كشف محمد الكحكى العضو المنتدب بمجموعة “تمويل القابضة للاستثمار” فى حوار موسع مع جريدة «المال» عن تفاصيل خطة الشركة الاستثمارية خلال العام الحالى والتى تركز بشكل رئيسى على تقديم حلول تمويلية مُبتكرة، من خلال دراسة الدخول فى مجال طرح الصكوك بصفقة تصل إلى 5 مليارات جنيه كشريحة أولى ضمن برنامج إجمالى بواقع 10 مليارات جنيه، لتُصبح أول شركة تمويل عقارى تُقدم على تلك الخطوة فى السوق المحلية.
كما تطرق الكحكى إلى مستهدفات الشركة على صعيد محفظة التمويل وأيضًا فيما يتعلق بالاستمرار فى طرح سندات توريق جديدة خلال هذا العام.
عمليات التوريق
بدايةً قال “الكحكي” إن شركته كانت من أوائل الشركات التى بدأت فى مجال التوريق فى مصر وهى الأولى من بين شركات التمويل العقارى، إذ أن هذا القطاع لم يكن به العديد من اللاعبين.
وأضاف أن “تمويل القابضة للاستثمار” نجحت فى تنفيذ ثلاث عمليات توريق متتالية على مدار ثلاث سنوات، مما عزز ثقة البنوك فى قدرتها على إدارة هذه الأدوات المالية بفعالية.
وأوضح أن الشركة تمكنت من رفع حجم الإصدارات سنويًا، حيث تجاوزت الشرائح الأخيرة حاجز المليار جنيه، مع تحقيق معدلات تغطية تجاوزت ثلاث مرات فى أحدث إصداراتها.
وأشار إلى أن شركته أصدرت ثلاث شرائح توريق خلال السنوات الثلاث الماضية بقيمة إجمالية بلغت حوالى 5 مليارات جنيه، وتخطط لإصدار شريحة جديدة هذا العام تتراوح قيمتها بين 1.8 إلى 2 مليار جنيه.
طرح صكوك
وأشار”الكحكي” إلى أن الشركة تعتزم طرح صكوك بـ 5 مليارات جنيه قبل نهاية الربع الثانى من العام الحالى، بهدف تنويع آليات التمويل، وزيادة الربحية للمساهمين والعاملين، إلى جانب فتح آفاق جديدة فى سوق التمويل العقارية، وهى ضمن برنامج إجمالى بقيمة 10 مليارات جنيه سيتم تنفيذه الشريحة الأولى بقيمة 5 مليار جنيه على فترة تصل إلى عامين.
وأوضح أن التصكيك يمثل آلية تمويل جديدة للأنشطة المالية غير المصرفية، وخاصة فى قطاع التمويل العقارى، نظرًا لما يتمتع به من ضمانات قوية، فالمحافظ أو الوحدات العقارية التى تدعم هذه الأدوات المالية تزداد قيمتها بمرور الوقت، مما يجعل هذه الآلية أكثر جاذبية للمستثمرين.
وكشف عن تعاون شركته فى هذه العملية مع بنك البركة، الذى يعمل كمستشار مالى للصفقة، مضيفًا أن هناك اهتمامًا كبيرًا من البنوك والمستثمرين بهذا النوع من الأدوات المالية، خاصة بعد إجراء جولات ترويجية لاختبار السوق، والتى أظهرت طلبًا متصاعدًا على هذه الصكوك.
تحديات كبيرة
وفى حديثه عن التحديات التى تواجه القطاع، أوضح الكحكى أن ارتفاع أسعار الفائدة والقيود التى فرضها البنك المركزى على التسهيلات الائتمانية زادت من صعوبة العمل فى بعض الأنشطة التمويلية، مثل التأجير التمويلى، مشيرًا إلى أن العديد من شركات التأجير التمويلى بدأت فى الاتجاه نحو مزاولة نشاط التمويل العقارى لمواجهة هذه التحديات.
وأضاف أن هناك محاولات من الاتحاد المصرى للتأجير التمويلى للتفاوض مع الجهات التنظيمية لتخفيف بعض القيود التمويلية.
وأكد أن قطاع التأجير التمويلى يواجه تحديات كبيرة فى ظل ارتفاع أسعار الفائدة والقيود التمويلية، مما يجعل من الصعب تحقيق عوائد تتناسب مع تكلفة التمويل.
وأوضح أن المشكلة ليست فقط فى نقص التسهيلات الائتمانية، ولكن فى صعوبة تحقيق عائد استثمارى يتجاوز سعر الفائدة الحالى لتعويض تكلفة التمويل المرتفعة.
وأشار إلى أن هناك مقترحات لإنشاء صناديق استثمارية لدعم الشركات المالية غير المصرفية، بما فى ذلك شركات التأجير التمويلى، لكن الفكرة لا تزال فى مراحلها الأولية.
ولفت إلى أن هناك حاجة لتنويع مصادر التمويل فى السوق، وعدم الاعتماد فقط على البنوك، خاصة فى ظل التحديات الاقتصادية الحالية.
تمويلات جديدة
وحول فرص دخول مساهمين جدد بشركة تمويل قال الكحكى إن المساهمين الرئيسيين وهم مؤسسات مالية عادة ما يتخارجون من استثماراتهم بعد مرور فترات زمنية معينة، وفى هذا السبيل يوجد مستشار مالى يدرس الفرص المتاحة لذلك، ولكن لم يتبلور الأمر بعد إلى مرحلة وجود طرف مشترى وعمليات الفحص وما إلى ذلك ولكنه فقط دراسة للبدائل المتاحة.
أما بالنسبة للطرح فى البورصة، فأكد الكحكى أن ذلك ليس ضمن الخطط الحالية للشركة.
وكشف عن أن حجم محفظة التمويلات العقارية خلال العام الماضى بلغ نحو 2.6 مليار جنيه، وكانت مزيجًا من تمويل الأفراد وشراء محافظ، موضحًا أن هناك تراجعًا فى طلب الأفراد بسبب ارتفاع معدلات الفائدة، مما دفع البعض إلى السداد المعجل، مضيفًا أنه مستهدف إضافة 3 مليارات جنيه تمويلات جديدة خلال العام الحالى.
وعن المشاريع العقارية التى تُركز الشركة على تمويلها، أكد أنها مشروعات كبرى ومتوسطة وفوق المتوسطة، مع تعاون مستمر مع شركات المطورين الكبرى، بالإضافة إلى التوسع فى المشروعات السكنية فى القاهرة، الساحل الشمالى، والجونة، كما نعمل على تقديم حلول تمويلية متنوعة للأفراد والشركات، دون التركيز على شريحة واحدة محددة.
التأجير التمويلي
وعن التأجير التمويلى، أوضح الكحكى أن الشركات القائمة تلجأ لاعادة تدوير المحافظ من خلال استخدام السيولة الناتجة عن سداد العملاء لإعادة منحها لعملاء جدد، دون أن يكون هناك توسع أو نمو حقيقى فى حجم التسهيلات.
وأكد أن غالبية الشركات، بما فى ذلك شركته، تفضل التعامل مع العملاء الحاليين الذين لديهم سجل تعاملات منتظم، بدلًا من الدخول فى مخاطرة مع عملاء جدد غير معروفين، وذلك لضمان استقرار المحفظة الائتمانية وتقليل احتمالات التعثر، خاصةً فى ظل الظروف الحالية غير المستقرة للقطاع.
وذكر أن شركته لم تحقق فى هذا النشاط أرقامًا كبيرة خلال العام الماضى، حيث لم تتجاوز محفظة التأجير التمويلى 200 مليون جنيه، وهو مبلغ ضعيف مقارنةً بباقى الأنشطة.
التوسعات المستقبلية
أشار الكحكى إلى أن شركته كانت تخطط للحصول على تراخيص للتمويل الاستهلاكى وفتح فروع جديدة، لكنها اضطرت إلى تجميد هذه الخطط مؤقتًا، ومن المتوقع إعادة النظر فيها خلال العام الحالى إذا شهدت السوق تحسنًا.
وأكد أن التوسعات المستقبلية ستركز على التمويل العقارى، مع إمكانية تقديم خدمات تمويلية أخرى فى المستقبل، وفقًا لاحتياجات السوق وتطور الأوضاع الاقتصادية.
وأوضح أن الشركة تمتلك حاليًا فرعين فقط هما الفرع الرئيسى وفرع آخر تم افتتاحه فى الشيخ زايد، مضيفًا أن طبيعة نشاطها تختلف عن شركات التمويل الاستهلاكى أو التمويل متناهى الصغر، التى تتطلب انتشارًا واسعًا فى مختلف المحافظات والقرى، وهو ما لم تتجه إليه الشركة حتى الآن.
ولفت إلى أن التمويل متناهى الصغر يحمل مخاطر عالية فى الوقت الحالى، ولكن قد يصبح أكثر جاذبية مستقبلًا عند انخفاض أسعار الفائدة وتحسن الظروف الاقتصادية، مما قد يشجع الشركة على الدخول فيه بشكل تدريجى.
وبين أن الشركة لا تخطط لإضافة أنشطة جديدة خلال العام الحالى، لكنها قد تبدأ فى دراسة إمكانية التوسع فى 2026، إذا تحسنت الأوضاع الاقتصادية.
قنوات جديدة
وكشف الكحكى عن أن “تمويل القابضة للاستثمار” فتحت قنوات تعاون جديدة مع بعض البنوك فى الفترة الأخيرة، منها بنك قناة السويس وبنك الإمارات دبى الوطنى، إلى جانب تعزيز حدود التسهيلات الائتمانية مع البنوك الحالية.
وأوضح أن الشركة حصلت على تسهيلات بنكية بقيمة تقارب 1.2 مليار جنيه، ومن المتوقع أن تصل إلى 2 مليار جنيه بنهاية العام الحالى، اعتمادًا على احتياجات الشركة والتوسعات المستقبلية.
كما أشار إلى أن عمليات التوريق التى تقوم بها الشركة تساهم فى توفير السيولة وتقليل الحاجة إلى تسهيلات بنكية إضافية، حيث يتم تحرير السيولة بشكل دورى من خلالها.
ولفت إلى أن شركته نجحت فى تحقيق تصنيفات جيدة عبر ثلاث عمليات توريق سابقة، حيث أظهرت تقارير التصنيف تحسنًا مستمرًا فى جودة المحفظة المالية.
وأضاف أن أحد المعايير الرئيسية فى التوريق هو نسبة “خطاب الضمان”، التى تعكس جودة المحفظة، موضحًا أنها انخفضت بمرور الوقت فى عمليات التوريق التى أجرتها الشركة، مما يشير إلى تحسن جودة المحفظة الائتمانية وزيادة ثقة المستثمرين فى عمليات التوريق التى تقوم بها الشركة.
سوق العقارات
وفيما يخص قطاع العقارات فى مصر، تحدث الكحكى عن المخاوف المتعلقة بزيادة المعروض فى السوق، وما يُثار حول احتمالية حدوث فقاعة عقارية، موضحًا أن الأسعار ارتفعت بشكل كبير عند تحويلها للجنيه المصرى، ولكن عند مقارنتها بالعملات الأجنبية، نجد أنها لم تشهد ارتفاعًا بنفس الوتيرة، وهو ما يعكس تأثير التضخم وانخفاض قيمة العملة أكثر من كونه زيادة حقيقية فى قيمة العقارات.
وأشار إلى أن القوة الشرائية للمستهلكين لم ترتفع بنفس نسبة ارتفاع الأسعار، مما أدى إلى تغير نوعية العملاء المحتملين، حيث أصبحت الفئة الأكثر قدرة على الشراء هم المصريون العاملون بالخارج أو المستثمرون الأجانب المهتمون بتصدير العقار.
وأكد أن الدولة ستستمر فى دعم المبادرات التى توفر وحدات سكنية بأسعار مناسبة للمواطنين، مما يضمن استمرار الطلب على هذا النوع من العقارات.
وأضاف أنه من الممكن حدوث فقاعة فى بعض الشرائح داخل السوق العقارية وبصفة خاصة الوحدات الفاخرة باهظة الثمن ، وهو ما قد يدفع المطورين العقاريين إلى إعادة النظر فى نوعية المشروعات التى يقدمونها، لتتماشى مع التغيرات فى الطلب والقدرة الشرائية للعملاء.
ولفت إلى الزيادة الكبيرة فى عدد الكمبوندات الفاخرة والفيلات ذات الأسعار المرتفعة، موضحًا أن هذه الفئة من العقارات قد تكون أكثر عرضة لحدوث فقاعة، نظرًا لضعف الطلب عليها، سواء من المشترين المحليين الذين لا يمتلك العديد منهم القدرة الشرائية الكافية لها، أو من المستثمرين الأجانب الذين لا يشترون بأعداد كبيرة تعوّض هذا المعروض الضخم.
وأضاف أن العقارات ذات الأسعار الباهظة غالبًا ما تواجه صعوبة فى البيع، حتى وإن ارتفعت قيمتها اسميًا بسبب التضخم وعلى العكس، فإن الاستثمار فى الوحدات السكنية المتوسطة والصغيرة، أو حتى الفئة المتوسطة العليا، يظل أكثر أمانًا، حيث يستمر الطلب عليها، وتظل قيمتها الاستثمارية مستقرة، مع إمكانية تحقيق عائد مناسب سواء من إعادة البيع أو الإيجار.
العرض والطلب
فيما يتعلق بالمبانى التجارية، تساءل الكحكى عن قدرة السوق على استيعاب الكم الكبير من المولات التى يتم إنشاؤها، خصوصًا فى مناطق مثل التجمع الخامس والشيخ زايد وأكتوبر.
وأوضح أن المطورين العقاريين متحمسون بشدة لهذا القطاع، لكن يبقى السؤال الأهم: هل هناك طلب حقيقى يتناسب مع هذه الطفرة؟ وهل يستطيع التجار دفع الإيجارات المرتفعة التى تتطلبها هذه المشروعات؟
وأشار إلى أن أسعار إيجارات المحال التجارية وصلت إلى مستويات غير مسبوقة، حيث تجاوز سعر المتر 100 ألف جنيه، بل وصل فى بعض المناطق إلى 200 و300 ألف جنيه، وتساءل عن قدرة أصحاب الأعمال والتجار على تحقيق أرباح تغطى هذه التكاليف، خاصة مع انخفاض القوة الشرائية للمستهلكين، مما يجعل من الصعب تحقيق المبيعات التى تبرر هذه الأسعار المرتفعة.
وأضاف أن العديد من المشروعات التجارية بدأت تواجه صعوبة فى جذب المستأجرين، وهو ما أدى إلى وجود وحدات تجارية فارغة فى بعض المولات، رغم أنها كانت تعمل فى السابق بشكل جيد.
وأكد أن هناك مؤشرات واضحة على أن السوق لم تعد قادرة على استيعاب هذه الزيادات المتواصلة فى الأسعار، مما قد يؤدى إلى إعادة تقييم جدوى الاستثمار فى هذا القطاع.
وتطرق إلى المقارنة بين الاستثمار فى العقارات التجارية والإدارية مقابل الذهب أو غيره من الأصول، حيث أوضح أن العقارات الإدارية شهدت معدلات نمو كبيرة خلال السنوات الأخيرة متسائلًا إذا كان هذا الاتجاه سيستمر بنفس الوتيرة، أم لا خاصة وأنه لا يمكن للأسعار أن تواصل الارتفاع بلا حدود دون أن تتأثر بالقدرة الشرائية للمستأجرين والمستثمرين.
تراجع واضح
وأشار الكحكى إلى أن بعض القطاعات التجارية بدأت تشهد تراجعًا واضحًا، مثل قطاع المطاعم والسوبر ماركت، حيث بدأت بعض العلامات التجارية الكبيرة فى التصفية أو تقليل انتشارها بسبب ارتفاع التكاليف وانخفاض القدرة الشرائية للعملاء.
وأوضح أن هذا التغيير فى سلوك المستهلك يؤثر بشكل مباشر على أداء المشروعات التجارية، ويطرح تساؤلات حول مدى استدامة النمو السريع فى قطاع العقارات التجارية خلال السنوات المقبلة.
ولفت إلى أن شركته تسعى دائمًا لتقديم أفضل التسهيلات للعملاء، سواء من خلال مدد السداد أو التعاون مع البنوك للحصول على شروط تمويل ميسرة.
وأضاف أن الشركة تتعامل مع كل عميل بمرونة، خاصة إذا تعرض لتغيرات فى دخله أو احتاج إلى إعادة جدولة السداد.
وأكد إن العملاء الملتزمون والذين يسعون لحلول بديلة يحظون بدعم الشركة، حيث يتم العمل على تقديم تسهيلات مناسبة لهم، بما يضمن توافق الالتزامات المالية للشركة مع الجهات الممولة.
غياب الرؤية
وفيما يتعلق بإمكانية تراجع أسعار العقارات، أكد الكحكى أن هذا قد يحدث فقط فى الفئات الفاخرة والمبالغ فى تسعيرها، نظرًا لقلة الطلب عليها مقارنة بالمعروض.
وأشار إلى أن بعض المطورين العقاريين يبيعون وحداتهم بهوامش ربح ضئيلة أو حتى بخسائر، بهدف الحفاظ على استمرار أعمالهم وسط ارتفاع تكاليف البناء.
وأكد أن السوق العقارية المصرية تواجه تحديًا يتمثل فى غياب الرؤية المستقبلية الواضحة، مما يجعل التخطيط طويل الأجل صعبًا على المستثمرين والمطورين.
وأوضح أن الظروف الاقتصادية المتغيرة بشكل سريع تجعل أى دراسة جدوى أو خطة أعمال معرضة للتعديل أو حتى الإلغاء، وهو ما يمثل تحديًا لأى استثمار مستدام.
وختم الكحكى حديثه بالإشارة إلى أن المطورين العقاريين الكبار بدأوا بالفعل فى تقليل حجم مشروعاتهم الجديدة، والتركيز على تنفيذ عدد أقل من الوحدات، لضمان استقرار عملياتهم فى ظل الأوضاع الحالية.
نخطط لإصدار سندات توريق بقيمة تترواح بين 1.8 إلى 2 مليار جنيه
نعتزم طرح صكوك بـ 5 مليارات جنيه كشريحة أولى قبل نهاية الربع الثانى
2.6 مليار جنيه حجم التمويلات العقارية خلال 2024
شركات التأجير التمويلى تلجأ لاعادة تدوير المحافظولا تحقق نموًا
تأجيل خطط اختراق التمويل الاستهلاكى وفتح فروع جديدة
توسعاتنا ستركز على «العقارى» مع إمكانية تقديم خدمات أخرى
2 مليار جنيه تسهيلات بنكية متوقعة فى 2025
سيناريو «الفقاعة» يلوح فى الأفق للوحدات الفاخرة وباهظة الثمن
العديد من المشروعات التجارية تواجه صعوبة فى جذب المستأجرين
الاستثمار فى الوحدات السكنية المتوسطة والصغيرة يظل أكثر أمانًا