أصدرت شركة “ذا بورد كونسالتينج” تقريرها الدورى لتناول مستجدات المبيعات والتطورات فى السوق العقارية المصرية، وهذه المرة بنهاية أول 9 شهور من العام الحالى، والذى قدم تحليلاً مفصلاً يشمل أبرز التحديات والفرص، وسط مخاوف متزايدة حول وجود فقاعة عقارية محتملة فى ظل الارتفاعات السريعة والمتزايدة فى أسعار العقارات، فى فترة شهدت نموا قياسيا فى مبيعات الساحل الشمالي.
واستعرض التقرير الأداء الاستثنائى لأكبر 10 شركات تطوير عقارى فى مصر وتوقعات الخبراء بشأن توجهات السوق مستقبلاً، وقلل من مخاوف حدوث الفقاعة، ولكنه نبه لوجود حالة من التصحيح فى السوق.
ووفقًا للتقرير – الذى حصلت “المال” على نسخة منه – فالفقاعة العقارية الموضوع الأكثر تداولًا فى السوق المصرية، حيث يصفها بأنها حالة ترتفع فيها الأسعار بوتيرة سريعة تفوق القيمة الحقيقية للعقارات، غالبا نتيجة للمضاربات والطلب المتزايد، وتنتهى عادةً بانفجارها.
وتابع أن هذه الظاهرة تؤدى لخسائر كبيرة لمن اشتروا بأسعار مبالغ فيها، ففى ظل ارتفاع أسعار الوحدات بشكل ملحوظ، يتزايد القلق من احتمالية انهيار السوق وانخفاض الأسعار بشكل مفاجئ، خاصةً مع ازدياد الشراء بهدف الاستثمار، وليس السكن الشخصي، مما قد يشير إلى تقييم مبالغ فيه للوحدات.
وأشار العديد من الخبراء إلى الارتفاع الحاد فى أسعار الوحدات، والتى تصاعدت إلى مستويات متزايدة عن أساسيات السوق، ويثير هذا الارتفاع السريع المخاوف بشأن استدامة اتجاهات الأسعار الحالية، وقد يشير هذا التحول إلى المبالغة فى التقييم، حيث يعطى المزيد من المشترين الأولوية للعائدات على الإقامة طويلة الأجل.
ومن ثم، بالنظر إلى المستقبل، هناك توقعات بأن أسعار الفائدة فى مصر قد تنخفض لتتماشى مع الاتجاهات العالمية، وخاصة مع سياسات الاحتياطى الفيدرالى الأمريكي، وقد تؤدى مثل هذه الخطوة إلى انخفاض أسعار البيع، وهو ما يؤثر بشكل أكبر على ظروف السوق.
وتطرق التقرير إلى وجود علامة تحذيرية أخرى تتمثل فى التحدى الذى يواجهه المشترون عند إعادة بيع العقارات، وخاصة مع فترات السداد الأطول من جانب المطورين، وقد تؤدى جداول السداد الأطول إلى مشكلات فى السيولة للمشترين الذين يتطلعون إلى الخروج من استثماراتهم، مع وجود ارتفاع ملحوظ فى معدلات الإلغاء خلال الأشهر الثلاثة الماضية، مما يشير إلى المخاطرة بين المستثمرين ممن كانوا يتوقعون بيع الوحدات فى غضون بضعة أشهر من المبيعات.
قوة القطاع العقاري
على الجانب الآخر، يرى آخرون أن قطاع العقارات فى مصر لا يزال صامدًا، بدعم من عوامل رئيسية تشير إلى أن القطاع ليس بصدد فقاعة من المرجح أن تنفجر.
ووفقًا للتقرير فإن العامل الأول هو الطلب المستدام القوى وذلك لبلوغ عدد سكان مصر 107 ملايين نسمة، وهو ما يعنى أنها تحتاج إلى ما يقرب من مليون منزل، من بينها من 95 – 125 ألفًا فى سوق الفئة الفاخرة، ومن ثم، تزايد الاهتمام من قبل الأجانب والمغتربين وظهر ذلك على مدى السنوات الثلاث الماضية، حيث شكل المشترون الأجانب والمغتربون المصريون 30 % من إجمالى المبيعات هذا العام، وهو اتجاه من المتوقع أن يستمر وينمو مع العرض المتنوع الذى تتمتع به مصر.
يأتى كل ذلك مع انخفاض التعرض للأزمات العالمية، وذلك لأن العدد المنخفض نسبيا من السكان الذين يتعاملون مع البنوك والافتقار إلى نظام الرهن العقارى على نطاق واسع فى مصر يجعل السوق أقل عرضة للتقلبات المالية العالمية.
بالإضافة إلى أن العقارات ملاذ آمن فى ظل حالة عدم اليقين على عكس العديد من الأسواق العالمية، يميل قطاع العقارات فى مصر إلى الازدهار خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي، وغالبًا ما يلجأ المصريون إلى العقارات كوسيلة للحفاظ على قيمة أموالهم خلال هذه الفترات.
ورأت “ذا بورد كونسالتنج” أن السوق العقارية المصرية مرنة، قود تشهد بعض التصحيحات، ولكنها ليست بصدد انفجار فقاعة عقارية.
تفاصيل أكبر 10 شركات
وتطرق التقرير للحديث عن تحقق السوق العقارية المصرية أعلى قيمة مبيعات فى تاريخها، حيث تجاوزت التريليون جنيه فى الربع الثالث من عام 2024، ولأول مرة، تفوق الساحل الشمالى على شرق القاهرة من حيث الحصة السوقية، حيث حقق مبيعات وصلت إلى نحو 550 مليار جنيه، ما يمثل %53.9 من إجمالى مبيعات الربع الثالث، يليه شرق القاهرة بنسبة %26، ثم غرب القاهرة بـ %18.1، و%2 لبقية المناطق فى مصر.
وتصدرت “مجموعة طلعت مصطفى” المبيعات بنحو 454 مليار جنيه، تليها “بالم هيلز” للتعمير بنحو 131 مليارا، ومن ثم “ماونتن فيو” بنحو 75.6 مليار ، وشركة “جى للتطوير العقاري” “نيو جيزة” سابقًا بنحو 75 مليارا.
وفى المرتبة الخامسة جاءت شركة “أورا” للتطوير العقارى بنحو 63.9 مليار جنيه، ثم “سيتى إيدج” للتطوير العقارى بنحو 43.8 مليار ، و”إعمار مصر” للتنمية بنحو 43.5 مليار، تبعتها “سوديك” بقيمة 39.8 مليار.
وفى المركز التاسع استقرت شركة “هايد بارك” بنحو 37.5 مليار جنيه، وتأتى فى الترتيب الأخير شركة “مدينة مصر” بنحو 36.6 مليار.
وأظهر التقرير، تحقيق نمو كبير فى مبيعات الشركات العقارية خلال 9 أشهر من 2024 بنسبة زيادة تصل إلى %203، وعند عقد مقارنة بين أداء أبرز 10 مطورين فى الربع الثالث من 2024 ونفس الفترة فى 2023 تكشف زيادة ملحوظة فى المبيعات من حيث القيمة والحجم.
وحققت “مجموعة طلعت مصطفى” نموا بنسبة %434.1، حيث استمرت فى زيادة المبيعات ودعم تطور مشروعاتها الكبرى، و “بالم هيلز” للتعمير حققت قفزة استثنائية فى المبيعات، حيث زادت بنسبة %131، وماونتن فيو” بـ %161.6.
أما شركة “جي” فبنسبة %275، و”أورا” بـ %34.5، و”سيتى ايدج” بنمو %75.2، و”إعمار” بنسبة %61.4، و”سوديك” بنسبة %63.7، و “هايد بارك” بنسبة %218.1، و”مدينة مصر” بنسبة %76.4.
مجموعة طلعت مصطفى
وواصلت مجموعة طلعت مصطفى تحطيم الأرقام القياسية، حيث بلغت مبيعاتها ما يقرب من 9.2 مليار دولار، مما عزز مكانتها القيادية كواحدة من أكبر شركات التطوير العقارى فى الشرق الأوسط، بمتوسط مبيعات يومية يبلغ 1.68 مليار جنيه.
وتُعد المجموعة (TMG) رائدة فى السوق، بعد نجاح مشروعها “ثاوث ميد”، والذى حقق أكثر من 270 مليار جنيه، وتعمل الشركة أيضًا على وضع نفسها كمنافس للبنوك، حيث تقدم فرصا استثمارية آمنة وعالية القيمة.
“بالم هيلز” للتعمير
حققت شركة “بالم هيلز” للتطوير العقارى نموًا مذهلاً بنسبة %309 فى الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024، مدفوعة بنجاح مشروعات جديدة مثل “هاسيندا حنيش” و”هاسيندا ووترز”، واتخذت الشركة أيضًا نهجًا أكثر انتقائية فى اختيار العملاء، وخاصةً بالنسبة لـ “هاسيندا حنيش”، مع إطلاق مخزون كبير عبر مشروعاتها، فى غرب القاهرة.
وأطلقت “بالم هيلز” مشروع “PX المتميز”، بسعر أعلى بنسبة %25 من متوسط السوق، مما عزز مكانتها فى سوق العقارات الفاخرة.
“ماونتن فيو”
قفزت إلى المركز الثالث من حيث ترتيب المبيعات، حيث استفادت “ماونتن فيو” للتطوير من الموسم حيث تأتى %45 من مبيعات “ماونتن فيو” من مشروعاتها بالساحل الشمالى (رأس الحكمة وبلاج).
وعلى مدار الأشهر التسعة الماضية، تجاوزت مبيعات “ماونتن فيو” %25 مقارنة مع إجمالى مبيعات عام 2023، وقدمت مؤخرًا كمبوند “كنجز واي” فى غرب القاهرة على مساحة 700 فدان، وتتميز بمفهوم فريد يميز مشروعاتها.
“جي” للتطوير
أعادت “جي” للتطوير العقاري، المعروفة سابقًا باسم “نيو جيزة” للتطوير العقاري، تسمية علامتها التجارية للتكيف مع المشهد المتطور لسوق العقارات، وكان الساحل الشمالى محركًا رئيسيًا لنجاح “جي” للتطوير العقاري، حيث ساهمت مشروعات رائدة مثل “بلايا غزالة” و “بلايا رأس الحكمة” ومشروع “سيشيل” رأس الحكمة الذى تم إطلاقه مؤخرًا والذى استحوذ على أرض “سيتى ستارز نورث” فى ما يقرب من ثلثى المبيعات.
وبناءً على هذا النجاح، تعمل “جي” للتطوير العقارى على توسيع محفظتها من خلال مشروع القاهرة الجديدة مما يمثل خطوة إستراتيجية نحو الأسواق ذات النمو المرتفع.
“أورا”
عادت شركة “أورا” إلى المركز الخامس بعد أن احتلت المرتبة الثالثة فى النصف الأول من عام 2024، وحول المطور، المعروف بموقعه المتميز، تركيزه نحو تسليم الوحدات وتعزيز الربحية التى تنعكس فى ارتفاع أسعاره على مدار العام، فكانت مبيعات “أورا” مدفوعة بشكل أساسى بمشروعى “سولانا إيست” و”زيد إيست”، اللذان شكلا معًا حوالى %50 من إجمالى المبيعات.
وفى الوقت نفسه، استمرت “سيلفر ساندز” فى إظهار نمو مطرد، ويركز النهج الجديد لشركة “أورا” على الربحية طويلة الأجل مع الحفاظ على مكانتها المتميزة فى السوق.
“سيتى إيدج”
تم تعيين رئيس تنفيذى جديد لشركة سيتى إيدج ؛ وهو المهندس تامر ناصر، بهدف تعزيز الفريق التنفيذى بخبير متمرس، ولعب الساحل الشمالى دورًا محوريًا فى دفع مبيعات “سيتى إيدج”، حيث ساهم بنسبة %50 من إجمالى مبيعاتها.
وبالنظر إلى المستقبل، من المقرر أن تصبح مشروعات شرق القاهرة، وخاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة، المحرك الرئيسى التالى لنمو مبيعاتها، وتم تعيين “سيتى إيدج” إلى جانب” SED” لإحياء “سور مجرى العيون”، حيث يمزج بسلاسة بين التراث الثقافى والحياة العصرية.
“إعمار مصر”
انضمت “إعمار مصر” مجددا إلى قائمة أكبر 10 مطورين عقاريين فى مصر، بفضل المبيعات القوية فى مشروعها “سول” بالساحل الشمالي، حيث بلغ متوسط مبيعات الوحدات العائلية الواحدة 75 مليون جنيه.
وفى الربع الثالث، كانت العروض الرئيسية للشركة عبر مشروعاتها فى الشرق والغرب والشمال عبارة عن منازل عائلية واحدة عالية التكلفة، مما عزز من ريادتها فى سوق العقارات الفاخرة، ويؤكد هذا على قوة “إعمار” المستمرة فى سوق العقارات الفاخرة.
“سوديك”
استعادت “سوديك” مكانتها بين أكبر 10 مطورين بإجمالى مبيعات بلغت 44 مليار جنيه، منها 24 مليارا من مشروع “أوجامي”، منها 29.8 مليار من العقود المسجلة، ويرجع النمو الهائل فى المبيعات إلى حد كبير إلى الأداء القوى لمشروعات “سوديك” فى الساحل الشمالي، وخاصة “أوجامي” و”جون”، والتى دفعت %68.5 من إجمالى مبيعاتها ، ولعبت دورًا رئيسيًا فى تعافى “سوديك” ونجاحها.
“هايد بارك”
تظل “هايد بارك” من بين أكبر 10 مطورين فى مصر، مدفوعة إلى حد كبير بالمبيعات القوية من مشروعها على الساحل الشمالي، “سى شور”، والذى كان مساهمًا رئيسيًا فى النجاح، فى حين أن أداء “هايد بارك إيست” جيد، وواجهت مشروعاتها فى غرب القاهرة تحديات، وعلى الرغم من ذلك، فإن الأداء القوى للشركة فى مجالات أخرى يضعها فى وضع يسمح لها بالنمو المستقبلى والتعديلات الإستراتيجية.
“مدينة مصر”
تشهد “مدينة مصر” تحولاً مذهلاً حيث تقود منطقة شرق القاهرة بعد “مجموعة طلعت مصطفى” بمبيعات ما يقرب من %20 من مشروعها الجديد،” The Butterfly”، مما يسلط الضوء على قدرتها على تلبية الطلب فى السوق، كما أن نموها القوى ونهجها الإستراتيجى يضعاها فى وضع يسمح لها بالتوسع خارج الشرق، مما يعزز مكانتها التنافسية فى سوق العقارات فى مصر.
واختتم التقرير، بأن موسم العقارات فى الساحل الشمالى استوعب مبيعات بأكثر من 550 مليار جنيه، مما أدى إلى استنفاد السيولة فى السوق بشكل كبير، وأدى هذا الارتفاع الهائل فى المبيعات إلى تباطؤ السوق بالشهور الماضية، وبحلول أكتوبر 2024، دخلت السوق مرحلة وُصفت بالركود التضخمي، حيث شهد المطورون انخفاضًا حادًا فى المبيعات.
وأضاف، يتكيف المطورون من خلال إستراتيجيتين أساسيتين، الأولى : تمديد فترات السداد لجعل مشروعاتهم أكثر سهولة من الناحية المالية للمشترين، فى محاولة لتخفيف عبء المدفوعات المقدمة وجذب المزيد من الاهتمام بعروضهم.
والإستراتيجية الثانية تتمثل فى التعامل مع الوسطاء الذين يقدمون حوافز إضافية، حيث يعتمد المطورون بشكل متزايد على الوسطاء، الذين يحصلون على عمولات أو حوافز تفضيلية لتحديد أولويات مشروعاتهم والتوصية بها للمشترين المحتملين، ويهدف هذا إلى ضمان تميز مشروعاتهم فى سوق تنافسية بشكل متزايد.
وأشار إلى أن هذه التعديلات تعكس الضغوط المستمرة التى يواجهها المطورون للحفاظ على زخم المبيعات وسط تباطؤ السوق، مع محاولة موازنة تأثير انخفاض نشاط المشترين والقيود المالية فى قطاع العقارات.
«طلعت مصطفى» تعزف منفردة فى الصدارة بفضل مشروعات مصر والسعودية
إعادة البيع تواجه بعض الضغوط نتيجة عروض آجال السداد الطويلة
«إعمار» ركزت على الوحدات العائلية بمتوسط 75 مليون جنيه للواحدة
المطورون واجهوا ركودًا تضخميًا بعد انتهاء موسم الساحل الشمالى
«جى» تعمل على توسيع نطاقها فى القاهرة الجديدة
تزايد تأثير الوسطاء فى توجيه العملاء عند اتخاذ القرار النهائى