من 90 إلى 127 و179 مترًا، بمستويات تشطيب فاخرة تناسب احتياجات الإسكان فوق المتوسط والاستثماري، موضحاً أن بنك التعمير والإسكان سيتولى عملية حجز الوحدات وفقًا لاتفاق التعاون الموقع بين الصندوق والبنك.
وأضاف أنه من المقرر تلقى طلبات الحجز خلال الفترة المشار إليها، ليبدأ بعدها البنك مراجعة الطلبات المقدمة خلال أسبوع، يبدأ من يوم الأحد 15 يناير المقبل، وحتى يوم الخميس 19 من نفس الشهر، على أن تعقبها مرحلة أخيرة لاختيار الوحدات السكنية، اعتبارًا من يوم الأحد 22 يناير 2023 وحتى يوم الخميس 26 من الشهر نفسه، مشيرًا إلى أن عملية حجز الوحدات لا تشترط ضرورة التواجد فى نفس المحافظة، إذ يمكن حجز أى وحدة سكنية بالمشروع فى أى محافظة.
وحول التيسيرات وأنظمة السداد، أكد “صديق”، أن هناك 3 أنظمة مختلفة للتقسيط على 3 أو 5 أو 7 سنوات، حيث يتم فى البداية سداد مبلغ “جدية حجز”، وبعد إتمام الحجز يتم سداد ما نسبته %15 من ثمن الوحدة، ثم خلال سنة من إتمام الحجز، فإنه يتم سداد %15 من ثمن الوحدة على أقساط ربع سنوية.
مضيفًا أنه عند الاستلام سيتم سداد دفعة استلام تبدأ من %10 فى بعض المشروعات، وتصل إلى 15 و%20 فى مشروعات أخرى، كما هو موضح بالتفصيل بكراسة الشروط الخاصة بكل مشروع، إضافة إلى سداد “وديعة الصيانة”.
وأوضح “صديق” أن الوحدات المطروحة تمثل %5 فقط من إجمالى المرحلة الأولى من مشروع تطوير عواصم المحافظات والمدن الكبرى “داره”، وهى موزعة كالتالي: 88 وحدة بمنطقة “أرض الراهب” بمدينة شبين الكوم بمحافظة المنوفية، و60 وحدة بشارع “الجيش” بمدينة المنصورة بمحافظة الدقهلية، و360 وحدة بمنطقة “تقسيم السلام” بمدينة قنا و72 وحدة بشارع الجلاء بمدينة سوهاج.
وهناك 96 وحدة بغرب مدينة المنيا، و160 بمنطقة “الحواتم” بمدينة الفيوم، و192 بالمنطقة الثانية بحى “عتاقة” بمدينة السويس بمحافظة السويس، و176 بمنطقة جنوب الجامعة بمدينة كفر الشيخ و80 وحدة بجنوب مدينة رأس البر بمحافظة دمياط، بإجمالى 1284 وحدة سكنية داخل 28 عمارة ضمن المرحلة الأولى لمشروع “داره”، الذى يضم 230 قطعة أرض على مساحة 15 ألف فدان، ويتم تنفيذه على عدة مراحل.
وأكد “صديق”، أن جميع المشروعات تتمتع بكل الخدمات والمرافق الأساسية والخدمية والتجارية، كما يوجد بكل المواقع السكنية فراغات عامة ومسطحات خضراء وأماكن لانتظار السيارات تمثل حوالى %60 من المساحة.
وبرر التعاون مع بنك التعمير والاسكان فى تسويق وحدات “داره” لرغبة الصندوق فى الاستفادة من قاعدة انتشار وعملاء البنك بمختلف المحافظات، إلى جانب تحقيق قصة نجاح فى أول طرح استثمارى لوحدات تتبع الصندوق.
وتطرق إلى أن الصندوق بالتعاون مع جهات حكومية يجرى حملات تفتيش دورية على كل المشروعات التابعة للتأكد من التزام السكان بالشروط الواجب توافرها، ومنع العودة لمظاهر العشوائية من جديد.
وأوضح أن وزارة السياحة حصلت على تمويل بقيمة 15 مليون دولار من إحدى الجهات التنموية الامريكية، خاص بتطوير منطقة القاهرة التاريخية، وهو ما نحاول الاستفادة منه.