نبق سيناء تصعد %30 ¿ المصرية العقارية: نتوقع تضخم تكلفة المشروعات الجديدة %35
المصريين فى الخارج: تسعير المشروعات بناء على تكلفة المواد الخام
«سيجما» تنتظر طفرة فى المبيعات و«برايم» ترجح انخفاضها
أسماء السيد
توقع محللون مواصلة الشركات العقارية رفع أسعار وحداتها خلال عام 2017 بنسب تتراوح ما بين 15 و%25؛ بسبب ارتفاع أسعار المواد الخام، مشيرين إلى أن بعض الشركات رفعت أسعار وحداتها فعليا بنسب تدور حول -15 %20 عقب «تعويم الجنيه».
وأضاف المحللون أن التكلفة ارتفعت على الشركات، لكن لا يمكن تحديد نسب الزيادة بشكل دقيق؛ لأنها تختلف من شركة لأخرى، لافتين إلى أن بعض الشركات كان لديها مخزون من مواد التشييد والبناء، خلال الفترة الماضية ما يقلل تكلفة المشروعات التى تتم إقامتها حاليا.
وتباينت آراؤهم حول المبيعات المتوقعة للقطاع خلال الفترة المقبلة، حيث توقع أحدهم انخفاض نسبة المبيعات مع ارتفاع أسعار العقارات، فى حين رجح الآخر نمو المبيعات بالتزامن مع الانخفاض المرتقب بأسعار الفائدة، فضلا عن صعود أسعار الأسهم فى البورصة بقوة ما قلل من جاذبيتها كمخزن للأموال.
وقالت شركات عقارية إن تحرير سعر صرف العملة المحلية أثر على شركاتهم، إذ أدى إلى ارتفاع التكاليف بنسبة تجاوزت حاجز %30، وهو ما دفعها لرفع أسعار وحداتها القائمة بنسب تراوحت ما بين 15: %35.
وواصلت أسعار مواد البناء والتشييد ارتفاعاتها عقب «تعويم الجنيه» بالتزامن مع اقتراب الدولار من مستويات الـ19-20 جنيها، ما يعنى انخفاض العملة المحلية بنسبة تجاوزت %100، منذ أن اتخذ المركزى قراره بتحرير سعر صرف الجنيه أمام الدولار بداية نوفمبر الماضى.
وبلغت نسبة الزيادة فى أسعار الحديد لدى أغلب الشركات العاملة فى السوق المحلية عقب “تعويم الجنيه” وحتى وقتنا الحالى %40، إذ تراوحت الأسعار ما بين -7800 10000 جنيه للطن، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأسمنت والطوب.
من جانبه، قال حسام عطية، رئيس شركة نبق سيناء للفنادق، إن التكلفة ارتفعت على شركته بنحو %30 عقب «تعويم الجنيه» نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد، ما دفع إلى رفع أسعار بيع الوحدات بالمشروعات القائمة بنحو 25 إلى %30.
وأضاف أن شركته تعمل حاليًا على مشروع «مدى» بالعين السخنة بالشراكة مع «وادى دجلة»، حيث تحملت الأخيرة تكلفة البناء مقابل مساهمة الأولى بالأرض والبالغة مساحتها حوالى 320 مترا.
وأوضح عطية، أن تكلفة المشروع تبلغ مليار جنيه سيتم تمويلها ذاتيًا، مشيرا إلى أن المشروع عبارة عن فندق يحوى 60 حجرة، إلى جانب 1500 فيلا وشالية، ويتم حاليا تنفيذ المرحلة الأولى والبالغة 700 شاليه على أن تنتهى أواخر عام 2019.
وقال محمد مصطفى، المدير المالى بشركة «المجموعة المصرية العقارية»، إن الشركة تعتزم إعادة تقييم تكلفة مشروع إقامة برج إدارى سكنى على مساحة 950 مترا مربعا، والمتوقع أن تزيد بنحو %35 بعد أن كانت 86 مليون جنيه قبل التعويم.
وأضاف أن المشروع سيتم بالشراكة مع شركة الغد المشرق، وسيبدأ تنفيذه مطلع العام المقبل، وجار إنهاء التراخيص الخاصة بالمشروع الذى سيقام بمنطقة المهندسين، والتى من المتوقع أن تستغرق 3 شهور.
وأوضح أن شركة الغد المشرق ستتحمل تكلفة البناء والتشييد مقابل %33 من إيرادات المشروع على أن يكون الباقى لصالح لشركته، والتى تمتلك %67 من المشروع.
وفى سياق مواز، قال هاشم السيد، نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى بمجموعة شركات المصريين فى الخارج للاستثمار، إن شركته لا تعمل على مشاريع جديدة فى الوقت الراهن، مشيرا إلى أنه فى حال إقامة مشروعات جديدة فسيتم رفع أسعار الوحدات وفقا للزيادة فى التكلفة.
وكان المهندس أحمد الهتيمى، العضو المنتدب بشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، قد رجح فى تصريحات سابقة لـ«المال»، عقب «تعويم الجنيه»، زيادة أسعار الوحدات التى تطرحها شركته بنحو %15.
كما أكد محمد جلال، مدير علاقات المستثمرين بشركة الشمس للإسكان، منذ أسابيع قليلة لـ«المال»، إبقاء شركته على نفس الأسعار القديمة، مشيرا إلى أن متوسط سعر المتر يتراوح ما بين 4200-4000 جنيه.
وقال محمد مرعى، محلل قطاع العقارات بشركة برايم القابضة للاستثمارات المالية، إن بعض الشركات العقارية رفعت أسعار وحداتها عقب “تحرير سعر صرف العملة المحلية” بنحو 15 إلى %20، متوقعًا معاودة الشركة رفع أسعار الوحدات بنسب مماثلة خلال 2017.
وأضاف أن تكلفة الشركات العقارية ارتفعت بمعدلات تتجاوز نسب رفع الأسعار، خاصة أن الشركات العقارية ترفع أسعارها بشكل تدريجى لعدة أسباب منها الحفاظ على عملائها وجذب عملاء جدد، إضافة إلى أن هناك بعض الشركات لديها مخزون من المواد الخام، وجزء من المبيعات جاهز للطرح.
وأشار إلى قيام شركة بالم هيلز برفع أسعار وحداتها عقب تحرير سعر الصرف بنحو 15 إلى %20 فى المشروعات غير المباعة، مشيرا إلى أن الشركة لديها حاليا نحو 23 مشروعا عقاريا.
وأوضح أن سعر المتر بالشركة يختلف من مشروع لآخر، وفقا لشريحة العملاء المستهدفة، متوقعا استمرار الشركة برفع أسعارها خلال عام 2017.
وبالنسبة لشركة «سوديك للتنمية والاستثمار»، قال مرعى إن الشركة رفعت أسعار وحداتها عقب تحرير سعر الصرف، بنحو 15 إلى %20، متوقعًا أن ترتفع تلك النسبة خلال العام الجديد نسبة تتراوح ما بين 18 إلى %20.
وأوضح أن سعر المتر بشركة سوديك يختلف من مشروع لآخر، إذ إن الشركة تنوع فى مشاريعها حسب الشرائح المستهدفة.
وأشار إلى أن عدد المشروعات القائمة لدى الشركة تبلغ 11 مشروعا سكنيا، يتم العمل فيها بمراحل مختلفة، وهناك مشاريع على وشك الانتهاء وأخرى لا تزال قائمة أو لم يتم البدء فيها.
وكشف عن أن سوديك ستطلق مشروعا تجاريا سكنيا خلال 2017 بالشراكة مع «مصر الجديدة» بمدينة هليوبوليس، على مساحة 655 فدانا، على أن يكون الجزء الأكبر منه سكنى بنحو 8600 وحدة سكنية.
وتابع أن إنشاء المشروع يستغرق 10 سنوات، بدءا من 2017 حتى 2027، متوقعا أن تبلغ تكلفة الجزء السكنى من المشروع 12-11.5 مليار جنيه، وتبلغ حصة مدينة نصر %30 من إجمالى المبيعات نظير مشاركتها بالأرض مقابل %70 لسوديك نظير تحملها تكلفة البناء بالكامل، متوقعًا أن يدر إجمالى مبيعات الجزء السكنى نحو 25 مليار جنيه.
وفيما يتعلق بشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، قال محلل قطاع العقارات بشركة برايم القابضة للاستثمارات المالية، إن الشركة رفعت أسعارها عقب «التعويم» بنسبة تتراوح بين 10 إلى %15.
ورجح أن ترفع الشركة أسعار وحداتها خلال العام الجديد 2017، بنحو %10، مشيرا إلى أن الشركة تعمل فى الوقت الحالى على حوالى 4 مشروعات، أبرزها مشروع تاج سلطان المُقام على مساحة 300 ألف متر مربع بوحدات تبلغ 1700 وحدة سكنية.
وبشكل عام توقع انخفاض إجمالى مبيعات الواحدت للشركات العقارية، مقابل ارتفاع سعرها، وهو ما قد يكون فيه إفادة للشركات العقارية، مؤكدًا عدم تأثر نتائج أعمال الشركات العقارية خلال الربع الأخير من العام الجارى بشكل سلبى إثر “تعويم الجنيه”.
واستبعد أن تؤجل شركات عقارية خططها التوسعية، أو بناء مشروعاتها خلال عام 2017؛ نظرا لارتفاع التكاليف، مشيرا إلى أن الشركات تكون ملتزمة بمواعيد تسليم مشروعات.
وقال محمود مرديشى، محلل قطاع العقارات بشركة «سيجما كابيتال»، إن الشركات العقارية رفعت أسعار بيع وحداتها عقب تعويم الجنيه بنسب متفاوتة، مستشهدا بشركة “سوديك” و”بالم هيلز” التى رفعت بيع أسعار الوحدات بنحو 20 إلى %25.
وتوقع أن تواصل الشركات العقارية رفع بيع أسعار وحداتها خلال 2017 بنسب تتراوح ما بين 15 إلى %25، نظرا لزيادة الأسعار وارتفاع سعر الدولار، مشيرا إلى أن التأثير الحقيقى لارتفاع الأسعار على الشركات العقارية سيظهر بعد عام أو أكثر من الآن عند تسليمها للوحدات.
وأشار المرديشى إلى أن قطاع العقارات يعد ملاذا آمنا للمستثمرين فى ظل الأوضاع الصعبة، مؤكدا أن رفع سعر الفائدة للشهادات ورواج البورصة المصرية عقب تحرير سعر صرف العملة المحلية أثر بشكل طفيف على الاستثمار فى القطاع.
وتوقع أن تشهد مبيعات القطاع العقارى ارتدادة لأعلى خلال النصف الثانى من العام المقبل 2017، مع احتمالات نزول معدل سعر الفائدة وصعود البورصة بشكل مغر خلال الفترة المقبلة حتى تكون غير جاذبة.