◗❙ العام الحالى يمثل أهمية للشركة.. ونركز على زيادة التسليمات
◗❙ تحالف بنكي يشمل «الأهلى» و«مصر» و«العربى الأفريقى» يوافق على تدبير قرض بقيمة 3.5 مليار
سجلت شركة تطوير مصر مبيعات تقدر بقيمة 30 مليار جنيه منذ بداية تأسيسها فى عام 2014 فى السوق المصرية، بإجمالى 10500 عميل، سواء فى مستقبل سيتى أو الساحل الشمالى أو العين السخنة، وتواصل تحقيق نقلتها النوعية فى الوصول بمشروعاتها لمستوى التشغيل الكامل وتطوير المناطق الخدمية بها لجذب المزيد من العملاء.
«المال» أجرت حواراً موسعاً مع الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذي، والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، لاستعراض مشروعاتها القائمة ونسب الإنجاز بها، وأدائها خلال النصف الأول من العام، بخلاف التعرف على خططها المستقبلية، سواء كانت البيعية أو التوسعية، ورؤيتها لوضع السوق العقارية حاليا والضوابط الجديدة للدولة. وسيطر عنصر النشاط والحركة على أداء الشركة خلال النصف الأول من العام الجاري، سواء من ناحية الإنشاءات أو عدد الوحدات المسلمة، بجانب وجود حركة إنشائية قوية قادمة بالساحل الشمالى خلال الربع الأخير.
وينصب تركيز الشركة خلال العام الجارى على عنصرين مهمين، هما زيادة عدد الوحدات المسلمة لتصل إلى 2000 وحدة سنوياً، مع زيادة معدلات التشغيل لتبلور مفهوم “اللايف ستايل” داخل مشروعات الشركة، للاستمرار فى تحقيق قيمة مضافة لعملاء الشركة الحاليين الى جانب جذب المزيد من العملاء، وإلى نص الحوار…
المال: كيف تغيرت استراتيجية الشركة فى ظل المتغيرات الاقتصادية العالمية وارتفاع أسعار مواد البناء؟
أحمد شلبي: العام الحالى يمثل أهمية كبرى بالنسبة لتطوير مصر، لانتهاجها استراتيجية بشأن زيادة أعداد الوحدات المسلمة سنوياً، والانتقال إلى مستوى أعلى من التشغيل فى المشروعات المتنوعة.
«تطوير مصر» خلال 2022 ينصب تركيزها بشكل رئيسى على تطوير وتنمية أسلوب الحياة بمشروعاتها المختلفة فى شرق القاهرة والعين السخنة والساحل الشمالي، للوصول إلى مستوى التشغيل الكامل، حيث إنه كلما زادت عدد الوحدات المسلمة يزداد معها بشكل تلقائى الإمكانيات والخدمات والمكونات غير السكنية المطلوبة لضمان تحقيق جودة حياة داخل المشروعات.
المال: كم عدد الوحدات المسلمة لتطوير مصر خلال سنة 2022؟
شلبي: خطتنا العام الحالى تسليم حوالى 1500 وحدة سكنية، تتوزع تحديداً بين مشروعى المونت جلالة بالعين السخنة، وفوكا باى بالساحل الشمالي، خاصة بعد تشغيل اللاجون بهما، خلال الفترة القادمة، كما نجحنا فى تسليم حوالى 450 وحدة خلال النصف الأول من العام الحالى ونستمر فى تسليم باقى الوحدات حتى آخر ديسمبر 2022.
خطط التشغيل الخاصة بمشروعى «فوكا باى» و«إلمونت جلالة» تستحوذ على تركيز الشركة فى 2022، وبالرغم من أننا واجهنا بعض التحديات خلال الفترة الماضية فيما يتعلق بملء الكريستال لاجون بفوكا باى بالساحل الشمالى وإلمونت جلالة بالعين السخنة نظراً لصعوبة استيراد بعض المواد والمكونات والإضافات اللازمة لعملية الملء، لقد نجحنا فى توفير المواد اللازمة وبدأنا بالفعل فى عملية الملء بفوكا باى بالساحل الشمالى ليمكن العملاء من الاستمتاع بها خلال فصل الصيف، كما نعمل على الأخرى فى إلمونت جلالة لتصبح جاهزة خلال موسم السخنة.
وفيما يتعلق بتسليم 1500 وحدة سكنية فهذا الرقم يعتبر رقم ضخم، لاسيما فى ضوء ارتفاع أسعار مواد البناء، والتحديات المتعلقة بتوافر الخامات، وأزمة سلاسل التوريد، ووجود فجوات تمويلية بالشركات العاملة بالقطاع.
المال: كيف كان أداء مبيعات شركة تطوير مصر خلال النصف الأول من عام 2022؟
أحمد شلبي: حققنا مبيعات تقدر بقيمة 3.5 مليار جنيه خلال النصف الأول من العام الجاري، من إجمالى مستهدف بيعى يبلغ 8 مليارات جنيه، وهو ما يمثل رقم مرضى فى ظل الظروف الحالية.
المال: ما قيمة الاستثمارات المستهدفة خلال العام الجاري؟
أحمد شلبي: يبلغ حجم الاستثمارات المستهدفة خلال عام 2022 حوالى 3 مليارات جنيه، تتوزع بشكل أساسى على مشروع إلمونت جلالة بالعين السخنة وفوكا باى بالساحل الشمالى وبلومفيلدز.
ونظراً للظروف الاقتصادية الحالية، يتم حالياً مراجعة كل الخطط الاستثمارية للشركة للوصول إلى أفضل سيناريو لاستغلال التمويلات البنكية وتنفيذ المشروعات.
المال: هل حصلت «تطوير مصر» على أى تمويلات بنكية فى الفترة الأخيرة؟
أحمد شلبي: تمكنت “تطوير مصر” من الحصول على قرض معبرى بقيمة 240 مليون جنيه من البنك العربى الأفريقى، لتمويل الإنشاءات فى مشروعى «بلومفيلدز» مستقبل سيتى و«المونت الجلالة».
وذلك بعد ان تقدمت الشركة منذ فترة بطلب للحصول على قرض بقيمة 3.5 مليار جنيه، لتمويل إنشاءات مشروعى «بلومفيلدز» و«المونت الجلالة» من خلال تحالف بنكى يشمل كلاً من بنوك الأهلى ومصر والعربى الأفريقى، حصلت الشركة بالفعل على موافقات شبه نهائية للحصول على القرض من التحالف البنكي، ولكن التغيرات الأخيرة فى الاقتصاد العالمى وارتفاع أسعار مواد البناء، دفعت الشركة لتعديل دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعين بالتعاون مع البنوك، مما يعتبر مسألة طبيعية فى ظل الواقع الاقتصادى الذى فرض نفسه على العالم، وذلك لن يؤثر على مسار القرض.
ونظرًا لذلك فقد تم الاتفاق مع البنك العربى الأفريقى على صرف 240 مليون جنيه فى صورة قرض معبرى، على أن يتم استكمال باقى المبلغ عند توقيع العقود، والتى من المتوقع أن تتم خلال شهر سبتمبر القادم، على أقصى تقدير.
وأرى أن الحصول على القرض بمثابة شهادة ثقة فى أداء «تطوير مصر»، واعتراف بمجهودها الواضح فى السوق العقارية.
المال: هل فكرت «تطوير مصر» فى آليات تمويلية جديدة غير مصرفية على غرار التأجير التمويلى وسندات التوريق؟
أحمد شلبي: الشركة مهتمة بكل آليات التمويل المتاحة فى السوق، ومنها التأجير التمويلى والتوريق، ولكنها قد تلجأ لآلية مثل التوريق خلال عامين بعد الانتهاء من تسليم محفظة تقارب 3000 وحدة فى مشروعاتها المتنوعة، لتمويل جزء من القرض، أو توفير سيولة إضافية لتنفيذ باقى المشروعات.
المال: ماذا عن مشروعات الشركة على أرض الواقع ومعدلات التنفيذ والإنجاز بها؟
أحمد شلبي: عدد الوحدات المسلّمة هو خير دليل على أداء الشركة وتطورها، وأقوى مؤشر على حجم الاستثمار، وأيضاً معبر حقيقى عن نسب الإنجاز بمشروعاتها المتنوعة.
فمن الأفضل التركيز على عدد الوحدات المسلمة بغض النظر عن أرقام المبيعات العقارية، لمعرفة الأداء الحقيقى للقطاع ومعدلات التنفيذ به خلال عام 2022، فظروف السنة الحالية تعد استثنائية على الأصعدة المحلية والعالمية، بجانب وجود فجوات بين السعر المبيع به العام الماضي، وتكلفة التنفيذ العام الحالي.
المال: ماذا عن مشروعات الشركة فى الساحل الشمالي؟
أحمد شلبي: تمتلك الشركة مشروعين بالساحل الشمالى هما «فوكا باى» و«دى باى»، وبعد نجاحنا فى الانتهاء من ملف التصالح الخاص بمشروع «فوكا باى» بالكامل نحن حالياً فى مرحلة استخراج التراخيص للمبانى التى لم تنفذ، المتمثلة فى باقى المرحلة الثانية والثالثة، والرابعة، ومن المرجح إطلاقها خلال سبتمبر القادم، لبدء أعمال إنشاءات فى شهر أكتوبر القادم مستهدف تسليمها خلال صيف 2023.
المال: وماذا عن شركات المقاولات التى تتولى أعمال التنفيذ؟
أحمد شلبي: تطوير مصر تمتلك شركة إدارة مشروعات قوية تقسم الأعمال على مجموعة من المقاولين المختصين، مثل شركة يوبتيك، كونستيك، سكاي، إنشاء، والشركة الهندسيةـ وشركة فوزى عبده، ومن خلال إدارة المشتريات بالشركة يتم شراء جميع الخامات وتوفيرها للمقاولين، بما يعنى أن «تطوير مصر» تلعب دور المقاول الرئيسى وتوزع المهام حسب اختصاص كل شركة.
كما تتعامل أيضاً «تطوير مصر» مع مجموعة كبيرة من الشركات فى مجالات مختلفة، منها شركة شنايدر إليكتريك، وشركة جيلا فى الكهرباء، وشركة «هانتر ورينبيرد» بخصوص الري، فالشركة لديها منظومة متكاملة تديرها لتتمكن من التحكم فى التكلفة والسيطرة عليها.
وتركز استراتيجية عمل تطوير مصر على 3 محاور رئيسية، وهي: جودة المنتجات المسلمة، ومستوى الخدمات المقدمة للعملاء سواء المرافق أو الخدمات عامة أو خدمات الصيانة، وأخيراً مستوى التشغيل بالمشروعات، للحفاظ على هوية وشخصية الشركة.
المال: كيف تعمل «تطوير مصر» على إضافة عنصر «الحياة» لجميع مشروعاتها؟
أحمد شلبي: تعمل الشركة بطريقة علمية ومبنية على أسس معينة، حيث تمتلك الشركة كيانات أخرى تابعة لها تركز على الإبداع والتطوير، كشركة إل إف إم، وهى شركة مستقلة تتولى إدارة المشروعات وتوفير خدمات الأمن والصيانة والنظافة على أعلى مستوى وبشهادة العملاء، كل ذلك يعمل بقوة فى «فوكا» و«إلمونت جلالة».
المال: يرى البعض أن نشاط التطوير العقارى يعتمد بشكل أساسى على بيع وحدات وتسليمها، ما رأيك فى وجهة النظر تلك؟
أحمد شلبي: عملية صنع العقار من العمليات الصعبة للغاية، خاصة فى ظل المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة به، ومثال على ذلك شركة تطوير مصر، ظهرت مع الجمهورية الجديدة فى 2014، وبدأنا بيع فى عام 2015 بمشروع إلمونت جلالة، وفى عام 2016 تم تعويم الجنيه، وفرض ضريبة القيمة المضافة وتحرير سعر الوقود، لم نلبث أن نستعيد نشاط الشركة حتى واجهنا فيروس كورونا فى أواخر عام 2019، ومن ثم أزمة سلاسل التوريد، واجتياح الركود التضخمى العالم بأجمعه، لنبدأ العام الجديد بالصراع الروسى الأوكراني، ختاماً بتعويم الجنيه مرة أخرى، كل ذلك يضطرالشركة لإعادة الدراسات مرة أخرى، وإعادة النظر فى خططها الموضوعة ومستهدفاتها المالية.
دورة العقار تصل لـ 7 سنين، ولكن فى خلال 6 سنوات ماضية، شهد القطاع جميع المتغيرات الاقتصادية التى يمكن أن تحدث على مدار عقود وليس عدة أعوام فقط.
المال: ما آخر تطورات المنطقة التعليمية «بلومفيلدز» فى «مستقبل سيتى»؟
أحمد شلبي: تسير «تطوير مصر» بخطوات ثابتة على الخطة الموضوعة، حيث انتهت من تصميمات الأربع مدارس -فرعين لمدرسة كنجز كوليدج البريطانية ومدرستين لنارمر أميركان كوليدج- من خلال التعاون مع مكتب جرافايت، وهو أحد المكاتب الاستشارية الأجنبية المتخصصة فى تصميمات المؤسسات التعليمية.
وتم إعداد التصميمات الخاصة بفرع جامعة نيو جيرسى للتكنولوجيا (NJIT) بالتعاون مع مكتب ساساكي، أحد المكاتب العالمية المتخصصة فى تصميم الجامعات، وكذلك تم الحصول على الاعتماد الخاص من الولايات المتحدة، حيث حصلت الشركة على اعتماد ولاية نيوجيرسى واعتماد «الميدل إيست»، ومن المخطط بدء الدراسة بها فى سبتمبر 2023.
وبتلك الاعتمادات، يصبح فرع الجامعة بالمنطقة التعليمية مماثل تماماً للجامعة الأم فى أمريكا، سواء فيما يتعلق بالمناهج او شهادات التخرجً.
وتجهز «تطوير مصر» حالياً للحصول على الاعتماد الخاص بالقرار الجمهوري، ومن المستهدف فتح الجامعة فى العام الدراسى لسنة 2024.
ومن الناحية التمويلية، يجرى حاليا ترتيب التمويلات المطلوبة سواء للجامعة أو للمدارس، ولكن تحتاج الشركة لإعادة دراساتها ومراجعة أرقامها، نتيجة للتغيرات العالمية على جميع القطاعات الاقتصادية.
وإعادة الدراسة يمكن أن ينتج عنها تمويلات محلية سواء من خلال بنوك أو التأجيرالتمويلي، فجميع الخطط التمويلية متاحة، وتنتهج الشركة طرق وآليات متنوعة للوصول لأغراضها المستهدفة.
المال: هل لجأت «تطوير مصر» لإيقاف أو إبطاء معدلات البيع نتيجة للتغيرات الأخيرة فى الاقتصاد العالمى وارتفاع أسعار مواد البناء؟
أحمد شلبي: لا نفكر بهذه الطريقة، فالشركة تخطط لأن تصل لمعدلات تسليم مرتفعة، حيث تستهدف زيادة عدد الوحدات المسلمة بمعدل 2000 وحدة سكنية سنوياً، وبالتالى يلزم الحفاظ على استمرار عجلة البيع، والتدفقات النقدية، لتحقيق الخطة المرجوة، وفى حالة ظهور أى مشاكل تخص فروقات التكلفة أو الفجوات التمويلية، تبدأ الشركة وقتها البحث عن حلول، دون إبطاء معدلات البيع.
وتركز الشركة حالياً فقط على عاملين، هما عدد الوحدات المسلّمة، والتدفق النقدى المتاح فى الشركة للتنفيذ، بغرض الاستمرار والتطور فى السوق العقارية.
المال: وماذا عن الخطة الحالية؟
أحمد شلبي: فى الوقت الحالى لا أستطيع زيادة المبيعات، على الرغم من وجود فرصة لذلك، ولكنى فضلت السير وفقاً لمعدلات البيع الطبيعية، لحين اتضاح الرؤية، وحل أزمة سلاسل التوريد، وتوافر المواد الخام.
المال: هل لدى الشركة نية لاختراق غرب القاهرة؟
أحمد شلبي: الشركة تبحث فرصا استثمارية فى كل من منطقتى غرب القاهرة، لاسيما فى توسعات الشيخ زايد، والساحل الشمالي، فخطة الشركة طويلة الأجل تتمثل فى التواجد فى المناطق الرئيسية بشرق وغرب القاهرة والساحل الشمالى والعين السخنة، وتلك التوسعات ستكون فى صورة شراكات، سواء كانت فى الشيخ زايد أو الشاحل الشمالي.
المال: هل تخطط «تطوير مصر» لاختراق أسواق خارجية؟
أحمد شلبي: لدينا رغبة لدخول السوق السعودية فى أقرب وقت ممكن، وبحث فرص الاستثمار بها، فهى سوق واعدة جداً فى ظل المنظومة الجديدة التى تتبناها المملكة بخصوص التمويل العقاري، تزامناً مع توافر فرص استثمارية كبيرة، وفى الفترة الأخيرة دشنت منظومة متكاملة لتطوير القطاع العقارى تضمن تلافى جميع المشكلات التى تعثرت بها الدول الأخرى، من خلال دراسة جميع نماذج الدول الأخرى ومحاولة تفادى أى منغصات حلت بها.
الذهاب للأسواق الخارجية يدخل تحت بند ملف تصدير العقار، من خلال تطبيق المعرفة والخبرات الخاصة بالشركات المصرية فى قطاع التطوير العقارى الخاص بالبلد الخارجية، والتى سينجم عنها أرباح ستؤول للدولة المصرية.
هناك ترحيب واسع من قبل المملكة السعودية بالشركات المصرية العاملة فى مجال التطوير العقاري، لنقل خبراتها وتجربتها الفريدة فى مصر التى ساهمت فى حدوث النهضة العمرانية الشاملة.
والجدير بالذكر ان الشركات المحلية تستطيع أن تضيف وتتكامل مع الكيانات االسعودية العقارية، من حيث الكيفية والأداء وليس بكم الاستثمارات، حيث تتمتع الشركات المصرية بفكرها الفريد وتجربتها التنموية التى دعمت حدوث الطفرة التنموية فى صناعة العقار والمحافظة على النمو الصحى لها.
المال: على صعيد المعارض الخارجية.. هل تلقى الشركات المصرية قبولاً ورواجاً من قبل الأفراد والمستثمرين بالخارج؟
أحمد شلبي: هناك إقبال واسع من قبل المستثمرين والأفراد العرب بالدول الخليجية على المشروعات العقارية المصرية، ولكن الأسواق الأجنبية مازالت بعيدة، للتحديات الخاصة بغياب التسجيل، وعدم تطبيق التمويل العقارى بشكل فعال.
مشاركة الدولة المصرية فى معرض MIPIM العقاري، كان فرصة عظيمة لاستعراض ما وصلت إليه مصر من طفرة عمرانية، وتوضيح التطور فى أسلوب البناء والتطوير بالقطاع العقاري، بالإضافة إلى المدن العمرانية الجديدة مثل العاصمة الإدارية ومدينة الجلالة والعلمين، علاوة على جعل مصر دائماً فى الخريطة الذهنية أمام المستثمرين.
المال: ما تقييمكم للضوابط الجديدة لتنظيم مبيعات السوق العقارية وكيف تنظر إليها من الناحية التطبيقية على أرض الواقع؟
أحمد شلبي: الضوابط مطلوبة وبشدة لتنظيم السوق، نتيجة لكبر حجمه فى الآونة الأخيرة، فالضوابط جاءت لترسى القواعد الأساسية تجاه أبرز 3 مشاكل واجهت القطاع وهى أن يكون لكل مشروع المحفظة التمويلية الخاصة به، وتنفق عليه فقط لا غير، وأن يكون هناك طريقة للتعامل مع المطور فى حالة الإخلال بالجدول الزمنى الموضوع، بالإضافة إلى ضرورة وجود آلية للتعامل مع وديعة وفروق الصيانة، فتلك الثلاث مشكلات هى محل الخلاف دائماً فى العقار.
أما من ناحية تطبيق الضوابط على الأرض، فننتظر نحن المطورين اللائحة التنفيذية لكيفية تطبيقها، وكيفية تعامل هيئة المجتمعات العمرانية مع المطورين ومتابعة مشروعاتهم وتقييم مدى التزامهم بالجداول الزمنية المحددة.
الأزمة الحقيقية لتطبيق تلك الضوابط ستظهر جلياً عند فتح مرحلة جديدة من مشروع قائم بالفعل، نظراً لحاجة الدولة لمراجعة البرنامج الزمنى الخاص بالمشروع، والذى قد ينتج عنه اختلافات بين موظف الهيئة والمطور العقاري، ولكن لا يوجد مشكلة من الناحية التطبيقية فى حالة إطلاق مشروع جديد.
وهنا لا بديل عن تدخل الاستشارى الهندسى للمشروع ليكون المسؤول عن عملية التقييم، ويمكن القول إن الضوابط هى الحد الأدنى من القواعد المطلوبة لحماية السوق والمطور، وتطبيقها سينجم عنه عملية فرز وإعادة هيكلة للسوق.
المال: من وجهة نظرك ما التسهيلات والحوافز اللازم منحها لتبنى نهج الاستدامة بشكل أوسع فى مصر؟
أحمد شلبي: جميع مشروعات «تطوير مصر» تعمل وفق مبادئ الاستدامة، ولكى تتبنى نسبة أكبر من الشركات نفس النهج، نحتاج لمزيد من الحوافز والتشجيع غير المضر بمصلحة الدولة، وفى ذات الوقت يسهل على المطورين اتباع قواعد الاستدامة، على غرار منح حوافز ضريبية، وإعطاء فترات سماح تصل لـ 3 سنوات، بالإضافة إلى مد فترات السداد، ووضع شرط بالنهاية أن يقدم المطور شهادة تفيد بأنه طبق معايير الاستدامة فى مشروعه، وإلا سيتم سحب كل المزايا الممنوحة بأثر رجعي.
وهناك ضرورة لوجود كيان مستقل ومعتمد ليقوم بتحديد المشروعات المستدامة وإصدار شهادة مثل شهادة الـ LEED الأمريكية المطبقة فى أسواق عالمية.
تبنى معايير الاستدامة يرفع التكلفة الإنشائية للوحدة العقارية، وبالتالى لابد أن تكون هناك حوافز تشجع المطور على انتهاجها، وتعوض جزءا من هذه الزيادة فى التكلفة.
المال: ما مقترحاتك للخروج من أزمة ارتفاع أسعار مواد البناء، وعدم توافر الخامات اللازمة للقطاع العقاري؟
أحمد شلبي: نتيجة لتلك الظروف وتعطل حركة الاستيراد، بسبب الاعتماد المباشر على المواد المستوردة من الخارج، تسلط تطوير مصر الضوء على ضرورة تبنى صناعة مواد بناء محلية وبأيدٍ مصرية وبالخامات المتوفرة داخل الدولة.
نتطلع لأن تصل مصر إلى اتفاقيات مع المصنعين المحليين لتصنيع المواد الخام المستوردة من الخارج فى حدود المتاح، لتوطين الصناعة المحلية.
السبب وراء عدم التحكم فى تكلفة مواد الخام، وكذلك توافر منتجات البناء، يكمن فى الاعتماد بشكل رئيسى على الاستيراد من الخارج، وعدم وجود صناعة محلية حقيقية تدعم صناعة العقار، خاصة مع حجم التنمية العمرانية، الذى يوجب وجود صناعة مواد بناء ضخمة.
وعلاوة على ما سبق لا بد من فتح ملف تكنولوجيا البناء الحديثة، فنحن بعيداً تماماً عنها، وهناك أهمية لمناقشته مع الجهات المعنية، لتمهيد الطريق أمام الشركات لتبنيه، والاعتماد عليه.
وأدعو لضرورة تحويل صناعة مواد البناء لصناعة مصرية متكاملة، نظراً لأن القطاع العقارى هو أهم نشاط اقتصادى حالياً تقوم عليه الدولة، وحتى نتلاشى التعرض لخطر التكلفة المرتفعة وعدم توافر المواد.